Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Heijmans exploiteert een projectontwikkelings- en vastgoedbedrijf op het gebied van woningbouw. Zij heeft in [de gemeente] 48 eengezinswoningen gerealiseerd, verkocht en geleverd.

(ii) De Kopers hebben in de periode van juli 2008 tot en met april 2009 met Heijmans koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten met betrekking tot nog te bouwen woningen (hierna: de koopovereenkomsten). De woningen zijn gelegen direct naast een reeds bestaand tennispark (hierna: het tennispark).

(iii) De woningen zijn in mei en juni 2010 aan de Kopers opgeleverd.

(iv) In oktober 2010 zijn zeven tennisbanen in het tennispark omgebouwd van gravel naar all weather-banen. Daarbij is ook de lichtinstallatie van het tennispark aangepast en uitgebreid.

(v) Naar aanleiding van klachten van de Kopers over overlast van de verlichting op de tennisbanen, zijn lichtmetingen uitgevoerd waarvan de resultaten zijn getoetst aan de richtlijnen van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV). In het eerste rapport dat op basis van deze metingen is opgesteld, zijn enkele overschrijdingen geconstateerd van de grenswaarden voor lichtoverlast. In het tweede rapport is vastgesteld dat uit de metingen is gebleken dat, na het kantelen van de lampen van enkele lichtmasten, de grenswaarden volgens de NSVV-richtlijnen voor de lichtsterkte en de verticale verlichtingssterkte, niet worden overschreden. Daarbij is ervan uitgegaan dat de woningen zijn gelegen in een woongebied met een gemiddelde omgevingshelderheid (ecologie-zone E3).

(vi) Op 25 januari 2011 is namens de Kopers een brief aan Heijmans gestuurd waarin – onder meer – is vermeld:

“Inmiddels zijn bijna alle woningen bewoond en zijn de nieuwe bewoners geconfronteerd met een enorme lichtoverlast welke afkomstig is van de tennisbaanverlichting van de achter de woningen gelegen tennisvereniging (…).

Deze lichtoverlast komt met name door een openstelling van de tennisvereniging in het winterseizoen.

Tot en met het vorige seizoen was er echter sprake van een wintersluiting van de tennisvereniging, welke wintersluiting een belangrijke waarborg was tegen de overlast van de tennisbaanverlichting.

Van het opheffen van de wintersluiting zijn wij als (toekomstige) bewoners niet op de hoogte gebracht.

Namens de bewoners (...) verzoek ik u mij mede te delen op welk moment en door wie de verantwoordelijken bij Heijmans Vastgoed B.V. op de hoogte zijn gebracht van het opheffen van de wintersluiting (…).”

(vii) Op 18 februari 2011 heeft Heijmans (onder meer) als volgt geantwoord:

“De lichtoverlast die u ervaart van de tennisvereniging is in principe een kwestie van de gemeente die er voor moet zorgen dat e.e.a. aan de wettelijke eisen voldoet. Natuurlijk lopen wij niet weg voor onze verantwoordelijkheid aangezien wij een huis aan u hebben verkocht.

Wij hebben dan ook een lichtonderzoek bekostigd. Later is gebleken dat de lichtsterkte toch meer is dan toegestaan. Naar ik heb begrepen is er door experts overleg geweest en zijn de lampen nu gedraaid om de overlast te beperken (...).

Wij hebben er altijd op aangedrongen dat er bepaalde lampen omgedraaid moesten zijn voordat er opgeleverd zou worden, dit is dan ook gedaan. Dit zodat onze kopers geen overlast zouden ervaren. Teruglezend in de vele verslagen is het omdraaien van de lampen gekoppeld aan het aanleggen van de “winterharde” banen. Wij zijn hier dus van in kennis gesteld maar hebben dit nooit ervaren als het belangrijkste; het omdraaien van de lichtmasten en het beperken van de overlast heeft namelijk altijd onze prioriteit gehad.”

(viii) Bij brieven van 19 maart 2012 hebben de Kopers onder meer Heijmans aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden en nog zullen lijden.

(ix) Heijmans heeft de gestelde aansprakelijkheid van de hand gewezen en daarbij onder meer het volgende geschreven:

“In juni 2008 is de verkoop van de woningen in de eerste fase (…) gestart. Op de contracttekeningen zijn de tennisbanen duidelijk weergegeven. Heijmans Vastgoed B.V. is tijdens een overleg met de gemeente op 19-11-08 ervan op de hoogte gebracht dat als gevolg van de aanleg van winterharde banen de lampen vervangen/gedraaid moesten worden om lichtoverlast voor de nabij gelegen woningen te voorkomen. Er staat tevens genoemd in het verslag van dit overleg dat aanleg van de winterbanen niet op korte termijn zou gebeuren. Heijmans Vastgoed B.V. heeft altijd het standpunt verkondigd dat haar kopers geen lichtoverlast zouden mogen ondervinden van de lampen van de tennisbanen, uitgaande van de (objectieve) wettelijke normen. De lampen dienden dan ook vervangen/gedraaid te zijn vóór de oplevering van de eerste woning in fase 1.”

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van de Kopers jegens Heijmans alsnog afgewezen.2 Hiertoe heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen.

Op grond van art. 7:17 lid 1 BW moet de verkoper een zaak leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (en is daarmee ‘non-conform’) indien de zaak, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over die zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, zo bepaalt art. 7:17 lid 2 BW. (rov. 4.3)

In dit verband rijst allereerst de vraag of Heijmans als verkoper van de woningen gehouden was de Kopers te informeren over de voorgenomen winteropenstelling van het tennispark. (rov. 4.4)

Ook indien wordt aangenomen dat Heijmans ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten (of op het moment van levering) wist dat de tennisvereniging een winteropenstelling wilde realiseren, had Heijmans alleen dan een mededelingsplicht jegens de Kopers als voor Heijmans voldoende kenbaar was dat een winteropenstelling voor de Kopers van wezenlijk belang was. De Kopers hebben in het licht van de gemotiveerde betwisting door Heijmans onvoldoende onderbouwd dat zij Heijmans ervan op de hoogte hebben gesteld dat de mogelijkheid van een (toekomstige) winteropenstelling voor ieder van hen cruciaal was. De Kopers hebben ook geen feiten en omstandigheden aangedragen waaruit volgt dat het voor Heijmans duidelijk had moeten zijn dat de winteropenstelling in verband met de avondverlichting voor de Kopers van belang was. Op Heijmans rustte dan ook geen verplichting om de Kopers uit eigen beweging te informeren over de beoogde winteropenstelling. (rov. 4.5-4.6)

Indien het bestaan van een winteropenstelling van zo wezenlijk belang was als de Kopers stellen, had het op hun weg gelegen om daar nader onderzoek naar te doen. Voor zover de Kopers menen dat zij voldoende onderzoek hebben gedaan, volgt het hof de Kopers hierin niet. (rov. 4.6)

Voor het antwoord op de vraag of de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt in een geval waarin een gebrek pas na de koop (of levering) ontstaat, is (ook) van belang of de koper al dan niet behoefde te verwachten dat het gebrek op enig moment na de koop zou ontstaan. Heijmans heeft op basis van dit uitgangspunt terecht aangevoerd dat de Kopers er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten rekening mee moesten houden dat er binnen afzienbare tijd een winteropenstelling zou komen. Op het tennispark stonden immers al lichtmasten en enkele jaren voor het sluiten van de koopovereenkomsten was al een vergunning verleend voor een winteropenstelling op het tennispark. (rov. 4.7)

Deze overwegingen leiden ertoe dat het beroep op non-conformiteit niet kan slagen. (rov. 4.8)