Uitspraken

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2014 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).

De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar.

Belanghebbende heeft ter zitting van de Rechtbank verklaard dat ‘de inhoudsmaat van 32 m³ voor de aanbouw akkoord is.’ Het Hof is van oordeel dat belanghebbende hiermee in beroep uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud heeft verklaard dat hij met de Heffingsambtenaar ten aanzien van de inhoud van de aanbouw overeenstemming heeft bereikt.

Als uitgangspunt geldt, dat het partijen vrij staat in hoger beroep hun standpunten te verdedigen met alle argumenten en stellingen. Een uitzondering geldt indien zij daardoor in strijd zouden handelen met een goede procesorde. Het is, onder meer, in strijd met een goede procesorde om een eenmaal expliciet en zonder voorbehoud prijsgegeven standpunt, wederom in te nemen. Belanghebbende kan daarom niet worden toegestaan de kwestie van de inhoudsmaat opnieuw aan de orde te stellen.

Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen referentieobjecten als vergelijkingsmaatstaf kunnen dienen. Het referentieobject [adres 1] 59 is in dezelfde straat gelegen, in het naastgelegen blok twee-onder-één-kap-woningen, kent een identieke inhoud en nagenoeg gelijke perceelsoppervlakte en is naar het oordeel van het Hof van de drie referentieobjecten het beste met de onroerende zaak vergelijkbaar. Ook de referentieobjecten [adres 2] 79 en [adres 1] 43, die beide in de nabijheid van de onroerende zaak zijn gelegen, zijn qua inhoud, bouwjaar, uitstraling, omvang, ligging, kwaliteit/luxe en staat van onderhoud voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De door belanghebbende gestelde verschillen maken niet dat de referentieobjecten niet kunnen dienen als onderbouwing van de waarde. Wel dient bij de waardebepaling met deze verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten rekening te worden gehouden.

De verkeersoverlast van de aan de voorzijde gelegen [adres 1] en aan de achterzijde gelegen autoweg, de filevorming voor de woning, de parkeeroverlast en de geluids- en trillingsoverlast van vrachtwagens, treinverkeer en hulpdiensten hebben in gelijke mate te gelden voor [adres 1] 55. Met deze waardebepalende elementen heeft de Heffingsambtenaar voorts bij de vergelijking met [adres 2] 79 en [adres 1] 43, die een betere ligging kennen, in voldoende mate rekening gehouden. Door aan de helft van het perceel van de onroerende zaak een aanzienlijk lagere waarde toe te kennen in vergelijking met de waarde van de resterende grond van [adres 2] 79 heeft de Heffingsambtenaar voorts voldoende rekening gehouden met de beperkingen die het perceel kent als gevolg van de ligging aan de spoorlijn.

Gelet op de door de Heffingsambtenaar overgelegde foto’s, in aanmerking genomen de door de taxateur uitgevoerde bezichtigingen van de onroerende zaak en de door belanghebbende ter zitting getoonde foto’s, acht het Hof aannemelijk dat de taxateur in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ernst van de scheurvorming aan de buitenzijde van de onroerende zaak ten opzichte van de bij de referentieobjecten aanwezige scheurvorming. De scheurvorming is voorts in voldoende mate in de waardering tot uitdrukking gekomen.

Belanghebbende heeft gesteld dat de waardedrukkende invloed van de scheurvorming aan de binnenzijde van de woning gelijk is aan de herstelkosten daarvan en de Heffingsambtenaar heeft zich aan dit standpunt van belanghebbende geconformeerd. Het Hof zal partijen hierin volgen. De Heffingsambtenaar heeft voorts met de berekening in het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met een bedrag van € 44.559 in voldoende mate rekening is gehouden met de scheurvorming aan de binnenzijde van de onroerende zaak. De stelling van belanghebbende dat dubbeltellingen zijn hersteld en extra schadeposten (rest- en vervolgschade) zijn ontstaan, waardoor het schadebedrag na aftrek van de kosten van herstel van de schuur circa € 65.000 bedraagt, is door hem niet onderbouwd.

De door belanghebbende gestelde meer doelmatige inrichting van [adres 1] 55 is eerst na de aankoop van dit referentieobject op 1 oktober 2014 gerealiseerd, zodat van dit aspect –wat er ook van zij – bij de vergelijking geen invloed uitgaat op de waarde van de onroerende zaak. Ook overigens heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de doelmatigheid van de onroerende zaak.

In de matrix heeft de Heffingsambtenaar zichtbaar gemaakt dat acht is geslagen op de verschillen in inhoud tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Het Hof acht voorts aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en de mate waarin de onroerende zaak gedateerd is.

Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Aan de in het kader van de Wet WOZ voor een eerdere of latere peildatum vastgestelde waarde van de onroerende zaak kan naar vaste rechtspraak voorts geen aanwijzing worden ontleend omtrent de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.