Uitspraken

Naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge heeft het KNMI in januari 2013 het onderzoeksrapport „The August 16, 2012 Earthquake near Huizinge (Groningen)” gepubliceerd. Eén van de uitkomsten van het onderzoek van het KNMI is dat de hoeveelheid aardbevingen zal toenemen en dat dat verschijnsel lijkt te correleren met de toegenomen aardgasproductie. In de samenvatting van het onderzoeksrapport is verder vermeld:

„Het is niet mogelijk gebleken de maximaal mogelijke magnitude voor aardbevingen in het Groningen veld te schatten op basis van de statistiek. Dit wordt veroorzaakt door de specifieke vorm van de frequentie-magnitude relatie voor het veld en is mogelijk beïnvloed door de niet stationariteit van het proces. Verdere studies, waarbij geologische data en geomechanische modellen gebruikt worden, kunnen mogelijk extra informatie geven.

Tenslotte is een vergelijking gemaakt met gas- en olievelden buiten Nederland en de daarin opgetreden geïnduceerde events. Maximale sterktes van bevingen, zoals in de literatuur vermeld, variëren van M=4.2 tot 4.8. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat niet verwacht wordt dat de maximaal mogelijke magnitude groter dan 5 zal worden. Maximale intensiteiten die behoren bij een ondiepe aardbeving met magnitude 4-5, zullen waarschijnlijk in de VI- VII range liggen.

De Staat der Nederlanden, vertegenwoordigd door de Minister van Economische Zaken, heeft Ortec Finance Research Center (Ortec) opdracht gegeven onderzoek te doen naar de ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld. De resultaten van het eerste door Ortec uitgevoerde onderzoek zijn opgenomen in het rapport „De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld” van 12 augustus 2013. Hierna zijn actualisaties van dit onderzoek uitgebracht.

De conclusie van het meest recente Ortec rapport dat is overgelegd (actualisatie 4e kwartaal 2014) van 5 maart 2015 luidt als volgt:

„De conclusie van dit rapport is dat volgens het herhaalde verkopen model de prijsontwikkeling vanaf het derde kwartaal van 2012 (eerste kwartaal van 2013) tot en met het vierde kwartaal van 2014 4% tot 6% achterblijft bij de referentiegebieden. In het kenmerkenmodel is alleen tussen het risico en referentie krimpgebied een verschil geconstateerd. Bij de alternatieve marktindicatoren zijn er sterke aanwijzingen dat de woningmarkt in het risicogebied zich vanaf beide referentiekwartalen substantieel minder gunstig ontwikkeld heeft. Dit geldt ook voor de ontwikkeling in het laatste kwartaal. ”

Rechtbank Noord-Nederland

De Rechtbank heeft ten aanzien van dit geschil overwogen:

Toestandsdatum

Bodemgesteldheid

De rechtbank overweegt dat de onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de NAM (zie 1.2) en dat aanvankelijk op 1 januari 2012 op basis van onderzoek nog werd aangenomen dat in dit gebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter (zie 1.6). De rechtbank overweegt verder dat naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 nadere onderzoeken zijn verricht naar de (kans op) aardbevingen in het gaswinningsgebied. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn in januari 2013 gepubliceerd (zie 1.4 en 1.5). Eén van de uitkomsten van deze onderzoeken is dat er in het gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank verstaat deze bevinding aldus dat de op 1 januari 2012 aanvankelijk aangenomen maximale sterkte van de aardbevingen met een kracht van 3.9 op de Schaal van Richter is bijgesteld tot een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank gaat er daarom van uit dat reeds op de waardepeildatum 1 januari

2012 het risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter aanwezig was. Dat de aanwezigheid van dit risico pas later, in 2013, bekend is geworden, neemt niet weg dat op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ reeds op de waardepeildatum 1 januari 2012 rekening moet worden gehouden met dit risico (vergelijk het bij 3.4 bedoelde arrest van de Hoge Raad).

Imago-effect, kosten aardbevingsbestendigheid, fysieke schade, rompslompschade

Zoals volgt uit hetgeen bij 4.1 is overwogen, moet op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ ervan worden uitgegaan dat het gaswinningsgebied op 1 januari 2012 in een zodanige toestand verkeerde dat in dit gebied het risico bestond op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de aardbeving van 16 augustus 2012 met een kracht van 3.6 op de Schaal van Richter haar oorsprong vond in de bodemgesteldheid van het gaswinninggebied zoals die bestond op 1 januari 2012. Deze aardbeving heeft dan ook niet geleid tot een verandering van deze bodemgesteldheid, maar is een gevolg van de reeds bestaande bodemgesteldheid.

Dat op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ rekening moet worden gehouden met de werkelijke bodemgesteldheid op 1 januari 2012, ook voor zover die pas later is gebleken, brengt mee dat bij de waardevaststelling er van uit moet worden gegaan dat de goed geïnformeerde meestbiedende gegadigde zich bij de prijsbepaling door die werkelijke bodemgesteldheid zou laten leiden. Deze gegadigde zou zich hierbij bovendien rekenschap hebben gegeven van alle voor die prijsbepaling van belang zijnde factoren, zoals het imago- effect, de te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning, de te verwachten zichtbare fysieke schade en de rompslompschade. Hierbij wijst de rechtbank partijen erop dat deze waardebeïnvloedende factoren niet het gevolg zijn van de aardbeving van 16 augustus 2012, maar voortvloeien uit de bodemgesteldheid van het gaswinningsgebied op 1 januari 2012. De rechtbank verwerpt dan ook eisers standpunt dat de aardbeving van 16 augustus 2012 en de zojuist bedoelde waardebeïnvloedende factoren omstandigheden zijn in de zin van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Dit laat onverlet dat deze aardbeving en waardebeïnvloedende factoren achteraf bezien met de kennis van heden, wel licht kunnen werpen op de toestand van het gaswinninggebied op 1 januari 2012 en dus bij de waardering moeten worden betrokken.

