Uitspraken

(i) Airbnb exploiteert een digitaal platform voor de verhuur en boeking van accommodaties. Gebruikers dienen zich vooraf te registreren op de website van Airbnb en een account aan te maken. Gebruikers kunnen zowel accommodaties aanbieden als accommodaties zoeken en reserveren.

(ii) Wanneer een boeking tot stand komt, brengt Airbnb bemiddelingskosten (‘servicekosten’) in rekening aan zowel de gebruiker die de accommodatie aanbiedt (hierna ook: de verhuurder) als de gebruiker die de accommodatie reserveert (hierna ook: de huurder).

(iii) Het platform van Airbnb staat voor iedereen open. Door het aanmaken van een account gaat de gebruiker een overeenkomst aan met Airbnb (hierna: de platformovereenkomst). De platformovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd en is van toepassing op alle activiteiten van de gebruiker op het platform. De gebruiker hoeft bij het aanmaken van het account dus niet te vermelden of hij een accommodatie wil verhuren of een accommodatie wil huren. Degene die een accommodatie wil verhuren en degene die die accommodatie wil huren, kunnen uitsluitend met behulp van de chatfunctie op het platform van Airbnb met elkaar communiceren en bijvoorbeeld onderhandelen over de prijs en andere voorwaarden.

(iv) Een accommodatie kan op twee manieren worden gereserveerd, te weten:

1. in de ‘Reserveer Direct-optie’ komt direct een reservering, en daarmee een overeenkomst, tot stand tussen twee gebruikers – te weten de aanbieder van de accommodatie en degene die de accommodatie reserveert – op het moment dat de laatstgenoemde met een muisklik de betaling bevestigt;

2. in de ‘reserveringsverzoek-optie’ heeft degene die de accommodatie aanbiedt 24 uur de tijd om een reserveringsverzoek met een muisklik te accepteren of te weigeren, waarna bij acceptatie een overeenkomst tot stand komt tussen de betrokken gebruikers.

(v) Huurders betalen hun reservering met ‘Airbnb Payments’. Die betaling wordt pas 24 uur nadat de huurder is ingecheckt aan de verhuurder doorbetaald.

(vi) [verzoekster] heeft zich op 4 februari 2016 geregistreerd bij Airbnb en op de website van Airbnb een account geopend.

(vii) In de algemene voorwaarden van Airbnb is in art. 6.1 het volgende opgenomen:

“Airbnb may charge fees to Hosts (“Host Fees”) and/or Guests (“Guest Fees”) (collectively: “Service Fees”) in consideration for the use of the Airbnb Platform. More information about when Service Fees apply and how they are calculated can be found on our Service Fees page.”

(viii) Art. 8.1.1 van de algemene voorwaarden bepaalt, voor zover in cassatie van belang, het volgende:

“Subject to meeting any requirements (such as completing any verification processes) set by Airbnb and/or the Host, you can book a Listing available on the Airbnb Platform by following the respective booking process. All applicable fees, including the Listing Fee, Security Deposit (if applicable), Guest Fee and any applicable Taxes (collectively, “Total Fees”) will be presented to you prior to booking a Listing. You agree to pay the Total Fees for any booking requested in connection with your Airbnb Account.”

(ix) Art. 21 van de algemene voorwaarden bepaalt, voor zover in cassatie van belang, het volgende:

“These Terms are governed by and construed in accordance with Irish law. If you are acting as a consumer and if mandatory statutory consumer protection regulations in your country of residence contain provisions that are more beneficial for you, such provisions shall apply irrespective of the choice of Irish law.”

(x) In de periode van 25 juli 2019 tot en met 16 augustus 2019 heeft [verzoekster] accommodaties in verschillende steden in Schotland geboekt via Airbnb. Het gaat daarbij steeds om reserveringen van accommodaties voor een of twee nachten. Zij heeft daarvoor in totaal een bedrag van € 105,83 aan bemiddelingskosten aan Airbnb betaald.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 9 april 20212 het volgende overwogen. Ingevolge art. 7:425 BW is voor het kunnen aannemen van bemiddeling vereist dat de tussenpersoon “werkzaam [is] bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden”. Dat houdt in dat de tussenpersoon werkzaamheden verricht die dienstbaar zijn aan het tot stand komen van de overeenkomst(en). Niet vereist is dat de tussenpersoon zelf de overeenkomst(en) ten behoeve van de opdrachtgever sluit; voldoende is dat zijn werkzaamheden eraan bijdragen dat opdrachtgever en derde de overeenkomst(en) kunnen sluiten. Een en ander stemt in de kern overeen met de taalkundige betekenis van het begrip bemiddelen, te weten het tot stand brengen van een overeenkomst tussen twee of meer partijen.

Of werkzaamheden als bemiddeling aangemerkt moeten worden, hangt af van de omstandigheden van het geval. Indien de tussenpersoon een vergoeding bedingt in verband met het tot stand komen van de overeenkomst tussen de derde en de wederpartij, wijst dat op bemiddeling. De aard, omvang en intensiteit van de door een tussenpersoon te verrichten werkzaamheden kunnen variëren; om van bemiddeling te kunnen spreken, behoeven die werkzaamheden niet veelomvattend te zijn. Zo is in beginsel al sprake van bemiddeling in de zin van art. 7:425 BW indien de tussenpersoon in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst, opdat via de tussenpersoon een huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder tot stand kan komen.

