Uitspraken

Tussen partijen is niet in geschil dat op de percelen werkzaamheden hebben plaatsgevonden, zowel voor als na de levering ervan. Nu de op de percelen gerealiseerde golfbaan zich leent voor zelfstandig gebruik, moet ervan worden uitgegaan dat de werkzaamheden aan de percelen uitsluitend zijn geschied met het oog op de aanleg van de golfbaan en niet mede met het oog op de bouw van het clubhuis. Of op de percelen als zodanig sprake is van “bebouwing van de grond” hangt af van het antwoord op de vraag of, en in hoeverre, de werkzaamheden tot gevolg hebben dat op de percelen bouwwerken worden opgericht, eventueel met ‘erbij behorend terrein’. Derhalve dient te worden vastgesteld of sprake is van één of meer bouwwerken en eventueel van “erbij behorend terrein”. Beoordeling hiervan dient plaats te vinden op het tijdstip van de verkrijging van de percelen. Derhalve zijn relevant de op dat tijdstip reeds verrichte, alsmede voorgenomen werkzaamheden.

Belanghebbende heeft gesteld dat op de percelen bouwwerken zijn opgericht, namelijk schuilhutten, pomphuizen, bruggen, parkeerplaatsen, paden, toegangswegen, drainagebuizen, putten, opgemetselde afslagplaatsen, beschoeiing, duikers, rioolgemaal, sproeiers, baaninrichting en beregeningsleidingen en -installaties. Volgens belanghebbende zijn de werkzaamheden in verband met de aanleg van de golfbaan omvangrijk, zowel qua arbeidsintensiviteit als qua geldelijke investeringen. Bij deze werkzaamheden zijn volgens belanghebbende veel niet-natuurlijke materialen gebruikt. Belanghebbende is van mening dat deze werkzaamheden alles behalve verwaarloosbaar zijn. Volgens belanghebbende is het evident dat, gelet op de grootte van de percelen, ook delen bestaan waarop in mindere mate van c.q. geen bebouwing heeft plaatsgevonden. De (vermeende) onbebouwde gedeelten van de golfbaan (zoals waterpartijen en beplanting) zijn volgens belanghebbende dienstbaar aan de bebouwde grond (de golfbaan inclusief alle bebouwingen van niet-natuurlijk materialen) en kwalificeren daardoor als “erbij behorend terrein”.

De Inspecteur heeft primair gesteld dat de aanleg van de golfbaan niet kwalificeert als bebouwing van de grond. De Inspecteur is van mening dat de aanleg van een golfbaan veel weg heeft van parkaanleg en verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2004, nr. 39 489, ECLI:NL:HR:2004:AO7691 (BNB 2005/124 betreffende dijkverzwaring). Volgens de Inspecteur hebben de werkzaamheden primair bestaan uit het aanpassen van de percelen met behulp van natuurlijke materialen, zoals het inzaaien van gras, het aanplanten van bomen en struiken en het aanleggen van glooiingen en waterpartijen. De voetpaden zijn met schelpen belegd en derhalve onbestrate grindpaden. Het gebruik van natuurlijke materialen impliceert volgens de Inspecteur dat geen bouwwerken zijn ontstaan. De schuilhutten zijn houten constructies die dermate eenvoudig verplaatsbaar en verwijderbaar zijn dat zij niet kwalificeren als bouwwerk. De voorzieningen, zoals putten, bruggen, beschoeiing, opgemetselde afslagplaatsen, duikers, drainage, beregeningsleidingen en installatie, pomphuizen, baaninrichting, schuilhutten en toegangsweg zijn volgens de Inspecteur dienstbaar aan de golfbaan en vormen om die reden niet zelfstandig een bouwwerk. Aan de voorzieningen komt geen zelfstandige betekenis toe, mede gezien de oppervlakte van deze voorzieningen ten opzichte van de oppervlakte van de percelen. Hieraan doet, aldus nog steeds de Inspecteur, niet af dat de aanlegkosten van circa € 8.000.000 aanzienlijk hoger zijn dan de kosten van de aanschaf van de grond van circa € 4.000.000.

