Uitspraken

Op 6 mei 1982 is tussen geïntimeerde sub 1 en (de rechtsvoorganger van) [appellanten c.s.] een nieuwe huurovereenkomst gesloten (productie 1 bij inleidende dagvaarding) met betrekking tot het gehele pand [adres 1] in [plaats] , bestaande uit een bedrijfsruimte op de begane grond en de (reeds door [geïntimeerden c.s.] bewoonde) bovenwoning.

Het huurobject is in de overeenkomst als volgt omschreven:

“bedrijfspand bestaande uit bovenwoning met er onder gelegen bedrijfsruimte die ingericht zal worden als winkelbedrijf. Het gehuurde is aan beide partijen voldoende bekend en vraagt geen nadere omschrijving.”

Met betrekking tot de bestemming van het gehuurde is in de overeenkomst bepaald:

“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als winkel in levensmiddelen, groente en fruit tevens groothandel, bovenwoning is echtelijke won(ing).”

Bij brief van 22 januari 2015 heeft (de advocaat van) [appellanten c.s.] aan [geïntimeerden c.s.] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2015. In de opzeggingsbrief (productie 7 bij inleidende dagvaarding) is onder meer het volgende vermeld:

“Op 6 mei 1982 heeft u met cliënten, de echtelieden [appellanten c.s.] , de huurovereenkomst gesloten betreffende de onroerende zaak, het pand, staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . Het betreft een bedrijfspand. Er is sprake van een bedrijfsmatig gebruik in de zin van artikel 7:230a BW, betreffende zogenaamde overige bedrijfsruimte. U woont boven uw zaak en er is sprake van een bedrijfswoning.

(…)

Hierbij wordt met in acht name van de wettelijke bepalingen de huur opgezegd tegen de eerstmogelijke datum. Aangezien het woonruimtehuurregime hier niet van toepassing is, noch het bedrijfsruimtehuurregime ex artikel 7:290 BW, zijn de gewone huurbepalingen van toepassing en geldt een opzegtermijn conform de overeengekomen huurbetalingstermijn en dit betreft slechts één (1) maand. Hierbij wordt de huur dan ook opgezegd c.q. de ontruiming aangezegd tegen 1 maart a.s.”

De kantonrechter heeft geoordeeld dat met betrekking tot de door [geïntimeerden c.s.] gehuurde bedrijfsruimte sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter volgde hiermee het standpunt van [geïntimeerden c.s.]

[appellanten c.s.] zijn het hiermee niet eens: zij stellen zich op het standpunt dat met betrekking tot de bedrijfsruimte het bepaalde in artikel 7:230a BW, de regeling voor “overige” (niet onder artikel 7:290 BW vallende) bedrijfsruimte van toepassing is.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

In artikel 7:290 lid 2 BW is bepaald dat onder bedrijfsruimte in de zin van dit artikel wordt verstaan (voor zover thans van belang): een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; (...).

algemene voorwaarden voor pashouders overgelegd. In die voorwaarden is vermeld dat de winkel in de bedrijfsruimte is geopend op donderdag en op vrijdag van 9.00 uur tot 12.00 uur. Ten bewijze van hun stelling dat vanuit de bedrijfsruimte daadwerkelijk aan klanten wordt verkocht, hebben [geïntimeerden c.s.] foto’s in het geding gebracht.

Naar het oordeel van het hof staat op grond van het voorgaande vast dat partijen zijn overeengekomen dat de gehuurde bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als een “kleinhandelsbedrijf”, genoemd in de definitie van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte zoals hiervoor weergegeven. Verder staat vast dat de bedrijfsruimte in ieder geval in de beginperiode van de huur overeenkomstig die bestemming is gebruikt. Dat in de loop van de tijd een verschuiving heeft plaatsgevonden van winkelverkoop aan particulieren naar verkoop aan grootverbruikers acht het hof niet van doorslaggevend belang.

In dit verband kan worden verwezen naar hetgeen de AG Huydecoper heeft vermeld in diens conclusie ECLI:NL:PHR:2012:BU9880 (door de HR gevolgd):

“Bij de beoordeling van deze vraag (de vraag of de bedrijfsruimte valt onder de definitie van artikel 7:290 BW, opmerking hof) is eerste uitgangspunt - zoals het hof ook heeft geoordeeld, en het middel niet bestrijdt - dat het erom gaat, in welk gebruik de huurovereenkomst voorziet. Het gebruik dat daadwerkelijk in praktijk wordt gebracht is dus niet beslissend, als dat niet correspondeert met het door de huurovereenkomst bepaalde gebruik.

