Uitspraken

Bij koopakte van 14 april 2006 hebben belanghebbende en zijn echtgenote aan de VOF [A] (hierna: de koper) het volgende verkocht: een nieuw vervaardigde bouwrijpe kavel groot 0.60.55 ha, de onder- en omliggende grond bij de bedrijfsruimte en het erf groot 0.06.90 ha, de bedrijfsruimte, de grond behorende bij de woning groot 0.05.10 ha, de bedrijfswoning en de roerende zaken behorende bij de bedrijfswoning. Daarbij is in de koopakte onder meer het volgende bepaald:

“5.3 Met betrekking tot het toekomstig gebruik van het verkochte stellen partijen het volgende vast:

- verkoper heeft het verkochte in gebruik als glastuinbouwbedrijf ten behoeve van de teelt van amaryllissen;

- koper is voornemens het verkochte te gaan gebruiken voor de bouw van een glastuinbouwbedrijf.

(…)

Met betrekking tot de staat van oplevering zijn partijen het volgende overeengekomen:

- de nieuw vervaardigde bouwrijpe kavel tuinland op de datum van notarieel transport waarbij de thans op het verkochte gestichte glasopstanden, installaties, silo’s, betonvoeten, betonpaden, funderingen, leidingen, grondverwarmingsslangen, stoomdrainage (voor zover niet dieper gelegen dan 70 centimeter onder het maaiveld, doch inclusief drainage en put (= niet aangesloten)) en overige toebehoren waaronder begrepen puin, plastic, glasresten worden door en voor rekening van verkoper voor de datum van eigendomsoverdracht afgebroken, verwijderd en afgevoerd, de gaten gedicht en het perceel licht geëgaliseerd. (…)

De hiervoor beschreven werkzaamheden zullen plaatsvinden met het oog op de bebouwing van het terrein met een compleet glastuinbouwbedrijf.”

In zijn aangifte IB/PVV van 7 september 2007 heeft belanghebbende het bedrag waarop naar zijn opvatting de landbouwvrijstelling van artikel 3.12 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) van toepassing was, als volgt berekend:

Opbrengst perceel 0.60.55 ha € 454.125

Opbrengst perceel 0.06.90 ha € 51.750

Boekwaarde percelen grond -/- € 119.286

Boekwaarde glasopstanden -/- € 161.537

Verkoopkosten grond -/- € 5.148

Resultaat voor de VOF € 219.904

In zijn aangifte heeft belanghebbende voor een bedrag van (50% × € 219.904 =) € 109.952 toepassing van de landbouwvrijstelling gevraagd.

Rechtbank

Hof

1. Schending van het recht, in het bijzonder van artikel 3.12 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001, doordat het Hof in 7.3 en 7.4 heeft geoordeeld dat belanghebbende de boekwaarde van de bestaande glasopstanden heeft opgeofferd om de grond vrij te maken, zodat die boekwaarde geheel aan de grond moet worden toegerekend en dus leidt tot een hogere boekwaarde van de grond, zulks ten onrechte dan wel op gronden die deze beslissing niet kunnen dragen (…).

2. Schending van het recht, in het bijzonder van artikel 3.12 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001, doordat het Hof in 7.5 heeft geoordeeld dat de rechtbank terecht het boekverlies op de glasopstanden onder de landbouwvrijstelling heeft gebracht, zulks ten onrechte dan wel op gronden die deze beslissing niet kunnen dragen (…).

3. Schending van het recht, in het bijzonder van artikel 8:77Awb, doordat het Hof heeft geoordeeld dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor belanghebbende een bijkomstig doel was, zulks op gronden die deze beslissing niet kunnen dragen (…).

1. Tot de winst behoren niet voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden — daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen — voorzover de waardeverandering van de grond is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf, en niet is ontstaan in de uitoefening van het bedrijf.

Jurisprudentie

dat artikel 6, lid 2, van het Besluit op de Inkomstenbelasting 1941, bepalende dat waardeverandering van onroerende goederen, welke tot het landbouwbedrijf van den belastingplichtige behoren, geen invloed heeft op de winst, behalve voorzover de verandering in de uitoefening van het bedrijf is ontstaan, in geval van vervreemding van zulke onroerende goederen medebrengt voor- of nadelen, door die vervreemding gerealiseerd, buiten de winstberekening te laten voorzover deze zijn te danken aan waardeverandering niet ontstaan in de uitoefening van het bedrijf;

dat ter bepaling van bedoelde voor- of nadelen de aanschaffingskosten van de bewuste goederen - bij voorbeeld bij aankoop, behalve de betaalde koopsom, de op den aankoop drukkende kosten - verminderd met afschrijvingen, vergeleken dienen te worden met de zuivere opbrengst bij de vervreemding - dus bij verkoop met de ontvangen koopsom verminderd met de ten laste van den verkoper gekomen kosten -, terwijl vervolgens met betrekking tot de aldus gevonden uitkomst valt na te gaan of deze geheel of ten dele is toe te schrijven aan waardeverandering der onroerende goederen al dan niet ontstaan in de uitoefening van het bedrijf;

dat het Hof, toen het was gekomen tot het oordeel, dat de totale koopprijs ad f 7 612 418 aan de verkeerswaarde van de onroerende goederen als toekomstig haven- en industrieterrein beantwoordde, ter bepaling van de omvang van het door de eigenaars uit de verkoop verkregen - blijkens de uitspraak aan door externe factoren ontstane waardeverandering van de onroerende goederen te danken en uit dien hoofde onder de landbouwvrijstelling vallende - voordeel had moeten onderzoeken, of en, zo ja, in hoeverre de op de - met de verkoop van deze goederen gepaard gaande - liquidatie van het landbouwbedrijf gevallen kosten als verbonden aan de realisering van dat voordeel op het verschil tussen de koopprijs en de boekwaarde van de onroerende goederen in mindering moesten komen;

dat daarom deze middelen in zoverre gegrond zijn, zodat de bestreden uitspraak niet in stand kan blijven en na verwijzing van het geding alsnog onderzocht zal moeten worden, of en, zo ja, voor welk gedeelte vorenbedoelde kosten, in plaats van - zoals het Hof heeft gedaan - op de belastbare liquidatiewinst, op de boekwinst behaald bij de verkoop van de onroerende goederen in mindering moeten worden gebracht;

