Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [betrokkene 1] en [verweerder] hebben op 31 december 1999 een overeenkomst gesloten. In die overeenkomst is opgenomen dat [verweerder] per 1 januari 2000 de aandelen in de besloten vennootschappen [A] B.V. en [B] B.V. (hierna gezamenlijk: [A+B]) om niet aan [betrokkene 1] zal overdragen. Verder is overeengekomen dat [verweerder] zijn opstallen aan de [a-straat] te Nieuwegein aan [A+B] verhuurt voor een periode van vijf jaar met een optie voor nog eens vijf jaar, waarbij de huur ƒ 50.000,-- per jaar per vennootschap bedraagt. Tevens heeft [verweerder] uit hoofde van deze overeenkomst aan [A+B] een bedrag van ƒ 500.000,-- geleend, welk bedrag in gelijke maandelijkse bedragen gedurende vijf jaar aan [verweerder] zou worden terugbetaald.

(ii) [betrokkene 1] is sinds 1 januari 2000 bestuurder van [A+B].

(iii) [A+B] heeft van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2004 de huur voor de opstal aan [verweerder] voldaan. Verder heeft [A+B] in die periode het geleende bedrag van ƒ 500.000,-- aan [verweerder] terugbetaald.

(iv) [verweerder] en [A+B] hebben vervolgens mondeling afgesproken dat de opstal voor nog eens vijf jaar verhuurd zou worden aan [A+B], te weten voor de periode 2005 tot 2010. [verweerder] heeft van 2005 tot 2010 ieder kwartaal een factuur aan [A+B] gestuurd waarbij voor de opstal een kwartaalhuur van ruim € 11.000,-- exclusief btw per vennootschap in rekening werd gebracht.

(v) [A+B] heeft aan [verweerder] vanaf 1 januari 2005 tot 1 januari 2010 maandelijks een bedrag overgemaakt waarbij in de omschrijving is vermeld “maandhuur”. In totaal heeft [A+B] aan [verweerder] in deze periode een bedrag van € 543.373,20 inclusief btw betaald.

(vi) [verweerder] heeft in de periode 2005 tot 2010 jaarlijks btw aan de belastingdienst afgedragen over de door [A+B] gedane huurbetalingen.

[A+B] en [verweerder] hebben in oktober 2009 een overeenkomst gesloten op grond waarvan [A+B] de opstal voor de periode van 1 januari 2010 tot 31 december 2010 huurde van [verweerder].

(vii) [A+B], [verweerder] en [C] B.V. zijn blijkens een schriftelijke overeenkomst tot indeplaatsstelling van 7 juli 2011 overeengekomen dat [C] B.V. met ingang van 1 juli 2011 de tussen [verweerder] als verhuurder en [A+B] als huurster gesloten huurovereenkomst heeft overgenomen en ten opzichte van [A+B] in de plaats is getreden van [verweerder].

In art. 5 van die overeenkomst (hierna: het kwijtingsbeding) is bepaald:

“Met de ondertekening van deze overeenkomst tot indeplaatsstelling zal Verhuurder ([verweerder]) jegens Huurder uit al zijn verplichtingen ingevolge het Huurcontract zijn ontslagen en ter zake jegens Huurder volledig zijn gekweten.”

(viii) Bij brief van 17 oktober 2012 heeft [A+B] aan [verweerder] geschreven dat op 1 januari 2010 de huur van de opstal is verhoogd van € 91.323,-- per jaar naar € 134.000,-- per jaar en dat [A+B] die huurverhoging (ruim 46%) heeft geaccepteerd omdat door [verweerder] toezeggingen aan [A+B] zijn gedaan dat met de extra huuropbrengst het achterstallig onderhoud zal worden gefinancierd.

(ix) Bij brief van 26 november 2012 heeft [A+B] aan [verweerder] geschreven dat de huur van de opstal door [verweerder] op 1 januari 2010 is verhoogd van € 56.740,-- per jaar naar € 134.000,-- per jaar. In deze brief is tussen haakjes opgenomen dat het bedrag van € 91.323,-- zoals genoemd in de brief van 17 oktober 2012, € 56.740,-- moet zijn. Vervolgens heeft [A+B] in die brief [verweerder] verzocht de drastische huurverhoging van 1 januari 2010 in te zetten voor het herstel van gebreken aan de opstallen.

