3.1
Bij de beantwoording van de prejudiciële vragen gaat de Hoge Raad uit van de volgende feiten:
(i) [betrokkene] c.s. huren sinds 1990 van Portaal en haar rechtsvoorgangers een woning in Nijmegen (verder te noemen: de woning), destijds tegen een huurprijs van f 568,25 per maand, inclusief een voorschot van f 12,80 voor bijkomende leveringen en diensten.
(ii) [betrokkene] c.s. hebben bij brief van 15 februari 2007 aan Portaal meegedeeld dat de woning circa dertig jaar geleden voor het laatst gerenoveerd is. Zij hebben een groot aantal problemen en gebreken aan de woning opgesomd en verzocht om een oplossing daarvoor.
(iii) Portaal heeft bij brief van 27 maart 2007 aan [betrokkene] c.s. laten weten dat het jaar 2007 wordt gebruikt om het complex waartoe hun woning behoort “onder de loep te nemen” en dat zij verwacht [betrokkene] c.s. voor december 2007 meer duidelijkheid te kunnen verschaffen over het onderhoud dan wel mogelijke verkoop van de woningen.
(iv) Portaal heeft bij brief van 8 december 2007 aan [betrokkene] c.s. de tussen partijen gemaakte afspraken “ten aanzien van de renovatie van de binnenzijde van uw woning” bevestigd.
(v) Portaal heeft aan [betrokkene] c.s. drie keuzes voor de omvang van de werkzaamheden gegeven, te weten een basisaanpak, een basisaanpak+ en een basisaanpak++. Portaal zou de kosten van de basisaanpak voor haar rekening nemen en de kosten van de extra werkzaamheden doorberekenen in de huur. [betrokkene] c.s. hebben gekozen voor de basisaanpak++.
(vi) Op 26 mei 2009 hebben [betrokkene] c.s. per e-mail aan Portaal nog een aantal mededelingen gedaan omtrent de (omvang van de) door hen gewenste en door Portaal aangeboden werkzaamheden.
(vii) Vanaf augustus 2009 heeft Portaal werkzaamheden in en aan de woning uitgevoerd. [betrokkene] c.s. hebben gedurende vier maanden in een wisselwoning in Nijmegen verbleven. [betrokkene] c.s. hebben de huur en de energie- en waterkosten van de woning doorbetaald en verder de energie- en waterkosten van de wisselwoning betaald. [betrokkene] c.s. hebben zelf gezorgd voor de verhuizing naar en van de wisselwoning en hebben hun inboedel deels in de woning achtergelaten en deels meeverhuisd. Partijen hebben overeenstemming bereikt over verhoging van de huur met € 145,-- per maand (van € 466,82 naar € 611,82).
(viii) [betrokkene] c.s. hebben Portaal op 5 september 2011 per e-mail onder meer bericht dat zij aanspraak maken op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in art. 11g Bbsh (oud), voor een bedrag van € 5.264,28.
3.2.1
In dit geding vorderen [betrokkene] c.s. een verhuiskostenvergoeding als bedoeld in art. 11g Bbsh (oud).
3.2.2
De kantonrechter heeft de vordering van [betrokkene] c.s. afgewezen op de grond dat de door Portaal aan de woning verrichte werkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk maakten.
3.2.3
Het hof heeft in zijn tussenarrest van 2 juni 2015 overwogen dat op de rechtsverhouding tussen [betrokkene] c.s. en Portaal art. 1lg Bbsh (oud) van toepassing is (rov. 3.1). Voorts heeft het hof vastgesteld dat in het onderhavige geval sprake is van een combinatie van onderhoudswerkzaamheden en renovatiewerkzaamheden (rov. 3.6) en dat de in de woning uitgevoerde werkzaamheden zo ingrijpend waren dat verhuizing door [betrokkene] c.s. en hun twee kinderen noodzakelijk was (rov. 3.7). Ten slotte heeft het hof uiteengezet dat in de rechtspraak en in de literatuur onduidelijkheid bestaat over een aantal onderwerpen met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding bij renovatie (rov. 3.8-3.15). Een en ander heeft het hof aanleiding gegeven de hiervoor onder 2 weergegeven prejudiciële vragen te stellen.