Opgetreden zichtbare fysieke schade

Conclusie toestandsdatum

De waardering

(…)

De rechtbank overweegt dat uit de door verweerder overgelegde lijst met verkopen volgt dat er ná 16 augustus 2012 veertien transacties zijn geweest van woningen die, evenals eisers onroerende zaak, vóór 1940 zijn gebouwd. Hierbij wijst de rechtbank erop dat met de bij deze verkopen vermelde transactiedatum, zoals verweerders taxateur ter zitting heeft verklaard, de datum van de notariële akte wordt bedoeld. Gelet hierop acht de rechtbank het niet onvoorstelbaar dat de obligatoire overeenkomst van een aantal van de verkopen met een transactiedatum ná 16 augustus 2012 reeds vóór die datum is gesloten. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de lijst van verkopen minder bruikbare verkopen bevat dan verweerder heeft doen voorkomen. Dit brengt ook mee dat de door verweerder berekende gemiddelde kubieke meterprijs van de vóór 16 augustus 2012 verkochte woningen en die van de ná die datum verkochte woningen niet juist is, nu verweerder bij deze berekening een onjuist uitgangspunt heeft gehanteerd door uit te gaan van de datum van de notariële akte in plaats van de datum van de obligatoire overeenkomst. De rechtbank wijst er verder op dat op de lijst van verkopen maar vier onroerende zaken zijn vermeld die in het jaar 2013 zijn geleverd, waarvan de laatste op 1 maart 2013. Ten aanzien van deze vier verkopen is het volgens de rechtbank maar de vraag of, gezien de eerdere data van de obligatoire koopovereenkomsten, bij de prijsbepaling rekening is gehouden met de in januari 2013 bekend geworden omstandigheid dat in het gaswinningsgebied een kans is op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank wijst er daarnaast op dat uit de lijst van verkopen niet kan worden opgemaakt of, en zo ja, in hoeverre de desbetreffende woningen met elkaar vergelijkbaar zijn. De lijst maakt dus niet inzichtelijk of, en zo ja, in hoeverre er een prijsverschil bestaat tussen vergelijkbare woningen die vóór en ná 16 augustus 2012 zijn verkocht dan wel ná januari 2013. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat uit de lijst van verkopen enkel valt op te maken dat er na 16 augustus 2012 wel een aantal vóór 1940 gebouwde woningen zijn verkocht. Gelet hierop acht de rechtbank slechts aannemelijk dat de markt voor deze woningen na de aardbeving van 16 augustus 2012 niet geheel is stilgevallen.

(…)

Uit het voorgaande volgt dat verweerder slechts aannemelijk heeft gemaakt dat de woningmarkt in de gemeente Eemsmond na de aardbeving van 16 augustus 2012 niet geheel is stilgevallen. Hieruit kan naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer de conclusie worden getrokken dat de uit de bodemgesteldheid voortvloeiende factoren in de gemeente Eemsmond niet van invloed zijn geweest op de waardebepaling van onroerende zaken. De rechtbank gaat hierbij voorbij aan verweerders stelling dat het in de gemeente Eemsmond nog niet is voorgekomen dat een verkoper een vergoeding heeft gekregen op grond van de compensatieregeling van de NAM, nu verweerder deze stelling niet op van verkopers verkregen informatie heeft gebaseerd. De rechtbank overweegt verder dat de bij 6.5 bedoelde lijst van verkopen en de bij 1.7 vermelde gegevens bovendien geen enkel aanknopingspunt geven voor de individuele prijsbepaling van de onroerende zaak, omdat van de hierin begrepen woningen niet bekend is in hoeverre deze vergelijkbaar zijn met eisers onroerende zaak. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de uit de op 1 januari 2012 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren de individuele waardebepaling van de onroerende zaak niet zouden hebben beïnvloed. De bij 6.1.1 en 6.1.2 vermelde beroepsgronden van eiser slagen dus.

(…)

Waardevaststelling door de rechtbank

9. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank zal voor de uitvoeringspraktijk inzicht geven in de wijze waarop zij voor de waardepeildatum 1 januari 2012 schattenderwijs tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak zal komen. De rechtbank zal voor het imago-effect en de onzekerheid over de vergoeding van de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning een forfaitaire aftrek verlenen in de orde van grootte van 10% van de waarde, voor zover verweerder met deze elementen bij de waardevaststelling geen rekening heeft gehouden. Voor de rompslompschade zal de rechtbank een forfaitaire aftrek toepassen van € 2.500. Gelet hierop stelt de rechtbank in deze zaak de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op een bedrag van afgerond € 85.000.

10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 85.000.

(…)

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert, hetgeen in het onderhavige geval betekent naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2012. Artikel 18, derde lid, aanhef, onderdeel b en slot, van de Wet WOZ, bepaalt - voor zover van belang - dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van vernietiging, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval derhalve naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013. Ingevolge onderdeel c van laatstgenoemd artikellid geldt hetzelfde indien de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.

(…)

Ook andere dan de nu in artikel 19, onderdeel b, omschreven omstandigheden kunnen aanleiding zijn voor waarde-verandering (veelal daling) van een specifieke onroerende zaak. Gedoeld wordt dus niet op algemene prijsfluctuaties.

Het is niet redelijk deze omstandigheden uit te sluiten.

Kamerlid Kamp merkte dienaangaande op:

Dan kom ik bij de waardedaling van het onroerend goed in een individueel geval door externe oorzaken. Ik geef enkele voorbeelden. Als de waarde van een huis op 1 januari 1995 worden vastgesteld en medio 1995 blijkt dat er sprake is van bodemvervuiling onder het huis, is het mogelijk dat het huis nog maar de helft waard is. De gemeente kan bepalen dat er een verkeersroute omgelegd wordt, waardoor de huizen aan die route minder waard worden. Ook kan er plotseling een koffieshop naast een huis gevestigd worden, waardoor dat huis minder waard wordt. Dan is het toch wel heel erg zuur als je gedurende vier jaar in totaal zestien aanslagen krijgt die gebaseerd zijn op de hoge waarde die het pand voorheen had. Daar moest een oplossing voor gevonden worden.

Kamerlid Van den Berg vulde aan:

Op zichzelf is er wat voor te zeggen om door middel van een hardheidsclausule in bijzondere gevallen de mogelijkheid te bieden, de waarde opnieuw vast te stellen. In het amendement (...) is (...) een poging in die richting gedaan. Zo'n regeling kan echter allerlei discussie over de toepassing oproepen. Het is mij niet helemaal helder of bijvoorbeeld ambtshalve tot een nieuwe waardevaststelling moet worden overgegaan in het geval van waardedaling als gevolg van geconstateerde bodemverontreiniging. Dat zouden burgemeester en wethouders dan immers voortdurend moeten onderzoeken. Hoe ziet de regering dit en hoe zien de indieners van het amendement dit soort situaties?

Kamerlid Giskes bracht naar voren:

In de tweede plaats ligt er ons eigen amendement (...). Hiermee willen wij in ieder geval de mogelijkheden op grond waarvan de taxatie aangepast kan worden, vergroten om zo realistisch mogelijk te kunnen taxeren en een zo realistisch mogelijke waarde te hebben op het moment dat je belasting gaat heffen. Dit amendement komt erop neer dat ook omstandigheden die zich buiten de onroerende zaak om voltrekken, van invloed kunnen zijn op de waardering en het eventueel herzien van die waardering.

Staatssecretaris Van Amelsvoort merkte over het amendement het volgende op:

Ik kom dan bij de extreme waardedaling van een onroerende zaak als gevolg van een specifieke gebeurtenis ten opzichte van die zaak, ofwel het amendement (...). Ik heb goed begrepen dat het niet gaat om een gebeurtenis die algemene gevolgen heeft, zoals het instorten van de woningmarkt. Nee het gaat om een bijzondere omstandigheid, bijvoorbeeld het ontdekken van bodemverontreiniging of het veranderen van een bestemmingsplan, die dan voor bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. Dat is de situatie die wij voor ogen hebben.

