Uitspraken

Bij deze conclusie hoort een bijlage die ook hoort bij de zaken met de rolnrs. 16/02257, 16/03768 en 16/04101 waarin ik heden eveneens concludeer. In die bijlage behandel ik de kwesties die de zaken gemeen hebben en die samengevat neerkomen op de vraag: wat is een ‘woning’ in de zin van art. 14(2) van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) (verlaagd tarief in de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van ‘woningen’)? Ik leid in die bijlage een beoordelingsmaatstaf af uit de parlementaire geschiedenis, gebaseerd op het volgens die geschiedenis beslissende criterium ‘naar zijn aard bestemd voor bewoning.’ Aan die beoordelingsmaatstaf toets ik ’s Hofs oordeel.

De belanghebbende heeft ter zake van de verkrijging van een ‘stadsvilla’ overdrachtsbelasting ad € 13.950 (2% van de waarde) op aangifte voldaan. De villa is gebouwd als woning, maar heeft lang dienst gedaan als kantoorpand van advocaten. Zij stond tijdens de verkrijging al geruime tijd leeg. De inspecteur heeft een naheffingsaanslag opgelegd ad € 27.900 omdat de villa zijns inziens geen woning meer was in de zin van art. 14(2) WBR, maar bedrijfsruimte.

De Rechtbank achtte het algemene 6%-tarief van toepassing omdat de verhuur- en verkoopinformatie en het gegeven dat na de koopovereenkomst geen wijzigingen in het pand zijn aangebracht, erop wezen dat de belanghebbende geen woning maar bedrijfsruimte had gekocht. Dat het pand niet als kantoorruimte in gebruik was, deed aan de kantoorbestemming niet af, evenmin als het feit dat het pand als woning was ontworpen en weer als zodanig in gebruik zou worden genomen door de koper van de belanghebbende.

Het Hof Arnhem-Leeuwarden overwoog in hoger beroep dat het pand als woning is gebouwd en dat de latere aanpassingen er niet toe hebben geleid dat het zijn aard van woning heeft verloren. De indeling is niet gewijzigd, er is een bescheiden kookgelegenheid, en bad en douche kunnen worden aangesloten op bestaande leidingen. Met zeer beperkte aanpassingen kan de villa weer worden bewoond. Tussentijds gebruik als kantoor doet niet af aan de aard van woning. Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank en de naheffingsaanslag vernietigd. De Staatssecretaris heeft cassatie ingesteld.

Uit de in de bijlage weergegeven wetsgeschiedenis, beleidsuitlatingen en voorbeelden volgt dat het feitelijke gebruik nauwelijks ter zake doet. Van belang voor de vraag of een onroerende zaak ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’ zijn in de eerste plaats de oorspronkelijke bouwkundige aard bij de bouw en de daaruit volgende objectieve bestemming van het gebouw. De villa is in 1895 ontworpen en gebouwd als woonhuis en langdurig als zodanig gebruikt. Ten tweede is van belang of nadien bouwkundig is ingegrepen en of die ingreep de bouwkundige aard (de objectieve functie) heeft gewijzigd. Uit ’s Hofs vaststellingen volgt dat de ingrepen om het pand als kantoor te kunnen gebruiken zeer beperkt waren en niet van dien ‘aard’ dat daarmee de bouwkundige aard en objectieve functie van het pand zijn gewijzigd. Van moeizame omkeerbaarheid van de aanpassingen is geen sprake, laat staan van het ontstaan van een nieuwe zaak met een nieuwe functie. Het ontbreken van een badkamer en een volledige keuken is niet relevant, nu de benodigde ruimten, leidingen en aansluitingen voorhanden zijn en ook de verkrijging van cascowoningen, al dan niet onbewoonbaar verklaarde sloopwoningen, gestripte woningen en zelfs blote fundamenten onder het lage tarief valt. De publiekrechtelijke bestemming van de villa is zowel wonen als kantoor en daarmee inconcludent en overigens volgens de wetsgeschiedenis alleen van belang in geval van twijfel, die het Hof niet hoefde te koesteren.

Of de verkrijging bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt is evenmin van belang, nu de wetgever een objectief criterium wenste en expliciet heeft aanvaard dat daardoor diverse verkrijgingen (van tweede huizen, recreatiewoningen, huurwoningen, sloopwoningen) worden gefacilieerd die daar niet aan bijdragen en, andersom, dat daardoor niet gefacilieerd worden diverse verkrijgingen die daar wél aan bijdragen.