3.3.1
Het Bbsh is in werking getreden op 1 januari 1993 (Stb. 1992/555). Art. 11g Bbsh, dat is ingevoerd bij Besluit van 22 april 2005 tot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (Stb. 2005/215), verplicht toegelaten instellingen als bedoeld in art. 70 lid 1 Woningwet en art. 4 Bbsh (oud) aan huurders die als gevolg van een renovatie moeten verhuizen, een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Art. 11g Bbsh (oud) luidt als volgt:
“1. De toegelaten instelling draagt bij in de kosten van de verhuizing van huurders van haar woongelegenheden indien die verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie van de woongelegenheid, als bedoeld in artikel 220, tweede lid, derde volzin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
2. De toegelaten instelling stelt na overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement vast met betrekking tot de bijdragen, bedoeld in het eerste lid, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd.
3. De bijdrage voor de huurder van een zelfstandige woongelegenheid bedraagt ten minste € 5000. Het in de eerste volzin genoemde bedrag kan jaarlijks voor 1 maart bij ministeriële regeling worden aangepast aan het laatstelijk in januari in de Staatscourant bekendgemaakte percentage waarmee de consumentenprijzen (alle huishoudens) ten opzichte van het aan die bekendmaking voorafgaande jaar zijn verhoogd.
4. De toegelaten instelling kan eventuele door de gemeente te verstrekken bijdragen of vergoedingen in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het eerste lid.
5. Dit artikel is niet van toepassing ten aanzien van huurovereenkomsten die naar hun aard slechts van korte duur zijn.”
3.3.2
Bij Wet van 4 februari 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie, Stb. 2010/90) is de in art. 11g Bbsh (oud) neergelegde regeling overgebracht naar art. 7:220 BW, en zijn aan de tekst van laatstgenoemde bepaling de leden 5, 6 en 7 toegevoegd. Voor zover hier van belang luidt art. 7:220 BW thans als volgt:
“1. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
2. Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
3. (…)
4. (…)
5. Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.
6. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 234, en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de artikelen 235 en 236, wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.
7. De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het zesde lid.”
3.3.3
De hiervoor in 3.3.2 genoemde Wet van 4 februari 2010 is op 27 februari 2010 in werking getreden (art. III) en is van toepassing op verhuizingen waarvan de datum op of na de datum van inwerkingtreding ligt (art. II). Het Bbsh is ingetrokken bij Besluit van 16 juni 2015 (Stb. 2015/231).
Zoals het hof in zijn tussenarrest terecht heeft vooropgesteld, is in de onderhavige zaak nog het bepaalde in art. 11g Bbsh (oud) van toepassing.
3.4.1
Op grond van art. 11g lid 1 Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 lid 5 BW, draagt de toegelaten instelling, respectievelijk de verhuurder, bij in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder, indien die verhuizing “noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin”.
Art. 7:220 lid 1 BW kent de huurder een aanspraak toe op (onder meer) “schadevergoeding” ingeval gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd en de huurder daartoe, ingevolge diezelfde bepaling, gelegenheid moet geven.
3.4.2
Art. 7:220 lid 2, derde zin, BW – welke bepaling ook reeds gold toen het Bbsh (oud) nog van kracht was – bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Hiermee strookt dat blijkens de parlementaire geschiedenis geen sprake is van renovatie in de hier bedoelde zin indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 328 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 26)).
Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997-1998, 28 089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999-2000, 28 089, nr. 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 29)). Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.
Uit het voorgaande volgt dat in een concreet geval sprake kan zijn van samenloop van renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, en dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW.
De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een en ander als hiervoor bedoeld, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaven.
3.4.3
Ingevolge art. 11g lid 1 Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 lid 5 BW, is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken. Die bepalingen zien derhalve niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken. Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7)
3.4.4
Met hetgeen hiervoor in 3.4.1-3.4.3 is overwogen, zijn de vragen 2 en 3 beantwoord.
3.5
Voor de beantwoording van de vraag of in een concreet geval ingevolge art. 11g Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 leden 5-7 BW, een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van deze bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en dat die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Daarmee is vraag 1 beantwoord.
3.6.1
Art. 11g Bbsh (oud), dat onderdeel was van een regeling die uitsluitend gold voor de sociale-huursector, bepaalde niet of dit voorschrift van dwingend dan wel van regelend recht was. De totstandkomingsgeschiedenis van deze bepaling bevat evenmin aanwijzingen hieromtrent.
