Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Bij vonnis van 1 november 2017 is ten name van de Gemeente de onteigening uitgesproken van het perceel kadastraal bekend als gemeente Bergen (L), sectie […], nummer [003], groot [004] ha (hierna: het perceel of het onteigende). Dit vonnis is op 7 december 2017 ingeschreven in de openbare registers.

(ii) Voorafgaand aan de onteigening waren [verweerders] ieder voor een zesde deel eigenaar van het perceel.

(iii) De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het bestemmingsplan ‘Maaspark Well, deel rivierverruiming’. Het plangebied wordt nagenoeg geheel ontgrond. Ook het perceel wordt ontgrond.

De begroting van de schadeloosstelling door de deskundigen

De deskundigen zijn bij de waardering uitgegaan van een complexbenadering. De deskundigen hebben vervolgens gezocht naar een complexwaarde voor gronden gelegen binnen dit complex, omdat uit bodemonderzoek(en) is gebleken dat in het onteigende niet een hoeveelheid bodembestanddelen aanwezig is die significant afwijkt van de hoeveelheid bodembestanddelen die in de andere gronden binnen het complex aanwezig is. (rov. 2.8)

De deskundigen hanteren daarbij het uitgangspunt dat sprake is van een situatie waarin bij de bepaling van de werkelijke waarde, rekening moet worden gehouden met in het onteigende aanwezige bodembestanddelen. Volgens de deskundigen geldt als hoofdregel dat de meerwaarde gecreëerd door de aanwezigheid van bodembestanddelen moet worden vastgesteld door na te gaan welk voordeel de onteigenaar door de aanwezigheid van de bodembestanddelen heeft. Daarbij moet in geval van onwinbare bodembestanddelen in beginsel ervan worden uitgegaan dat dit voordeel door de onteigenaar en onteigende wordt gedeeld en dient de vergoeding voor bodembestanddelen daarom te worden gesteld op de helft van dit voordeel. In het geval sprake is van winbare bestanddelen kan onder bijzondere omstandigheden sprake zijn van een andere verdeling dan bij helfte. Van dergelijke bijzondere omstandigheden is volgens de deskundigen in deze zaak geen sprake. (rov. 2.9)

De deskundigen hebben ervoor gekozen niet alleen de comparatieve methode te gebruiken, maar ook acht te slaan op de uitkomst van een gemengde benadering, waarbij wordt gewerkt met een agrarische basiswaarde en een opslag. De uiteindelijke waardering hebben de deskundigen gebaseerd op vier observaties, die zij met elkaar verzoenen. Het gaat daarbij om (i) de bandbreedte van de in het gebied gerealiseerde transacties, (ii) de waarde van direct naast het onteigende gelegen gronden, zoals in 2012 door de rechtbank begroot, (iii) twee transacties voor grond in het Grensmaas-project in 2018 en (iv) de exploitatiegegevens van het onderhavige project. (rov. 2.10)

In het licht van deze vier observaties en mede op basis van hun ervaring en intuïtie, hebben de deskundigen de werkelijke waarde per peildatum begroot. (rov. 2.11)

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank neemt de conclusies en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen ten aanzien van de werkelijke waarde van het onteigende over en maakt deze tot de hare. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. (rov. 2.12)

De Gemeente heeft kritiek geuit op de door de deskundigen gehanteerde ‘gemengde methode’. De rechtbank volgt de Gemeente hierin niet. De rechtbank is vrij in de keuze voor een bepaalde (of zelfs een gemengde) waarderingsmethode. (rov. 2.17)

De rechtbank volgt niet het betoog van de Gemeente dat de gemengde methode bij een onteigening ten behoeve van winbare bodembestanddelen niet kan worden toegepast. Het gaat in deze zaak om winbare bestanddelen en de vraag hoe die gewaardeerd moeten worden. De onteigende heeft recht op volledige schadeloosstelling en dus moet volgens vaste jurisprudentie bij de vaststelling van de waarde van het onteigende ook de meerwaarde wegens winbare bodembestanddelen worden vergoed. In het arrest HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378 overwoog de Hoge Raad dat wanneer de eigenaar de bodembestanddelen niet mocht winnen en de onteigenaar wel, de vergoeding voor die bestanddelen voor de onteigende in principe moet worden begroot op de helft van het voordeel dat zij hebben voor de onteigenaar (maar nooit hoger dan de marktwaarde). De rechtbank ziet met de deskundigen geen aanleiding hiervan af te wijken. De onzekerheid en het tijdsverloop waarmee de exploitatie voor de onteigenaar gepaard gaat, rechtvaardigt geen andere verdeling. (rov. 2.17.1)

Een redelijke verkoper zal in het geval sprake is van winbare bodembestanddelen, pas tot verkoop overgaan als hij een bedrag boven de agrarische waarde krijgt. Een redelijk handelende koper zal niet tot een koop overgaan als hij niets kan verdienen. Daartussen zullen ze elkaar dus ergens moeten treffen. In die zin is de stelling van de Gemeente, dat de waarde van de grond haar plafond vindt in de uitkomst onderaan de streep van de residuele berekening, juist, maar dan moet het wel gaan om een zo objectief mogelijk tot stand gekomen residuele berekening. In dit geval is de werkelijke waarde van de grond niet veel hoger dan de uitkomst van de door de deskundigen gemaakte residuele berekening, zodat geen sprake is van een onredelijk resultaat. De deskundigen hebben bovendien tijdens het pleidooi terecht opgemerkt dat de maatstaf is dat de onteigende in beginsel recht heeft op de helft van het voordeel dat de onteigenaar geniet door de aanwezigheid van de bodembestanddelen in het onteigende. Die maatstaf ziet dus niet op het veiligstellen van de commerciële mogelijkheden van de ontgronder. (rov. 2.18)

De rechtbank acht dus met de deskundigen de ‘gemengde methode’ toepasbaar in deze zaak. Daarbij is relevant dat de gemengde methode niet als enige of doorslaggevende methode is gebruikt om de werkelijke waarde vast te stellen. (rov. 2.18.1)