De stelling dat aangesloten zou moeten worden bij art. 220a(2) Gemeentewet vindt geen steun in de wet of de parlementaire geschiedenis. Integendeel: de wetsgeschiedenis en de gepubliceerde beleidsregels wijzen juist op zelfstandige interpretatie die abstraheert van het al dan niet feitelijk ten dienste staan van woondoeleinden. De stelling dat het Hof ten onrechte rekening heeft gehouden met gebeurtenissen ná de verkrijging, mist feitelijke grondslag c.q. is niet relevant omdat ‘s Hof oordeel daarop niet steunt. De pas in cassatie aangevoerde stelling over brandvoorschriften is een ontoelaatbaar novum en doet mijns inziens overigens niet ter zake.

Ik geef u in overweging het cassatieberoep ongegrond te verklaren.

Aan [X] BV (de belanghebbende) is bij akte van 31 augustus 2012 de eigendom geleverd van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] . Het gaat om een (niet vrijstaande) stadsvilla die in 1895 is gebouwd als woonhuis en als zodanig is gebruikt. De laatste decennia deed de villa echter dienst als advocatenkantoor, in verband waarmee het interieur is aangepast.

Uit een publicatie van verhuurbemiddelaar [A] en uit fotomateriaal blijkt onder meer dat het pand beschikt over een zelfstandige entree, toilet op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, vloerbedekking, plafonds voorzien van verlichtingsarmaturen, centrale verwarming door middel van radiotoren, aansluitzuilen op de vloer en een pantry. Het pand heeft geen keuken of badkamer. Volgens het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel zowel een woon- als een kantoorbestemming.

Deze levering is belast met overdrachtsbelasting, die niet in de hierboven genoemde koopsom is inbegrepen; deze levering is niet belast met omzetbelasting. (...)

De overdrachtsbelasting is gelijk aan 2% (...) hetgeen gelijk is aan € 13.950,00 (...)

De verkopende partij heeft geen veranderingen aan het verkochte registergoed aangebracht na het totstandkomen van de koopovereenkomst. ”

Deze levering is belast met overdrachtsbelasting, die niet in de hierboven genoemde koopsom is inbegrepen; deze levering is niet belast met omzetbelasting. (...)

Op grond van de koopovereenkomst heeft de kopende partij aan de verkopende partij boven de koopsom een vergoeding van € 13.950,00 (...) betaald, namelijk het door de verkopende partij bij diens verkrijging betaalde bedrag aan overdrachtsbelasting. (...)

De overdrachtsbelasting bedraagt 2% (...) over deze maatstaf (...), hetgeen gelijk is aan € 3.229,00 (...), waarvan € 2.950,00 (...) voor rekening van de kopende partij is en € 279,00 voor rekening van de verkopende partij.1 (...).

De verkopende partij heeft geen verandering aan het verkochte registergoed aangebracht na het totstandkomen van de koopovereenkomst. (...)”.

De in art. 26 bedoelde aanneemovereenkomst ziet op buitenwerkzaamheden zoals beglazing en dakbedekking ter waarde van circa € 24.700 inclusief omzetbelasting. De kopers hebben voorts binnenshuis werkzaamheden laten verrichten ten bedrage van circa € 180.000 inclusief omzetbelasting, onder meer strekkende tot plaatsing van badkamers, een keuken, een verwarmingsinstallatie, zonnecollectoren en warmtewerend isolatieglas, en stukadoors-, tegel- en schilderwerk. De kopers hebben zich vervolgens op 1 maart 2013 en op 11 april 2013 laten inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van de onroerende zaak.

De belanghebbende heeft ter zake van haar verkrijging € 13.950 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan (2% van de koopprijs). De inspecteur heeft haar met dagtekening 30 oktober 2013 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd ad € 27.900 (in totaal 6% van de koopprijs). Hij heeft haar bezwaar daartegen bij uitspraak van 30 mei 2014 ongegrond verklaard.

Het Hof stelt voorop dat de aard van de onroerende zaak ten tijde van de totstandkoming daarvan in 1895 “woning” was, en het derhalve de vraag is of de hiervoor - onder 4.4 - bedoelde aanpassingen ertoe hebben geleid dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. Naar het oordeel van het Hof moet die vraag ontkennend worden beantwoord. Weliswaar zijn om de onroerende zaak als kantoor in gebruik te kunnen nemen een aantal bouwkundige aanpassingen gedaan, maar naar het oordeel van het Hof niet zodanig dat daaraan de gevolgtrekking moet worden verbonden dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. De indeling van de onroerende zaak is ongewijzigd gebleven, er was ten tijde van de verkrijging sprake van een - zij het bescheiden - kookgelegenheid, bad en douche konden worden aangesloten op de bestaande leidingen. De onroerende zaak kon derhalve met zeer beperkte aanpassingen weer worden bewoond. De aard van de onroerende zaak is derhalve woning gebleven. Het tussentijdse gebruik als kantoor, doet daaraan niet af.”

