Uitspraken

“16.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(…)

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.”

“Op verzoek van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] stuur ik je deze mail.

Betrokkenen zijn met mij in gesprek voor de afhandeling van de hypotheek.

De ontbindende voorwaarden voor het verkrijgen van deze hypotheek lopen morgen af.

We hebben nog geen toezegging van de bank. Dit is gelegen in het feit dat [geïntimeerde 2] deels zelfstandig werkt en de bank de prognosecijfers 2014 wil ontvangen.

Daarnaast is ze ook nog van baan veranderd, waardoor er niet eerder een werkgeversverklaring kon worden overlegd.

Op grond hiervan het verzoek van hun beiden om dit met de verkoper te bespreken en te vragen om een verruiming van deze voorwaarden.

Gezien de doorlooptijden bij de banken zou ik dit op minimaal 14 dagen willen stellen.”

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de mededeling van de hypotheekadviseur (zie r.o. 3.1.e) voorop gesteld en hierbij overwogen dat ofwel tegen de achtergrond van artikel 16 van de koopovereenkomst tussen partijen moet worden geoordeeld dat de daar bedoelde ontbindende voorwaarde voorafgaand aan 22 oktober 2014 werd vervuld ofwel dat sprake is geweest van een verlenging van de periode tot na 22 oktober 2014.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat voormelde ontbindende voorwaarde hoe dan ook in vervulling moet zijn getreden omdat [geïntimeerden] nu eenmaal de bedoelde financiering niet hebben verkregen. Op deze omstandigheid stuiten alle vorderingen van [appellant] af, aangezien die vorderingen nu eenmaal een grondslag vinden in het voortbestaan van de rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst, die evenwel vervallen is, aldus de kantonrechter.

Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld.

[appellant] heeft in hoger beroep (naar het hof begrijpt) één grief aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

Hij stelt hiertoe onder meer dat de kantonrechter de beslissing dat de ontbindende voorwaarden op 22 oktober 2014 werd vervuld in het geheel niet heeft gemotiveerd. [appellant] stelt dat het volgens hem vaststaat dat op 21 oktober 2014 door [geïntimeerden] een verzoek is gedaan tot verlenging van de termijn, maar dat daarover op die dag geen overeenstemming is bereikt. Het staat volgens [appellant] dan ook vast dat op 22 oktober 2014 de termijn was verstreken zonder dat een beroep was gedaan op de ontbindende voorwaarde. [appellant] verwijst vervolgens nog naar artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst waarin staat op welke wijze een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan moet worden. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] deze procedure niet gevolgd zodat het er op gehouden moet worden dat de ontbindende voorwaarde op 22 oktober 2014 niet was vervuld en daarom de koopovereenkomst onvoorwaardelijk was geworden.

Verder stelt [appellant] over de tweede ‘ofwel’-redenering van de kantonrechter dat geen sprake is geweest van een nader overeengekomen verlenging van de termijn en dat de kantonrechter op geen enkele wijze motiveert dat er een verlenging overeengekomen is, noch feitelijk, noch formeel zoals in de koopovereenkomst vereist.

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

Het hof merkt ten overvloede het volgende op. In het geval [appellant] met het verlengingsverzoek (telefonisch) ingestemd zou hebben, dan nog kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat [geïntimeerden] na de “overeengekomen” verlenging van 14 dagen of wellicht zelfs langer een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. Immers, ook is niet gebleken dat [geïntimeerden] na afloop van de gewenste verlenging van veertien dagen overeenkomstig de wijze zoals omschreven in artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde. Zo hebben [geïntimeerden] in het geheel niet aan [appellant] of zijn makelaar schriftelijk medegedeeld, en dus ook niet goed gedocumenteerd, dat zij de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen.

Dat [appellant] [geïntimeerden] na 22 oktober 2014 nog heeft geholpen met de financiering maakt het vorenstaande niet anders.

Het hof stelt over de matiging van de boete het volgende voorop. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986). Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende voor matiging.

Het beroep van [geïntimeerden] op matiging van de boete wordt verworpen. Een boete van 10% van de koopsom is in dergelijke situaties volstrekt gebruikelijk. [geïntimeerden] hebben bovendien enkel gesteld dat de de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot nihil gematigd moet worden, maar dit standpunt wordt door hen niet onderbouwd met een beroep op concrete omstandigheden die, gelet op de hiervoor vermelde maatstaf, aan het beroep op het boetebeding in de weg zouden kunnen staan. De enkele stelling dat door het opeisen van de boete door [appellant] hij in een veel voordeligere positie komt te verkeren, en [geïntimeerden] in een veel nadeligere positie, dan wanneer wel geldig een beroep zou zijn gedaan op de ontbindende voorwaarde, acht het hof onvoldoende om te matigen.

[appellant] vordert nog een bedrag van € 917,- exclusief btw ter zake buitengerechtelijke kosten.

Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten, dat overigens niet door [geïntimeerden] wordt betwist, blijft binnen de grenzen van het rapport BGK Integraal 2013. Voorts kan het redelijk worden geacht dat [appellant] in de gegeven omstandigheden de desbetreffende kosten heeft gemaakt, zodat het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten toewijsbaar is.

De over de buitengerechtelijke incassokosten meegevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg.