3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [verweerders] hebben op 19 september 2003 een boerderij met schuren, ondergrond, erf en land voor € 375.000,-- aan [eisers] verkocht. Het betreft een boerderij die omstreeks 1880 is gebouwd.
(ii) [eisers] hebben, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, de boerderij twee maal bezichtigd. Er was op die momenten zichtbaar sprake van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij waren veel scheuren waarneembaar.
(iii) In de op 29 november 2003 ondertekende koopovereenkomst is onder meer bepaald:
“Artikel 6 - Ontbindende voorwaarden
Artikel 6.1
Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien (…):
(…)
d. op uiterlijk 15 december 2003 koper van een door hem in te schakelen bureau te horen krijgt dat de inspectie t.a.v. de stabiliteit c.q. uitgewerkte verzakking dusdanig slecht is, dat dit aan reparatiekosten meer dan € 15.000,-- bedraagt.
(…)
Artikel 8 - Gebruik
Het object zal bij de eigendomsoverdracht of – indien eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens het object als volgt te gebruiken: VOOR BEWONING MET ZIJN GEZIN
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken.
(…)
Artikel 10 - Verklaringen verkoper
De verkoper verklaart:
(…)
c. niet bekend te zijn met verontreinigingen van het object die nadelig zijn voor het in artikel 8 omschreven gebruik door de koper, of die leiden of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het object, het vergoeden van schade, of het nemen van andere maatregelen;
d. dat er voor zover bekend in het object wel ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn;
e. dat er voor zover bekend in of aan het object wel asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn.
(…)
Artikel 16 - Nader is overeengekomen:
1. Koper is bekend met de staat van onderhoud van het verkochte onroerend goed, is hieromtrent voldoende geïnformeerd en heeft zich een beeld kunnen maken van het noodzakelijk uit te voeren onderhoud.
(…).”
(iv) De notariële akte van levering is op 19 mei 2004 gepasseerd.
(v) In opdracht van [eisers] is een aantal onderzoeksrapporten uitgebracht aangaande de gekochte onroerende zaak. TMS Holland B.V. heeft een bouwtechnisch keuringsrapport opgesteld. Daarin wordt met betrekking tot herstel van de gevels, het dak, het interieur en de bijgebouwen een kostenindicatie van in totaal € 219.800,-- gegeven. Raadgevend Ingenieursbureau [A] B.V. heeft gerapporteerd omtrent de fundering en daarmee samenhangend de scheurvorming. Sigma Bouw & Milieu heeft een verkennend milieukundig bodemonderzoek verricht. Het rapport van laatstgenoemde van 16 maart 2005 bevat de volgende conclusies en aanbevelingen:
“- De ondergrond alsmede het grondwater ter plaatse van de voormalige bovengrondse dieselolietank bevat matig tot sterk verhoogde gehaltes minerale olie. Nader onderzoek wordt in dit geval noodzakelijk geacht.
- Het aanwezige puinmateriaal bevat plaatselijk asbesthoudend materiaal. Teneinde de aard en omvang van de aangetoonde verontreiniging met asbest vast te stellen dient een vervolgonderzoek volgens NEN-5707 ingesteld te worden.
- Het aanwezige puinmateriaal bevat plaatselijk teerhoudend asfalt.
- Teneinde de omvang van de fysische verontreiniging met puinmateriaal vast te stellen wordt geadviseerd nader onderzoek in te stellen.”
3.2.1
Voor zover in cassatie van belang, vorderen [eisers] in dit geding, kort samengevat, ontbinding van de overeenkomst en schadevergoeding.
De rechtbank heeft een aantal tussenvonnissen gewezen, waarbij onder meer Oranjewoud B.V. tot deskundige is benoemd om de aard en mate van verontreiniging in en rond de boerderij in kaart te brengen. Oranjewoud heeft in januari 2008 en november 2010 rapporten uitgebracht. Bij eindvonnis heeft de rechtbank [verweerders] veroordeeld tot het betalen van € 37.500,-- aan schadevergoeding en de vorderingen voor het overige afgewezen. De daaraan (in tussenvonnissen en eindvonnis) ten grondslag gelegde overwegingen zijn weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.2–2.6.
3.2.2
Het hof heeft de vonnissen van de rechtbank bekrachtigd. Daartoe heeft het, samengevat, als volgt overwogen.
(a) [verweerders] hebben in art. 8 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat de boerderij bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als gezinsbewoning nodig zijn. Aan die garantie wordt niet afgedaan door het bepaalde in art. 10 onder (c), of door de exoneratie in het tweede deel van art. 8 van de overeenkomst. (rov. 7.2)
(b) Voor zover [eisers] klagen over verontreinigingen met asbest waarop geen saneringsverplichting van toepassing is, geldt dat zij ingevolge art. 10 onder (e) van de overeenkomst ervan op de hoogte zijn gesteld dat in of aan de boerderij met aanbehoren en ondergrond asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij die stand van zaken was het aan [eisers] om voor het ondertekenen van de overeenkomst nadere inlichtingen bij [verweerders] in te winnen of daarnaar onderzoek door deskundigen te laten instellen. [verweerders] hebben in voldoende mate aan hun mededelingsplicht voldaan, terwijl [eisers] in zoverre hun onderzoeksplicht hebben verzaakt. Dit laatste komt niet voor rekening van [verweerders] (rov. 7.3)
(c) Met betrekking tot erfdeel RE7, dat de functie van erfverharding heeft, geldt op grond van het Besluit asbestwegen Wm een saneringsverplichting. Daarom voldoet het geleverde in zoverre niet aan de garantie van art. 8 van de overeenkomst en bezit het in zoverre niet de eigenschappen voor een normaal gebruik van bewoning door een gezin. [verweerders] zijn aldus tekortgeschoten in hun garantieverplichtingen uit de koopovereenkomst. Met sanering van deze verontreiniging is € 37.500,-- gemoeid. (rov. 7.4)
(d) Grief I van [eisers] is gericht tegen de afwijzing van hun vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst. De strekking van de grief is dat [verweerders] in veel opzichten in hun verplichtingen jegens [eisers] zijn tekortgeschoten. Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat de gestelde gebreken aangaande de staat van de boerderij en schuren, gelet op de kenbare staat en de leeftijd van de boerderij en op het feit dat met betrekking tot de stabiliteit dan wel uitgewerkte verzakking zelfs een voorbehoud in de overeenkomst is opgenomen, geen afbreuk doen aan eigenschappen waarvan [eisers] de aanwezigheid mochten verwachten. Anders gezegd: ook met de gestelde gebreken beantwoorden de boerderij en de schuren aan de overeenkomst. [eisers] hebben immers voor het sluiten van de overeenkomst de boerderij twee maal bezichtigd, terwijl op die momenten zichtbaar sprake was van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij veel scheuren waarneembaar waren. In art. 16 onder (1) van de overeenkomst is bepaald dat koper bekend is met de staat van onderhoud van de boerderij met toebehoren, hieromtrent voldoende is geïnformeerd en zich een beeld heeft kunnen vormen van het noodzakelijk uit te voeren onderhoud. (rov. 7.6)
(e) [eisers] hebben geen grief gericht of bezwaren geuit tegen het oordeel van de rechtbank in de eerste alinea van rov. 5.2 van het tussenvonnis van 12 april 2006. Daarin heeft de rechtbank onder meer overwogen:
“De tussen partijen gesloten overeenkomst vermeldt als gebruiksdoel bewoning. Een bijzonder gebruik is niet overeengekomen. De boerderij is omstreeks 1880 gebouwd. Er was op het moment van aankoop zichtbaar sprake van veel achterstallig onderhoud en in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis van de boerderij waren veel scheuren waarneembaar. Verder was er zichtbaar een bovengrondse dieseltank aanwezig en zijn blijkens de schriftelijke koopovereenkomst door [verweerders] mededelingen gedaan over ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en over de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende stoffen in en aan het object. Een en ander maakt naar het oordeel van de rechtbank dat aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van deze boerderij nodig zijn geen hoge eisen mogen worden gesteld. De rechtbank zal hierna de door [eisers] gestelde gebreken gerubriceerd beoordelen. (…)”
In het koopcontract is een ontbindingsmogelijkheid vermeld, in die zin dat indien de inspectie ten aanzien van de stabiliteit dan wel de uitgewerkte verzakking dusdanig slecht is dat de reparatiekosten daarvan meer dan € 15.000,-- bedragen, [eisers] gerechtigd zijn het koopcontract te ontbinden. Dit betekent dat zij er rekening mee moesten houden dat de stabiliteit dan wel de uitgewerkte verzakking niet optimaal was en zelfs slecht zou kunnen zijn. Ook daarom beantwoordde de boerderij met aanbehoren en ondergrond met de gestelde gebreken aangaande de staat daarvan in zoverre aan de overeenkomst. In zoverre is grief 1 in principaal beroep ongegrond. (rov. 7.7)