Na verwijzing oordeelde het hof dat bepaalde kosten die deel uitmaakten van de verkoopkosten naar evenredigheid aan de belaste en vrijgestelde voordelen konden worden toegerekend. De Hoge Raad overwoog in de eindbeslissing op het verwijzingsarrest:6

dat het Gerechtshof te Amsterdam blijkens zijn thans bestreden uitspraak ervan is uitgegaan dat bedoelde kosten - te weten f 81 606 wegens pensioenverplichtingen,

f 370 000 en f 82 225 wegens uitkeringen aan respectievelijk bedrijfsleiders en overig personeel en f 102 599,42 wegens advocaat- en accountantskosten - verband hielden zowel met de belastbare liquidatiewinst als met de onbelaste boekwinst en het hof vervolgens heeft onderzocht hoe die kosten aan elk van die winstbestanddelen moesten worden toegerekend;

dat het Hof hiermede geen blijk heeft gegeven de bij het arrest van verwijzing gegeven opdracht te hebben miskend;

dat 's Hofs beslissing met betrekking tot de verdeling der kosten over beide winstbestanddelen feitelijk is en naar de eis der wet met redenen omkleed, zodat daartegen in cassatie niet met vrucht kan worden opgekomen;

dat de verkeerswaarde van de grond op 6 oktober 1972 ten minste f 968 968 bedroeg, terwijl niet is gesteld of gebleken, dat op die datum de verkeerswaarde van alle opstallen (de af te voeren zaken en de niet af te voeren zaken tezamen) bij de bestemming van de grond als bouwterrein f 72 000 minus f 3600 overtrof; dat evenmin is gesteld of gebleken dat de vennoten niet zakelijk handelden toen zij de koopovereenkomst met B sloten;

dat, gezien al het zoeven overwogene, moet worden aangenomen dat de door B betaalde f 968 968 uitsluitend een tegenprestatie voor de grond is; dat in dit oordeel geen verandering brengt dat de vennoten f 3600 voor het afbreken en afvoeren van de gesloopte glasopstanden betaalden; dat toch dat opruimen van die opstanden niet betekende dat de grond daardoor meer waard werd, doch alleen dat een opstal met een negatieve waarde van die grond werd verwijderd; dat vaststaat dat de stijging van de verkeerswaarde van de grond (gesteld dat daar nimmer iets in of op zou zijn gebouwd geweest) van f 62 343 tot ten minste f 968 968 uitsluitend is ontstaan door de gewijzigde bestemming daarvan tot bouwterrein; dat mitsdien moet worden aangenomen dat er te dezen is een - anders dan in de uitoefening van het bedrijf ontstane - waardeverandering van ten minste f 906 625 van de grond, die de vennoten steeds in de uitoefening van hun landbouwbedrijf in de zin van de Wet gebruikten;

dat uit al het vorenoverwogene volgt dat het voordeel dat de vennoten op de grond behaalden en dat terecht door hen is gesteld op f 968 968 minus f 623 43 minus verkoopkosten en minus de door hen aan C voornoemd, betaalde 10 percent van de koopsom of f 787 504,95, is een niet tot de winst behorend voordeel als bedoeld in art. 8, aanhef en onder letter b, der Wet;

dat in dit oordeel geen verandering brengt dat de winst, die de vennoten op de grond behaalden, gepaard ging met een verlies op de opstallen van hun bedrijf; dat er met name geen reden is om dit verlies als kosten van liquidatie van de onderneming in aftrek te brengen op die winst, aangezien in evengenoemd art. 8, aanhef en onder letter b, uitsluitend voordelen op gronden van de winst worden uitgezonderd en het daarmede in strijd moet worden geacht ter berekening van de voordelen op gronden ook acht te slaan op voordelen op gebouwen;

Dat in een geval als het onderhavige, waarbij verkoop van een stuk grond door belanghebbende gepaard gaat met sloop van op die grond staande opstallen, door de verkoper de bedrijfswaarde van die opstallen wordt opgeofferd ter wille van een ander activum – de grond - en aldus als voortbrengingskosten de boekwaarde van die grond verhoogt en mitsdien de onder de landbouwvrijstelling van artikel 8, letter b, van de Wet vallende winst vermindert;

dat blijkens het voormelde taxatierapport van mei 1971 de verkoopwaarde van het door belanghebbende verkochte onroerend goed f 334 382 zou zijn geweest indien op de grond geen gebouwen zouden hebben gestaan;

dat voorts volgens dat rapport de sloopkosten van de gebouwen f 17 500 beliepen;

dat het Hof uit de niet door de Inspekteur bestreden stelling van belanghebbende, dat hij ten aanzien van de verkoop in een toestand van volstrekte passiviteit verkeerde, afleidt dat aan belanghebbende de mogelijkheid heeft ontbroken om het onroerend goed voor een hogere prijs te verkopen aan een eventuele andere gegadigde die bij de bepaling van zijn prijs niet zou zijn uitgegaan van een negatief bedrag van ten minste f 17 500 voor de gebouwen;

dat, gezien dit laatste, het Hof vervolgens uit het voormelde taxatierapport afleidt dat de grond op het voor de toepassing van de landbouwvrijstelling beslissende tijdstip een verkeerswaarde had van f 334 382 en dat de toen op de grond aanwezige gebouwen op dat tijdstip een verkeerswaarde van negatief f 17 500 bezaten;

dat het Hof voorts op grond van de samenhang tussen de inhoud van het taxatierapport en de inhoud van de voormelde notariële akte van oordeel is dat de som, die in deze akte is genoemd als die waarvoor de verkoop tot stand is gekomen, niet is de prijs van de grond; doch is een prijs van f 334 382 voor deze grond en een aan belanghebbende voor de opstallen in rekening gebracht bedrag van f 17 500;

dat mitsdien dient te worden aangenomen dat belanghebbende de grond verkocht voor f 334 283 en dat het op de grond behaalde voordeel is dit laatste bedrag, verminderd met de boekwaarde van f 49 346;

dat, nu er blijkens de vaststaande feiten sprake is van een niet in de uitoefening van belanghebbendes bedrijf ontstane waardeverandering van de grond, ten minste gelijk aan het door belanghebbende op de grond behaalde voordeel, het onder de landbouwvrijstelling vallende voordeel door belanghebbende terecht is bepaald op f 285 036;

dat mitsdien het primaire en het subsidiaire standpunt van de Inspekteur ongegrond zijn; dat in dit oordeel geen verandering brengt dat het voordeel dat belanghebbende op de grond behaalde, gepaard ging met een verlies op de gebouwen en andere opstanden van zijn onderneming;

dat er met name geen reden is om dit verlies als kosten van de liquidatie van de onderneming te verrekenen met het voordeel op de grond, aangezien in evenvermeld artikel 8, aanhef en onder letter b, uitsluitend op gronden behaalde voordelen van de winst worden uitgezonderd en het daarmede in strijd moet worden geacht ter berekening van voordelen op gronden mede acht te slaan op voordelen (ook negatieve) op gebouwen en andere opstanden;

dat niet in geschil is dat bij een bedrag van f 285 036 van de landbouwvrijstelling geen belasting verschuldigd is;

dat, gezien het vorenoverwogene, het beroep gegrond is;

