Uitspraken

Middel 1 richt zich tegen rov. 2.4 van het arrest van het hof, waarin het hof is ingegaan op het standpunt van Seba c.s. dat de canonherzieningsbepaling in de erfpachtakte moet staan en dat derhalve niet voldoende is dat deze, zoals bij de erfpachtuitgifte door de Gemeente is gebeurd, is vermeld in de algemene voorwaarden waarnaar in die akte wordt verwezen. Het hof heeft terzake overwogen dat niet is betwist dat de verwijzing in art. 6 van AB15, AB34 en AB37 voldoet aan de eisen van art. 767 (oud) BW, welke bepaling gold bij de totstandkoming van de aktes waarbij het erfpachtrecht van [A] , [D] , [C] en [F] is gevestigd. Indien zou moeten worden aangenomen dat die verwijzing niet voldoet aan hetgeen thans voortvloeit uit art. 5:85 lid 2 BW - dat bepaalt dat in de erfpachtakte een canon kan worden opgenomen -, staat volgens het hof art. 69, aanhef en onder a, Overgangswet Nieuw BW eraan in de weg dat de Gemeente daardoor haar vorderingsrecht zou verliezen.

Het middel klaagt dat dit oordeel onbegrijpelijk is aangezien Seba c.s. mede aan hun vorderingen ten grondslag hebben gelegd dat de verwijzing in art. 6 van AB15, AB34 en AB37 niet aan de eisen van art. 767 (oud) BW voldoet, en het tegendeel dus niet onbetwist hebben gelaten.

Het middel kan bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden omdat de rechtsopvatting waarop het hiervoor in 4.1.1 genoemde standpunt van Seba c.s. berust, onjuist is. Zowel onder art. 767 (oud) BW als onder art. 5:85 lid 2 BW is (in elk geval) voldoende dat, zoals in dit geval is gebeurd, de canon die bij de aanvang van de erfpacht geldt, is opgenomen in de erfpachtakte en dat die akte verwijst naar in de openbare registers ingeschreven algemene voorwaarden waarin een bepaling omtrent de herziening van de canon is opgenomen.

Middel 2 is gericht tegen rov. 2.5.1 dat betrekking heeft op het betoog van Seba c.s. dat de in de Algemene Bepalingen van de Gemeente opgenomen bepaling omtrent de herziening van de canon niet voldoet aan het bepaalbaarheidsvereiste en in strijd is met het formele rechtszekerheidsbeginsel, en om deze redenen nietig is. Het hof heeft dit betoog ongegrond geoordeeld, in de eerste plaats omdat de vermelding in genoemde bepaling dat de canon zal worden vastgesteld door deskundigen, voldoende duidelijk is omschreven.

De eis van bepaalbaarheid van art. 1356 en 1369 (oud) BW en art. 6:227 BW heeft betrekking op de verbintenissen van partijen. Aan dit vereiste is voldaan als aan de hand van de inhoud van de overeenkomst de inhoud van de verbintenis kan worden bepaald dan wel de overeenkomst een procedure bevat waarlangs dit laatste kan plaatsvinden, zoals een nadere vaststelling van de inhoud van de verbintenis door een derde (vgl. onder meer de T.M. bij art. 6:227 BW, Parl. Gesch. Boek 6, p. 896). Een bepaling zoals de onderhavige, strekkend tot herziening van de canon door deskundigen overeenkomstig art. 7:900 BW, voldoet aan dit vereiste, ook al zijn daarin geen concrete criteria genoemd voor die herziening. Het beroep van Seba c.s. op het bepaalbaarheidsvereiste is dus ongegrond.

Het formele rechtszekerheidsbeginsel, dat op grond van art. 3:14 BW onder omstandigheden mede een rol kan spelen bij de beoordeling van de geldigheid en de uitleg van overeenkomsten die de overheid aangaat, verzet zich evenmin tegen een canonherzieningsbepaling als de onderhavige. Zoals het hof heeft overwogen, is de inhoud van die bepaling voldoende duidelijk. Naar de uitleg van de rechtbank in rov. 4.18-4.19 van haar vonnis, die door het hof in rov. 2.7.1 is overgenomen (welk oordeel als zodanig in cassatie niet is bestreden), volgt uit de Algemene Bepalingen dat de deskundigen aan de hand van de actuele (markt)waarde van de grond op redelijke gronden tot de herziene canon dienen te komen en hun beslissing terzake naar behoren dienen te motiveren. Hun advies kan eventueel op grond van art. 7:904 lid 1 BW worden aangetast.