(f) [eisers] hebben tijdens de loop van het geding in eerste aanleg hun vordering tot ontbinding gewijzigd in een vordering tot gedeeltelijke ontbinding, in die zin dat zij de landerijen willen behouden (zij hebben daartoe gesteld dat [eiser 1] inmiddels het beroep van imker uitoefent) en dat [verweerders] de boerderij en stallen en het sterk vervuilde erf in eigendom terug ontvangen. Zonder nadere motivering wordt in het petitum van de memorie van grieven volstaan met hetgeen bij inleidende dagvaarding werd gevorderd, hetgeen gelet op voormelde stelling als achterhaald moet worden beschouwd. De verontreiniging met asbest in erfdeel RE7 vormt onvoldoende grond voor gedeeltelijke ontbinding, zodat die vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. (rov. 6 en rov. 7.9)
(g) De grieven 2 en 3 van [eisers] zijn gebaseerd op de rapporten van TMS Holland B.V. en [A] B.V, die betrekking hebben op de fundering, gevels, dak en de scheurvorming van de boerderij met bijgebouwen. Gelet op hetgeen in rov. 7.6 en 7.7 is overwogen, rustte op [eisers] een nadere onderzoeksplicht ten aanzien van deze gebreken. Nu zij voorafgaande aan de koop daaraan niet hebben voldaan, zijn [verweerders] met betrekking tot deze gebreken niet tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen. Voor zover [eisers] betogen dat uit de rapporten van Oranjewoud een grotere aanpassing van de koopsom te hunnen gunste zou dienen te volgen, ontbeert dat betoog een begrijpelijke redenering. De beide grieven zijn ongegrond. (rov. 7.10)
3.3
Onderdeel 2.1.2 van het middel (de eerdere onderdelen bevatten geen klachten) is gericht tegen het oordeel in rov. 7.9 dat ook in hoger beroep een vordering tot gedeeltelijke ontbinding ter beoordeling voorligt (zie hiervoor in 3.2.2 onder (f)). Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onbegrijpelijk is in het licht van diverse nader aangeduide passages in de memorie van grieven, en dat het hof miskend heeft dat een partij in hoger beroep haar eis (wederom) mag wijzigen.
Het onderdeel is gegrond. Uit onder meer de in de cassatiedagvaarding genoemde passages in de memorie van grieven kan geen andere conclusie getrokken worden dan dat [eisers] in hoger beroep, overeenkomstig het petitum van die memorie, (wederom) algehele ontbinding van de koopovereenkomst wensten. Het stond [eisers] vrij hun vordering in hoger beroep zo in te richten. Zij behoefden niet toe te lichten waarom de werkzaamheden van [eiser 1], anders dan in eerste aanleg, in hoger beroep geen aanleiding meer gaven om slechts gedeeltelijke ontbinding te vorderen.
3.4.1
Volgens onderdeel 2.1.3 onder (i) heeft het hof in rov. 7.7 miskend dat [eisers] wel degelijk een grief hebben aangevoerd tegen het oordeel van de rechtbank in de eerste alinea van rov. 5.2 van het tussenvonnis van 12 april 2006, welke alinea het hof in rov. 7.7 heeft geciteerd (zie hiervoor in 3.2.2 onder (e)).
3.4.2
Bij de beoordeling van dit onderdeel is van belang dat de rechtbank in de eerste alinea van rov. 5.2 heeft vastgesteld dat er zichtbaar sprake was van veel achterstallig onderhoud, dat in de muren van het voorhuis en achterhuis van de boerderij veel scheuren waarneembaar waren, dat er zichtbaar een bovengrondse dieseltank aanwezig was, en dat in de koopovereenkomst mededelingen zijn gedaan over ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en over de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende stoffen in en aan het object. Op grond van deze kenbare gebreken en de leeftijd van de boerderij oordeelde de rechtbank dat geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van de boerderij nodig zijn.
Uitgaande van zojuist vermeld oordeel in de eerste alinea van rov. 5.2, heeft de rechtbank in de daarop volgende alinea’s de door [eisers] gestelde gebreken beoordeeld. In de derde alinea van rov. 5.2 kwam de rechtbank tot de conclusie dat de gestelde gebreken aangaande de staat van de boerderij en schuren geen afbreuk doen aan eigenschappen waarvan [eisers] de aanwezigheid mochten verwachten, en dat de boerderij en schuren ook met de gestelde gebreken aan de overeenkomst beantwoorden. Daarvoor was naar het oordeel van de rechtbank mede redengevend dat met betrekking tot de stabiliteit dan wel de uitgewerkte verzakking een voorbehoud in de overeenkomst was opgenomen, hetgeen naar het oordeel van het hof (in rov. 7.7) betekent dat [eisers] er rekening mee moesten houden dat de situatie wat betreft de stabiliteit dan wel de uitgewerkte verzakking niet optimaal was en zelfs slecht zou kunnen zijn.