In de OZB wordt thans op basis van jurisprudentie het ontdekken van een op de peildatum bestaande bodemverontreiniging beschouwd als grond om de waarde te verlagen. Ik ben van mening dat die jurisprudentie doorgetrokken kan worden naar de Wet WOZ. Er is dan in de systematiek van de Wet WOZ aanleiding om ambtshalve een nieuwe beschikking te geven. Een waardevermeerdering anders dan door feiten aan het object zelf bijvoorbeeld verbouwing, is geen aanleiding voor een nieuwe beschikking. Dat houdt ook verband met de rechtszekerheid, ook een van de doelstellingen van de Wet WOZ. Het amendement brengt hier een wijziging in. Het amendement zou de rechtszekerheid ondergraven, ook bij waardevermeerdering, maar zou ook veel werk voor de gemeenten meebrengen. Nu hebben de indieners de mondelinge toelichting uitgesproken dat het om heel bijzondere omstandigheden moet gaan die niet gemakkelijk zullen voordoen; echte uitzonderingsgevallen, waarin een zekere hardheid aanwezig is. Daarom, voorzitter, laat ik ondanks mijn bezwaren het oordeel aan de Kamer.

In tweede termijn bracht Kamerlid Kamp naar voren:

Het amendement (...) betreft prijsfluctuaties door specifieke externe oorzaken. Wij vinden de beschouwing van de staatssecretaris op dat punt zeer interessant. Hij heeft aangegeven het niet juist te vinden dat er nieuwe beschikkingen komen in geval van waardestijgingen. Wij zijn dat met hem eens. Bovendien heeft hij aangegeven dat hij in geval van waardedalingen ten gevolge van bodemverontreiniging van mening is dat er ambtshalve een nieuwe beschikking kan worden opgesteld. Wij willen hem een aantal daarmee vergelijkbare situaties voorleggen. Het gaat om een waardedaling van de onroerende zaak door oorzaken die daarbuiten zijn gelegen. Ik denk aan een nieuwe aanvliegroute voor een luchthaven of een permanente omleiding van het verkeer die veel drukker verkeer oplevert voor een woning, een bestemmingsplanwijziging of ernstig overlast veroorzakend gebruik van een belendend pand. In al die situaties kan een ambtshalve nieuwe beschikking afgeven zinvol zijn. (…)

Kamerlid Giskes stelde daarop de volgende vraag:

Het amendement (...) had betrekking op de mate waarin nog bijstelling van een bepaalde waardering kan plaatsvinden. De staatssecretaris heeft het oordeel overgelaten aan de kamer. Dat vind ik uitstekend. Wat alleen nog een beetje onduidelijk is, is die kwestie van ambtshalve. De vraag ligt voor of niet ergens toch in de wet geregeld zou moeten worden, misschien in datzelfde artikel 19, dat je een verandering in waarde niet alleen op afroep door de burger moet laten vaststellen, maar dat dat ook ambtshalve van de kant van B en W zelf kan worden gedaan. Waarschijnlijk krijg je dan een soort tweedeling: als de waarde stijgt, zal de gemeente als eerste in actie moeten komen, als de waarde daalt, zal de burger waarschijnlijk wel wat sneller in actie komen. Ik hoor graag daar nog even de mening van de staatssecretaris over.

Staatssecretaris Van Amelsvoort antwoordde:

Verschillende leden hebben mijn mening gevraagd over het amendement (...). In welke gevallen zijn ambtshalve beschikkingen mogelijk als de waarde van een onroerende zaak anders wordt of blijkt te zijn dan men had verondersteld? Dat onderscheid moeten wij maken. Een voorbeeld is bodemverontreiniging, maar ik formuleer het wat ruimer. Bodemverontreiniging is een feit dat op een zeker moment bestaat, nog niet bekend is en later bekend wordt. In dat geval kan een ambtshalve beschikking gegeven worden. De waarde van de onroerende zaak is dan minder dan men dacht.

Dat geldt voor alle verschijnselen die zich op die manier voordoen. Dat geldt voor alle feiten die er wel zijn op het moment van de waardevaststelling en van de beschikking, die dan niet bekend zijn, maar later bekend worden. Daarmee wordt rekening gehouden op het moment dat zij bekend worden. Er wordt dan een ambtshalve beschikking afgegeven.

Dat is anders bij nieuwe feiten. Als zich ontwikkelingen voordoen, waarvan de heer Kamp een aantal voorbeelden heeft genoemd en die ik niet zal herhalen, waardoor de waarde van de onroerende zaak verandert, dan is er geen ambtshalve beschikking mogelijk. Wil men dan toch de mogelijkheid hebben om een beschikking uit te vaardigen, dan is daarvoor een aparte wettelijke bepaling nodig. [einde citaat, A-G]

Uit de wetsgeschiedenis als zojuist weergegeven blijkt dat de wetgever heeft beoogd een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet uitsluitend als zodanig aan te merken, indien die omstandigheid bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten raakt. Dat is niet het geval ten aanzien van woningen die weliswaar in een gebied liggen waarin aardbevingen hebben plaatsgevonden en waarin het risico op nadere aardbevingen aanzienlijk is, doch die in het onderhavige tijdvak geen schade hebben opgelopen ten gevolge van die aardbeving. Aangezien de woning van belanghebbende geen zichtbare schade heeft opgelopen als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012, is even vermelde wettelijke bepaling niet van toepassing. Nu ook geen sprake is van een wijziging als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van verandering van bestemming in de zin van onderdeel b van artikel 18, derde lid, van de Wet, dient de waarde van de woning te worden bepaald naar de peildatum en de toestandsdatum 1 januari 2012, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan.

(…)

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestand per die datum de transactiegegevens van dertien referentieobjecten verwerkt in een in hoger beroep overgelegde matrix. De heffingsambtenaar bepleit primair handhaving van de vastgestelde waarde van € 97.000. Zeven van de objecten zijn verkocht voor 16 augustus 2012 en zes zijn na die datum verkocht. De voor 16 augustus 2012 verkochte referentieobjecten zijn alle gelegen in dezelfde gemeente als de onroerende zaak. De objecten zijn alle half vrijstaand en voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De verschillen tussen uitstraling, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging zijn in de matrix, naar het oordeel van het Hof, gelet op de daarop gegeven toelichting, voldoende verrekend. Het Hof is op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens en de daarop gegeven toelichting van oordeel dat hij de primair door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 97.000 aannemelijk heeft gemaakt. Met mogelijke schade die is ontstaan als gevolg van aardbevingen na het einde van het tijdvak kan in deze procedure geen rekening worden gehouden. Ook in het licht van de overige door belanghebbende aangevoerde bezwaren is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond en het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

Het middel van belanghebbende luidt:

Schending van het recht, met name van het bepaalde in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ, althans verzuim van vormen die op straffe van nietigheid in acht moeten worden genomen, door het Hof, door te oordelen in onderdeel 4.7 dat:

“4.7 Uit de wetsgeschiedenis als zojuist weergegeven blijkt dat de wetgever heeft beoogd een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet uitsluitend als zodanig aan te merken, indien die omstandigheid bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten raakt. Dat is niet het geval ten aanzien van woningen die weliswaar in een gebied liggen waarin aardbevingen hebben plaatsgevonden en waarin het risico op nadere aardbevingen aanzienlijk is, doch die in het onderhavige tijdvak geen schade hebben opgelopen ten gevolge van die aardbeving. Aangezien de woning van belanghebbende geen zichtbare schade heeft opgelopen als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012, is even vermelde wettelijke bepaling niet van toepassing. Nu ook geen sprake is van een wijziging als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van verandering van bestemming in de zin van onderdeel b van artikel 18, derde lid, van de Wet, dient de waarde van de woning te worden bepaald naar de peildatum en de toestandsdatum 1 januari 2012, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan.’’

