Uitspraken

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende:

1. [de vennootschap 1] houdt zich bezig met de bouw en exploitatie van bedrijfsonroerendgoed.

2. [de vennootschap 1] heeft in 2006 een perceel grond met daarop een woonhuis, gelegen aan de [adres] te [plaats] (verder: het perceel), gekocht. De levering vond plaats op 11 november 2006.

3. Op 4 september 2006 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de toenmalig directeur van [de vennootschap 1] , de heer [de toenmalig directeur van de vennootschap] (verder: [de toenmalig directeur van de vennootschap] ), de toenmalig wethouder van de Gemeente, [de toenmalig wethouder vsn de Gemeente] (verder: [de toenmalig wethouder vsn de Gemeente] ) en de gemeenteambtenaar [de gemeenteambtenaar] (verder: [de gemeenteambtenaar] ). [de toenmalig directeur van de vennootschap] is bij dat gesprek vergezeld van de toenmalige advocaat van [de vennootschap 1] , mr. Dorn. Bij deze bespreking is gesproken over de mogelijkheid voor [de vennootschap 1] om een kleinschalig appartementencomplex te ontwikkelen op het perceel.

4. In zijn vergadering van 24 april 2007 heeft het College van burgemeester en wethouders van de Gemeente (verder: het College) besloten om een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 van de toenmalige Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) te starten voor het perceel. [de vennootschap 1] diende de voor de vrijstelling benodigde ruimtelijke onderbouwing aan te leveren.

5. Bij brief van 4 juni 2007 heeft het College het volgende aan [de vennootschap 1] geschreven: “(…) Naar aanleiding van uw initiatief om te komen tot de bouw van een kleinschalig appartementscomplex op het perceel (…) alsmede in vervolg op eerder overleg delen wij u het volgende mede. (…) Concreet hebben wij besloten dat er binnen de bijgevoegde plankaders (zie bijlage) een bouwplan kan worden uitgewerkt. (…) Een schetsplan dat voldoet aan de omschreven plankaders zal vervolgens onder meer worden getoetst aan redelijke eisen van welstand door de welstandscommissie. Vervolgens zullen wij de formele vrijstellingsprocedure starten op basis van artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Hierbij hebben belanghebbenden alle wettelijk bepaalde mogelijkheden voor bezwaar en beroep. …”

6. [de vennootschap 1] heeft aan SAB te [vestigingsplaats] opdracht gegeven de ruimtelijke onderbouwing op te stellen.

7. Op 19 oktober 2007 heeft [de vennootschap 1] een bouwaanvraag ingediend voor de bouw van een appartementencomplex met parkeerkelder op het perceel. Tevens heeft zij om afgifte van een sloopvergunning verzocht.

8. Op 26 november 2007 is de sloopvergunning, geldend tot 2 juni 2008, verleend.

9. Eind december 2007 heeft [de vennootschap 1] haar bouwaanvraag aangevuld met de door SAB opgestelde ruimtelijke onderbouwing d.d. 20 december 2007. Op pagina 8 (onderdeel 5.1.1) van dit stuk is onder meer vermeld: “De ruimtelijke ontwikkeling evenals de afgraving van het talud ligt buiten de GHS (toev. hof: Groene Hoofdstructuur) (….) en zorgt voor de realisering van 6 appartementen op de locatie van een vrijstaande woning die gesloopt zal worden. (…) De realisering van 6 appartementen past binnen het Streekplan “Brabant in Balans”.
   In de conclusie (p. 22) is vermeld: “(…) Zowel het provinciaal als gemeentelijk beleid bieden een kader voor de realisering van de 6 appartementen op de locatie (…) . Concluderend leidt het opnemen van de ruimtelijke ontwikkeling op de [straatnaam] te [plaats] niet tot overwegende bezwaren. Hierdoor kan voldoende onderbouwd vrijstelling ex artikel 19, lid 2 WRO van het vigerende bestemmingsplan worden verleend.”

10. Bij besluit van 22 april 2008 heeft het College op grond van het toenmalige artikel 19 lid 2 WRO aan [de vennootschap 1] vrijstelling verleend en tevens een bouwvergunning verleend.

11. Tegen het besluit van het College van 22 april 2008 is bezwaar gemaakt door een omwonende (verder: de omwonende). Bij besluit op bezwaar van 7 april 2009 heeft het College dit bezwaar deels gegrond en deels ongegrond verklaard. De omwonende heeft vervolgens beroep ingesteld bij de rechtbank.

12. Bij brief van 20 mei 2008 heeft [de vennootschap 1] aan het College verzocht om een verlenging van 26 weken van de sloopvergunning omdat de bouwvergunning nog niet onherroepelijk was.

13. Bij brief van 3 juni 2008 heeft het College aan [de vennootschap 1] meegedeeld dat de sloopvergunning eenmalig was verlengd tot 2 december 2008. In de desbetreffende brief is verder vermeld: “Mochten de sloopwerkzaamheden op 2 december 2008 niet zijn gestart dan zullen wij alsnog besluiten uw bouwvergunning in te trekken.”