Het tweede middel faalt gelet op het vorenstaande.

Middel 3 keert zich tegen het oordeel van het hof in rov. 2.6.1 dat de canonherzieningsbepaling in AB15, AB34 en AB37 geen geschilbeslechting betreft als bedoeld in art. 6:236, aanhef en onder n, BW en dus niet uit dien hoofde als onredelijk bezwarend dient te worden aangemerkt. Het hof heeft de canonherzieningsbepaling aldus uitgelegd dat deze (slechts) betrekking heeft op het vaststellen van een onbepaald element in de rechtsverhouding tussen partijen, namelijk de hoogte van de canon na afloop van de eerste periode van vijfenzeventig jaar. Het heeft geoordeeld dat daarom sprake is van een overeenkomst als bedoeld in art. 7:900 BW, waarbij partijen ter voorkoming van onzekerheid zich op voorhand binden aan een vaststelling door derden, en niet van geschilbeslechting.

Het middel klaagt dat wel sprake is van geschilbeslechting nu toepassing van de canonherzieningsbepaling van AB15, AB34 en AB37 op grond van de inhoud daarvan pas aan de orde komt als partijen in onderling overleg er niet uitkomen en er dus sprake is van een geschil.

Ook deze klacht is ongegrond. Het hof heeft, overeenkomstig de standpunten van partijen, AB15, AB34 en AB37 aldus uitgelegd dat de herziening wordt overgelaten aan deskundigen, tenzij de erfpachter en de Gemeente onderling overeenstemming hebben bereikt over de nieuwe canon. Gelet op deze uitleg heeft het hof tot het oordeel kunnen komen dat van geschilbeslechting geen sprake is. Bij deze uitleg dienen deskundigen immers geen geschil tussen partijen te beslechten, maar de canon te bepalen die in het vervolg op grond van de overeenkomst van partijen geldt (vgl. HR 20 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AS5890, NJ 2007/114).

Middel 4 klaagt onder verwijzing naar onder meer HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, NJ 2014/274 ( [G/H] ), dat het hof ambtshalve had moeten onderzoeken of de aan de orde zijnde bepalingen van AB15, AB34 en AB37 onredelijk bezwarend zijn op andere gronden dan door Seba c.s. aangevoerd.

Deze klacht faalt om de redenen die hierna in 5.1.4 worden uiteengezet bij de behandeling van onderdeel A van het middel van de Gemeente.

Middel 5 bestrijdt rov. 2.7.1, waarin het hof heeft geoordeeld geen richtlijn te kunnen vaststellen voor toekomstige canonvaststellingen door deskundigen. Naar het hof overweegt, laten AB15, AB34 en AB37 de deskundigen in beginsel vrij in die vaststellingen en ligt het niet op de weg van de rechter om de Algemene Bepalingen op dit punt aan te passen.

Het middel klaagt dat het hof heeft miskend dat de rechter op grond van art. 7:904 lid 2 BW wél zelf een beslissing als door het hof bedoeld kan geven. Het doet daarbij een beroep op de wenselijkheid daarvan in verband met de vele geschillen tussen erfpachters en de Gemeente op dit punt.

Ook dit middel is ongegrond. Art. 7:904 lid 2 BW geldt voor het geval een bindend advies wordt vernietigd, nietig is of niet tijdig is verkregen. Het oordeel van het hof heeft echter geen betrekking op die bepaling of dat geval, maar op het betoog van Seba c.s. dat het hof in rov. 2.7 aanhaalt, namelijk dat een canon met een matige omvang en indexatie van de canon meer in overeenstemming zijn met de bedoeling van het wettelijk erfpachtstelsel. Dit betoog zag op de aan de Algemene Bepalingen te geven uitleg of uitwerking.