Het Hof baseert zijn oordeel overwegend door te verwijzen naar het bepaalde in artikel 18, derde lid, aanhef en onder c van de Wet WOZ en de parlementaire geschiedenis betreffende de totstandkoming van artikel 19 van de WOZ (thans artikel 18, derde lid, aanhef en onder c van de Wet WOZ). Door aldus te overwegen heeft het Hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, althans zijn oordeel onvoldoende naar de eis der wet met redenen omkleed. Het cassatiemiddel wordt in de hiernavolgende onderdelen nader uitgewerkt.

Naast de fysieke schade werd door de zware aardbeving van 16 augustus 2012 een ander probleem zichtbaar, te weten de waardevermindering van het onroerend goed in het aardbevingsgebied. Door het toenemend aantal aardbevingen en een toenemende kracht van de aardbevingen en daarmee ook het toenemend aantal schadegevallen, is het aardbevingsgebied niet meer aantrekkelijk voor potentiële verkopers en heeft het gebied een slecht imago gekregen.

Zo dienen verkopers, als gevolg van het voorkomen van aardbevingen in verband met de op hun rustende mededelingsplicht, in het bijzonder mee te delen dat er aardbevingen voorkomen in het onderhavig gebied, met de nodige gevolgen, die overigens inmiddels algemeen bekend zijn, gelet op alle onderzoeksresultaten en media-aandacht voor de aardbevingen. Taxateurs moeten ineens met het gegeven aardbeving rekening houden bij taxaties van woningen in het gebied, hetgeen een waardedrukkend effect heeft.

Belanghebbende meent dat de aardbeving van 16 augustus 2012 en de onderzoeksresultaten van het KNMI en het SodM, waaruit blijkt dat rekening dient te worden gehouden met vaker voorkomende en zwaardere aardbevingen en de mededingen van Minister Kamp en de onzekerheid met betrekking tot het aardbevingsbestendig maken van de woningen, omstandigheden betreft zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ en dat het onjuist zou zijn voor het belastingjaar 2013 uit te gaan van de WOZ-waarde naar peildatum 1 januari 2012. Als gevolg van deze aardbeving is het algemeen bekend geworden dat in het gaswinningsgebied, waarbinnen de onroerende zaak is gelegen, een groot risico op aardbevingen bestaat, die in kracht zullen toenemen. Enkel de ligging al binnen het aardbevingsgebied, leidt ertoe dat er sprake is van een waardedrukkend effect op de waarde van het onroerend goed.

(…)

Belanghebbende meent dat de omstandigheid dat de onroerende zaak zich in het aardbevingsgebied bevindt en de gebeurtenissen die plaats hebben gevonden na 1 januari 2012, waarmee wordt bedoeld de aardbeving van 16 augustus 2012 en de nadien gepubliceerde onderzoeksresultaten, de uitlatingen in de media van Minister Kamp en de onzekerheid omtrent het aardbevingsbestendig maken van de woningen als omstandigheden aangemerkt dienen te worden die voor objecten gelegen in het aardbevingsgebied tot waardedaling leiden.

Om deze redenen dient in dit geval toepassing te worden gegeven aan artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ en dient de WOZ-waarde te worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2013, waarbij rekening dient te worden gehouden met de zojuist genoemde waardeverminderende omstandigheden.

Door aldus te overwegen dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald naar de peildatum en de toestandsdatum 1 januari 2012 heeft het Hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, althans zijn oordeel onvoldoende naar de eis der wet met redenen omkleed.

Artikel 18 van de Wet WOZ luidt voor zover in cassatie van belang:11

Artikel 18

1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:

(…)

b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of

c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

4. (…)

Wetsgeschiedenis

Tijdens de parlementaire behandeling bij de invoering van de Wet WOZ is met betrekking tot artikel 18 Wet WOZ geschreven:(47)

Ingevolge de bestaande tekst wordt een onroerende zaak gewaardeerd naar de fysieke toestand van die zaak bij het begin van het vierjaarstijdvak, doch naar het prijspeil van de twee jaren daarvoor gelegen waardepeildatum. De bereikte uniformering van de waardepeildatum, welke gepaard gaat met een vergaande benutting van de beschikbare taxatiecapaciteit, heeft ons aanleiding gegeven te bezien in hoeverre de druk op de taxatiecapaciteit in de aanvangsfase van de werking van de Wet WOZ kan worden verminderd. Naar onze mening kan het samenvallen van de beoordeling van de fysieke toestand van een onroerende zaak met de waardepeildatum daartoe een bijdrage leveren omdat een herbeoordeling van de staat van de zaak aan de vooravond van het waardetijdvak daardoor achterwege kan blijven. Weliswaar brengt deze wijziging mee dat na de waardepeildatum doch voor de aanvang van het waardetijdvak opgetreden belangrijke veranderingen in de staat van de onroerende zaak voortaan - net als veranderingen tijdens het waardetijdvak - ertoe leiden dat de waarde opnieuw moet worden bepaald en vastgesteld, doch de per saldo te bereiken voordelen voor de uitvoeringspraktijk overheersen.

In de toelichting op de artikelen in de Memorie van Toelichting bij de invoering van de Wet WOZ is ten aanzien van het huidige artikel 18, lid 3, Wet WOZ(48) geschreven:(49)

Bij onderdeel b van artikel 19, eerste lid, is geen sprake van het verdwijnen van het oorspronkelijke object van de waardebepaling en het ontstaan van een nieuw object, doch is sprake van een zodanig belangrijke verandering in de waarde van de onroerende zaak, dat het onjuist zou zijn de oorspronkelijke waarde te blijven hanteren. Het gaat om waardeveranderingen als gevolg van veranderingen in de aard, omvang, kwaliteit of bestemming van de zaak zelf. De omstandigheden waaraan wij in dit verband denken zijn bouw, verbouwing, verbetering, afbraak, vernietiging of verandering van bestemming. Van een ingrijpende waardewijziging is doorgaans sprake indien op een tot dan toe onbebouwd stuk grond woningen of bedrijfsgebouwen worden opgetrokken. Verbouwing van woningen of bedrijfsgebouwen leidt in de regel tot een belangrijke waardestijging. Afbraak van een opstal, of de vernietiging ervan door brand heeft in het algemeen een waardedaling tot gevolg. Bij verandering van bestemming kan men denken aan de waardesprong die pleegt op te treden bij wijziging van de bestemming van grond voor agrarische doeleinden in een andere. Het gaat daarbij om situaties waarbij de bestemming door de rechthebbenden wordt gewijzigd. (...)