Is art. 7:417 lid 4 BW van toepassing? (vraag 1)

De eerste vraag stelt aan de orde of art. 7:417 lid 4 BW van toepassing is op de kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties, zoals die worden aangeboden op een online platform als dat van Airbnb. Van het antwoord op deze vraag hangt af of Airbnb bemiddelingskosten – loon in de zin van art. 7:417 lid 4 BW – in rekening mag brengen aan de huurder.

Hoewel art. 7:417 lid 4 BW zowel betrekking heeft op koop of verkoop als op huur of verhuur van een onroerende zaak, zal de Hoge Raad hierna alleen ingaan op de huur of verhuur van een onroerende zaak, aangezien de prejudiciële vragen daarop gericht zijn.

Blijkens de wetsgeschiedenis van art. 1843a lid 4 (oud) BW, de voorloper van art. 7:417 lid 4 BW, is de bepaling ingevoerd om misbruik tegen te gaan dat erin bestond dat makelaars en andere bemiddelaars in onroerende zaken bij verhuur tweezijdig courtage in rekening brachten, doorgaans aan beide partijen volgens het voorheen geldende maximumtarief. Op die manier lieten zij zich dubbel betalen. In de wetsgeschiedenis is erop gewezen dat de mogelijkheid om tweezijdig courtage te berekenen, aanleiding gaf tot bedenkelijke handelwijzen van sommige bemiddelaars in onroerende zaken. Zij bewogen opdrachtgevers met oneigenlijke middelen tot het verstrekken van bemiddelingsopdrachten met als doel om tweezijdig maximale courtage in rekening te kunnen brengen.3

Aan (de voorloper van) art. 7:417 lid 4 BW ligt niet de gedachte ten grondslag dat het in zijn algemeenheid ongeoorloofd is dat een tweezijdige bemiddelaar zijn loon in rekening brengt bij verschillende opdrachtgevers, bijvoorbeeld door het verschuldigde loon in een bepaalde verhouding tussen hen te verdelen. Maar teneinde te voorkomen dat in geval van bemiddeling bij huur of verhuur van een onroerende zaak aan beide partijen de maximale courtage in rekening wordt gebracht, heeft de wetgever ervoor gekozen dat aan de huurder geen loon in rekening mag worden gebracht; aldus wordt volgens de wetgever duidelijkheid geschapen en een effectieve handhaving mogelijk gemaakt.4

Omdat (de voorloper van) art. 7:417 lid 4 BW naar de kennelijke bedoeling van de wetgever betrekking had op bemiddeling bij de huur of verhuur van een onroerende zaak die de huurder tot woonruimte dient, is in de wetsgeschiedenis geen aandacht besteed aan de vraag of kortetermijnverhuur van een woning of een gedeelte daarvan voor niet-bewoningsdoeleinden, zoals die in het kader van vakantiereizen, zakelijke reizen of familiebezoek, onder de reikwijdte van art. 7:417 lid 4 BW valt. Dat dit laatste niet is beoogd, kan worden afgeleid uit het SER-advies dat mede ten grondslag lag aan (de voorloper van) art. 7:417 lid 4 BW.8 Daarin adviseerde de SER (p. 29) om één regeling in te voeren waarin zoveel mogelijk vormen van bemiddeling van onroerende zaken worden ondergebracht, onder andere die bij “de huur en verhuur van woningen (behoudens de korte-termijnverhuur van vakantiehuisjes en dergelijke)”.

In dit verband is dan ook van belang dat niet blijkt dat het de bedoeling was dat de indertijd gangbare praktijk van een reisbureau dat voor beide partijen bemiddelt bij het boeken van een hotelkamer of vakantiewoning en daarvoor servicekosten bij de reiziger in rekening brengt, ook onder deze regeling zou vallen.

Uit de hiervoor weergegeven wetsgeschiedenis volgt derhalve:

(i) dat de aanleiding voor het in de wet opnemen van (de voorloper van) art. 7:417 lid 4 BW gelegen was in klachten over het tweezijdig in rekening brengen van maximale courtage voor bemiddeling bij onroerende zaken, en dat aan die bepaling niet de gedachte ten grondslag ligt dat het in zijn algemeenheid ongeoorloofd is dat een tweezijdige bemiddelaar zijn loon volgens een bepaalde verdeelsleutel in rekening brengt bij verschillende opdrachtgevers;

(ii) dat (de voorloper van) art. 7:417 lid 4 BW naar de bedoeling van de wetgever betrekking heeft op bemiddeling bij de huur of verhuur van een onroerende zaak die de huurder tot woonruimte dient, nu de klachten die aanleiding waren voor de regeling, voortkwamen uit bemiddeling bij woonruimte; en

(iii) dat de regeling van (de voorloper van) art. 7:417 lid 4 BW niet verder diende te strekken dan nodig is voor het doel waarvoor de regeling in het leven werd geroepen.

Gelet op het voorgaande brengt een redelijke wetstoepassing mee dat art. 7:417 lid 4 BW niet geldt bij bemiddeling met het oog op kortetermijnverhuur van accommodaties waarbij de huurder deze niet huurt voor bewoning.

Het antwoord op de eerste vraag luidt dus dat art. 7:417 lid 4 BW niet van toepassing is op kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties, en dus evenmin op kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties zoals die worden aangeboden op een online platform als dat van Airbnb.

Het voorgaande geldt ook als de verhuurder de accommodatie zelf wel gebruikt ter bewoning. Beslissend is de aard van het gebruik door de huurder tijdens de huurperiode.

Vragen 4, 5 en 6

Is er strijd met de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten? (vraag 7)