Van der Meer tekende bij deze uitspraak aan:10

Sinds het Europoortarrest weten we dat in een prijs voor de grond, die niet uitgaat boven de verkeerswaarde van die grond in zijn nieuwe bestemming, geen andere elementen aanwezig geacht hoeven te worden dan enkel de tegenwaarde van de grond. Hier vond de gemachtigde steun in het taxatierapport van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken. (…) Een duidelijke uitspraak dus, geheel in de lijn van het Europoortarrest BNB 1971/169. Geheel conform ook de visie van A. Jolink in Weekblad 1975/5234 naar aanleiding van o.a. Hof Arnhem 24 mei 1974, no. 232/1974, welk arrest zijn eindbeslissing vond in BNB 1975/20. Het pleidooi van mr. B. H. Bouwman in Weekblad 1972/5099 om de landbouwvrijstelling slechts te betrekken op het saldovoordeel (iets wat in casu ook de inspecteur voorstond) is nu dus nogmaals uitdrukkelijk afgewezen.

dat het Hof heeft vastgesteld dat belanghebbende de beide door haar aangekochte woonhuizen aan de a-dijk heeft gesloopt ten einde de oorspronkelijk onderbroken rails van de transporteur over de volle breedte van het opslagterrein met elkaar te verbinden tot een lange kraanbaan en dat daarmee werd beoogd het gebruik van de overslaginstallatie en de loswal te verbeteren en te verruimen;

dat in deze vaststelling ligt besloten dat belanghebbende met de sloop van de bedoelde woonhuizen primair heeft beoogd de ondergrond van die woonhuizen voor de uitoefening van haar bedrijf vrij te maken;

dat dit met zich brengt dat belanghebbende de boekwaarde van de opstallen - naar uit hetgeen het Hof als vaststaand heeft aangemerkt valt af te leiden ten tijde van de sloop f 203 946 - heeft opgeofferd om die grond vrij te maken, zodat die boekwaarde geheel aan de aangekochte grond moet worden toegerekend;

In de voorafgaande conclusie schreef A-G Van Soest:

Deze stellingname impliceert, dat in deze situatie, waarin het gebouw reeds bij de verwerving bestemd is voor sloop, de afschrijving en de investeringsaftrek worden beheerst door de uiteindelijke bestemming voor grond met rails, en niet door de aard van het gebouw.

De Vakstudie t.a.p., blz. 57, verdedigt in deze situatie, dat de aanschaffingskosten van het onroerende goed in hun geheel toegerekend moeten worden aan de grond:

,,De koper was niet geïnteresseerd in de opstallen, doch alleen in de grond. Hetgeen hij heeft opgeofferd als koopsom voor grond plus opstallen is voor hem in wezen de waarde van die grond als bouwgrond. Hij zou immers hetzelfde bedrag (even afgezien van sloopkosten en opbrengst van het gesloopte) hebben betaald, ingeval de verkoper voor de verkoop nog voor de afbraak van de opstallen had gezorgd.'' (zie ook J.J.H. Jacobs, Het bedrijfsmiddel, 1974, blz. 281; anders Th.S. IJsselmuiden, De fiscale balans, blz. 40, die het redelijk acht de kosten van afbraak toe te rekenen aan de nieuwe opstallen).

Mij lijkt de uiteenzetting van de Vakstudie overtuigend. Ik meen derhalve, dat in deze situatie slechts de eigenlijke kosten van aanleg van de rails in aanmerking komen voor investeringsaftrek en afschrijving.

De belanghebbende beroept zich ter bestrijding van het standpunt, dat in deze situatie (vertoogschrift in cassatie, blz. 2) ,,de koopsom van het pand aan de grond dient te worden toegerekend'', op de vaste jurisprudentie voor de landbouwvrijstelling. Naar het mij voorkomt, gaat het hier echter niet om vergelijkbare rechtsvragen. Bij de landbouwvrijstelling gaat het om (art. 8, letter b, IB'64) ,,waardeveranderingen van gronden'', welke grootheid naar vaste jurisprudentie objectief beoordeeld moet worden (zie Van Soest Belastingen, 14e druk, 1981, blz. 51; H.J. Hofstra, Inkomstenbelasting, 2e druk, 1981, blz. 101). Bij de kwestie die thans aan de orde is, moet beoordeeld worden, met welk oogmerk - derhalve subjectief - de ondernemer de uitgaven heeft gedaan. Daarbij is het zeer wel mogelijk -en komt het blijkens de jurisprudentie en de literatuur niet zelden voor -, dat de ondernemer voor zijn doel meer over heeft dan het desbetreffende goed voor derden waard zou zijn. Een variant hiervan is nu, dat een ondernemer voor de grond zo veel over heeft dat hij het vooralsnog daarop staande gebouw - dat voor hem uitsluitend in de weg staat - op de koop toe neemt. In dat geval vormt de prijs van het gebouw - die hij moet betalen, omdat het gebouw voor derden wel waarde zou hebben - een offer dat hij brengt ter verwerving van de grond omdat hij die grond voor zijn ondernemingsdoeleinden nodig heeft.

Het Hof heeft voorts geoordeeld dat geen sprake was van het vrijmaken van de grond van een opstal die voorheen in de desbetreffende onderneming niet dienst deed als bedrijfsmiddel, of die daarin een geheel andere functie had dan de nieuw te stichten opstal zou verkrijgen, dat sprake was van vervanging van bedrijfsmiddelen, te weten twee in de bedrijfsuitoefening versleten warenhuizen, door een functioneel zelfde bedrijfsmiddel, het nieuwe warenhuis, en dat het vrijkomen van de grond waarop het warenhuis was gebouwd, wel het onvermijdelijke gevolg, maar niet het beoogde doel van die vervanging was. Het Hof heeft daaraan de gevolgtrekking verbonden dat hetgeen belanghebbende bij de sloop heeft opgeofferd - de bedrijfswaarde van de oude warenhuizen - niet dient te worden toegerekend aan de grond, doch dat goed koopmansgebruik meebrengt deze waarde te beschouwen als onderdeel van de kostprijs van het nieuwe warenhuis.

Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat de bedrijfswaarde van het nieuwe warenhuis naar het eenstemmig oordeel van partijen f 7500 lager was dan de aldus berekende kostprijs, en dat op die grond tot dat bedrag nog een verlies in aanmerking kan worden genomen.

Het Hof heeft terecht geoordeeld dat met betrekking tot de melkquota sprake is van zelfstandige bedrijfsmiddelen, ten aanzien waarvan bij verkoop de in artikel 8, lid 1, aanhef en letter b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 vervatte landbouwvrijstelling - naar het Hof kennelijk heeft bedoeld: behoudens voor zover uit voormelde Resolutie anders voortvloeit - niet kan worden toegepast. De klachten die zich tegen dit oordeel keren, kunnen derhalve niet tot cassatie leiden.