Niet van invloed zijn de waardeveranderingen die het gevolg zijn van wijziging van openbare bestemmingsplannen en dergelijke of van feitelijke omstandigheden die de waardering van de ligging van de betreffende onroerende zaak zouden kunnen beïnvloeden. Evenmin van invloed zijn waardeveranderingen die voortvloeien uit de wijzigingen van het prijspeil van de verschillende categorieën van onroerende zaken. Mede met het oog hierop is een limitatieve opsomming van relevante veranderingen gegeven in onderdeel b.

De waardebepaling ingevolge dit artikel vindt plaats naar de waarde zoals die aan de onroerende zaak per de waardepeildatum kan worden toegerekend, met inachtneming van de voor de waardebepaling van belang zijnde factoren zoals die zich voordeden ten tijde van de peildatum.

Jurisprudentie rechtbank Noord-Nederland

De onderhavige kwestie van de (vermeende) aardbevingsschade ziet op de Groningse gaswinningsgebieden. De feitenrechtspraak berust daarom in principe bij rechtbank Noord-Nederland en in hoger beroep bij Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Op dezelfde datum als de onderhavige uitspraak heeft de Rechtbank uitspraak in twee vergelijkbare zaken gedaan.14 In NTFR 2015/2169 heeft Kastelein geannoteerd:

Het ‘in het wilde weg’ aandragen van waardeverminderende factoren door belanghebbende heeft ‘zomaar’ geleid in een ruim 11% lagere WOZ-waarde.

Als waardeverminderende factoren noemt belanghebbende: 1. imagoschade; door de aardbeving van 16 augustus 2012 en het daarna verschenen onderzoeksrapport van het KNMI in januari 2013 heeft de onroerende zaak een negatieve imagowijziging opgelopen, en 2. fysieke schade. De fysieke schade wordt onderverdeeld in: 2a. kosten voor herstel van de daadwerkelijke fysieke schade; 2b. kosten die gemoeid zijn met het aardbevingsbestendig maken van de woning; 2c. kosten en moeite die potentiële toekomstige kopers zich moeten getroosten om de schade vergoed te krijgen en 2d. overlast als gevolg van de met het herstel van de fysieke schade dan wel het aardbevingsbestendig maken van de woning gepaard gaande werkzaamheden (rompslompschade).

Belanghebbende doet in casu een beroep op art. 18, lid 3, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ. Volgens belanghebbende betreft het hier bijzondere, specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de waardepeildatum, maar die wel van (negatieve) invloed zijn op de waarde. Derhalve moet volgens belanghebbende de waarde worden bepaald naar de toestand per 1 januari 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012.

De rechtbank gaat hier, terecht, vrijwel geheel niet in mee. ‘Bepalend is de werkelijke toestand van de zaak op de peildatum, ook voor zover die pas later is gebleken’ (HR 8 juli 1997, nr. 31.274). De rechtbank concludeert dat bij de waardevaststelling moet worden uitgegaan van de werkelijke bodemgesteldheid zoals die bestond op 1 januari 2012 (art. 18, lid 1, Wet WOZ). Daarbij moet rekening worden gehouden met de daaruit voortvloeiende en door belanghebbende aangedragen waardebeïnvloedende factoren. De rechtbank helpt belanghebbende.

Dit geldt echter niet voor de daadwerkelijke fysieke schade, onderdeel 2a. Dit is nu juist wel een bijzondere, specifiek de onroerende zaak geldende omstandigheid, zoals vermeld in art. 18, lid 3, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ. Belanghebbende slaagt echter niet in het bewijs dat deze schade van invloed is op de waarde. Deze schade wordt, zeer waarschijnlijk, gedragen door de NAM en heeft volgens de rechtbank geen invloed op de prijs.

Nu zowel de gemeente als belanghebbende de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, schat de rechtbank de waarde. Voor de onderdelen 1 en 2b geeft de rechtbank een forfaitaire aftrek van 10% en voor onderdeel 2d, de rompslompschade, een forfaitaire aftrek van € 2.500. Ik ga ervan uit dat de rechtbank vindt dat met onderdeel 2c al voldoende rekening is gehouden door de gemeente.

Een rompslompforfait is in WOZ-waarderingsland geen onbekende; zie bijvoorbeeld HR 5 september 2003, nr. 37.948, NTFR 2003/1520. In bodemverontreinigingszaken komen forfaits voor van 10% van de WOZ-waarde, voor de ‘rompslomp’. Afhankelijk van de bijzondere feiten en omstandigheden van het individuele geval, en afhankelijk van de proceskundigheid van partijen, zal de rompslomp moeten worden onderbouwd en geschat. Voor belanghebbenden zijn dit soort schattingsgewijze afslagen zeer welkom om van de procedurele WOZ-rompslomp af te komen.

Kruimel annoteerde bij diezelfde uitspraak in Belastingblad 2015/369:

Aardbevingsrisico

Het geschil draait voor een belangrijk deel om de vraag wie wil er nog een huis kopen in het noorden van Groningen?. Die vraag wordt sterk beïnvloed door het feit dat bij een aardbeving die 1,0 sterker is op de schaal van Richter omstreeks dertig keer meer energie vrijkomt. Het verschil in impact van een 1,0 zwaardere aardbeving kan daardoor zeer aanzienlijk zijn.

Toepassing van art. 18 Wet WOZ

In deze casus gaat het om de waarde per 1 januari 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012. De aardbeving van Huizinge valt daar met 16 augustus 2012 precies tussen.

De rechtbank splitst het geschil op in twee delen, de vraag of art. 18 lid 3 Wet WOZ van toepassing is en de vraag of de waarde door de heffingsambtenaar aannemelijk is gemaakt.

Met betrekking tot de eerste vraag overwoog de Hoge Raad in zijn arrest van 5 september 2003 als volgt:

“De waarde van een onroerende zaak moet in beginsel worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voor zover die pas later is gebleken. De omstandigheid dat een bodemverontreiniging eerst na de waardepeildatum ontdekt is, neemt derhalve niet weg dat bij de waardering met het waardedrukkende effect daarvan rekening moet worden gehouden, indien die bodemverontreiniging op de waardepeildatum reeds aanwezig was.”

