Het gaat om een hoger beroep tegen de toewijzing van de vordering tot machtiging indeplaatsstelling (7:307 BW). In hoger beroep staat vast dat huurder een zwaarwichtig belang heeft bij toewijzing en dat niet is gebleken dat de kandidaat-huurder onvoldoende waarborgen biedt voor correcte nakoming van de huurovereenkomst. De uiteindelijke belangenafweging valt, ook in hoger beroep, uit in het voordeel van de huurder. Het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd.
1 [de v.o.f.] , h.o.d.n. Café De Huiskamer, gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [geintimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,
3. [geintimeerde 3] , wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden
in eerste aanleg: eisers,
advocaat: mr. R.S. Namjesky.
Geïntimeerde sub 1 zal hierna de vof, geïntimeerde sub 2 [geintimeerde 2] , geïntimeerde sub 3 [geintimeerde 3] en geïntimeerden gezamenlijk zullen de vof c.s. worden genoemd.
1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1.
Het verdere verloop blijkt uit:
- het tussenarrest van 20 februari 2018;
- het proces-verbaal van niet-gehouden comparitie van partijen van 22 mei 2018;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord.
1.2.
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2 De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
2.1.
[geintimeerde 2] en [geintimeerde 3] zijn de vennoten van de vof.
2.2.
[appellant] verhuurde sinds 1 april 2000 aan de vof c.s. de bedrijfsruimte (café met bovenwoning) aan de [adres] te [vestigingsplaats] (verder: het pand), tegen een laatstelijk geldende huurprijs van € 2.204,58 per maand.
2.3.
In het gehuurde exploiteerde de vof een horecaonderneming, te weten Café de Huiskamer (hierna: De Huiskamer).
2.4.
De vof heeft De Huiskamer inclusief goodwill en inventaris op 3 november 2016 verkocht aan [café] (hierna Café [café] ).
2.5.
Bij brief van 7 november 2016 heeft de vof c.s. aan [appellant] verzocht in te stemmen met een indeplaatsstelling van Café [café] als huurder van het pand. [appellant] heeft hieraan geen medewerking verleend.
3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1.
De vof c.s. heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd haar te machtigen om Café [café] in haar plaats te stellen als huurder van het pand.
3.2.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 24 mei 2017 beslist dat de vof c.s. een voldoende zwaarwichtig belang heeft bij haar verzoek en de vof c.s. vervolgens in de gelegenheid gesteld haar stelling over de financiële waarborgen van Café [café] nader te onderbouwen. Bij vonnis van 4 oktober 2017 heeft de kantonrechter vervolgens op basis van de nadere, niet bestreden, stukken beslist dat Café [café] voldoende financiële waarborgen biedt. De daaropvolgende belangenafweging heeft de kantonrechter in het voordeel van de vof c.s. laten uitvallen en de vordering van de vof c.s. tot indeplaatsstelling toegewezen.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1.
Het draait in deze zaak om de door de vof c.s. gewenste indeplaatsstelling van Café [café] als huurder bij de tussen de vof c.s. en [appellant] gesloten huurovereenkomst. Voor toewijsbaarheid van deze vordering is op grond van artikel 7:307 BW nodig dat de vof c.s. een zwaarwichtig belang heeft bij de door haar gewenste indeplaatsstelling en dat de kandidaat-huurder (Café [café] in dit geval) voldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming en een behoorlijke bedrijfsvoering, bij ontbreken waarvan de vordering moet worden afgewezen. Als aan deze voorwaarden is voldaan, dienen vervolgens de belangen van de vof c.s. enerzijds en [appellant] anderzijds tegen elkaar te worden afgewogen. Afhankelijk van de uitkomst van deze belangenafweging wordt de machtiging tot indeplaatsstelling al dan niet gegeven.
4.2.
Tegen het vonnis van de kantonrechter van 7 oktober 2017 heeft [appellant] twee grieven opgeworpen. Met zijn eerste grief klaagt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte geen voorwaarde heeft verbonden aan de indeplaatsstelling. Met zijn tweede grief komt [appellant] op tegen de door de kantonrechter gemaakte belangenafweging. [appellant] meent dat de kantonrechter de weegschaal ten onrechte ten gunste van de vof c.s. heeft laten doorslaan.
4.3.
Het hof stelt vast dat in hoger beroep uitgegaan moet worden van het bestaan van een zwaarwichtig belang van de vof c.s. bij de indeplaatsstelling, nu tegen deze beslissing van de kantonrechter (in rov. 3.5 van het tussenvonnis van 24 mei 2017) niet is gegriefd.
4.4.
