Uitspraken

Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot een kantoor- en magazijnruimte in [vestigingsplaats] aan de [adres] , in de periode 1 augustus 2005 tot 1 november 2016. In december 2016 heeft Brammer met instemming van Vagomij nog gebruik gemaakt van het gehuurde.

Partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks op 1 juli wordt geïndexeerd, voor het eerst op 1 juli 2008. De huur is steeds per kwartaal betaald door Brammer, nadat daartoe door Vagomij een factuur werd verzonden. Tijdens de duur van de huurovereenkomst heeft Vagomij steeds dezelfde huurprijs gefactureerd.

Na het eindigen van de huurovereenkomst hebben partijen afgesproken dat Vagomij herstelkosten in mindering mocht brengen op een eerder door Brammer aan Vagomij betaalde waarborgsom.

Vagomij heeft op 21 juni 2018 € 200.787,13 aan Brammer gefactureerd onder vermelding van ‘Afrekening volgens bijlage’. In de bijlage is een indexering van huurpenningen vermeld over de periode 1 juli 2008 tot en met 1 december 2016 van in totaal € 141.276,78 (exclusief btw). Daarbij is opgeteld herstel- en reparatiekosten van € 23.778,- en € 885,- (alles exclusief btw). In totaal kwam dat op € 200.787,13 (inclusief btw) waarop volgens die bijlage € 44.837,50 in mindering kon worden gebracht ter zake de waarborgsom.

Partijen hebben hierover gesproken. Brammer heeft de factuur niet betaald.

Vagomij heeft na eisvermindering (zo blijkt uit het bestreden vonnis) gevorderd Brammer te veroordelen tot betaling van primair € 113.028,09 en subsidiair € 13.937,21, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 oktober 2020, alsmede betaling van € 3.362,51 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van Brammer in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. Daartoe heeft Vagomij aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat de huur zou worden geïndexeerd, maar dat dit niet is gebeurd en dat zij recht heeft op betaling van de huur bestaande uit de alsnog door te voeren indexeringen.

Brammer heeft in reconventie gevorderd Vagomij te veroordelen tot betaling van € 14.995,27 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 26 juni 2020, met veroordeling van Vagomij in de proceskosten. Brammer heeft daartoe aangevoerd dat zij een waarborgsom heeft betaald, dat Vagomij de herstel- en reparatiekosten daarop in mindering mag brengen en het restant aan haar moet terugbetalen.

Vagomij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en (samengevat weergegeven):

- Brammer veroordeelt tot ongedaanmaking van hetgeen Vagomij op grond van het vonnis heeft voldaan;

- de vorderingen van Vagomij alsnog toewijst;

- de vorderingen van Brammer alsnog afwijst;

- Brammer veroordeelt in de proceskosten te vermeerderen met wettelijke (handels)rente.

Zoals hiervoor al is vermeld heeft de kantonrechter het verweer van Brammer tegen de vordering van Vagomij gehonoreerd. Volgens de kantonrechter heeft Brammer terecht een beroep gedaan op rechtsverwerking. Grief I is gericht tegen dat oordeel. De grief houdt niet alleen in dat het beroep op rechtsverwerking moet falen, maar ook dat de kantonrechter niet voorbij had mogen gaan aan het door Vagomij gedane bewijsaanbod. Het hof is van oordeel dat de grief faalt om de volgende redenen.