14. [de vennootschap 1] is in december 2008 begonnen met de sloop van de woning op het perceel.

15. Bij uitspraak van 13 januari 2011 heeft de rechtbank het beroep van de omwonende gegrond verklaard, het besluit op bezwaar van 7 april 2009 van het College vernietigd en bepaald dat het College een nieuw besluit dient te nemen met inachtneming van hetgeen in de uitspraak was overwogen. De rechtbank overwoog dat een deel van het bouwplan was gelegen binnen de Groene Hoofdstructuur (GHS), zodat realisering van het plan in strijd zou komen met het provinciale beleid. De rechtbank concludeerde dat daarom geen vrijstelling op grond van artikel 19 lid 2 WRO kon worden verleend.

16. Tegen de uitspraak van de rechtbank hebben [de vennootschap 1] en het College beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling). De Afdeling heeft bij uitspraak van 19 oktober 2011 de uitspraak van de rechtbank van 13 januari 2011 bevestigd. De Afdeling overwoog onder meer het volgende:
    “2.5.1. De rechtbank heeft terecht vastgesteld dat het ten tijde van belang geldende provinciaal ruimtelijk beleid, zoals neergelegd in de interim structuurvisie “Brabant in ontwikkeling” (hierna: de interimstructuurvisie) is gericht op het voorkomen van een toename van verstedelijking in de GHS. Niet in geschil is dat, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, het bouwen van een appartementencomplex met parkeerkelder binnen de GHS, in strijd is met het beleid.
    2.5.2. De rechtbank heeft eveneens terecht overwogen dat de begrenzing van de GHS, zoals deze is neergelegd in de interimstructuurvisie, niet afwijkt van die in het streekplan 2002 “Brabant in Balans”, dat ten tijde van het besluit van 22 april 2008 het geldend provinciaal ruimtelijk beleid was.
    2.5.3. Teneinde vrijstelling te kunnen verlenen met toepassing van artikel 19, tweede lid, van de WRO, diende het college vast te stellen of wordt voldaan aan de voorwaarden die aan toepassing van dat artikel zijn verbonden.
    2.5.4. Op basis van de detailkaart, behorend bij de interim structuurvisie en de luchtfoto van het perceel waarop over de oorspronkelijke bebouwing de contouren van het bouwplan zijn geprojecteerd, kan de precieze ligging van de GHS begrenzing niet worden vastgesteld. Anders dan het college en [de vennootschap 1] betogen, heeft de rechtbank terecht overwogen dat de begrenzing van de GHS in de ter plaatse van het perceel geldende bestemmingsplannen geen nadere uitwerking kan zijn van de globale begrenzing in de interimstructuurvisie, omdat die bestemmingsplannen ouder zijn dan de detailkaart behorende bij het streekplan Noord-Brabant 2002 “Brabant in balans”.

Ter zitting is bij vergelijking van de kaart “Elementen van de ruimtelijke hoofdstructuur, plankaart 2”, behorend bij het streekplan 2002 “Brabant in Balans” met de gelijknamige kaart behorende bij het streekplan uit 1992, gebleken dat, gezien de grote schaal die bij beiden is toegepast, de omstandigheid dat de kaart uit 2002 is gewijzigd ten opzichte van die uit 1992 en de verschillen in de aanduiding van de functies, in tegenstelling tot hetgeen het college en [de vennootschap 1] stellen, van identieke of vrijwel identieke kaarten geen sprake is. Dit betekent dat niet kan worden vastgesteld of de begrenzing van de GHS ter plaatse van het perceel op beide kaarten hetzelfde is. De rechtbank is daarom terecht tot het oordeel gekomen dat de ter plaatse van het perceel geldende bestemmingsplannen geen nadere uitwerking kunnen behelzen van de in de interimstructuurvisie neergelegde begrenzing. Nu zodanige uitwerking ontbreekt en ook anderszins geen gegevens zijn verstrekt waaruit blijkt van een nadere detaillering van het verloop van de grens van de GHS ter hoogte van het perceel, moet er gelet op voormelde plankaart 2 en de omtrent de situering van het bouwplan voorhanden zijnde stukken van worden uitgegaan dat het bouwplan, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, deels binnen de GHS ligt.”