(…)

De Hoge Raad overwoog in de eindbeslissing op het verwijzingsarrest:15

Naar het bepaalde in artikel 8, eerste lid, aanhef en onder letter b van de Wet behoren niet tot de winst voordelen uit landbouwbedrijf terzake van de waardeveranderingen van gronden, behoudens voor zover de waardeverandering in de uitoefening van het bedrijf is ontstaan of verband houdt met de omstandigheid dat de grond voortaan of waarschijnlijk binnenkort buiten het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf zal worden aangewend.

Ter bepaling van vorenbedoelde voordelen dienen de aanschaffingskosten van de desbetreffende gronden vergeleken te worden met de zuivere opbrengst bij vervreemding, derhalve de bij verkoop ontvangen koopsom verminderd met de ten laste van de verkoper gekomen kosten, terwijl vervolgens met betrekking tot de aldus gevonden uitkomst valt na te gaan of deze geheel of ten dele is toe te schrijven aan waardeverandering van de gronden als in voormelde wettelijke bepaling bedoeld.

Het vorenoverwogene brengt mee, dat voor de bepaling van de op grond van de landbouwvrijstelling vrij te stellen boekwinst uitgegaan moet worden van de verkoopopbrengst van de gronden verminderd met de onderwerpelijke makelaarskosten. Het beroep is in zoverre derhalve ongegrond.

Het hof passeert het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel eveneens, aangezien met betrekking tot een situatie waarin sprake is van een boekverlies niet gesproken kan worden van een vergelijkbare situatie met die waarin sprake is van een boekwinst.

In beide gevallen dient voor de berekening van het voordeel (of nadeel) terzake van de vervreemding - gelijk vorenoverwogen - het vertrekpunt te zijn de opbrengst bij die vervreemding minus de verkoopkosten.

In geval van een voordeel bepaalt de aldus bepaalde opbrengst het maximaal vrij te stellen bedrag.

In geval van een nadeel moet van dit nadeel worden geconstateerd, dat dit tot het bedrag van de verkoopkosten niet is een op grond van landbouwvrijstelling niet in aanmerking te nemen nadeel, nu dit bedrag in zoverre niet is toe te schrijven aan een waardeverandering van de grond.

Alsdan kan niet gezegd worden, dat het bedrag van de verkoopkosten als zodanig voor dat geval wel in aftrek wordt gebracht - gelijk belanghebbende stelt - maar dat het boekverlies terzake van de vervreemding in zoverre niet onder de landbouwvrijstelling valt.

Het zijn derhalve niet de verkoopkosten, welke alsnog in aftrek worden gebracht, doch het boekverlies terzake van de vervreemding tot dat bedrag, waarbij belanghebbende overigens kan worden toegegeven, dat algebraïsch gezien tussen beide uitwerkingen geen verschil is te constateren.

Vaststaat dat de kosten die belanghebbende en zijn broers in verband met de bemiddeling bij de verkoop van de Weilanden hebben gemaakt, f 226 020 hebben bedragen. Bij het doen van aangifte stelde belanghebbende zich op het standpunt dat deze kosten gedeeltelijk niet aftrekbaar waren en wel voor het deel dat toerekenbaar was aan het vrijgestelde winstbestanddeel. Belanghebbende stond een pro rata aftrek voor.

In zijn beroepschrift en pleitnota betoogt belanghebbende dat de bemiddelingskosten integraal aftrekbaar zijn omdat de bemiddelingskosten geen betrekking hadden op de waardeverandering van de Weilanden en derhalve het bedrag waarop de landbouwvrijstelling van toepassing is, niet mogen beïnvloeden.

Naar het oordeel van het Hof berust belanghebbendes standpunt op een onjuiste rechtsopvatting. Genoemde kosten hebben betrekking op de verkoop van de Weilanden en zijn derhalve zowel toerekenbaar aan het niet-vrijgestelde als het vrijgestelde deel van de verkoopopbrengst. Naar het oordeel van het Hof zijn die kosten derhalve slechts in die verhouding aftrekbaar.

Essers annoteerde in BNB 2004/273:

3. Met zijn beslissing over de samenloop van de verkoopkosten en de landbouwvrijstelling geeft de Hoge Raad aan dat hij zijn in HR 30 maart 1960, nr. 14 223, BNB 1960/147 neergelegde opvatting trouw blijft dat bij de bepaling van de op grond van de landbouwvrijstelling vrij te stellen boekwinst, moet worden uitgegaan van de zuivere opbrengst, dat wil zeggen de verkoopopbrengst verminderd met de ten laste van de verkoper gekomen kosten. Daarmee verschilt de regeling van de landbouwvrijstelling van die van de deelnemingsvrijstelling, waar verkoopkosten wel afzonderlijk in aftrek mogen worden gebracht bij de vaststelling van de te belasten winst; zie bijvoorbeeld HR 19 oktober 1988, nr. 25 425, BNB 1989/43*. De deelnemingsvrijstelling is namelijk anders dan de landbouwvrijstelling uitdrukkelijk bedoeld als een brutovrijstelling.

-3.2. Middel 4 klaagt dat het Hof ten onrechte de aankoopkosten van de voorheen door erflater gepachte grond (voor het geheel) heeft toegerekend op de onder de landbouwvrijstelling vallende boekwinst. Het middel is gegrond. De aankoopkosten kunnen in een geval als het onderhavige, waarin de aankoop heeft geleid tot het ontstaan van een pachtersvoordeel, niet volledig worden toegerekend aan de verwerving van een onder de landbouwvrijstelling vallend voordeel. Zij moeten naar evenredigheid worden toegerekend op de behaalde boekwinst, in de verhouding waarin die winst bestaat uit een krachtens artikel 8, lid 1, letter b, van de Wet vrijgesteld deel en een niet-vrijgesteld deel. 's Hofs uitspraak kan derhalve niet in stand blijven.

A-G Overgaauw schreef in zijn conclusie:

-2.46. Met Brandsma (…) en De Beer (…) ben ik van mening dat bij de bepaling van de op grond van de landbouwvrijstelling vrij te stellen boekwinst, moet worden uitgegaan van de zuivere opbrengst (…). De zuivere opbrengst is de netto-opbrengst, derhalve na aftrek van de verkoopkosten, en de kostprijs op het bruto-bedrag, dus (…) met inbegrip van de destijds gemaakte (aankoop)kosten. (…)

(…)

-2.49. Indien (verkoop)kosten zijn gemaakt die rechtstreeks samenhangen met ofwel de vrijgestelde, ofwel de niet-vrijgestelde winstbestanddelen, vindt toerekening van die kosten overeenkomstig plaats (vgl. onder andere de arresten: HR 16 juni 1971, nr. 16 533, BNB 1971/169* en HR 10 maart 1993, BNB 1994/16). Zoals bijvoorbeeld in geval van sloopkosten.20 Indien een dergelijke rechtstreekse samenhang ontbreekt heeft de Hoge Raad al enkele malen toegestaan dat de toerekening geschiedt naar evenredigheid van de belaste en de onbelaste bestanddelen (vgl. HR 11 april 1973, nr. 17 019, BNB 1973/126 en HR 1 februari 1995, nr. 29 873, BNB 1995/130).

