Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [eiser], geboren in 1944, is kweker van potplanten. Hij drijft samen met zijn zoon een kwekerij.

(ii) Groza houdt zich bezig met de handel in percelen grond. [betrokkene 1] is indirect enig bestuurder en enig aandeelhouder van Groza.

(iii) Aktua is een vastgoedbemiddelaar die in opdracht van Groza investeerders zoekt voor de aankoop van percelen grond en potentiële kopers in contact brengt met Groza.

(iv) Het notariskantoor was een openbare maatschap die de notarispraktijk uitoefent. De notaris is enig bestuurder van een besloten vennootschap die vennoot was in deze maatschap.

(v) Medewerkers van Aktua hebben in opdracht van Groza in februari 2014 telefonisch contact opgenomen met [eiser] en hem diverse percelen grond, ter investering, te koop aangeboden. In de daarop volgende maanden zijn er verdere telefonische contacten geweest tussen Aktua en [eiser] over de te koop aangeboden grond. Ook hebben er in dit verband in maart 2014 tussen [eiser] en medewerkers van Aktua diverse besprekingen plaatsgevonden op het bedrijf van [eiser].

(vi) Aktua heeft aan [eiser] brochures verstrekt, met als titel “Propositie”, over de door Groza te koop aangeboden percelen grond (te weten landbouwgrond, akkerbouwgrond, natuurgrond en grasland).

(vii) [eiser] heeft in maart 2014 een aantal koopovereenkomsten met Groza ondertekend met betrekking tot tien percelen grond voor een totaalbedrag (inclusief notariskosten en overdrachtsbelasting) van € 1.046.044,80 (hierna: de koopovereenkomsten).

(viii) De koopovereenkomsten bevatten onder meer de bepalingen dat het de koper bekend is dat het registergoed een onderdeel is van recent door verkoper verworven percelen waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten, dat het koper bekend is dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert, dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging en dat de kavel(s) alleen door koper conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd. Daarnaast bevatten de overeenkomsten de voorwaarde dat koper verklaart te hebben kennisgenomen van de brochure en informatie die behoort bij het verkochte.

(ix) Onderaan de koopovereenkomsten staat vermeld:

“GROZA B.V. staat voor het aanbieden van deze percelen niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten, (www.afm.nl)”

(x) Aktua en Groza hebben [eiser] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomsten kopieën van twee op internet gepubliceerde artikelen doen toekomen, waarin wordt gemeld dat de AFM waarschuwt voor beleggen in grond omdat er vaak een te rooskleurig beeld wordt geschetst van de rendementen en risico’s. Deze artikelen heeft [eiser] voorzien van een paraaf en geretourneerd aan Aktua of Groza.

(xi) In het kader van de koopovereenkomsten heeft [eiser] vragenlijsten ingevuld en ondertekend. Met betrekking tot de aankoop van een perceel te Etten-Leur luidt deze vragenlijst, zoals beantwoord door [eiser], onder meer als volgt:

“(…)

26. Beseft u dat er een mogelijkheid bestaat dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden?

Antwoord: ja

(...)

29. Beseft u dat dit product niet AFM gereguleerd is en dat daarmee AKTUA en GROZA niet onder toezicht staan van de AFM?

Antwoord: ja

(...)

64. Hoe denkt u dat het komt dat nog geen enkel product zoals deze AFM gereguleerd is?

Antwoord: onzekere looptijd op eventueel rendement

(...)

66. Beseft u dat, indien u op korte termijn de grond weer wenst te verkopen, u verlies kunt leiden op uw huidige investering?

Antwoord: ja

(...)

75. Beseft u dat u een stuk meer betaalt dan dat GROZA heeft gedaan voor dit perceel?

Antwoord: ja

76. GROZA heeft daarnaast ook substantiële kosten voor het verwerven van de gronden, het laten onderzoeken van de gronden, het verkavelen van de gronden en het laten bemiddelen in de verkoop. Hoeveel procent van uw koopsom denkt u dat GROZA aan kosten heeft?

Antwoord: 40%

77. Het is u bekend dat GROZA het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht?

Antwoord: nee (nu wel)

(...)”

(xii) Voorts is een aantal verificatieformulieren ingevuld dat door [eiser] is ondertekend. In de verificatieformulieren wordt onder meer de vraag gesteld:

“U bent zich ervan bewust dat er door GROZA geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavel(s) alleen door u conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd?”

[eiser] heeft bij deze vraag een paraaf gezet bij het antwoord “ja”.

(xiii) Groza heeft daarnaast in maart 2014 vier telefonische ‘verificatiegesprekken’ met [eiser] gevoerd, die door Groza zijn opgenomen. De transcripties van deze gesprekken zijn in deze procedure overgelegd.

(xiv) In het kader van de levering van de verkochte percelen grond heeft de notaris, na door Groza te zijn aangewezen als notaris, [eiser] per post de concept-leveringsakten, de concept-volmachten en de nota’s van afrekening doen toekomen. [eiser] heeft de volmachten getekend en de leveringsakten geparafeerd en retour gezonden aan de notaris.

(xv) Op 26 maart 2014 heeft een medewerkster van de notaris gebeld naar [eiser] om te verifiëren dat [eiser] de inhoud en consequenties van de leveringen begreep. Bij brief van diezelfde datum heeft deze medewerkster het volgende meegedeeld aan [eiser]:

“Bij deze bevestig ik het telefoongesprek wat wij heden morgen hebben gehad, inhoudende dat u op de hoogte bent van het risico met de aankoop van de grond.

Het aan te kopen perceel is thans nog landbouwgrond.

Het is nog onzeker of er in de toekomst gebouwd mag worden.