Toegespitst op het in deze zaak te beoordelen geval: als een manege voor gebruik als zodanig wordt verhuurd en die manege (zoals meestal het geval zal zijn) ook een café/restaurantvoorziening van grotere of kleinere importantie in zich bergt, is voor de kwalificatie in het kader van art. 7:290 lid 2 BW bepalend het gebruik van het gehuurde zoals dat door de huurovereenkomst is beoogd. Was dat gebruik (overwegend) gebruik als manege, dan wordt dat niet anders doordat, bijvoorbeeld met het verstrijken van de tijd, de horeca-activiteit ter plaatse in omvang toeneemt en misschien gaandeweg "belangrijker" wordt dan het gebruik als manege. Zo lang dat niet heeft geleid tot een (uitdrukkelijke of stilzwijgende) wijziging van de met de huurovereenkomst beoogde gebruiksbestemming, blijft het die bestemming die de huurrechtelijke kwalificatie van het gehuurde bepaalt”.

In de onderhavige zaak is – ook in de visie van [geïntimeerden c.s.] - in de loop van de jaren sprake geweest van wijziging van het feitelijk gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte zoals hiervoor omschreven, dit als gevolg van marktomstandigheden. Niet gesteld of gebleken is echter dat dit (uitdrukkelijk of stilzwijgend) heeft geleid tot een wijziging van de in de huurovereenkomst vervatte gebruiksbestemming. Het gewijzigde feitelijke gebruik op dit moment acht het hof om die reden niet doorslaggevend; doorslaggevend is het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad zoals blijkt uit de inhoud van de huurovereenkomst.

Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden c.s.] voldoende onderbouwd dat ook thans nog sprake is van “een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken” zoals in de definitie van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte is vermeld. [appellanten c.s.] betwisten die verkoop aan klanten vanuit de bedrijfsruimte op zichzelf niet, of in ieder geval niet toereikend, maar zij stellen dat die verkoop aan klanten zodanig beperkt is, onder meer door de geringe openingstijd, het ontbreken van een kassa en door de eis van een klantenpas, dat in feite van een “voor publiek toegankelijk lokaal” geen sprake is.

Dit standpunt wordt door het hof verworpen. Het enkele feit dat – door een beperkte openingstijd, de eis van een klantenpas en de eis van digitale betaling – slechts een beperkt

publiek wordt bereikt brengt op zichzelf nog niet mee dat van een “voor publiek toegankelijk lokaal” geen sprake meer zou zijn.

Naar het oordeel van het hof zijn de grieven van [appellanten c.s.] in zoverre terecht aangevoerd dat uit het vonnis van de kantonrechter blijkt dat doorslaggevende betekenis is toegekend aan de omstandigheid dat de onderhavige woonruimte en bedrijfsruimte overwegend zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Dit is niet conform de maatstaf van de Hoge Raad zoals deze in voormeld arrest is vermeld. In dat arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat de rechter voor de beantwoording van de vraag of splitsing als hier bedoeld mogelijk is, acht moet slaan op alle omstandigheden van het geval, waarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.

Als omstandigheden waarop de rechter (onder meer) acht heeft te slaan noemt de Hoge Raad: het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

gemotiveerd weersproken en [appellanten c.s.] hebben de hier bedoelde stelling, in het licht van die betwisting door [geïntimeerden c.s.] , onvoldoende onderbouwd. Het hof merkt hierbij op dat het feit dat de woning een aantal jaren afzonderlijk aan [geïntimeerden c.s.] is verhuurd, aantoont dat het enkele feit dat partijen in 1982 één huurprijs voor het hele pand zijn overeengekomen geen beletsel voor splitsing hoeft te zijn.

Zoals overwogen is de bedrijfsruimte bestemd om te worden gebruikt als winkel, tevens groothandel in groente en fruit. Afzonderlijke verhuur van een dergelijke bedrijfsruimte en van een daarboven gelegen zelfstandige woning is niet alleen veel voorkomend in binnensteden, maar zal in het algemeen ook zonder problemen kunnen plaatsvinden. Dit wordt in de onderhavige zaak niet anders door de aanwezigheid van een appelschilmachine en koelinstallaties in de bedrijfsruimte. [appellanten c.s.] stellen weliswaar dat bij afzonderlijke verhuur van de bedrijfsruimte en de bovenwoning sprake zal zijn van stank- en geluidsoverlast en van de noodzaak tot het aanbrengen van brandveiligheidsvoorzieningen, maar die stelling is door [geïntimeerden c.s.] gemotiveerd weersproken en een toereikende onderbouwing van de hier bedoelde stelling van [appellanten c.s.] ontbreekt. De brief van [naam] (productie 9 bij appeldagvaarding) kan in dit verband niet als een toereikende onderbouwing worden aangemerkt, gelet op het verweer van [geïntimeerden c.s.] dat de heer [naam] zich bij zijn aanbeveling tot het treffen van brandveiligheidsvoorzieningen heeft gebaseerd op de bij de brief gevoegde tekening waarop het middengedeelte van de bedrijfsruimte is aangeduid met “garage”, terwijl de bedrijfsruimte niet als zodanig door [geïntimeerden c.s.] wordt gebruikt.

Het hof acht verder nog van belang dat [geïntimeerden c.s.] zelf geen nadelige gevolgen verbonden achten aan een splitsing van de huurovereenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten, dit gelet op het gebruik dat door hen van de bedrijfsruimte wordt gemaakt.