Uitspraken

(ii) In art. 20 lid 2 van de koopovereenkomst is bepaald dat [verweerster 1] de leegstaande ruimte van het kantoorgebouw in nauw overleg met WestInvest en met goedkeuring van WestInvest aan derden te huur zal aanbieden op basis van een aantal uitgangspunten. Tot die uitgangspunten behoren dat voor ten minste 70% van de te verhuren kantoorruimte tienjarige huurcontracten worden gesloten en voor de overige (maximaal) 30% vijfjarige huurcontracten met vijf optiejaren (lid 2 onder b) en dat dit gebeurt tegen bepaalde jaarlijks te indexeren minimum en maximum netto huurprijzen (lid 2 onder c).

(iii) In art. 20 lid 3 van de koopovereenkomst verleent [verweerster 1] aan WestInvest een huurgarantie voor de op de datum van oplevering leegstaande kantoorruimte, opslagruimte en parkeerplaatsen voor een periode van vijf respectievelijk tien jaren op basis van de in lid 2 onder c genoemde minimum netto huurprijzen.

(iv) De juridische levering van het kantoorgebouw en betaling van de koopprijs hebben op 27 maart 2002 plaatsgevonden. De koopprijs is op de datum van levering bepaald op € 37.639.666,81 op grond van een in de koopovereenkomst opgenomen berekeningswijze. Daarbij is sprake van een verband tussen de hoogte van de huurprijzen en de koopprijs.

(vi) Vanaf 2004 is de hoogte van de huurprijs van met derden te sluiten huurovereenkomsten een punt van discussie geweest tussen [verweerster 1] en WestInvest. Dat hield ermee verband dat marktconforme huurprijzen op dat moment aanzienlijk lager lagen dan de tussen partijen afgesproken minimum netto huurprijzen en dat zich de situatie ging voordoen dat huurovereenkomsten aangegaan zouden (moeten) worden met een looptijd langer dan tot 31 maart 2009 (de einddatum van de huurgarantie/huurovereenkomst met [verweerster 1]). WestInvest stelde zich op het standpunt dat een huurovereenkomst met een looptijd die doorliep na 31 maart 2009, ook voor de periode na die datum diende te worden gesloten tegen de vooraf overeengekomen minimum netto huurprijzen en dat zij niet gehouden was in te stemmen met huurovereenkomsten tegen een lagere huurprijs.

(vii) Vanaf 1 december 2005 heeft [verweerster 1] geen huurprijs uit hoofde van de huurgarantie/huurovereenkomst meer aan WestInvest betaald.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat, indien het gaat om door [verweerster 1] met derden te sluiten (onder)huurovereenkomsten die een duur hebben die de in de huurovereenkomst bepaalde duur van zeven jaren, tot 1 april 2009, overschrijdt, de koopovereenkomst een leemte bevat, die moet opgevuld met de redelijkheid en billijkheid. Vervolgens heeft de kantonrechter een berekening gemaakt van het nadeel dat is ontstaan doordat [verweerster 1], wegens het onthouden van (tijdig gegeven) toestemming daarvoor van de zijde van Westinvest, geen (onder)huurovereenkomsten met derden heeft kunnen sluiten, met gevolg dat [verweerster 1] de (onder)huurinkomsten daaruit niet in mindering heeft kunnen brengen op de aan Westinvest te betalen huursom. Tenslotte heeft de kantonrechter vastgesteld dat dit nadeel door toedoen van beide partijen, ieder voor een gelijk deel, is ontstaan en heeft hij, zo begrijpt het hof, voor het aandeel dat door toedoen van Westinvest is ontstaan, de vordering van Westinvest naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht en de vordering voor dit deel afgewezen.

Tegen deze wijze van beoordelen van het geschil zijn geen bezwaren geuit. Het hof, onder meer ziende dat partijen inderdaad de consequenties van de genoemde (onder)verhuur aan derden in het licht van de tussen hen overeengekomen huurgarantie onvoldoende onder ogen hebben gezien, sluit zich hierbij aan. De kern van het door Westinvest ingestelde hoger beroep betreft de vraag of het oordeel van de kantonrechter, dat het nadeel, zoals hiervoor beschreven, voor 50% door toedoen van Westinvest is ontstaan, juist is. (…)”