Voor wat betreft het passeren van het bewijsaanbod overweegt het hof het volgende. Volgens Vagomij hebben partijen vele gesprekken gevoerd met betrekking tot de jaarlijkse indexering van de huurprijs. Vagomij heeft aangevoerd dat zij wel negen keer expliciet bewijs heeft aangeboden, zodat dit bewijsaanbod niet gepasseerd mocht worden. Het gaat er echter om wanneer die gesprekken hebben plaatsgevonden. Volgens Brammer hebben die gesprekken pas plaatsgevonden nadat Vagomij op 21 juni 2018 de factuur had gestuurd, dus ongeveer anderhalf jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. Brammer heeft aangevoerd dat Vagomij haar rechten om dat toen nog te vorderen, inmiddels had verwerkt. De kantonrechter was van oordeel dat Brammer dat terecht aanvoerde. Zoals hierna zal blijken, is dat ook het oordeel van het hof. Het gaat er dus niet om of ná 21 juni 2018 gesprekken hebben plaatsgevonden, maar of dat vóór die tijd al is gebeurd. Vagomij heeft niet aangevoerd dat of wanneer vóór dat moment al gesprekken daarover hebben plaatsgevonden. Hetgeen Vagomij heeft aangevoerd over de plicht van de rechter om een bewijsaanbod te honoreren ziet op een bewijsaanbod dat dienend is, dus dat beslissend is voor de beoordeling van de vordering. Daarvan is geen sprake voor wat betreft gesprekken die na de factuur van 21 juni 2018 zijn gevoerd. Voor wat betreft gesprekken vóór die datum heeft Vagomij niet voldaan aan haar stelplicht. Bewijslevering is pas aan de orde wanneer voldoende concrete stellingen zijn aangevoerd. Ook in hoger beroep heeft Vagomij niet aangevoerd dat of wanneer gesprekken hebben plaatsgevonden vóór 21 juni 2018 over indexering van de huurprijs. Ook het hof komt dus niet toe aan bewijslevering.

In haar inleiding op de grieven heeft Vagomij nog aangevoerd dat zij op 5 juli 2011 een brief heeft gestuurd aan Brammer over de indexering en dat daarop ook is gewezen in een e-mail van 23 november 2011. Brammer heeft dat betwist en Vagomij heeft in eerste aanleg aangevoerd dat zij de ontvangst daarvan door Brammer niet kan bewijzen. In hoger beroep heeft Vagomij niet alsnog aangeboden dit te bewijzen. Het hof kan er dus niet vanuit gaan dat die brief en/of e-mail is ontvangen door Brammer.

Vagomij heeft aangevoerd dat geen sprake is geweest van rechtsverwerking of afstand van recht. Zij heeft erop gewezen dat Brammer op grond van hetgeen in de overeenkomst was bepaald, uit eigen beweging de huurverhoging moest betalen en dat op Brammer als huurder een eigen verantwoordelijkheid rustte. Volgens Vagomij kan of mag uit het versturen van facturen met onjuiste bedragen niet een afstand van de overeengekomen indexeringen worden afgeleid. Volgens Vagomij zijn er geen bijzondere omstandigheden op grond waarvan Brammer er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Vagomij geen aanspraak meer zou maken op de indexeringen.

Het hof wijst erop dat de kantonrechter heeft overwogen (zie rov. 3.3) dat tijdsverloop niet doorslaggevend is, maar wel een relevante omstandigheid waarmee rekening kan worden gehouden. Tegen dat oordeel is de grief niet gericht. In dit geval is sprake van een heel lange periode waarin Vagomij geen aanspraak heeft gemaakt op de indexeringen. De indexering zou voor het eerst ingaan op 1 juli 2008, terwijl Vagomij pas op 21 juni 2018 - zijnde anderhalf jaar na de oplevering - voor het eerst aanspraak heeft gemaakt op de indexering. Het hof is verder van oordeel dat niet slechts sprake is geweest van enkel stilzitten. Brammer betaalde de huur nadat Vagomij deze per kwartaal factureerde. Ieder kwartaal heeft Vagomij daarmee opnieuw bij Brammer de indruk gewekt dat geen aanspraak werd gemaakt op de indexering. Het voorgaande geldt ook indien met Vagomij wordt aangenomen dat Brammer, door niet uit eigen beweging ieder kwartaal de indexering te voldoen, van rechtswege in verzuim raakte, nu Vagomij ook naar aanleiding daarvan niet eerder dan 21 juni 2018 aan Brammer heeft laten weten op betaling aanspraak te maken. De huurovereenkomst is op 1 november 2016 geëindigd, het gehuurde is toen opgeleverd, de sleutels zijn overhandigd en aanvaard. Partijen hebben toen gesproken over enkele herstelpunten en daarover een afspraak gemaakt. Toen is, althans dat is gesteld noch gebleken, niet gesproken over indexering en ook niet over een huurachterstand. Met name gelet op het eindigen van de huurovereenkomst en het maken van afspraken over de afwikkeling van die overeenkomst, is geen sprake van enkel stilzitten. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat sprake is van rechtsverwerking.