Meussen annoteerde in BNB 2006/127:

A-G Overgaauw merkt in zijn conclusie (onderdeel 2.46) mijns inziens terecht op dat de landbouwvrijstelling een nettovrijstelling is, hetgeen wil zeggen dat bij het bepalen van de omvang van de vrijstelling moet worden uitgegaan van de zuivere opbrengst, ofwel de opbrengst na aftrek van de verkoopkosten verminderd met de brutokostprijs, dus met inbegrip van de destijds gemaakte (aankoop)kosten. Een en ander volgt eveneens uit de jurisprudentie van de Hoge Raad (…). Bovendien vloeit uit de aard van de vrijstelling mijns inziens duidelijk voort dat de landbouwvrijstelling een nettovrijstelling is. Dit betekent dat zowel aan- als verkoopkosten in relatie tot een bate die onder de landbouwvrijstelling valt, niet aftrekbaar zijn.

De staatssecretaris heeft meegedeeld dat hij afziet van beroep in cassatie. Ter toelichting merkte hij op:22

Het hof stelt vast dat de koper uitsluitend betaald heeft voor de grond. Dit oordeel is van feitelijke aard, niet onbegrijpelijk en derhalve in cassatie niet met vrucht te bestrijden. De waardetoename van de grond bedraagt dan het verschil tussen de boekwaarde van de grond en de opbrengst. (…) Een vergelijkbare kwestie is beslist in hof Den Haag van 18 maart 1976, nr. 122/1975, BNB 1977/143, in welke uitspraak ik heb berust (Brief van 20 april 1976, nr. 27-606 841). Het verlies op de bomen komt niet in mindering op de voordelen, behaald op de grond, welke ingevolge art. 3.12 van de Wet inkomstenbelasting 2001 niet tot de winst behoren.

Vraag C1, fiscale behandeling sloopkosten

Een ondernemer exploiteert een landbouwbedrijf. Per 31 januari 2001 wordt de onderneming gestaakt. Ter bepaling van de waarden vindt er een gezamenlijke taxatie plaats. Deze taxatie vindt plaats naar de situatie zoals deze op het moment is, d.w.z. in casu met de nog aanwezige opstallen. Belanghebbende heeft het voornemen de opstallen te slopen en beoogt daarmee de grond vrij te maken. Pas in februari 2003 worden de opstallen daadwerkelijk gesloopt. Hoe dient te worden omgegaan met de sloopkosten?

Antwoord

Indien belanghebbende het voornemen heeft de opstallen te gaan slopen en hiermee beoogt de ondergrond vrij te maken, blijft de ondergrond met opstallen (één bedrijfsmiddel) tot het ondernemingsvermogen behoren zolang de sloop niet heeft plaatsgevonden. De opstal wordt aangehouden in afwachting van sloop. Indien de grond ten gevolge van de sloop een waardeverandering ondergaat, is er sprake van een waardeverandering ontstaan in de uitoefening van het bedrijf waarop de landbouwvrijstelling niet van toepassing is. Vgl. Hof Amsterdam, 29 oktober 1958, nr. 13 618 (BNB 1958/340). Het aanhouden in afwachting van sloop is vergelijkbaar met het aanhouden in afwachting van een geschikt moment van verkoop; hierbij speelt een rol dat de waarde van de grond afhankelijk kan zijn/is van het feit of ze al dan niet is bebouwd, zodat de sloop van invloed kan zijn op de boekwinst die op de grond wordt behaald en daaruit voortvloeiend op de landbouwvrijstelling. Ook de omvang van de te maken sloopkosten is nog niet bekend. Zodra de opstallen zijn gesloopt moet de grond worden overgebracht naar het privé-vermogen. De grond gaat voor de waarde in vrije staat over naar het privé-vermogen.

Voor de bepaling van de boekwinst op de grond bij overbrenging naar privé moet de boekwaarde van de grond worden verhoogd met de boekwaarde van de opstallen (na eventuele afwaardering tot bedrijfswaarde en de sloopkosten en verminderd met de eventuele opbrengst van de sloopmaterialen. Bij de bepaling van de boekwinst dient de WEV van de grond te worden verminderd met de aldus verkregen boekwaarde. Zie Hoge Raad, 25 maart 1987, nr. 23 827 opgenomen (BNB 1987/151).

De vermeerdering van de boekwaarde van de grond met o.a. de sloopkosten heeft tot gevolg dat onder omstandigheden de sloopkosten van invloed zijn op de omvang van de landbouwvrijstelling. Dit is ondermeer het geval indien de WEV en de WEVAB gelijk zijn. Ook onder de huidige landbouwvrijstelling, zoals die geldt vanaf 27 juni 2000, is Hoge Raad, 17 maart 1965, nr. 15 349; BNB 1965/160, nog van toepassing zodat de landbouwvrijstelling niet groter kan zijn dan de boekwinst waardoor het bedrag van de landbouwvrijstelling in feite wordt verminderd met de boekwaarde van de opstallen en de sloopkosten en vermeerderd met de eventuele opbrengst van de sloopmaterialen. Vgl. Hof Den Haag, 9 september 1976, nr. 50/76 (V-N 1978, blz. 416). (…)

Zijn de WEV en de WEVAB niet gelijk dan komen de sloopkosten wel (gedeeltelijk) ten laste van de fiscale winst. Als het verschil tussen WEV en WEVAB groter is dan het bedrag van de sloopkosten, komen de sloopkosten volledig ten laste van de fiscale winst. Is het verschil kleiner dan komen de sloopkosten tot dit lagere verschil ten laste van de fiscale winst. De landbouwvrijstelling wordt toegepast aan de voet. Vgl. Hoge Raad, 14 februari 2003 (V-N 2003/12.7). (…)

Primaire bedoeling van de sloop is niet het vrij maken van de grond

Veelal is primair de bedoeling van de sloop dat de grond wordt vrijgemaakt. Indien dit niet het geval is, moet belanghebbende in een voorkomend geval gemotiveerd aangeven waarom hiervan in zijn situatie geen sprake is (voor een voorbeeld zie Hof Den Haag 18 maart 1976, BNB 1977/143).

