Uitspraken

Het gaat in deze zaak om het volgende.

[appellante] heeft in maart 2010 van [de Woningbouwvereniging] kort gezegd een appartementsrecht gekocht (te weten het recht van erfpacht op het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning met parkeerplaats en berging aan de [adres] te [woonplaats] , hierna: de woning). De woning werd aangeboden onder het zogenaamde ‘Koopgarant-concept’. Concreet betekende dit voor [appellante] dat zij de woning kon kopen voor een prijs die 10% lager was dan de destijds getaxeerde marktwaarde. Op basis van een waardeverklaring, opgesteld door een door [de Woningbouwvereniging] benoemde makelaar, werd de marktwaarde van de woning bij aankoop in 2010 getaxeerd op een bedrag van € 179.000,00. Op dit bedrag werd door [de Woningbouwvereniging] 10% in mindering gebracht. In de tussen partijen gesloten Koop/-Aannemingsovereenkomst is dit omschreven als een koperskorting. [appellante] betaalde aldus € 161.100,00 voor de woning aan [de Woningbouwvereniging] . Een van de voorwaarden van dit Koopgarant-concept hield in dat de woning bij verkoop door [appellante] eerst aan [de Woningbouwvereniging] moest worden aangeboden, die verplicht was om de woning te kopen. In maart 2013 heeft [appellante] de woning aan [de Woningbouwvereniging] terugverkocht voor een bedrag van € 146.325,00. Bij de berekening van de verkoopprijs van de woning heeft [de Woningbouwvereniging] een terugverkoopformule toegepast. De marktwaarde van de woning bij terugverkoop is op basis van een taxatierapport bepaald op een bedrag van € 161.000,00. De verkoopprijs is, globaal gezegd, berekend aan de hand van de uitgifteprijs in 2010 (€ 161.100,00) verminderd met 85% van het verschil tussen de marktwaarde bij uitgifte in 2010 (€ 179.000,00) en de marktwaarde bij terugverkoop in 2013 (€ 161.000,00).

In eerste aanleg heeft [appellante] - samengevat - een verklaring voor recht gevorderd dat zij bij de koop van het appartement in 2010 heeft gedwaald, met veroordeling van [de Woningbouwvereniging] tot opheffing van het nadeel door het betalen van schadevergoeding. Subsidiair heeft zij haar vordering tot schadevergoeding gebaseerd op wanprestatie van [de Woningbouwvereniging] en meer subsidiair op kort gezegd de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid. Verder vorderde zij rente en kosten.

De rechtbank heeft die vorderingen bij vonnis van 23 mei 2018 afgewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld.

Het hof is van oordeel dat [appellante] , met de ontvangst van de informatie over de terugverkoopprijs van 26 november 2012, bekend was met de feiten en omstandigheden omtrent de ‘verrekening’ van de terugverkoopprijs waaromtrent zij stelt te hebben gedwaald. Dat zij zich kennelijk pas door het televisieprogramma De Monitor en uitlatingen van de ACM realiseerde hoe deze prijs tot stand was gekomen, namelijk dat de koperskorting bij terugverkoop (in haar woorden) werd verrekend, maakt niet dat zij pas toen ontdekte of had kunnen ontdekken op welke wijze de door haar genoemde ‘verrekening’ van de terugverkoopprijs zou plaatsvinden in geval van terugverkoop aan [de Woningbouwvereniging] . Uit de gegevens die zij op 26 november 2012 van [de Woningbouwvereniging] ontving, blijkt voldoende dat [appellante] voor 85% zou meedelen in de waardeontwikkeling van de woning, die in dit geval negatief was. Anders dan [appellante] stelt, gaat het overigens niet om verrekening van de koperskorting, maar gaat het er om dat [appellante] - globaal gezegd - voor 85% meedeelt in het verschil tussen de marktwaarde bij uitgifte in 2010 (€ 179.000,00) en de marktwaarde bij terugverkoop in 2013 (€ 161.000,00). Dat in de berekening van de terugverkoopprijs niet wordt gesproken over verrekening van de koperskorting, zoals [appellante] stelt, doet dan ook niet ter zake. Voor zover [appellante] heeft aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte uitgaat van dwaling ten aanzien van de hoogte van de terugverkoopprijs, terwijl dit moet zijn dwaling ten aanzien van de verrekening van de koperskorting, is het zo dat de door [appellante] aangeduide verrekening van de koperskorting is verwerkt in de hoogte van de terugverkoopprijs, zodat dit feitelijk niet uitmaakt.

De conclusie moet dan ook zijn dat de vordering op grond van dwaling is verjaard op 27 november 2015. De derde grief faalt.