U bent zich er van bewust dat het een risico is en u aanvaardt dat risico.”

(xvi) Een telefoonaantekening van een medewerker van de buitendienst van Aktua d.d. 27 maart 2014 luidt als volgt:

“Conform afspraak hem [[eiser]] getroffen op de zaak. Doel was hem te helpen met alle documenten van de notaris. Getekende documenten voor de notaris mee genomen. Zijn schoonzoon was gisteren op bezoek geweest en was negatief. Er zijn negatieve dingen te vinden over GROZA en zijn directeur. Afgesproken om samen met zijn schoonzoon te gaan zitten om alles uit te leggen.”

(xvii) De levering van de tien percelen grond heeft vervolgens ten overstaan van de notaris plaatsgevonden, waarbij [eiser] bij volmacht is verschenen.

(xviii) In de akten van levering, met uitzondering van de akte betreffende een perceel te Ouderkerk aan de Amstel, is onder het kopje “Overdrachtsbelasting” vermeld hoeveel en over welk bedrag de verkoper (Groza) bij de voorgaande verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd is geweest en hoeveel en over welk bedrag [eiser] nu overdrachtsbelasting verschuldigd is.

(xix) Ten aanzien van acht van de tien percelen zijn pachtovereenkomsten met verschillende pachters getekend, waarbij de Hollandsche Pachtmeester BV, volgens die overeenkomsten, optrad als gevolmachtigde van de (niet bij naam genoemde) eigenaren. Deze pachtovereenkomsten hebben betrekking op het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2014.

“3.12 Aan zowel de vorderingen op grond van onrechtmatige daad, dwaling, bedrog en

misbruik van omstandigheden ligt de centrale stelling van [eiser] ten grondslag dat de koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen op grond van (bewust) onjuiste en/of onvolledige door Groza en Aktua verstrekte informatie over de waarde en de te verwachten waardevermeerdering van de percelen. Daartoe heeft [eiser] per perceel toegelicht dat - kort samengevat - een waardevermeerdering als gevolg van het wijzigen van de bestemming niet in de lijn der verwachting ligt. In zijn toelichting wijst hij er telkens op dat ten aanzien van de aan de orde zijnde percelen in de brochures ten onrechte het beeld is geschetst dat er een kans op bestemmingswijziging op korte termijn zou bestaan, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval was.

(…)

“3.35 Ten aanzien van het verwijt dat de notaris de vergunningplicht had moeten onderzoeken, overweegt het hof dat de notaris in beginsel heeft mogen afgaan op de juistheid van de aan hem verstrekte schriftelijke gegevens. Zoals tussen partijen niet in geschil is, volgt uit de tekst van de koopovereenkomsten dat de percelen vrij van pacht zullen worden geleverd. Voor zover deze bepaling in een enkele koopovereenkomst ontbrak, kan uit die overeenkomst evenmin worden afgeleid dat het beheer door een derde in die koopovereenkomst lag besloten. Ook uit de gespreksverslagen volgt dat aan [eiser] is voorgehouden dat hij zelf het beheer zal verkrijgen. De notaris kon er dus in beginsel op grond van die informatie vanuit gaan dat geen sprake was van een vergunningplichtige verkoop. Dit zou anders kunnen zijn als de notaris over informatie beschikte die aan de juistheid van de aan hem verstrekte informatie zou doen twijfelen. Daarvan is niet gebleken. Met name is onbetwist door de notaris gesteld dat hij niet beschikte over de pachtovereenkomsten met De Hollandsche Pachtmeesters. De zorgplicht van de notaris gaat in een dergelijk geval niet zo ver, zoals [eiser] bepleit, dat de notaris eigener beweging onderzoek zou moeten doen naar de juistheid van de inhoud van de koopovereenkomsten - in het bijzonder naar het feitelijk beheer - door contact op te nemen met de gebruikers van de te leveren percelen. Dit zou bovendien in strijd zijn met de geheimhoudingsverplichting die op de notaris rust.

Het hof neemt hierbij tevens in overweging dat [eiser] blijkens de documentatie bekend was met een aantal artikelen waarin gewaarschuwd werd door de AFM voor beleggen in grond, en waarbij werd uitgelegd dat een van de voorwaarden om onder het toezicht van de AFM te vallen was dat sprake was van beheer door een derde.

Voor zover [eiser] stelt dat het feit dat de percelen via een ABC-constructie werden geleverd met een snel stijgende koopprijs reden had moeten zijn voor nader onderzoek, overweegt het hof dat dit een niet ongebruikelijke constructie is, die bovendien in de gespreksverslagen aan de orde is geweest. Voor nader onderzoek door de notaris was om die reden dan ook geen aanleiding.

Er was ook geen aanleiding om aan de juistheid van de verstrekte informatie te twijfelen op de enkele grond dat de voorgaande notaris op grond van fraude is geschorst en strafrechtelijk veroordeeld. Dit geldt temeer nu de notaris en de maatschap onbetwist hebben gesteld dat de berichtgeving hierover hen pas na de dienstverlening heeft bereikt. Voorts valt niet in te zien hoe beroepsfouten van de ná de notaris aangezochte notaris enige rol zouden kunnen spelen in deze afweging.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat zich geen situatie voordeed op grond waarvan de notaris zijn ministerieplicht op grond van 21 Wna had moeten weigeren en evenmin enige schending van de zorgplicht van de notaris kan worden vastgesteld. [eiser] heeft geen feiten te bewijzen aangeboden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

De vordering tegen de notaris en de maatschap kan reeds om die reden niet worden toegewezen. Dit betekent dat de schade en het causaal verband onbesproken kunnen blijven.”