De Staatssecretaris van Financiën heeft tijdig en regelmatig beroep in cassatie ingesteld. De belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

De Staatssecretaris stelt één middel voor: schending van het recht, in het bijzonder artikel 14(2) WBR, doordat het Hof de verkrijging van de onroerende zaak ten onrechte heeft aangemerkt als de verkrijging van een woning in de zin van art. 14(2) WBR. Hij wijst op de wetsgeschiedenis en acht doel en strekking van het verlaagde tarief maatgevend. Uit de parlementaire behandeling blijkt dat het verlaagde tarief bedoeld was om (destijds) een impuls aan de woningmarkt te geven. Bij de verkrijging van de litigieuze onroerende zaak is echter geen sprake van doorstroming door de uiteindelijke kopers naar een pand dat bij de verkoper tot bewoning diende. Het pand was aan de woningmarkt onttrokken en wordt (pas) door de uiteindelijke kopers weer aan de woningmarkt toegevoegd. Verder acht de Staatssecretaris ’s Hofs oordeel onjuist dat het pand door de bouwkundige aanpassingen voor kantoorgebruik zijn aard als woning niet verloren zou hebben. Het pand diende decennialang als kantoor en was niet meer dienstbaar aan woondoeleinden. Dat de indeling niet is veranderd, betekent niet dat het een woning is gebleven. Voor woningen gelden extra voorzieningen van bouwfysische en brandweertechnische aard. ’s Hofs oordeel dat met beperkte aanpassing het kantoor weer geschikt voor bewoning kan worden gemaakt, maakt het pand nog niet tot woning.

De Staatssecretaris wijst op het belang van deze procedure, waarvan de uitkomst ook maatgevend zal zijn voor de verkrijging van andere kantoorpanden die met geringe aanpassingen geschikt gemaakt en bestemd kunnen worden als woning, alsook voor de verkrijging van kerken, fabriekshallen, garages en dergelijke die met geringe aanpassingen geschikt kunnen worden gemaakt voor bewoning.

De Staatssecretaris meent te slotte dat, nu de overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting is, het Hof ten onrechte rekening heeft gehouden met gebeurtenissen die zich voordoen na de verkrijging door de belanghebbende. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat ten tijde van de verkrijging niet relevant is wat de uiteindelijke koper van plan is en welke aanpassingen hij in de toekomst zal aanbrengen.

Bij verweer betoogt de belanghebbende primair dat het cassatieberoep ongegrond is omdat het zich richt tegen een feitelijk oordeel waartegen niet met vrucht cassatieberoep ingesteld kan worden.

Subsidiair verzet de belanghebbende zich tegen de in het cassatieberoepschrift gebruikte term ‘kantoorpand’. Het gaat niet om een kantoorpand, maar om een woning die laatstelijk als kantoor in gebruik is geweest en al twee jaar leeg staat. Zij wijst erop dat de bouwkundige aanpassingen ten behoeve van het gebruik als kantoor beperkt zijn gebleven tot het aanbrengen van voorzieningen zoals opbouwkabelgoten en TL-armaturen. Dat de vanaf de bouw bestaande woonbestemming later is uitgebreid met een kantoorbestemming, betekent niet dat de woonbestemming verdwenen zou zijn, gegeven dat het pand ook de eigenschappen bezit die normaal gebruik als woning mogelijk maken. De belanghebbende meent dat de aard van de onroerende zaak wordt bepaald door het doel waarvoor hij is gebouwd. Dat is alleen anders als die aard nadien door ingrijpende wijzigingen is gewijzigd. De indeling van het pand is echter niet gewijzigd. De verbouwing die belanghebbende voor haar kopers uitvoert, vloeien voort uit de eigen smaak en het eigen budget van de koper. Het gaat dus niet om een verbouwing van een ‘kantoorpand’ tot woning, maar om het opknappen van een woning die als kantoor is gebruikt naar eigen smaak en woonwensen. Ook de afwezigheid van bepaalde voorzieningen is niet relevant voor de kwalificatie van het pand als woning, nu ook woningen in aanbouw en casco-woningen kwalificeren. De door de Staatssecretaris gestelde bouwfysische- en brandtechnische eisen waaraan voldaan zou moeten worden om het pand weer een woonfunctie te geven, zijn in casu niet van belang omdat het pand is gebouwd als woning waardoor dergelijke aanpassingen niet nodig zijn.

Volgens de belanghebbende is het belang van deze procedure veel beperkter dan de Staatssecretaris stelt, nu het, anders dan waar de Staatssecretaris van uitgaat, niet om een kantoorpand gaat dat met geringe aanpassingen geschikt en bestemd wordt als woning, maar om een woning die tijdelijk als kantoor is gebruikt en opnieuw als woning gebruikt wordt. De vergelijking met het aanpassen van kerken, fabriekshallen, garages en dergelijke gaat mank, omdat dit naar hun aard geen woningen zijn.