3.4.3
Het oordeel van het hof dat [eisers] niet zijn opgekomen tegen het hiervoor in 3.4.2 weergegeven oordeel van de rechtbank in de eerste alinea van rov. 5.2, is in het licht van de door het onderdeel vermelde passages uit de memorie van grieven niet onbegrijpelijk. Mede gelet op het direct aan deze passages voorafgaande punt 69 van die memorie (“Ter voorkoming van ieder misverstand richt deze grief zich uitdrukkelijk tegen de derde alinea van R.O. 5.2 van het tussenvonnis van 12 april 2006.”), heeft het hof de passages mogen opvatten als uitsluitend te zijn gericht tegen de conclusie van de rechtbank in de derde alinea van rov. 5.2, ook omdat de bewoordingen van die passages aansluiten bij de door de rechtbank in die derde alinea gebezigde bewoordingen.
Dat in de memorie is verwezen naar de door [verweerders] in art. 8 van de overeenkomst gegeven garantie dat de boerderij de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik (in dit geval bewoning met gezin) nodig zijn, doet aan het voorgaande niet af. Naar het kennelijke oordeel van zowel de rechtbank (zie rov. 5.1 van voormeld tussenvonnis) als het hof (dat in rov. 7.7 ook die rov. 5.1 tot onbestreden uitgangspunt nam), moet immers de omvang van die garantie uitgelegd worden in het licht van hetgeen [eisers] op grond van de overeenkomst, mede gelet op de kenbare ouderdom en gebreken van de boerderij, aan eigenschappen mochten verwachten. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.
3.4.4
Het onderdeel faalt derhalve. Dat brengt mee dat het hof tot uitgangspunt mocht nemen dat vanwege de voor [eisers] kenbare leeftijd en gebreken van de boerderij, geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van deze boerderij als gezinswoning nodig zijn. In dat licht diende het hof te beoordelen of de door [eisers] gestelde gebreken afbreuk doen aan hetgeen zij op grond van de overeenkomst, met de daarin vervatte bedingen zoals de garantie (art. 8) en het gemaakte voorbehoud (art. 6.1 onder d), mochten verwachten.
3.5.1
Voor zover [eisers] in de onderdelen 2.1.3 onder (ii)–(v) klagen dat het hof onvoldoende aandacht heeft gegeven aan de door hen in hoger beroep gestelde ‘veelheid aan klachten’ en ‘alle gebreken’ (waarmee zij het oog hebben op de gebreken die in de rapporten van TMS, [A], Sigma en Oranjewoud zijn vermeld en die in de inleidende dagvaarding en in de memorie van grieven onder punt 26 zijn opgesomd), is het volgende van belang.
(A) De rechtbank heeft deze klachten in rov. 3 van het tussenvonnis van 12 april 2006 weergegeven en vervolgens in de rov. 5.2 en 5.3 “gerubriceerd beoordeeld”. Daarbij kwam zij tot de conclusie (i) dat ter zake van de bodemverontreiniging nader onderzoek nodig was (vierde alinea van rov. 5.2), welk onderzoek is opgedragen aan Oranjewoud, (ii) dat ter zake van de gestelde lekkages van het dak, de aanwezigheid van houtworm en de aanwezigheid van rotte delen op de deel, [eisers] tot bewijslevering moesten worden toegelaten (rov. 5.3), en (iii) dat de (overige) gestelde gebreken aangaande de staat van de boerderij en schuren geen afbreuk doen aan eigenschappen waarvan [eisers] de aanwezigheid mochten verwachten (derde alinea van rov. 5.2; zie hiervoor in 3.4.2).