Indien belanghebbende met de sloop niet primair beoogt de grond vrij te maken, kan met betrekking tot de sloopkosten een voorziening worden gevormd als aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan. De ondergrond met opstallen (één bedrijfsmiddel) en de voorziening blijven tot het ondernemingsvermogen behoren zolang de sloop niet heeft plaatsgevonden. Zodra de opstallen zijn gesloopt moet de grond worden overgebracht naar het privé-vermogen. De grond gaat voor de waarde in vrije staat over naar het privé-vermogen.

De sloopkosten worden afgeboekt van de voorziening; een eventueel verschil komt ten laste c.q. ten gunste van de winst. Indien ten tijde van de staking geen voorziening kon worden opgenomen omdat niet was voldaan aan de voorwaarden, vormen de sloopkosten bedrijfslasten.

Uitwerking

Voorbeeld 1; geen verschil WEV-WEVAB:

Aankoop ondergrond bedrijfsopstal 100 (= WEV = WEVAB). Bij staking bestaat het plan om de bedrijfsopstallen te slopen en de ondergrond naar privé over te brengen. Ten tijde van de sloop bedraagt de waarde van de grond in vrije staat 175 (= WEV = WEVAB). De sloopkosten bedragen 30; de boekwaarde van de opstallen is nihil en er is geen opbrengst van het gesloopte materiaal.

Uitwerking voorbeeld 1:

Er wordt vanuit gegaan dat de primaire bedoeling van de sloop is; het vrijmaken van de ondergrond. De opstal en de ondergrond blijven na de bedrijfsbeëindiging tot het ondernemingsvermogen behoren in afwachting van de sloop (langlopende liquidatie). Bij de sloop en de daarop volgende onttrekking naar privé van de grond, luidt de fiscale winstberekening:

WEV grond 175

Af: Boekwaarde grond 100 + 30 130 -/-

Boekwinst 45

Af: Landbouwvrijstelling 175 -100 = 75,

maar maximaal de boekwinst van 45 45 -/-

Belaste winst 0

Per saldo verminderen de sloopkosten de landbouwvrijstelling.

(…)

Voorbeeld 4; sloopkosten leiden tot waardeverandering:

Aankoop ondergrond bedrijfsopstal 100 (= WEV = WEVAB). Bij staking bestaat het plan om de bedrijfsopstallen te slopen en de ondergrond naar privé over te brengen. Ten tijde van de sloop bedraagt de waarde van de grond in vrije staat 225 (= WEV); de WEVAB bedraagt 175. De sloopkosten bedragen 30; de boekwaarde van de opstallen is nihil en er is geen opbrengst van het gesloopte materiaal. Ten gevolge van de sloop stijgen de WEV en de WEVAB met 30. De WEV wordt 255; de WEVAB 205.

Uitwerking voorbeeld 4:

Er wordt vanuit gegaan dat de primaire bedoeling van de sloop is; het vrijmaken van de ondergrond. De opstal en de ondergrond blijven na de bedrijfsbeëindiging tot het ondernemingsvermogen behoren in afwachting van de sloop (langlopende liquidatie). Bij de sloop en de daarop volgende onttrekking naar privé van de grond, luidt de fiscale winstberekening:

WEV grond 255

Af: Boekwaarde grond 100 + 30 130 -/-

Boekwinst 125

Af: Landbouwvrijstelling 175 –100 = 75 75 -/-

Belaste winst 50

Vraag C2, fiscale behandeling verkoopkosten

Belanghebbende verkoopt landbouwgrond voor € 50 000. Hij maakt hierbij € 3000 verkoopkosten. De grond heeft hij destijds als pachter gekocht voor € 8000. Het eerste pachtersvoordeel is vastgesteld op € 10 000. Kan belanghebbende de verkoopkosten volledig ten laste van zijn fiscale winst brengen?

Antwoord

Nee, de verkoopkosten worden in aanmerking genomen naar rato van de belaste winst op de verkochte landbouwgrond.

De verkoopkosten hebben betrekking op de verkoop van de grond en zijn daarom zowel toerekenbaar aan het niet-vrijgestelde als het vrijgestelde deel van de verkoopopbrengst, vgl. HR 16 juni 1971, nr. 16 533 (BNB 1971/169 ), HR 11 april 1973, nr. 17 019 (BNB 1973/126) en Hof Amsterdam 10 januari 2003, nr. 01/2772 (V-N 2003/23.13).

Uitwerking

Zonder rekening te houden met de verkoopkosten bedraagt het resultaat op de verkoop:

Opbrengst grond € 50 000

Af: Boekwaarde € 8 000-/-

€ 42 000

Af: belast pachtersvoordeel € 10 000-/-

Landbouwvrijstelling € 32 000-/-

De niet vrijgestelde winst is gelet op voorgaande € 10 000. In dit geval is 10 000/42 000 deel van de verkoopkosten van € 3000 aftrekbaar; dit is € 715.

Deze visie is bevestigd in de (mondelinge) uitspraak van Hof 's-Gravenhage van 28 januari 2004 (nummer BK-02/04888). In rechtsoverweging 8 merkt het hof het volgende op: 'Gelet op het vorenstaande en in aanmerking genomen dat de verkoopkosten samenhangen met ieder deel van de bij de verkoop van de onderwerpelijke gronden behaalde winst, brengt naar het oordeel van het Hof een redelijke wetstoepassing met zich deze kosten naar evenredigheid toe te rekenen aan het belaste deel (pachtersvoordeel) en het onbelaste deel (waardeverandering).'

Literatuur

Sloop leidt tot een waardeverandering in de uitoefening van het bedrijf, waarvoor niet de landbouwvrijstelling geldt

De staatssecretaris vermeldt in het oude besluit het volgende: ‘Indien de grond ten gevolge van de sloop een waardeverandering ondergaat, is er sprake van een waardeverandering ontstaan in de uitoefening van het bedrijf waarop de landbouwvrijstelling niet van toepassing is.’ Samengevat: als de grond door sloop in waarde stijgt, dan is deze waardestijging bij realisatie ervan (verkoop/onttrekking) belast.

De eerste opmerking die ik hierbij wil maken is dat dit alleen aan de orde is als de grond door de sloop duurzaam in waarde stijgt. Dit zou dan de waardestijging kunnen zijn wegens het wegvallen van een negatieve opstalwaarde. Deze waardestijging zal in de regel niet meer zijn dan de (directe) sloopkosten zelf, namelijk de kosten van het verwijderen van de opstal. Als een verkoper niet vooraf zelf sloopt, zal een (rationele) koper immers de nog te maken sloopkosten in mindering brengen op zijn bod voor de grond. Zie bijvoorbeeld de taxaties in Hof Amsterdam 28 april 1993, nr. 91/6383, V-N 1993/2492, onder 2.2.2.