In dit arrest ging het dus om de aanwezigheid van verontreiniging in de zaak zelf. Dat is niet één op één te vergelijken met de schade die een aardbeving kan veroorzaken. Dat is namelijk een verwachtingsaspect en niet een hoedanigheid die de onroerende zaak op de waardepeildatum reeds heeft. Rechtstreekse toepassing van dat arrest is daarom niet mogelijk. Maar de rechtbank heeft daar een opvatting over die hetzelfde resultaat tot stand brengt. Het risico op een aardbeving met een kracht van 5,0 op de schaal van Richter was naar het oordeel van de rechtbank op de waardepeildatum reeds aanwezig. Daarmee oordeelt de rechtbank impliciet dat het risico op een aardbeving met die kracht een omstandigheid is die de zaak zelf betreft (overweging 4.1). Volledig in overeenstemming is daarmee dat het dan gaat om rechtstreekse toepassing van art. 18 lid 1 Wet WOZ. Dit wordt bevestigd in overweging 4.2, waarin de wordt geoordeeld dat de waardebeïnvloedende factoren zoals mogelijk imago-effect, de te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning, de te verwachten zichtbare fysieke schade en de rompslompschade niet voortvloeien uit de aardbeving van 16 augustus 2012 maar uit de bodemgesteldheid van het gaswinningsgebied op 1 januari 2012. De aardbeving van augustus 2012 kan wel van belang zijn voor de beoordeling van de toestand van het gaswinninggebied op 1 januari 2012. Aangezien die toestandsdatum bepalend is heeft de genoemde aardbeving indirect wel betekenis voor de waardebepaling.

Fysieke schade

Belanghebbendes object heeft kennelijk schade geleden door de aardbeving van Huizinge. De rechtbank stelt vast dat die schade wordt vergoed door de NAM en leidt daaruit af dat een potentiële koper aan die schade geen waardeverminderende invloed zal toekennen. Daardoor is er geen sprake van een tussen de waardepeildatum en het begin van het jaar 2013 opgetreden omstandigheid die toepassing van art. 18 lid 3 Wet WOZ vereist.

(…)

Ook in 2016 oordeelde de Rechtbank in dezelfde lijn.15 Bij één van die uitspraken annoteerde Groenewegen in NTFR 2016/1195:

Een procedure inzake de invloed op de WOZ-waarde tengevolge van het zijn gelegen in een gaswinningsgebied. Procedures met de onderhavige grieven komen bij deze rechtbank logischerwijs wel vaker voor. Onmiskenbaar zal die omstandigheid van invloed zijn op de waarde en bij de methode van systematische vergelijking ex art. 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt met die omstandigheid impliciet rekening gehouden. De objecten waarmee wordt vergeleken zullen doorgaans in hetzelfde gebied zijn gelegen en dus blijkt die invloed uit de transacties van objecten waarmee wordt vergeleken. Iets anders is of (in casu) de uitkomsten van een rondom waardepeildatum gepubliceerd onderzoek, inhoudende dat in het gaswinningsgebied vanwege voortgezette gasproductie risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter (in plaats van voorheen 3,9), ex art. 18, lid 3, onderdeel c, Wet WOZ een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid is. Als dat zo is dan dient een andere toestandsdatum – namelijk die aan het begin van het WOZ-kalenderjaar – te gelden.

Volgens de rechtbank verkeerde de bodemgesteldheid op waardepeildatum in dusdanige toestand dat sterkere bevingen zich konden voordoen. Een goed geïnformeerde meestbiedende gegadigde zou zich volgens de rechtbank bij de prijsbepaling door die reeds bestaande bodemgesteldheid laten leiden. Dat de aanwezigheid van dit risico kort na waardepeildatum door het onderzoek bekend is geworden, maakt dit volgens de rechtbank niet anders.

Dat lijkt mij wat tegenstrijdig. De aard van de bodemgesteldheid was er en kopers van objecten in dat gebied hadden dit volgens de rechtbank dus kunnen weten. Ik waag te betwijfelen of dit correct is. Het probleem is namelijk dat men het kennelijk niet wist en daarom hebben de kopers daarmee destijds kennelijk geen rekening gehouden. Bijvoorbeeld bodemverontreiniging – toch ook een vorm van bodemgesteldheid – waarvan na de waardepeildatum bekend is geworden dat deze is onderschat, is als een bijzondere omstandigheid aangemerkt (HR 5 september 2003, nr. 37948, NTFR 2003/1520).

Een andere stelling van belanghebbende was dat uit onderzoek was gebleken dat na iedere aardbeving de waarde van onroerende zaken in dat gebied verder was gedaald. Dit vat de rechtbank op als zou dit een marktontwikkeling zijn. Ik kan het met de rechtbank eens zijn dat algemene economische tendensen op de markt uiteraard niet vallen onder een voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid ex art. 18, lid 3, onderdeel c, Wet WOZ. Ik vraag mij ten zeerste af of de waarde-invloed tengevolge van het bekend worden van het risico van sterkere aardbevingen onder een economische tendens valt. Dat is voor mij geen reden om geen bijzondere omstandigheid voor de onroerende zaak aan te nemen.

Wat wel een reden zou kunnen zijn is dat die aardbevingen weliswaar een bijzondere omstandigheid vormen, maar dat dit geen bijzondere omstandigheid is die specifiek geldt voor de betreffende onroerende zaak. De bepaling ziet immers op bijzondere omstandigheden die voor bepaalde nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een waardedaling leiden. Met andere woorden: alle onroerende zaken in dat gebied hebben daarmee te maken en het betreft dus niet specifiek dat object. Zo is intensivering van vliegverkeer door wijziging van aanvliegroute naar Schiphol ook niet als specifiek aangemerkt (Hof Amsterdam 29 oktober 1999, nr. 97/21892, M IV). Hiertegen pleit de situatie dat uit de tweejaarstermijn van de btw wordt gelopen ((on)belaste levering). Dit betreft alle objecten die daaronder vallen en dat is wel als een bijzondere omstandigheid betreffende het object aangemerkt (HR 9 augustus 2013, nr. 12/03419, NTFR 2013/1603).

Van der Burg annoteerde bij diezelfde uitspraak in Belastingblad 2016/219:

Wanneer tussen waardepeildatum en het begin van het betreffende WOZ-kalenderjaar een in de wet genoemde tussentijdse wijziging plaatsvindt (mutatiegrond), dan dient de waarde te worden bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het WOZ-kalenderjaar en niet naar de staat op waardepeildatum. De laatste mutatiegrond van het in art. 18 lid 3 Wet WOZ opgenomen rijtje, betreft de verandering in waarde als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Als gevolg van deze niet al te concrete omschrijving in de wet levert deze mutatiegrond nogal eens discussie op. De jurisprudentie op dit punt is feitelijk. Dat het hier niet gaat om waardeverandering als gevolg van algemene prijsfluctuaties, zoals de wetgever bij de introductie van deze mutatiegrond (bij amendement) destijds al memoreerde, zal daarentegen wel duidelijk zijn. Dat specifiek voor de onroerende zaak niet op slechts één zaak betrekking hoeft te hebben blijkt uit de parlementaire geschiedenis waar ik de volgende passage aantrof afkomstig van de toenmalige staatssecretaris over de bedoeling van deze mutatiegrond: “(…) het moet gaan om een bijzondere omstandigheid, bijvoorbeeld het ontdekken van bodemverontreiniging (…) die dan voor bepaalde nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. Dat is de situatie die wij voor ogen hebben.”

