Uitspraken

De Heffingsambtenaar heeft op 23 en 26 februari 2015 uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende. Met de uitspraak van 23 februari 2015 is de bezwaarfase beëindigd. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is het de Heffingsambtenaar niet toegestaan om vervolgens nogmaals op 26 februari 2015 uitspraak op bezwaar te doen. Gesteld noch gebleken is dat de dag van de bekendmaking van de uitspraak op bezwaar van 23 februari 2015 is gelegen na de dagtekening. De termijn voor het indienen van een beroepschrift eindigde derhalve op 6 april 2015. Het (pro forma) beroepschrift is ontvangen op 8 april 2015 en niet is vast te stellen of het beroepschrift per post is verzonden omdat een enveloppe in het dossier van de Rechtbank ontbreekt. Het beroepschrift is derhalve niet tijdig ingediend. Gelet op de dagtekening van het geschrift van de Inspecteur van 26 februari 2015 moet het ervoor worden gehouden dat belanghebbende binnen voormelde beroepstermijn van dat geschrift heeft kennisgenomen. Aan dat geschrift mocht hij – mede gelet op de daarin opgenomen rechtsmiddelverwijzing met een nieuwe termijn van zes weken - het vertrouwen ontlenen dat hij tot zes weken na de toezending van dat geschrift beroep bij de Rechtbank kon instellen. Onder deze omstandigheden kan redelijkerwijs niet worden geoordeeld dat belanghebbende in verzuim is geweest, aangezien zijn beroepschrift binnen de laatstvermelde termijn door de Rechtbank is ontvangen (HR 25 november 2016, nr. 16/02253, ECLI:NL:HR:2016:2663).

Belanghebbende heeft het Hof verzocht om een deskundige in te schakelen die de omvang van het waardedrukkende effect van inklinking van de bodem kan bepalen. Het Hof is van oordeel dat het in eerste instantie op de weg van belanghebbende ligt om een deskundige in te schakelen die de door haar gestelde waardevermindering vanwege inklinking van de bodem kan onderbouwen. Belanghebbende heeft in haar brief van 7 november 2016 (genaamd “aanvullende gronden hoger beroep”) in eerste instantie voorwaardelijk deskundigenbewijs aangeboden. Ter zitting heeft belanghebbende het Hof, vervolgens gevraagd de deskundige op te roepen. Het Hof wijst belanghebbendes verzoek af. Belanghebbende heeft namelijk de mogelijkheid ongebruikt gelaten om op de voet van artikel 8:60, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), deskundigen mee te brengen naar of op te roepen voor het onderzoek ter zitting, dit terwijl belanghebbende uitdrukkelijk op deze mogelijkheid en de voorwaarden waaronder van deze mogelijkheid gebruik kan worden gemaakt is gewezen in de uitnodiging voor het onderzoek ter zitting. Nu belanghebbende conform de wettelijke regels voldoende in de gelegenheid is gesteld om deskundigen mee te brengen respectievelijk op te roepen, en er ter zitting geen nieuw licht is gevallen op de noodzaak tot het leveren van nader bewijs, en zij slechts heeft gesteld dat vanwege de daarmee gemoeide kosten zij het Hof heeft gevraagd de deskundige op te roepen, ziet het Hof geen aanleiding om de zaak aan te houden teneinde de deskundige op de voet van artikel 8:63, lid 3, van de Awb zelf op te roepen (vgl. HR 10 april 2015, nr. 14/02794, ECLI:NL:HR:2015:911, BNB 2015/130 en HR 23 mei 2014, nr. 12/05526, ECLI:NL:HR:2014:1194).

De Heffingsambtenaar heeft het Hof verzocht om makelaar [E] op te roepen om te worden gehoord als getuige. Het Hof wijst het verzoek van de Heffingsambtenaar af. Hij heeft namelijk de mogelijkheid ongebruikt gelaten om op de voet van artikel 8:60, vierde lid, van de Awb getuigen mee te brengen naar of op te roepen voor het onderzoek ter zitting, dit terwijl de Heffingsambtenaar uitdrukkelijk op deze mogelijkheid en de voorwaarden waaronder van deze mogelijkheid gebruik kan worden gemaakt is gewezen in de uitnodiging voor het onderzoek ter zitting. Nu de Heffingsambtenaar conform de wettelijke regels voldoende in de gelegenheid is gesteld om getuigen mee te brengen respectievelijk op te roepen, en er ter zitting geen nieuw licht is gevallen op de noodzaak tot het leveren van nader bewijs, ziet het Hof geen aanleiding om de zaak aan te houden teneinde de getuige op de voet van artikel 8:63, lid 3, van de Awb zelf op te roepen (vgl. HR 10 april 2015, nr. 14/02794, ECLI:NL:HR:2015:911, BNB 2015/130 en HR 23 mei 2014, nr. 12/05526, ECLI:NL:HR:2014:1194).

