Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van Rabobank alsnog afgewezen. Het heeft daartoe in zijn tussenarrest van 31 januari 20171, samengevat en voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen.
Kern van het geschil betreft de vraag of [verweerder] beschermd wordt tegen het feit dat ten tijde van zijn verkrijging van een hypotheekrecht op [perceel 3] van [betrokkene 1], de hypotheekrechten van Rabobank op dat perceel niet waren vermeld in de in de openbare registers ingeschreven ruilverkavelingsakte en het feit dat dientengevolge in de openbare registers ten aanzien van [perceel 3] niet wordt vermeld dat daarop hypotheekrechten van Rabobank rusten. Het antwoord op deze vraag is van belang voor de vraag of het hypotheekrecht van [verweerder] een hogere rang toekomt dan de hypotheekrechten van Rabobank. (rov. 5.1)
Gelet op de aanvangsdatum van de ruilverkaveling is op de onderhavige ruilverkaveling de voormalige Landinrichtingswet (hierna: Liw (oud)) van toepassing en niet de huidige Wet inrichting landelijk gebied (hierna: Wilg). (rov. 5.2)
Uit de relevante bepalingen van de Liw (oud) volgt dat de hypotheekrechten die rusten op het oude perceel, met behoud van hun rang, van rechtswege overgaan op het vervangende perceel, op basis van het principe van zaaksvervanging. De ruilverkavelingsakte en inschrijving daarvan in de openbare registers vormen hiervoor geen constitutief vereiste. De ruilverkavelingsakte geldt derhalve evenmin als nieuwe titel voor de hypotheekrechten. Wel dienen in de akte van toedeling de hypotheken die door de inschrijving van de akte van toedeling niet meer blijven bestaan, te worden vermeld. Vervolgens zal de bewaarder van de openbare registers deze doorhalen en zal hij in de openbare registers aantekenen dat de hypothecaire inschrijving in het vervolg zal rusten op de in de akte aangewezen kavels of gedeelten daarvan, dan wel op de rechten waaraan die kavels of gedeelten daarvan zijn onderworpen (art. 208 lid 3 Liw (oud)). (rov. 5.3)
Dit betekent dat de hypotheekrechten van Rabobank met behoud van rang van rechtswege zijn overgegaan op [perceel 3]. Het feit dat de hypotheekrechten van Rabobank niet in de ruilverkavelingsakte waren vermeld, doet hieraan niet af. (rov. 5.4)
[verweerder] stelt dat hij op basis van de kadastrale registratie en de ruilverkavelingsakte niet bekend was en redelijkerwijs niet bekend behoefde te zijn met de hypotheekrechten van Rabobank. Waar hij in eerste aanleg een beroep deed op bescherming door de art. 3:24, 25 en 26 BW, spitst hij dit in hoger beroep toe op art. 3:24 BW. (rov. 5.6)
Art. 3:24 BW bepaalt dat indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling tot verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel in de registers wordt ingeschreven, een eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit niet met betrekking tot dat registergoed ingeschreven was, dit feit aan de verkrijger niet kan worden tegengeworpen, tenzij hij het kende. Met “een eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit” wordt gedoeld op een niet-ingeschreven feit dat wel voor inschrijving vatbaar is, maar dat ook zonder inschrijving rechtsgevolgen heeft voor de rechtstoestand van een registergoed. De overgang van de hypotheekrechten van Rabobank naar het (nieuwe) [perceel 3] is een voor inschrijving vatbaar feit als hier bedoeld. De hypotheekrechten hadden immers, zoals ook de bedoeling was, kunnen worden vermeld in de ruilverkavelingsakte, welke akte krachtens de Liw dient te worden ingeschreven, waarna de bewaarder de aantekening had gemaakt als bedoeld in art. 208 lid 3 Liw (oud). De ruilverkavelingsakte maakt onderdeel uit van de openbare registers, zodat het niet vermelden van de hypotheekrechten van Rabobank in deze akte een onvolledigheid van de openbare registers oplevert. (rov. 5.7)
[verweerder] wordt als verkrijger onder bijzondere titel van een hypotheekrecht op [perceel 3] in beginsel beschermd tegen deze onvolledigheid in de registers. Voor de toepassing van art. 3:24 BW is niet van belang door wie het niet-ingeschreven feit ingeschreven had kunnen worden. In dit geval is derhalve niet van belang dat de ruilverkavelingsakte niet door Rabobank is ingeschreven. Dat bescherming van [verweerder] door art. 3:24 BW ten nadele strekt van Rabobank, is gerechtvaardigd omdat Rabobank reeds geruime tijd voordat de akte van toedeling is opgesteld, op de hoogte was van de ruilverkaveling. Het had dan ook op de weg van Rabobank gelegen om na te gaan of haar hypotheekrechten in de akte van toedeling waren vermeld. (rov. 5.8)
Slechts wanneer een derde buiten de registers om wetenschap heeft gehad van het niet-ingeschreven feit, komt hem geen bescherming toe. (rov. 5.11).
In zijn eindarrest (rov. 2.3 en 2.4) heeft het hof geoordeeld dat [verweerder] ten tijde van de vestiging van zijn hypotheekrecht niet op de hoogte was van de bestaande maar niet ingeschreven hypotheekrechten van Rabobank, zodat hij op grond van art. 3:24 BW wordt beschermd. Daarmee ontvalt ook de grondslag aan de door Rabobank in het incidentele hoger beroep gevorderde rente.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