[appellante] voert in haar vierde grief ook aan dat de taxaties niet zijn uitgevoerd overeenkomstig hetgeen daarover is overeengekomen, omdat bij de aankoop en de terugverkoop van de woning dezelfde taxateur is ingeschakeld en omdat bij de aankoop van de woning geen taxatierapport is opgesteld, maar (slechts) een waardebepaling.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen de waardebepaling van de woning bij de aankoop daarvan en de waardebepaling bij de terugverkoop van de woning. Voor zover [appellante] betoogt dat bij de aankoop van de woning in 2010 ten onrechte slechts een waardebepaling is opgemaakt in plaats van het voorgeschreven taxatierapport, heeft te gelden dat zij de woning destijds heeft gekocht voor de prijs waarvoor deze werd aangeboden, waarop de koperskorting in mindering werd gebracht. Hier is sprake van aanbod en aanvaarding. Als [appellante] het toen niet eens was geweest met die prijs, had zij ervoor kunnen kiezen om bijvoorbeeld de woning niet te kopen, of over de prijs nader te onderhandelen. Anders dan [appellante] meent, kan er geen sprake zijn van door haar geleden schade als gevolg van een volgens haar te hoge aankoopprijs. Dat die aankoopprijs uiteindelijk weer een rol speelt bij de bepaling van de terugverkoopprijs moge zo zijn, maar ook daarmee is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van [de Woningbouwvereniging] bij de aankoop van de woning in 2010. Uit het voorgaande volgt dat de eisvermeerdering, kort gezegd om de waarde van de woning bij de uitgifte in 2010 te laten taxeren, moet worden afgewezen.

Wat betreft de terugverkoop van de woning aan [de Woningbouwvereniging] lijkt inderdaad, zoals [appellante] stelt, sprake te zijn van schending van de koop-/aanneemovereenkomst. Daarin is immers uitdrukkelijk bepaald dat de taxateur voor de terugverkoop niet direct of indirect betrokken mag zijn geweest bij de aan- of verkoop of bij de financiering van de woning. De taxateur bij de terugverkoop was dezelfde persoon als de verkopende makelaar bij de aankoop. Dit raakt naar het oordeel van het hof aan de onafhankelijkheid van de taxateur. Niet valt in te zien waarom dit voorschrift alleen zou gelden voor de situatie waarin de taxateur en de makelaar in één transactie dezelfde persoon zijn. Wat hier ook van zij, dit kan [appellante] niet baten. Ook in het geval de waardebepaling bij terugverkoop niet door een onafhankelijk taxateur is verricht, betekent dit niet zonder meer dat er een causaal verband bestaat tussen de tekortkoming (taxatie door een niet onafhankelijke taxateur) en het waardeverlies van de woning. Er kunnen allerlei factoren zijn die van invloed zijn op de terugverkoopprijs Hier lijkt de belangrijkste factor te zijn geweest de dalende woningmarkt, waarvan niet in geschil is dat daarvan sprake was bij de terugverkoop in 2013. Het is aan [appellante] om feiten en omstandigheden te stellen, waaruit kan volgen dat zij aan [de Woningbouwvereniging] toerekenbare schade heeft geleden als gevolg van taxatie door een niet onafhankelijke taxateur. Dit had bijvoorbeeld kunnen gebeuren door het overleggen van een contra-expertise of aan de hand van taxaties van vergelijkbare woningen in het complex of in de nabije omgeving. Het enkele feit dat haar woning bij de terugverkoop op een lagere marktwaarde werd getaxeerd dan bij de aankoop, is daartoe onvoldoende. Nu [appellante] niet aan de stelplicht op dit punt heeft voldaan, faalt ook deze grief.

Met haar vijfde grief komt [appellante] op tegen de afwijzing door de rechtbank van haar meer subsidiaire vordering die is gebaseerd op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. [appellante] stelt zich op het standpunt dat de tussen haar en [de Woningbouwvereniging] geldende terugverkoopformule buiten toepassing moet blijven, omdat deze regel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook in dat kader beroept zij zich erop dat zij (bij de aankoop van de woning) niet heeft begrepen dat de koperskorting bij terugverkoop zou worden verrekend, dat zij dat redelijkerwijze niet hoefde te verwachten gelet op de verklaringen en gedragingen van [de Woningbouwvereniging] (in het licht van de Haviltex-formule) en dat [de Woningbouwvereniging] haar hierover niet goed heeft ingelicht, wat zij wel had moeten doen, mede gelet op de maatschappelijke posities van beide partijen.

Het hof stelt voorop dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. In het geval [de Woningbouwvereniging] zou kunnen worden verweten dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst te weinig informatie aan [appellante] heeft verschaft over de precieze werking van de terugverkoopregeling en sprake is van de overige hiervoor door [appellante] aangevoerde omstandigheden, leidt dat niet zonder meer tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat deze terugverkoopregeling wordt toegepast bij de terugverkoop in 2013. [appellante] heeft daartoe te weinig gesteld. Bovendien valt niet in te zien waarom het waardeverlies van de woning als gevolg van een verslechterde markt niet (ook) voor rekening van [appellante] , als eigenaresse daarvan, behoort te komen. Ook is het maar zeer de vraag of de terugverkoopformule eenvoudigweg buiten toepassing kan worden gelaten, zoals [appellante] beoogt, zonder daarbij de gevolgen voor de overige bepalingen in de overeenkomst te betrekken. De overeenkomst bestaat immers uit verschillende bepalingen, die in onderling verband en samenhang moeten worden beschouwd. Door de lagere koopprijs heeft [appellante] immers ook een aantal jaren lagere hypotheeklasten gehad, zoals [de Woningbouwvereniging] terecht heeft aangevoerd. Ook had [de Woningbouwvereniging] op grond van de Koopgarantbepalingen de verplichting om de woning terug te kopen. In het geval de terugverkoopformule buiten toepassing zou blijven is het maar zeer de vraag of deze bepaling onverkort zou gelden. Een en ander roept dan ook de vraag op wat het buiten toepassing laten van de formule betekent voor de bij aankoop verstrekte korting. Op deze kwesties heeft het debat van partijen echter geen betrekking. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet de conclusie zijn dat de grief faalt.