De Inspecteur heeft gesteld dat de percelen ook niet kwalificeren als “erbij behorend terrein”. De Inspecteur heeft gesteld dat als “erbij behorend terrein” wordt beschouwd: ieder terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw. Volgens de Inspecteur gaat het er dus enkel om of de onbebouwde grond een functie vervult ten behoeve van het gebouw, in welk geval het terrein wordt aangetrokken door het gebouw. Volgens de Inspecteur kan alleen sprake zijn van een “erbij behorend terrein” indien de levering van het terrein plaatsvindt samen met het gebouw. Nu de golfbaan en het clubhuis fysiek gescheiden zijn, zoals de Inspecteur heeft gesteld (zie 4.4.3), kunnen de percelen niet kwalificeren als “erbij behorend terrein”.

De Inspecteur heeft een subsidiair standpunt ingenomen voor het geval de bruggen en schuilhutten wèl als bouwwerken kwalificeren, en de daarmee gemoeide ondergrond de status van bouwterrein heeft. Voor die situatie heeft de Inspecteur gesteld dat de percelen voor slechts drie hectaren kwalificeren als bouwterrein. De Inspecteur heeft gesteld dat de verschuldigde overdrachtsbelasting in dat geval moet worden vastgesteld op € 221.810.

Het Hof is van oordeel dat op de percelen geen sprake is van bebouwing. De Hoge Raad heeft in zijn eerste verwijzingsarrest reeds geoordeeld dat het bewerken van een terrein met natuurlijke materialen en het uitgraven van een terrein om een verdieping aan te brengen of een waterpartij aan te leggen als zodanig geen werkzaamheden zijn die ertoe leiden dat een bouwwerk ontstaat. Dan resteren nog de schuilhutten, pomphuizen, bruggen, parkeerplaatsen, toegangswegen, drainagebuizen, putten, opgemetselde afslagplaatsen, beschoeiing, duikers, rioolgemaal, sproeiers, baaninrichting en beregeningsleidingen en -installaties. Naar het oordeel van het Hof zijn deze met de grond verbonden constructies en kwalificeren deze als bouwwerken. De Hoge Raad heeft echter in zijn eerste verwijzingsarrest geoordeeld dat het oprichten van een bouwwerk dat dienstbaar is aan onbebouwde grond, bijvoorbeeld een drainagebuis in of een hekwerk rond een weiland, niet ertoe leidt dat het terrein heeft te gelden als bebouwde grond. Naar het oordeel van het Hof zijn de pomphuizen, bruggen, parkeerplaatsen, toegangswegen, drainagebuizen, putten, opgemetselde afslagplaatsen, beschoeiing, duikers, rioolgemaal, sproeiers, baaninrichting en beregeningsleidingen en -installaties dienstbaar aan de onbebouwde grond; in zoverre is derhalve geen sprake van bebouwde grond. Dan resteren enkel nog de schuilhutten. De vraag is of door het oprichten van de schuilhutten kan worden geconcludeerd dat de percelen als geheel hebben te gelden als bebouwde grond. De Hoge Raad heeft in zijn eerste verwijzingsarrest geoordeeld dat bij de beantwoording van die vraag van belang kan zijn de aard van de bouwwerken en de omvang van de op de percelen voorziene bouwwerken en de verhouding tussen het bebouwde en het onbebouwde gedeelte van de percelen. Het Hof acht doorslaggevend dat de schuilhutten houten constructies zijn die eenvoudig verplaatsbaar en verwijderbaar zijn en die een uiterst klein oppervlakte van de percelen beslaan. Het Hof is derhalve van oordeel dat de percelen niet hebben te gelden als bebouwde grond.

Het Hof is voorts van oordeel dat het onbebouwde gedeelte van de percelen niet kwalificeert als “erbij behorend terrein”. Er is immers niet sprake van een terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan een gebouw.

Het Hof beantwoordt vraag d ontkennend.