3.1
In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.1 – 1.16. Deze komen, kort samengevat, op het volgende neer.
(i) [A] heeft sinds 16 februari 2006 op het Universiteitsterrein een huisartsenpraktijk, die vanaf juni 2006 is gevestigd in het gebouw De Sleutel van verhuurder Woningstichting De Veste. Ook de praktijken van fysiotherapeut [betrokkene 1] en tandarts [betrokkene 2] waren op het campusterrein van de Universiteit gevestigd.
(ii) In februari 2007 hebben [A] , [betrokkene 1] en [betrokkene 2] het college van bestuur van de Universiteit verzocht in te stemmen met de bouw van een gezondheidscentrum aan de Boulevard op de campus. Bij brief van 3 april 2007 heeft [betrokkene 3] , secretaris van het college van bestuur, de gevraagde instemming gegeven en de voorwaarden gesteld waaraan het project moest voldoen. Een van de voorwaarden betrof het afsluiten van een erfpachtovereenkomst met de Universiteit.
(iii) Vanaf oktober 2007 hebben onderhandelingen over de erfpachtvoorwaarden plaatsgevonden. Voorts hebben vanaf 2007 andere voorbereidingen plaatsgevonden om te komen tot de realisering van het gezondheidscentrum. Uiteindelijk is daarbij afgesproken dat [A] het project alleen zou financieren en [betrokkene 1] en [betrokkene 2] in de gelegenheid zou stellen praktijkruimte te huren in het te realiseren pand.
(iv) Op 23 juni 2010 heeft de notaris de definitieve versie van de erfpachtakte aan de betrokkenen verstuurd, met de uitnodiging deze de week erop te ondertekenen.
De voorgenomen ondertekening van de erfpachtovereenkomst heeft echter niet plaatsgevonden omdat de Universiteit daaraan haar instemming onthield nadat zij ervan op de hoogte kwam dat [A] in onderhandeling was met De Veste over het sluiten van een huurovereenkomst voor praktijkruimte in De Sleutel voor de duur van tien jaar.
(v) [betrokkene 2] en [A] hebben op 7 en 8 juli 2010 met De Veste een huurovereenkomst voor praktijkruimte voor de duur van tien jaar gesloten.
(vi) Zowel [A] als de Universiteit heeft de tussen hen gesloten overeenkomst, voor het geval dat zij tot stand zou zijn gekomen, ontbonden.
3.2.1
In dit geding vordert [A] , voor zover in cassatie van belang, veroordeling van de Universiteit tot betaling van een schadevergoeding van € 2.529.632,--. Daartoe heeft hij primair gesteld dat de Universiteit is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst die was gericht op het realiseren van een gezondheidscentrum op het universiteitsterrein en die resulteerde in de erfpachtovereenkomst. Subsidiair heeft hij gesteld dat het de Universiteit eind juni/begin juli 2010 in redelijkheid niet meer vrijstond de onderhandelingen af te breken, omdat bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen was ontstaan dat de overeenkomst tot stand zou komen.
3.2.2
De rechtbank heeft de Universiteit op de subsidiaire grondslag veroordeeld tot betaling aan [A] van het negatief contractsbelang van € 119.052,--.
3.2.3
In hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was, dat de Universiteit schadeplichtig is en dat in een geval als het onderhavige in beginsel het positieve contractsbelang kan worden toegewezen, zij het afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. Het heeft de door [A] geleden schade geschat op een bedrag van € 125.000,--, waarbij het een deel van de reeds gemaakte kosten in aanmerking heeft genomen en daarnaast rekening heeft gehouden met een mogelijk gemist rendement gedurende een beperkte periode (rov. 4.26). Met betrekking tot dit gemiste rendement heeft het hof het volgende in aanmerking genomen (rov. 4.24):
“Verder overweegt het hof bij de vraag welke schadevergoeding passend is dat het sluiten van de erfpachtovereenkomst slechts een eerste stap was naar de realisering van het project. In de uitwerking en ontwikkeling van een dergelijk project kunnen - naast het afketsen van de financiering - zaken voorvallen die alsnog voor een fiasco zorgen dan wel de rendementen eruit sterk kunnen drukken. Het door [A] beweerdelijk gemiste voordeel lag dan ook niet voor het oprapen. Daarbij komt dat niet is gesteld noch gebleken dat het om een unieke kans ging, zodat mag worden aangenomen dat de inspanningen en kosten van [A] ter zake de bouwplannen en de financiering alsmede zijn contacten met zorgverleners ook elders rendabel gemaakt (hadden) kunnen worden, zeker indien een schadetermijn van 30 jaar - de erfpachtduur - in acht wordt genomen (zoals [A] doet). Aannemelijk is wel dat realisatie elders enige tijd in beslag zou hebben genomen. Vergoeding van gemiste rendementen zoals [A] die vordert over een periode van 30 jaar ligt daarom niet voor de hand.”
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