Na daartoe door de kantonrechter nog in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft de vof c.s. in eerste aanleg haar stellingen over de financiële waarborgen die Café [café] biedt, nader onderbouwd met stukken. Tegen de inhoud en betekenis van deze stukken is door [appellant] geen verweer gevoerd, waarop door de kantonrechter in rov. 2.4 van het eind vonnis is beslist dat Café [café] voldoende financiële waarborgen biedt. Tegen dat oordeel op zichzelf is door [appellant] niet gegriefd, zodat ook in hoger beroep er van moet worden uitgegaan dat Café [café] voldoende financiële waarborgen biedt. Dat voorwaarden zouden moeten worden verbonden aan de indeplaatsstelling, zoals door [appellant] is gesteld, is in eerste aanleg geen onderdeel geweest van het partijdebat. Hoewel de rechter ambtshalve voorwaarden kan verbinden aan een indeplaatsstelling, bestaat er geen rechtsregel op basis waarvan de rechter ook verplicht is dit te doen. Daarnaast valt, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet in te zien welk ‘onaanvaardbaar ondernemingsrisico’ [appellant] door het ontbreken van voorwaarden – welke dat zouden moeten zijn heeft [appellant] niet geconcretiseerd – zou lopen. [appellant] heeft zijn stellingen op dat punt niet uitgewerkt. De eerste grief faalt daarom.
4.5.
Met betrekking tot de belangenafweging heeft [appellant] in zijn tweede grief het volgende gesteld. Tegenover het belang van de vof c.s. bij de verkoop van de onderneming en de daaruit voortvloeiende noodzakelijke indeplaatsstelling staat het belang van [appellant] om zelf te kunnen bepalen wie zijn pand zal huren en om de mogelijkheid te hebben een hogere, in de visie van [appellant] marktconforme, huur te realiseren. Volgens [appellant] doorkruist de indeplaatsstelling deze mogelijkheid. De kantonrechter heeft naar de mening van [appellant] te weinig gewicht aan deze belangen toegekend.
4.6.
Het hof stelt voorop dat aan het verlenen van een machtiging tot indeplaatsstelling inherent is dat de verhuurder tegen zijn wil een nieuwe huurder als contractspartij krijgt ‘opgedrongen’. In artikel 7:307 BW is deze wettelijke mogelijkheid tot een gedwongen contractsovername gecreëerd. Zij vormt een wettelijke uitzondering op het beginsel van contractsvrijheid.
Ten aanzien van het belang om een hogere huur te kunnen realiseren, overweegt het hof dat de beslissing tot het al dan niet machtigen van de huurder tot indeplaatsstelling van een derde niet van invloed is op die mogelijkheid. De kandidaat-huurder treedt immers in dezelfde positie als de huurder; de voorwaarden van de huurovereenkomst wijzigen niet. Om tot een verhoging van de huurprijs te komen, staan voor [appellant] jegens de nieuwe huurder dezelfde wegen open als jegens de oude huurder. Een afwijzing van de vordering tot indeplaatsstelling brengt daarin geen verandering zolang de bestaande huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Voor zover [appellant] ook in hoger beroep nog bedoeld heeft als belang aan te voeren dat hij de onderneming zelf had willen en kunnen overnemen, heeft [appellant] deze stelling, die door de vof c.s. gemotiveerd is betwist, niet onderbouwd. Gelet op het (uitgebreide) partijdebat ter zake in eerste aanleg, waar de vof c.s. ook al gemotiveerd verweer heeft gevoerd tegen deze stelling en de kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd, had dat wel op de weg van [appellant] gelegen. Feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat [appellant] een serieuze poging heeft willen ondernemen om de onderneming van de vof c.s. te kopen zijn niet gesteld en ook niet gebleken.
4.7.
Bij afweging van het vaststaande zwaarwichtig belang van de vof c.s. bij indeplaatsstelling in verband met de verkoop van de onderneming en de hiervoor besproken belangen van [appellant] , is het hof van oordeel dat het belang van de vof c.s. dient te prevaleren boven de belangen van [appellant] . Ook de tweede grief slaagt niet.
4.8.
Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] in hoger beroep, nu geen concrete feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien bewezen, aan het voorgaande kunnen afdoen.
5 De slotsom
5.1.
De grieven falen. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.
5.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de vof c.s. zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 716,00
- salaris advocaat € 2.148,00(2 punten x tarief € 1.074,00)
6 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
6.1.
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 24 mei 2017 en 4 oktober 2017;
6.2.
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de vof c.s. vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 2.148,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
6.3.
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, R.A. van der Pol en A.C. Metzelaar, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2019
griffier rolraadsheer
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
