Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder] c.s.
1 Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de vonnissen in de zaak C/14/149321/HA ZA 13-291 van de rechtbank Noord-Holland van 11 december 2013 en 10 september 2014;
b. de arresten in de zaak 200.159.045/01 van het gerechtshof Amsterdam van 18 november 2014 en 15 maart 2016.
De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof van 15 maart 2016 heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep en vorderen voorts dat de toe te wijzen proceskostenvergoeding wordt vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf veertien dagen na datum van het arrest van de Hoge Raad.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor [verweerder] c.s. mede door mr. A. Stortelder.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging en verwijzing.
De advocaat van [verweerder] c.s. heeft bij brief van 2 juni 2017 op die conclusie gereageerd.
3 Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [eiser] is sinds 1962 eigenaar van het perceel [a-straat 1] te [plaats]. [verweerder] c.s. zijn sinds 1999 eigenaar van het ten noorden daaraan grenzende perceel [a-straat 2] te [plaats].
(ii) Bij notariële akte van 12 mei 1965 is van het perceel [a-straat 2] afgesplitst het achterste gedeelte, waarop een tuinderschuur staat. Bij de akte is het afgesplitste gedeelte ten titel van koop in eigendom overgedragen aan [eiser]. In de akte is ten behoeve van het perceel [a-straat 1] als heersend erf en ten laste van het perceel [a-straat 2] als dienend erf een erfdienstbaarheid van licht gevestigd.
(iii) De akte luidt ten aanzien van deze erfdienstbaarheid als volgt:
‘de ERFDIENSTBAARHEID VAN LICHT, inhoudende het recht tot het hebben van ramen voor toetreding van licht in de oostgevel van de verkochte schuur, zoals thans bestaande. Tevens wordt bij deze aan de eigenaar van het heersend erf bij wege van tijdelijke ontheffing van vorenbedoelde, bij deze gevestigde erfdienstbaarheid, toestemming verleend in de voor de lichttoetreding bestemde ramen doorzichtig glas te hebben zoals thans het geval is, zullende deze ontheffing echter komen te vervallen op eerste schriftelijke vordering door de eigenaar van het lijdend erf gedaan aan de eigenaar van of zakelijk gerechtigde tot de op het heersende erf staande schuur, en alsdan onmiddellijk witkalken der ramen of vervanging door ondoorzichtige ramen moeten plaats vinden.’
(iv) [verweerder] c.s. hebben de schutting die aan de achterzijde van hun perceel over de breedte daarvan tegenover de schuur loopt, verhoogd.
3.2
[eiser] vordert in dit geding onder meer, met een beroep op de hiervoor in 3.1 onder (ii) en (iii) genoemde erfdienstbaarheid van licht, veroordeling van [verweerder] c.s. om de hiervoor in 3.1 onder (iv) genoemde schutting ten overstaan van de schuur niet hoger te laten zijn dan één meter. Daartoe heeft [eiser] aangevoerd dat de erfdienstbaarheid van licht ertoe dient voldoende lichtinval in de schuur te waarborgen, hetgeen noodzakelijk is voor de werkzaamheden van [eiser] als verwerker van bollen en destijds ook een voorwaarde voor [eiser] was om de schuur van de rechtsvoorganger van [verweerder] c.s. te kopen. Volgens [eiser] beperkt de (verhoogde) schutting de lichtinval in de schuur met ongeveer 60%. (rov. 3.17 van het eindarrest van het hof)
3.3
De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank voor zover te dezen van belang bekrachtigd. Daartoe heeft het hof overwogen:
“3.19 (…) De inhoud van de erfdienstbaarheid wordt op de voet van het bepaalde in artikel 5:73 lid 1 BW bepaald door de akte van vestiging. Bij de uitleg van de inhoud ervan komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
3.20
Het hof constateert dat de tekst van de erfdienstbaarheid in de akte van vestiging niet duidelijk is. Zo is niet opgenomen wat de positieve verplichting van het dienende erf inhoudt. De erfdienstbaarheid vermeldt niet dat het uitzicht op het dienende erf niet mag worden beperkt, dat het dienende erf geen schutting mag plaatsen of dat daar een (maximale) hoogte voor geldt. Ook is over de mate van lichtinval niets in de erfdienstbaarheid opgenomen. Nu is gesteld noch gebleken dat er in het geheel geen lichtinval meer is, en de rechtbank bij de descente in eerste aanleg heeft geconstateerd dat dat er bij het huidige lichtinval nog kan worden geschreven, kan niet worden gezegd dat [verweerder] c.s. in strijd handelen met de erfdienstbaarheid. (…).”
3.4.1
Deze overwegingen komen erop neer dat de vestigingsakte, op grond van de feiten die het hof in rov. 3.20 noemt, de plaatsing van de onderhavige schutting niet verbiedt. Dit oordeel geeft gelet op het navolgende blijk van een onjuiste rechtsopvatting dan wel is niet naar behoren gemotiveerd.
3.4.2
Een erfdienstbaarheid van licht houdt in dat het dienende erf lichtinval moet toelaten op het heersende erf, in dit geval – blijkens de hiervoor in 3.1 onder (iii) aangehaalde omschrijving in de vestigingsakte – “voor de toetreding van licht in de oostgevel van de verkochte schuur” (door de bestaande, in die gevel aanwezige ramen). De vestigingsakte bevat in dit geval geen beperkingen op het recht op lichtinval, anders dan de bepaling dat de eigenaar van het lijdende erf kan verlangen – kennelijk teneinde het uitzicht op zijn erf weg te nemen – dat de ramen worden witgekalkt of vervangen door ondoorzichtige ramen.
3.4.3
Voor de uitleg van de onderhavige vestigingsakte is van belang dat ten tijde van de totstandkoming ervan art. 727 BW (oud) gold, op grond waarvan een erfdienstbaarheid van licht in beginsel aanspraak gaf op een onbelemmerde lichtinval (vgl. de gegevens vermeld in 2.14 e.v. van de conclusie van de Advocaat-Generaal). [eiser] heeft op de in onderdeel 3 van het middel aangegeven plaatsen erop gewezen dat hij en de rechtsvoorganger(s) van [verweerder] c.s. de erfdienstbaarheid ook in deze zin hebben bedoeld en begrepen en zich daarnaar hebben gedragen.
3.4.4
Het hiervoor in 3.4.2 en 3.4.3 overwogene, waaraan het hof geen aandacht heeft besteed bij zijn oordeel, wijst erop dat de erfdienstbaarheid van licht de beperking van de lichtinval door de schutting met haar huidige hoogte niet toestaat. De motivering die het hof in rov. 3.20 voor zijn oordeel heeft gegeven, schiet in het licht hiervan tekort.
3.4.5
In onderdeel 3 liggen mede op het vorenstaande gerichte klachten besloten, die slagen. De overige klachten van dit onderdeel behoeven geen behandeling.
3.5
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4 Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 15 maart 2016;
verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 483,93 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. Snijders, M.V. Polak en C.E. du Perron, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op 8 september 2017.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