Indien bodemverontreiniging op waardepeildatum reeds aanwezig was, zal het ontdekken daarvan na waardepeildatum in beginsel geen mutatiegrond opleveren (wellicht wel ambtshalve vermindering) omdat sprake moet zijn van een waardeverandering die de onroerende zaak ondergaat na waardepeildatum. Maar indien na waardepeildatum bekend wordt dat die bodemverontreiniging is onderschat, dan zou wel van bedoelde mutatiegrond sprake kunnen zijn. Ik verwijs in dit verband naar Hof Den Haag 20 maart 2009, 08/00284, opgenomen in Belastingblad 2010, p. 555.

Dan naar de hierboven afgedrukte casus, welke handelt over een onroerende zaak in het gaswinningsgebied van de NAM. Hoewel beide partijen het erover eens zijn dat sprake is van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, toetst de rechtbank dit punt en komt tot de conclusie dat dit onjuist is en dat daarom van de staat op waardepeildatum moet worden uitgegaan. De rechtbank redeneert dat de uitkomst van het na de waardepeildatum bekend geworden onderzoek (hoger aardbevingsrisico) een bijstelling vormt van onderzoek van vóór de waardepeildatum, waardoor op waardepeildatum reeds rekening moest worden gehouden met dit hogere risico. Kort gezegd, het risico was er al, net als dat bodemverontreiniging al in de grond kon zitten, alleen de uitkomst van het op de waardepeildatum lopende onderzoek is pas iets later bekend geworden. Men zou echter ook kunnen redeneren dat het risico op waardepeildatum nog onderschat was, hetgeen later is gebleken. Cruciaal is mijns inziens het verschil tussen een mogelijkheid op slechtere uitkomsten van lopend onderzoek enerzijds, en het gebleken feit anderzijds. Hoe dan ook, beide opvattingen leiden ertoe dat voor de waardebepaling rekening moet worden gehouden met het hogere bevingsrisico. Dat doet de rechtbank ook, en bepaalt uiteindelijk de waarde schattenderwijs zelf.

Uitspraken Gerechtshoven en Rechtbanken

De uitspraken met betrekking tot de twee toetsstenen voor de toepassing van artikel 19, lid 1, onderdeel c, Wet WOZ dan wel artikel 18, lid 3, onderdeel c, Wet WOZ, namelijk 'specifiek voor de onroerende zaak geldende' en 'bijzondere omstandigheid', van gerechtshoven en rechtbanken zijn casuïstisch van aard.

(…)

De rechtbank te 's-Hertogenbosch heeft overwogen dat een bekendgemaakt plan om een sportcomplex te realiseren nabij het object een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid is:

5. (...) Gelet op het hiervoor overwogene is de rechtbank van oordeel dat zich in de periode 1 januari 2003 tot 1 januari 2005 een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid heeft voorgedaan als gevolg waarvan de waarde bepaald dient te worden naar de staat van die zaak per 1 januari 2005. Deze bijzondere omstandigheid betreft het bekendgemaakte plan van verweerders gemeente om een sportcomplex te realiseren, waarop eiser zal uitkijken, en waarvan, naar eiser aannemelijk heeft gemaakt, geluids-, parkeer- en verkeershinder zal worden ondervonden. Deze omstandigheid beïnvloedt de waarde in het economische verkeer omdat, naar het oordeel van de rechtbank, een potentiële koper rekening zal houden met de mogelijke aanwezigheid van het sportcomplex.

(…)

De rechtbank te 's-Gravenhage heeft in zijn uitspraak van 7 april 2011 ten aanzien van de plannen voor de bouw van een spoortunnel in de directe omgeving van het object overwogen:(66)

10. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ moet, in het geval dat de zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking van het eerste lid, de waarde van een onroerende zaak worden bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (hierna: de toestandsdatum). Vast staat dat in ieder geval op de toestandsdatum sprake was van vergevorderde plannen voor de aanleg van de spoortunnel in de [a-straat], waarbij de tunnelwand op 4,5 meter van de voorgevel van de woning komt. Naar het oordeel van de rechtbank konden potentiële kopers er bij het uitbrengen van een bod rekening mee houden dat de plannen gerealiseerd zouden worden, te meer nu al sinds augustus 2009 sprake was van werkzaamheden in verband met de aanleg van de spoortunnel. Dat de bouwvergunning pas begin januari 2010 is verleend en de werkzaamheden pas in februari 2010 zijn begonnen maakt dit niet anders. Verder staat vast dat op toestandsdatum de voorbereidende werkzaamheden in verband met de aanleg van de spoortunnel overlast veroorzaakten. Met deze op de toestandsdatum aanwezige overlast moet rekening worden gehouden. De rechtbank overweegt hierbij dat de voorbereidende werkzaamheden verband houden met het bouwproject van de komende jaren rond de aanleg van de spoortunnel.

Jurisprudentie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

In V-N 2017/22.27 annoteerde de redactie:

(…)

Het hof oordeelt dat in dit geval sprake is van gedeeltelijke vernietiging van de onroerende zaak en de toestandsdatum dus moet worden verlegd van de waardepeildatum naar het begin van het belastingjaar. De heffingsambtenaar had derhalve bij de WOZ-waardering van belanghebbendes woning met de gevolgen van de aardbeving rekening moeten houden.

Invloed aardbevingsschade op WOZ-waarde

De invloed van de aardbeving en de daaruit voortvloeiende schade op de WOZ-waarde van de woning kan volgens het hof worden gesplitst in materiële schade, imagoschade en rompslompschade. Deze elementen herkennen we ook uit jurisprudentie over de invloed van bodemverontreiniging op de WOZ-waarde (vgl. HR 5 september 2003, nr. 37948, BNB 2003/351, V-N 2003/49.24). Wat betreft de materiële schade is niet van belang dat de schade aan de woning door de NAM is vergoed. Een betaling aan de eigenaar van een onroerende zaak van een bedrag aan schadevergoeding of een aanspraak daarop jegens derden is niet een aspect van de staat waarin de onroerende zaak verkeert, aldus het hof. Dit uitgangspunt lijkt ons juist. Dat sprake is van imagoschade leidt het hof af uit een van de rapporten die door partijen in deze procedure is ingebracht. Hieruit kan onder meer worden afgeleid dat de woningmarkt in het risicogebied op aardbevingen zich ten opzichte van referentiegebieden substantieel minder gunstig ontwikkeld heeft. Ook is geconstateerd dat per beving, met een kracht hoger dan 2,2 op de schaal van Richter, de waarde van de onroerende zaken binnen een straal van 10 km van het epicentrum van deze beving daalt met gemiddeld 1,2%.