Art. 49 lid 1 Bbsh (oud) kende de minister de bevoegdheid toe om af te wijken van het Bbsh (oud), mits dit geschiedde “ten behoeve van experimenten die naar zijn oordeel in het belang van de volkshuisvesting zijn”. Mede gelet op het hiervoor genoemde toepassingsgebied van de Bbsh dient art. 49 lid 1 Bbsh (oud) aldus te worden verstaan dat de daarin geregelde bevoegdheid om af te wijken van het Bbsh, een uitzondering vormde op de hoofdregel dat het Bbsh dwingend recht bevatte. Op deze grond moet worden aangenomen dat ook art. 11g Bbsh (oud) een regeling van dwingendrechtelijke aard was.
Gegeven het dwingendrechtelijke karakter van art. 11g Bbsh (oud) kon hiervan niet door partijen worden afgeweken. Evenmin kon een huurder afstand doen van zijn uit art. 11g Bbsh (oud) voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW, dan wel door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling.
3.6.2
Zoals hiervoor in 3.3.2 is overwogen, is de regeling van art. 11g Bbsh (oud) bij Wet van 4 februari 2010 overgebracht naar art. 7:220 leden 5-7 BW. Aan die verplaatsing ligt met name ten grondslag dat de wetgever het wenselijk achtte de regeling van de verhuiskostenvergoeding, en de daarin besloten bescherming van de huurder, “die thans alleen voor sociale verhuurders geldt, uit te breiden tot particuliere verhuurders” (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 1; zie tevens Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 4, p. 2).
Voorts kan uit de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 februari 2010 worden afgeleid dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is, en dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 6; Kamerstukken I 2009-2010, 31 528, nr. C, p. 3).
Ten slotte is van belang dat bij de totstandkoming van de Wet van 4 februari 2010 uitdrukkelijk ervan is uitgegaan dat art. 11g Bbsh (oud) van dwingend recht is (vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 6), en dat in de parlementaire geschiedenis van die wet niet tot uitdrukking is gebracht dat voor de regeling van art. 7:220 leden 5-7 BW iets anders geldt, hetgeen voor de hand had gelegen indien dit was beoogd.
Een en ander duidt erop dat de regeling van art. 7:220 leden 5-7 BW van dwingendrechtelijke aard is.
3.6.3
Daar staat tegenover dat art. 7:242 leden 1 en 2 BW een opsomming bevat van bepalingen waarvan niet of slechts bij standaardregeling als bedoeld in art. 6:214 BW ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, en dat art. 7:220 BW niet in art. 7:242 leden 1 en 2 BW wordt vermeld. Dit duidt erop dat art. 7:220 BW een bepaling van regelend recht is. Ook de parlementaire geschiedenis van art. 7:242 BW bevat een aanwijzing in die richting, nu art. 7:220 BW daarin niet als een bepaling van dwingendrechtelijke aard wordt genoemd (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 452-453 (Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 40)).
In dit verband is evenwel van belang dat art. 7:220 BW ten tijde van de totstandkoming van art. 7:242 BW (en de hiervoor vermelde passage in de parlementaire geschiedenis) uitsluitend de huidige leden 1-4 kende, en dat de leden 5, 6 en 7 eerst bij Wet van 4 februari 2010 aan de tekst van art. 7:220 BW zijn toegevoegd.
3.6.4
Bij afweging van een en ander komt doorslaggevend gewicht toe aan het hiervoor in 3.6.2 vermelde oogmerk van de wetgever om de regeling van de verhuiskostenvergoeding van art. 7:220 leden 5-7 BW op alle verhuurders van toepassing te doen zijn en de huurder altijd aanspraak te geven op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW. Deze uitleg van art. 7:220 leden 5-7 BW strookt bovendien met de dwingendrechtelijke aard van de regeling inzake de verhuiskostenvergoeding bij beëindiging van de huurovereenkomst (art. 7:275 lid 3 in verbinding met art. 7:282 BW).
Het vorenstaande betekent dat de regeling van art. 7:220 leden 5-7 BW – evenals die van art. 11g Bbsh (oud) – van dwingendrechtelijke aard is, met de daaraan verbonden rechtsgevolgen overeenkomstig hetgeen hiervoor in 3.6.1 ten aanzien van art. 11g Bbsh (oud) is overwogen.
3.6.5
Met hetgeen hiervoor in 3.6.1-3.6.4 is overwogen, is vraag 4 beantwoord.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