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2013 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).

Het Hof acht de door belanghebbende gestelde verschillen in type, bouwjaar, uitstraling, inhoud en ligging tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten niet zodanig groot dat deze vergelijkingsobjecten niet meer kunnen dienen als onderbouwing van de waarde. Van belang is dat met deze verschillen bij de waardebepaling in voldoende mate rekening wordt gehouden. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt.

Blijkens het in onderdeel 2.4 vermelde, hebben de verkopers aan kopers verklaard dat hun niets bekend is van bodemverontreiniging. Gelet hierop acht het Hof niet aannemelijk dat de kopers van de vergelijkingsobjecten bij de totstandkoming van de verkoopprijs kennis droegen van de aanwezige bodemverontreiniging. Met die bodemverontreiniging hebben de kopers bij de prijsonderhandelingen derhalve ook geen rekening gehouden. Het Hof acht niet aannemelijk dat de kopers door de makelaar mondeling op de hoogte zouden zijn gesteld van de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Daargelaten dat die stelling door de Heffingsambtenaar niet nader is onderbouwd, ligt het naar het oordeel van het Hof niet voor de hand dat de verkopers dan een tegengestelde verklaring zouden afleggen in de leveringsakte. Gelet op het voorgaande is de bodemverontreiniging niet verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentieobjecten. In zoverre is de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag vastgesteld.

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van de Rechtbank verklaard dat op de Provincie de plicht rust tot sanering van de bodemverontreiniging. Nu de kosten van sanering niet ten laste van belanghebbende zullen komen, is er geen aanleiding de waarde van de onroerende zaak te verminderen met de kosten van sanering.

Het Hof acht, gelet op de door de Heffingsambtenaar overgelegde gegevens van [D] , aannemelijk dat sanering niet op korte termijn noodzakelijk is. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof tot het moment van sanering te kampen met onzekerheid, negatief imago, het naar de oppervlakte komen van vervuilde grond en de verminderde gebruiksmogelijkheden van de grond (de zogenoemde ‘rompslomp’). De Heffingsambtenaar maakt naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat op deze factoren voldoende acht is geslagen, zodat het Hof niet aannemelijk acht dat met deze factoren in voldoende mate rekening is gehouden bij de waardebepaling.

Vaststaat dat in de onroerende zaak asbest aanwezig is. Uit het taxatierapport volgt niet of en in welke mate bij de referentieobjecten sprake is van asbest zodat ook niet vastgesteld kan worden of met dit eventuele waardedrukkende element rekening is gehouden bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.

De Heffingsambtenaar heeft voor wat betreft de staat van onderhoud van de onroerende zaak aansluiting gezocht bij de offerte die belanghebbende heeft laten opmaken, en de prijs per m³ van de woning in vergelijking tot de prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten op een aanzienlijk lager bedrag gesteld. De waarde van de garage is door de Heffingsambtenaar op nihil gesteld. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee in voldoende mate rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud.

De Rechtbank heeft in overweging 12.3. het volgende overwogen:

Gelet op al het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de door de bodemverontreiniging veroorzaakte rompslomp, de aanwezigheid van asbest, en het progressieve verloop van de inklinking van de bodem en de verzakkingen en scheurvorming die daarvan het gevolg zijn. De waarde van de onroerende zaak is derhalve op een te hoog bedrag vastgesteld.

Belanghebbende onderbouwt haar stelling dat de waarde van de onroerende zaak nihil is met de naar het oordeel van het Hof onjuiste veronderstelling dat de saneringskosten voor haar rekening zullen komen. In het midden kan blijven of de aanwijzing tot gemeentelijk monument een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de onroerende zaak, nu belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat zij de aanwijzing tot gemeentelijk monument tot op heden heeft kunnen tegenhouden. Met hetgeen zij overigens heeft gesteld en overgelegd maakt zij naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk dat de waarde van de woning op nihil moet worden gesteld.

Nu geen van beide partijen de waarde de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt bepaalt het Hof, met inachtneming van hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de gezochte waarde in goede justitie op € 100.000.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de Heffingsambtenaar moeten worden vernietigd en de waarde moet worden verminderd tot € 100.000.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende ook het door haar ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 124 te vergoeden.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming op een bedrag aan reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting, in goede justitie vast op € 20.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.