Vagomij heeft in haar inleiding op de grieven nog aangevoerd dat Brammer tijdens gesprekken naar aanleiding van de factuur van 21 juni 2018 (dus in gesprekken die daarna zijn gevoerd), heeft erkend dat zij indexeringen over de laatste vijf jaar van de huurovereenkomst moest voldoen. Het hof ziet niet in wat de betekenis daarvan is voor het oordeel in deze procedure. Als al sprake is van een buitengerechtelijke erkentenis, wil dat niet zeggen dat Brammer daaraan in rechte is gebonden. Bovendien blijkt uit de eigen stellingen van Vagomij geen duidelijke buitengerechtelijke erkentenis, aangezien Vagomij zelf heeft aangevoerd dat Brammer slechts bereid was om die periode af te kopen voor € 15.000,-, maar dat dit voor haar onvoldoende was. Kortom, het hof ziet niet in wat de relevantie is van dit standpunt en dat blijkt ook verder niet of onvoldoende uit de grieven.

Zoals hiervoor al is vermeld, heeft de kantonrechter de reconventionele vordering van Brammer toegewezen, omdat partijen het erover eens zijn dat Brammer een waarborgsom van € 44.837,50 heeft betaald en dat daarop de herstelkosten van € 29.842,23 in mindering kunnen worden gebracht, zodat Vagomij nog € 14.995,27 aan Brammer dient terug te betalen.

Met grief II voert Vagomij aan dat als voor haar vordering op Brammer moet gelden dat sprake is van rechtsverwerking, dat dit ook andersom ook moet gelden voor de vordering van Brammer op Vagomij omdat sprake is van hetzelfde feitencomplex. Volgens Vagomij is het vonnis daardoor innerlijk tegenstrijdig. Deze grief faalt om de volgende redenen.

Het hof is van oordeel dat het vonnis niet innerlijk tegenstrijdig is, omdat in eerste aanleg alleen Brammer een beroep heeft gedaan op rechtsverwerking. Vagomij heeft zich daarop niet beroepen, zodat het de kantonrechter niet vrij stond daarover te oordelen.

Het beroep van Vagomij op rechtsverwerking faalt. Anders dan Vagomij heeft aangevoerd, zijn de feiten niet hetzelfde. Terugbetaling van de waarborgsom was pas aan de orde vanaf het eindigen van de huurovereenkomst, dus pas vanaf 1 november 2016. Brammer heeft steeds onbetwist aangevoerd dat partijen bij het eindigen van de huurovereenkomst en het inleveren van de sleutels hebben afgesproken dat Vagomij herstelwerkzaamheden zou verrichten, de kosten daarvan in mindering mocht brengen op de waarborgsom en het restant aan Brammer zou terugbetalen. Gelet op die afspraak heeft Brammer de waarborgsom niet meteen opgeëist. Gelet op die afspraak valt niet in te zien dat of waarom sprake is van rechtsverwerking.

Met grief III betoogt Vagomij dat de kantonrechter haar vorderingen ten onrechte heeft afgewezen en de reconventionele vorderingen van Brammer ten onrechte heeft toegewezen. Vagomij wijst erop dat en waarom zij in hoger beroep ongedaanmaking mag vorderen.

Het hof is van oordeel dat deze grief geen zelfstandige betekenis heeft.