Er is een overeenkomst te vinden tussen deze (directe) sloopkosten en een andere waardestijging met interne oorzaak: de verbeteringswerkzaamheden in het kader van ruilverkaveling. In een Besluit is voor deze ruilverkavelingskosten goedgekeurd: ‘dat in het algemeen wordt aangenomen dat de werkelijke waardestijging ten gevolge van de landinrichting het te betalen aandeel in de kosten niet overtreft, zodat een bij latere realisatie eventueel tot uitdrukking komende winst niet dient te worden aangemerkt als te zijn voortgevloeid uit de landinrichting en derhalve niet op deze grond dient te worden belast...’ (Besluit van 15 december 2000, nr. CPP2000/2172M, Infobulletin 01/149, onderdeel 3). Het in dit Besluit vermelde principe geldt naar mijn mening ook voor sloop en de daardoor veroorzaakte (eventuele) waardestijging.

In het algemeen zal een niet-vrijgestelde waardestijging wegens sloop en het daardoor wegvallen van de negatieve opstalwaarde even groot zijn als de sloopkosten en daar tegen wegvallen. Dit geldt zowel bij activering als bij aftrek van de sloopkosten. Ten slotte is nog van belang dat de waardestijging naar mijn mening alleen betrekking kan hebben op de (directe) sloopkosten zelf en niet op de boekwaarde van de gesloopte opstal.

De tweede opmerking die ik hierover wil maken betreft de duiding als ‘waardeverandering ontstaan in de uitoefening van het bedrijf’. De door de staatssecretaris genoemde uitzondering op de landbouwvrijstelling geldt voor verbeteringen van landbouwgronden die een blijvende verandering van de gebruikswaarde veroorzaken (bronarrest: HR 16 december 1987, BNB 1988/103*). Voorbeelden van grondverbeteringen met een duurzaam karakter zijn:

– Erfpad, kavel- en wegverhardingen (onder andere Hoge Raad 29 oktober 1958, nr. 13 618, BNB 1958/340 en BNB 1982/15127).

– Het omspuiten van land voor de bloementeelt (Hof Den Haag 2 september 1991, V-N 1992, p. 881 en Hof Amsterdam 9 november 1992, V-N 1993, p. 1293).

– Bekading, ontginning, drainagewerkzaamheden (§ 16 lid 7 Leidraad van het Besluit IB 1941).

Het door de staatssecretaris in dit onderdeel aangehaalde arrest BNB 1958/340 blijkt bij nadere bestudering niet te gaan over sloopkosten, maar over diverse vergoedingen die bij onteigening zijn toegekend. Uit dit arrest kan derhalve niet zonder meer geconcludeerd worden dat het slopen van een opstal een interne oorzaak is. De rechtspraak over de interne oorzaak gaat tot op heden over andere fysieke ingrepen aan de grond. Het is dan ook niet zeker of sloop van opstallen in dit rijtje thuishoort. A-G Overgaauw lijkt in noot 81 bij zijn conclusie bij HR BNB 2006/127c*, (terzijde) wel iets voor het ‘belaste waardestijgingsstandpunt’ van de staatssecretaris te voelen. (…)

Sloopkosten en boekwaarde van opstallen moeten in de eerste plaats worden bijgeboekt bij de boekwaarde van de grond en komen bij uitzondering rechtstreeks ten laste van de winst

Dit standpunt heeft vergaande gevolgen voor de toepassing van de landbouwvrijstelling.

Door een toename van de boekwaarde van de grond neemt de boekwinst bij verkoop van de landbouwgronden af. Een lagere boekwinst leidt tot een lagere landbouwvrijstelling.

Per saldo betekent dit dat de sloopkosten en boekwaarde van de gesloopte opstallen ‘verdwijnen’ in de landbouwvrijstelling en niet ten laste van de winst komen.

Ter motivering van zijn standpunt stelt de staatssecretaris onder andere het volgende:

‘Voor de bepaling van de boekwinst op de grond bij overbrenging naar privé moet de boekwaarde van de grond worden verhoogd met de boekwaarde van de opstallen (na eventuele afwaardering tot bedrijfswaarde) en de sloopkosten en verminderd met de eventuele opbrengst van de sloopmaterialen. Bij de bepaling van de boekwinst dient de WEV van de grond te worden verminderd met de aldus verkregen boekwaarde. Zie Hoge Raad, 25 maart 1987, nr. 23 827 opgenomen (BNB 1987/151).’

Het verlossende woord is kennelijk al gesproken in HR BNB 1987/151. Bij bestudering van dit arrest blijkt dit te gaan over de positie van een koper van grond met opstallen voor de investeringsbijdrage (WIR) voor een nieuw bedrijfspand. Het belang van deze kwestie lag in een uitsluiting van investeringsbijdragen van investeringen in grond, terwijl investeringen in een gebouw wél premiabel waren. Het hof had feitelijk vastgesteld dat met de sloop van het bestaande pand primair werd beoogd de ondergrond van het pand vrij te maken voor de bouw van een geheel nieuw bedrijfspand.

De boekwaarde van het bestaande pand werd op basis hiervan geheel aan de grond toegerekend.

Dit arrest is gewezen na HR 11 mei 1982, nr. 21 739, BNB 1983/259* en HR BNB 1983/258. Ook in deze arresten ging het om de aankoop van grond met opstallen, waarbij deze opstallen eveneens werden gesloopt om op de grond nieuwbouw uit te voeren (of de grond zelf bedrijfsmatig te gaan gebruiken).

Genoemde rechtspraak gaat dus over de positie van de koper van grond met te slopen opstallen, die ter plaatse nieuwbouw pleegt.

Hij verwerft een nieuw bedrijfsmiddel en heeft, in de visie van de Hoge Raad, de waarde van de oorspronkelijke opstallen opgeofferd voor de verwerving van de grond en niet voor de nieuwe opstal. Onderdeel C1 gaat echter over de verkoper van de grond, die voorafgaand aan verkoop en/of levering sloopt en over de stakende ondernemer die na sloop de grond onttrekt om deze duurzaam voor privé aan te wenden. Beide ruimen de opstallen op en verkopen of onttrekken vervolgens alleen grond. Is de rechtspraak over de investeringsbijdrage beslissend voor de manier waarop een ondernemer die sloopt bij de winstbepaling met sloopkosten en boekwaarde van opstallen moet omgaan?

Een verschil is dat de verkoper/onttrekker niet sloopt en ‘vrij maakt’ om er zelf op te gaan nieuwbouwen. Er zijn diverse andere aanwijzingen dat de resterende boekwaarde van de opstallen en de sloopkosten niet in alle gevallen bij de boekwaarde van de grond hoeven te worden geteld.

In de eerste plaats wijzen wij op rechtspraak waarbij de sloopkosten en boekwaarde de belaste winst verminderden.