(B) Na het horen van getuigen heeft de rechtbank geoordeeld dat bij gelegenheid van de bezichtigingen, vanwege het feit dat de lucht door het dak zichtbaar was en houtwormgaatjes zichtbaar waren, is gesproken over de waterdichtheid van het dak en de aanwezigheid van houtworm, alsmede dat de slechte kwaliteit van de vloeren boven de stallen op de deel ter sprake is geweest, maar dat niet geconcludeerd kan worden dat de door [eisers] gestelde garanties zijn gegeven en dat het op hun weg had gelegen nader onderzoek te doen naar waterdichtheid, houtworm en eventuele rotte delen op de deel; op deze gronden oordeelde de rechtbank dat de stelling van [eisers] dat de geleverde zaak om die (gestelde) redenen niet aan de overeenkomst beantwoordt, niet wordt gevolgd (tussenvonnis van 26 augustus 2009, rov. 2.4);
(C) In het eindvonnis heeft de rechtbank naar aanleiding van het deskundigenonderzoek van Oranjewoud geconcludeerd dat [verweerders] ter zake van de gebleken verontreiniging met minerale olie en/of PAK hun zorgplicht jegens [eisers] niet hebben geschonden, dat in dat opzicht geen sprake is van niet-conforme levering, en dat hetzelfde geldt met betrekking tot de verontreiniging met asbest voor zover die niet gesaneerd moet worden (rov. 2.6–2.7). Daarnaast oordeelde de rechtbank dat dit anders is met betrekking tot de asbestverontreiniging in erfdeel RE7 waarvoor een saneringsplicht geldt, zodat [verweerders] een woning hebben geleverd die in zoverre niet voldoet aan de in art. 8 van de koopovereenkomst gegeven garantie (rov. 2.8–2.9).
3.5.2
In het licht van de hiervoor in 3.5.1 weergegeven oordelen van de rechtbank is niet onjuist of onbegrijpelijk dat het hof niet op alle, in punt 26 van de memorie van grieven herhaalde, klachten van [eisers] met betrekking tot de boerderij is ingegaan, maar alleen op de klachten waarop de grieven uitdrukkelijk een beroep deden. Zo is bijvoorbeeld geen grief aangevoerd tegen de hiervoor in 3.5.1 onder (B) weergegeven oordelen van de rechtbank met betrekking tot de lekkages van het dak, houtworm en rotte delen op de deel. Daarom faalt de klacht van de onderdelen dat het hof onvoldoende aandacht heeft besteed aan ‘alle gebreken’ die [eisers] hadden genoemd.
3.6
Voor zover de klachten van de onderdelen 2.1.3 onder (ii)–(v) specifiek betrekking hebben op de door [eisers] bij memorie van grieven gestelde gebreken aan de boerderij en bijgebouwen, geldt het volgende. Het hof heeft in de rov. 7.6, 7.7 en 7.10 vastgesteld:
- dat voor [eisers] kenbaar was dat het om een oude boerderij ging,
- dat kenbaar sprake was van veel achterstallig onderhoud,
- dat er veel scheuren waarneembaar waren in de muren van zowel het voorhuis als het achterhuis,
- dat met betrekking tot de stabiliteit en de verzakking van de boerderij een uitdrukkelijk voorbehoud in art. 6.1 van de overeenkomst was opgenomen (waarvan [eisers] geen gebruik hebben gemaakt),
- dat zij op grond van dat voorbehoud er rekening mee moesten houden dat de situatie wat betreft stabiliteit en verzakking niet optimaal en zelfs slecht zou kunnen zijn,
- en dat [eisers] in art. 16 onder (1) van de overeenkomst hebben verklaard bekend te zijn met de staat van onderhoud en zich een beeld te hebben kunnen vormen van het noodzakelijk uit te voeren onderhoud.
Op grond van deze omstandigheden heeft het hof, naar de kern weergegeven, geoordeeld (zie hiervoor in 3.2.2 onder (d), (e) en (g)) dat [eisers] , gelet op de vele bekende en kenbare gebreken, nader onderzoek naar de staat van de boerderij en bijgebouwen hadden moeten verrichten, en dat zij bij gebreke daarvan zich niet erop kunnen beroepen dat de geleverde zaak in dat opzicht niet aan de overeenkomst (inclusief de daarin gegeven garantie) voldoet. In deze oordelen ligt besloten dat [verweerders] ter zake geen verdergaande mededelingsplicht hadden. Deze oordelen geven, gelet op hetgeen hiervoor in 3.4.3 en 3.4.4 is overwogen, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. In het licht van het partijdebat zijn die oordelen ook voldoende gemotiveerd. Daarbij is van belang dat het hof in de memorie van grieven kennelijk en niet onbegrijpelijk niet een voldoende gespecificeerde stelling heeft gelezen dat en waarom aan het normaal gebruik van de boerderij als gezinswoning, ervan uitgaande dat aan de daarvoor benodigde eigenschappen in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld (zie hiervoor in 3.4.4), wezenlijk afbreuk is gedaan.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