Middel 8 keert zich tegen rov. 2.10.3 waarin het hof heeft geoordeeld dat de vorderingen van Seba in E onder I en II van de memorie van grieven, op grond van art. 6:241 BW door het gerechtshof Den Haag moeten worden beoordeeld en dat de zaak daarom voor de beoordeling van die vorderingen van Seba moet worden verwezen naar dat hof. Het middel klaagt dat dit oordeel onjuist is omdat het niet gaat om vorderingen als bedoeld in art. 6:240 BW.

De op art. 3:305a BW gebaseerde vorderingen in E onder I en II van de memorie van grieven strekken onder meer ertoe dat voor recht wordt verklaard dat bedingen uit de AB15, AB34, AB37 en AB00 onredelijk bezwarend en daarom vernietigbaar zijn, en zijn niet gericht op de hiervoor aan het slot van 4.6.2 bedoelde bijzondere gevolgen. Art. 6:241 lid 1 BW staat daarom, anders dan het hof heeft gemeend, niet aan het instellen van die vorderingen in deze procedure in de weg. Het middel is derhalve gegrond.

Na verwijzing zullen deze vorderingen alsnog moeten worden behandeld, voor zover daarop niet reeds is beslist met andere, in cassatie niet of tevergeefs bestreden oordelen van het hof (vergelijk de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 9.7.2).

De hiervoor niet besproken klachten van de middelen kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Nu alleen middel 8 slaagt en de Gemeente de door dat middel bestreden beslissing van het hof heeft uitgelokt noch verdedigd, zullen de kosten van het cassatieberoep worden gereserveerd tot de einduitspraak.

Onderdeel A van het middel bestrijdt het oordeel van het hof in rov. 2.6.2. Daarin heeft het hof ambtshalve de in art. 5 AB15 en art. 6 AB34 en AB37 vervatte bevoegdheid van de Gemeente om eenzijdig de algemene voorwaarden te wijzigen, vernietigd. Naar het oordeel van hof komt die bevoegdheid in strijd met het bepaalde onder j van de indicatieve lijst bij Richtlijn 93/13/EEG.

Kennelijk heeft het hof met dit oordeel bedoeld een richtlijnconforme uitleg te geven aan rt. 6:233 BW (overeenkomstig HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, NJ 2014/274 ( [G/H] ), rov. 3.7.1). Onderdeel A.1, dat uitgaat van een andere lezing van het oordeel van het hof, kan derhalve niet tot cassatie leiden.

Onderdelen A.2 en A.3 voeren aan dat Richtlijn 93/13/EEG niet van toepassing is op de onderhavige erfpachten en de daarvan deel uitmakende AB15, AB34 en AB37, nu die erfpachten zijn gevestigd vóór 31 december 1994 en de Richtlijn uitsluitend ziet op overeenkomsten die na die datum zijn gesloten (art. 10 lid 1, tweede zin, Richtlijn 93/13/EEG). De verplichting tot ambtshalve toetsing is beperkt tot de gevallen waarop de Richtlijn ziet, aldus de onderdelen.

De onderdelen A.5 en A.6 bevatten de klacht dat het hof heeft miskend dat het feit dat het hier aan de orde zijnde beding op de indicatieve lijst bij de Richtlijn staat, nog niet zonder meer meebrengt dat dit beding onredelijk bezwarend is. Hoewel het oordeel van het hof reeds geen stand kan houden in verband met de gegrondheid van de hiervoor in 5.1.4 besproken klacht, zal de Hoge Raad ook deze klacht behandelen, nu de AB00 een bepaling bevatten die vergelijkbaar is met art. 5 AB15 en art. 6 AB34 en AB37.

De Hoge Raad ziet aanleiding om ook onderdeel A.7 te behandelen. Dit onderdeel voert aandat het hof partijen ten onrechte geen gelegenheid heeft gegeven om zich uit te laten over de toepasselijkheid van en de toetsing aan Richtlijn 93/13/EEG op het onderhavige punt.

Ook deze klacht is gegrond. De rechter die ambtshalve onderzoek op het onderhavige punt overweegt, dient partijen in de gelegenheid te stellen zich over dat onderzoek uit te laten en, zo nodig, hun stellingen daaraan aan te passen (het arrest [G/H] , rov. 3.9.1). Het hof heeft dit ten onrechte nagelaten.

In verband met het voorgaande behoeft onderdeel B geen behandeling.

De hiervoor niet behandelde klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.