De rechtbank heeft bij het tussenvonnis van 22 juli 2015 overwogen:

- dat het besluit van het College van 22 april 2008, waarbij aan [de vennootschap 1] bouwvergunning is verleend, onjuist is; dat naar vaste jurisprudentie daarmee het onrechtmatig handelen van het College vaststaat;

- dat die onrechtmatigheid de Gemeente kan worden toegerekend;

- dat het beroep van de Gemeente op gedeeltelijk eigen schuld van [de vennootschap 1] – omdat zij in de door haar aangeleverde ruimtelijke onderbouwing zelf heeft geconcludeerd dat er geen sprake was van strijd met het provinciaal beleid en de gemeente daarop is afgegaan – wordt verworpen;

- dat als de Gemeente op 22 april 2008 een juist besluit zou hebben genomen en de artikel 19 lid 1 WRO (oud)-procedure zou hebben gevolgd, [de vennootschap 1] op 19 oktober 2011 over een onherroepelijke bouwvergunning zou hebben beschikt;

- dat er daarom causaal verband bestaat tussen het onrechtmatige besluit van 22 april 2008 en de schade van [de vennootschap 1] , voor zover het de schade betreft die [de vennootschap 1] heeft geleden doordat zij niet op 19 oktober 2011 maar pas op 3 november 2014 over een onherroepelijke bouwvergunning beschikte en dat de Gemeente voor die schade aansprakelijk is;

- dat het voor de begroting van de schade die [de vennootschap 1] heeft geleden op zich niet van belang is wie eigenaar is van de grond, maar wel wie de kosten heeft gedragen.

De rechtbank verwees bij het vonnis van 22 juli 2015 de zaak naar de rol om partijen in de gelegenheid te stellen zich over het vervolg van de procedure uit te laten. De rechtbank bepaalde dat [de vennootschap 1] zich in ieder geval diende uit te laten over welke schade zij lijdt doordat zij niet op 19 oktober 2011, maar pas op 3 november 2014 over een onherroepelijke bouwvergunning beschikte. Aan [de vennootschap 1] werd verzocht daarbij inzichtelijk te maken welke methode van schadeberekening zij daarbij tot uitgangspunt neemt alsmede de door haar beweerdelijk geleden schade te specificeren.

[de vennootschap 1] heeft na het tussenvonnis van 22 juli 2015 een nieuwe schadeberekening laten maken door [bouwadvies] Bouwadvies (verder: [bouwadvies] ). De Gemeente heeft bij antwoordakte van 25 november 2015 daarop gereageerd en harerzijds een rapport van [expertises] Expertises (verder: [expertises] ) overgelegd.

Bij het eindvonnis van 14 december 2016 heeft de rechtbank aan advocaatkosten van [de vennootschap 1] voor de bezwaar- en beroepsprocedure een bedrag van € 28.711,57 toewijsbaar geacht. Daarmee kwam de rechtbank in het eindvonnis tot toewijzing van een bedrag van (€ 198.740,46 + € 11.706,00 + € 28.711,57 =) € 239.158,03, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf 6 juli 2012. De rechtbank wees de vordering van [de vennootschap 1] voor het overige af en verwees de Gemeente als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten.

[de vennootschap 1] heeft in het principaal hoger beroep tien grieven aangevoerd. Grief I is gericht tegen het tussenvonnis van 22 juli 2015, de grieven II tot en met IX tegen het tussenvonnis van 31 augustus 2016 en grief X tegen het eindvonnis van 14 december 2016. [de vennootschap 1] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog geheel toewijzen van haar vordering. In hoger beroep heeft zij die vordering vermeerderd tot een bedrag van € 2.324.27600, te verhogen met de kosten van het opstellen van het schaderapport van dr. [deskundige aan de zijde van appellante] RV (verder: [deskundige aan de zijde van appellante] ) van € 20.790,00 en eventuele latere kosten, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2017, althans vanaf de datum van de dagvaarding in hoger beroep. [deskundige aan de zijde van appellante] is de schade-expert door wie [de vennootschap 1] haar schade opnieuw heeft laten berekenen. De Gemeente heeft bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis.

Het hof zal eerst de grieven I en II in het incidenteel hoger beroep bespreken nu die grieven het meest verstrekkend zijn.

De Gemeente merkt in haar eerste grief terecht op dat in de bestuursrechtelijke rechtsgang het besluit van 22 april 2008 (het primaire besluit) als zodanig niet is vernietigd. Bij de uitspraken van de rechtbank van 13 januari 2013 en de Afdeling van 19 oktober 2011 werd het besluit op bezwaar van 7 april 2009 vernietigd. Deze uitspraken hebben er echter wel toe geleid dat het College bij zijn besluit van 8 mei 2012 het primaire besluit van 22 april 2008 heeft herroepen in die zin dat het bezwaar gegrond werd geacht omdat kort gezegd het bouwplan voorzag in bouwen binnen de grenzen van de GHS. In een dergelijk geval hangt het antwoord op de vraag of het primaire besluit onrechtmatig moet worden geacht, af van de redenen die tot herroeping hebben geleid en de omstandigheden waaronder het primaire besluit is tot stand gekomen (HR 20 februari 1998, NJ 1998, AB 1998, 231). In dit geval, waarin het besluit op bezwaar werd vernietigd omdat het primaire besluit in strijd werd geacht met het provinciaal beleid, moet naar het oordeel van het hof ook het primaire besluit onrechtmatig worden geacht en (mede) aan de Gemeente worden toegerekend. Dat naderhand op 26 februari 2013 op basis van de nieuwe provinciale regelgeving alsnog met vrijstelling van het bestemmingsplan een bouwvergunning kon worden verleend, maakt dit niet anders.