Het gaat hierbij om Hof ’s-Gravenhage 18 maart 1976, nr. 122/1975, BNB 1977/143, Hof ’s-Gravenhage 10 oktober 1977, nr. 2034/76, V-N 1979, p. 210. Als bij een verkoop door de koper wordt bedongen dat de verkopers de grond zonder opstallen zullen leveren, ontstaat meestal een boekverlies op deze opstallen. Volgens deze rechtspraak betekent het opruimen van de opstallen niet dat de grond in waarde stijgt, maar alleen dat (los daarvan) een opstal met een negatieve waarde van die grond wordt verwijderd. Het boekverlies vermindert daarom niet de onder de landbouwvrijstelling vallende winst, maar komt ten laste van de (belaste) winst.

In de tweede plaats is van belang dat in HR 21 april 1993, nr. 28 418, BNB 1993/240 (kassenslooparrest) een andere conclusie is getrokken voor de ondernemer die zelf nieuwbouw pleegt. Bij vervanging van versleten kassen door functioneel hetzelfde bedrijfsmiddel verplicht goed koopmansgebruik niet tot toerekening van de boekwaarde/bedrijfswaarde van de oude kassen aan de kostprijs van de nieuwe kassen en evenmin tot toerekening aan de grond. Ook in dit arrest kwamen de boekwaarde en de sloopkosten rechtstreeks ten laste van de (belaste) winst.

In de derde plaats zijn recent twee procedures gewezen over kosten en de landbouwvrijstelling die tot op zekere hoogte vergelijkbaar zijn. Wij doelen op de volgende zaken:

– Verkoop van cultuurgrond waarbij de verkoper verplicht was de cultuurgrond vrij van de boomopstanden (fruitbomen) op te leveren (Hof Arnhem 3 september 2008, nr. 2007/00174, V-N 2009/10.14). (…) Opgemerkt moet worden dat het hof hier heeft beslist dat de bedoeling van de verkopende ondernemer was gericht op verkoop van de activa en niet ‘primair op het – door sloop van boomopstanden geschikt maken van de grond voor de akkerbouw/ veeteelt van de koper.’ Tegen de uitspraak is geen cassatieberoep ingesteld. In zijn toelichting verwijst de Staatssecretaris van Financiën naar Hof Den Haag van BNB 1977/143. Ook de staatssecretaris ziet kennelijk overeenkomsten met de sloopkostenkwestie.

– Toekenning gouden handdruk bij de verkoop van een tuinbouwbedrijf (Hof Den Haag 27 april 2010, nr. 09/00780). (…) Alleen als een rechtstreekse samenhang tussen kosten en winstbestanddelen ontbreekt, moet toerekening naar evenredigheid plaatsvinden. Het hof constateert dat de tuinder de landbouwgrond had verkocht en niet zijn onderneming als economische eenheid. Het hof vult de toerekeningsregel in met de (feitelijke) constatering dat de gouden handdruk in rechtstreeks verband staat met de staking van de onderneming en niet met de vrijgestelde winst op de landbouwgronden. (…)

Ook de staatssecretaris onderkent in het oude besluit nog de mogelijkheid dat niet wordt gesloopt om de grond vrij te maken: ‘Veelal is primair de bedoeling van de sloop dat de grond wordt vrijgemaakt. Indien dit niet het geval is, moet belanghebbende in een voorkomend geval gemotiveerd aangeven waarom hiervan in zijn situatie geen sprake is (voor een voorbeeld zie Hof Den Haag 18 maart 1976, BNB 1977/143).’

Hij beschouwt het oogmerk van ‘vrijmaken’ dus als hoofdregel en het ‘niet beogen vrij te maken’ als de uitzondering, die de ondernemer daarom moet bewijzen. Uit de rechtspraak (zie hiervoor) blijkt dat het gaat om ‘vrijmaken wegens eigen nieuwbouw’. Dit zal bij de landbouwer of tuinder die in verband met de staking van zijn onderneming opstallen sloopt, eerder uitzondering zijn dan hoofdregel. Ik verwacht dan ook dat het door de staatssecretaris gevraagde bewijs in de praktijk zonder al te veel problemen kan worden geleverd.

Vrijgesteld zijn ‘voordelen ter zake van waardeveranderingen’. Allereerst is van belang dat het begrip voordelen algebraïsch moet worden geïnterpreteerd en zowel winst als verlies omvat (waardestijging casu quo waardedaling). Waardedaling van landbouwgrond is, derhalve niet aftrekbaar.

Verder is van belang dat de term voordelen impliceert dat de landbouwvrijstelling een ‘netto-vrijstelling’ is: kosten die aan vrijgestelde waardeveranderingen kunnen worden toegerekend, zijn in zoverre niet aftrekbaar. (…) Voortdurend dient (…) bepaald te worden of en in hoeverre gemaakte kosten zijn toe te rekenen aan waardeveranderingen van de landbouwgrond. Kosten die rechtstreeks samenhangen met vrijgestelde waardeveranderingen komen in het geheel niet in aftrek. Indien kosten niet rechtstreeks met alleen vrijgestelde waardeveranderingen samenhangen, is omslag van de kosten naar rato van de vrijgestelde en niet vrijgestelde voordelen geboden. De bekendste soort toe te rekenen kosten zijn verkoopkosten van landbouwgrond: deze dienen evenredig aan de vrijgestelde en niet-vrijgestelde voordelen te worden toegerekend.

(…)

Een typisch voorbeeld van kostentoerekening betreft ook de kosten van verbetering van de grond, bijvoorbeeld door drainage. Daarbij is het van belang dat dergelijke kosten kunnen leiden tot waardestijging van de grond, maar dat dit soort waardestijgingen door fysieke bewerkingen aan de grond niet onder de landbouwvrijstelling vallen, omdat zij ‘in de uitoefening van het bedrijf zijn ontstaan’. Een eerste voorbeeld zijn kosten van grondverbetering in bijvoorbeeld het kader van ruilverkaveling (herverkaveling). Ter zake van dergelijke kosten heeft de Staatsecretaris van Financiën in zijn besluit van 15 december 2000, nr. CPP2000/2172M, een bewijsvermoeden aangegeven: in zijn algemeenheid mag ervan worden uitgegaan dat de door de fysieke werkzaamheden aan de grond opgetreden waardestijging even hoog is als de met de werkzaamheden gemoeide kosten. Die kosten dienen doorgaans te worden geactiveerd en vallen weg tegen de niet-vrijgestelde waardestijging; rechtstreekse samenhang met en toerekening aan de niet-vrijgestelde waardeverandering derhalve. Een tweede voorbeeld van fysieke bewerking betreft de sloop van opstallen op de grond. De grond kan, ontlast van de opstal, in waarde zijn gestegen. Ook die waardestijging is in de bedrijfsuitoefening ontstaan, derhalve niet vrijgesteld, maar valt weg tegen de aan die waardestijging toe te rekenen (te activeren) sloopkosten.