(x) Op 18 januari 2013 heeft [A+B] een e-mail aan [C] B.V. verzonden waarin staat vermeld dat in de huurovereenkomst die [A+B] en [verweerder] op 1 januari 2010 hebben gesloten, een huur is overeengekomen van in totaal € 134.000,-- per jaar, hetgeen neerkomt op een huurverhoging van 136% ten opzichte van de huur tot 1 januari 2010. De e-mail vermeldt voorts dat [A+B] deze huurverhoging heeft geaccepteerd als [verweerder] de enorme achterstand van het groot onderhoud zou aanpakken.

(xi) [A+B] is in staat van faillissement verklaard. Op 17 oktober 2013 hebben de curator in dat faillissement en [eiseres] een akte van overdracht getekend waarin aan [eiseres] alle vorderingen zijn overgedragen die [A+B] op [verweerder] mocht hebben.

[eiseres] vordert in dit geding, voor zover in cassatie van belang, van [verweerder] betaling van € 273.373,96. [eiseres] legt aan deze vordering ten grondslag dat [A+B] dat bedrag onverschuldigd heeft betaald doordat [A+B] over de jaren 2005 tot en met 2009 maandelijks een te hoog bedrag onder vermelding van “maandhuur” heeft betaald, in welk maandbedrag abusievelijk nog een bedrag voor aflossing van de hiervoor in 2.1 onder (i) en (iii) vermelde, reeds geheel afgeloste lening was opgenomen.

[verweerder] heeft de vordering betwist en daartoe aangevoerd dat partijen bij de mondelinge verlenging van de huurovereenkomst (zie hiervoor in 2.1 onder (iv)) een huurverhoging hebben afgesproken, op grond waarvan het gehele door [A+B] betaalde maandbedrag ter zake van huur verschuldigd was. Subsidiair heeft [verweerder] aangevoerd dat de vordering van [eiseres] afstuit op het kwijtingsbeding, nu dit beding is overeengekomen omdat [verweerder] in verband met de beëindiging van de sinds 2000 bestaande huurverhouding met [A+B] volledige kwijting wilde jegens deze huurder.

“5.5 Vast staat dat [A+B], [verweerder] en [C] B.V. blijkens een (in eerste aanleg overgelegde) akte van een overeenkomst tot indeplaatsstelling van 7 juli 2011 zijn overeengekomen dat [C] met ingang van 1 juli 2011 de tussen [verweerder] als verhuurder en [A+B] als huurder gesloten huurovereenkomst heeft overgenomen en ten opzichte van [A+B] in de plaats is getreden van [verweerder].

Daarbij is in artikel 5 van die onderhandse akte bepaald: Met de ondertekening van deze overeenkomst tot indeplaatsstelling zal Verhuurder ([verweerder]) jegens Huurder uit al zijn verplichtingen ingevolge het Huurcontract zijn ontslagen en ter zake jegens Huurder volledig zijn gekweten.

[verweerder] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep een beroep op deze bepaling gedaan.

Een bepaling in een overeenkomst waarbij kwijting wordt verleend pleegt in de eerste plaats niet zozeer betrekking te hebben op verplichtingen die mogelijk in de toekomst zullen ontstaan (waarvan onbekend zal zijn of en in welke mate deze zullen ontstaan), maar op verplichtingen uit het verleden. Bij een overeenkomst als de onderhavige dient de verlening van kwijting gewoonlijk om een streep te zetten onder het verleden en de wederpartij de zekerheid te verschaffen dat hij niet meer op grond van rechtsbetrekkingen uit dat verleden iets verschuldigd is.

Gelet hierop, is het hof van oordeel dat [verweerder] redelijkerwijs mocht verwachten – en dat [A+B] dat zo had moeten begrijpen – dat de kwijting betrekking had op de tot 1 juli 2011 bestaan hebbende huurrelatie tussen [A+B] en [verweerder] en niet slechts op de periode nadien. Daarmede mocht [verweerder] redelijkerwijs verwachten – hetgeen [A+B] zo had moeten begrijpen – dat [A+B] geen aanspraken wegens te veel betaalde huurpenningen geldend zou maken, ook niet op grond van de stelling dat het te veel betaalde is veroorzaakt door het niet staken van termijnbetalingen ter terugbetaling van een geleend bedrag.

Feiten of omstandigheden op grond waarvan [A+B] mocht verwachten – en [verweerder] dat zo had moeten begrijpen – dat de bepaling van artikel 5 alleen betrekking heeft op de periode na 1 juli 2011 (de beëindiging van de huurrelatie tussen [A+B] en [verweerder]) zijn niet gesteld of gebleken.