Al met al een duidelijke en goed gemotiveerde uitspraak wat ons betreft die ook voor toekomstige gevallen als leidraad kan dienen.

Van den Berg annoteerde bij één van die uitspraken in NTFR 2017/560:

Het hof neemt het oordeel van de rechtbank over de WOZ-waarde over, maar wel op geheel andere gronden. Naar mijn mening oordeelt het hof terecht dat de fysieke schade aan het object met zich brengt dat de fysieke situatie van de onroerende zaak niet op de waardepeildatum moet worden beschouwd maar op de aanvang van het belastingjaar. Het feit c.q. de aanname van de rechtbank daarover, dat deze schade zal worden vergoed door de NAM verandert dat uitgangspunt niet. Dat is immers een persoonlijk recht van de eigenaar en dit is niet gekoppeld aan het object (de onroerende zaak). Waarom komt het hof dan toch tot het oordeel dat de waarde niet lager hoeft te worden vastgesteld dan de rechtbank heeft gedaan? Ondanks de staat van de vastgoedmarkt heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep dertien transacties van vergelijkbare objecten ingebracht, vijf van voor de aardbeving van 16 augustus 2012 en acht van daarna zich uitstrekkend tot eind 2014. Dit vormt derhalve voldoende basis voor een feitelijke afweging. In overweging 4.13 staat dat de heffingsambtenaar deze transacties niet heeft teruggerekend naar de waardepeildatum. Het hof voegt er vervolgens nog aan toe dat de heffingsambtenaar dat ondanks de dalende vastgoedmarkt niet heeft gedaan. De vraag is echter of het überhaupt mogelijk is om verkopen met een index naar de waardepeildatum terug te rekenen. Zeker als het tijdsverloop groter wordt. Het indexeren staat in ieder geval op gespannen voet met het vaststellen van de WOZ-waarde naar een voorgeschreven vaste waardepeildatum. Reden dat er normaal in een korte periode van enkele maanden voor en na de waardepeildatum moet worden gekeken voor referenties.

Naar het oordeel van het Hof dient de geluidsoverlast in het onderhavige geval als een dergelijke bijzondere omstandigheid te worden aangemerkt. Het Hof is voorts van oordeel dat belanghebbende met hetgeen hij in deze naar voren heeft gebracht, waaronder rapport dat hij heeft overgelegd (…), voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak ten gevolge van de geluidsoverlast een wezenlijke waardeverandering heeft ondergaan.

(…)

Jurisprudentie Hoge Raad

De Hoge Raad heeft ten aanzien van de wijziging in het niet langer gedogen van permanente bewoning van een recreatiewoning in HR BNB 2002/291 overwogen:

-3.3. Het eerste middel betoogt dat het Hof de wijziging van het gemeentelijke gedoogbeleid ten onrechte heeft aangemerkt als een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, lid 1, letter c, van de Wet WOZ.

Uit de wetsgeschiedenis weergegeven in de onderdelen 3.2 tot en met 3.9 van de conclusie van de Advocaat-Generaal blijkt dat als bijzondere omstandigheid kan worden aangemerkt de wijziging van een bestemmingsplan, indien deze bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten raakt. De wijziging van het gemeentelijke gedoogbeleid met betrekking tot de in de gemeente Diepenheim gelegen recreatiewoningen kan voor de toepassing van artikel 19, lid 1, letter c, van de Wet WOZ op één lijn worden gesteld met een bestemmingsplanwijziging als evenbedoeld. Het middel, dat van een andere opvatting uitgaat, wordt derhalve tevergeefs voorgesteld.

Bij voornoemd arrest annoteerde Bosma in BNB 2013/239:

(…)

6. De tweede in cassatie opgeworpen vraag betrof de werking van art. 18 lid 3 onderdeel c Wet WOZ. Vraag was of de omstandigheid dat drie van de veertien objecten op 1 januari 2010 – zijnde het begin van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde geldt – meer dan twee jaar voordien in gebruik waren genomen, een specifiek voor die objecten geldende bijzondere omstandigheid was waardoor de waarde verandering ondergaat.

De Hoge Raad oordeelde bevestigend. Daartoe overwoog de Raad dat de wetgever met het bepaalde in art. 18 lid 3 onderdeel c uitdrukkelijk heeft beoogd ook rekening te willen houden met andere omstandigheden dan de fysieke veranderingen van de onroerende zaak waarmee op grond van de onderdelen a en b van art. 18 lid 3 rekening gehouden moet worden. Hoewel de Hoge Raad zich verder niet uitlaat over de achtergrond van onderdeel c, moet worden vastgesteld dat de wetgever bij de totstandkoming hiervan zich weinig toelichting heeft getroost. Dit maakt het voor de Hoge Raad gemakkelijker om daar, waar de wetgever geen oordeel heeft, dit zelf in te vullen. De Hoge Raad heeft hiervan in casu gebruikgemaakt en mijns inziens op begrijpelijke gronden. Als het gaat om een specifieke voor het WOZ-object geldende bijzondere omstandigheid, dan kan het feit dat het object ‘meer dan twee jaren voordien in gebruik is genomen’ inderdaad als zodanig gelden. Immers, dat feit is specifiek voor de onroerende zaak geldend, zoals dat feit niet geldend is voor WOZ-objecten die (nog) niet twee jaar eerder in gebruik zijn genomen. Dat de omstandigheid bovendien bijzonder is kan, verwijzend naar de summiere (parlementaire) toelichting op art. 18 lid 3 onderdeel c Wet WOZ, worden aanvaard omdat het naar de bedoeling van de wetgever gaat om omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de waardering. (…)

Bij arrest van 5 september 2003 heeft de Hoge Raad geoordeeld:22

3. Beoordeling van de klachten

Kastelein annoteerde bij dat arrest in NTFR 2003/1520:

Een peildatum te ver. Dit arrest ligt in de lijn met dat van de Hoge Raad van 14 april 1999, nr. 34.524, BNB 1999/329 met betrekking tot de onroerendezaakbelastingen. Reeds bij de Handelingen van de Tweede Kamer (1993-1994, p. 83-5638), inzake het wetsvoorstel Wet waardering onroerende zaken, werd opgemerkt dat op basis van jurisprudentie het ontdekken van een op de peildatum bestaande bodemverontreiniging als grond werd beschouwd om de waarde te verlagen. Deze jurisprudentie is doorgetrokken naar de Wet WOZ.

In de onderhavige casus was tijdig bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking en was de verontreiniging reeds bekend voor het vaststellen van de WOZ-beschikking. De invloed van de verontreiniging is bij de waardebepaling – in eerste instantie – niet meegenomen. Dat had wel gemoeten, aldus de Hoge Raad. Daardoor geldt in casu art. 19, lid 1, onder c, Wet WOZ niet. Zou de bodemverontreiniging zijn geconstateerd na het onherroepelijk zijn geworden van de WOZ-beschikking, dan kan art. 19 de belastingplichtige nog uitkomst bieden. De WOZ-beschikking wordt dan tussentijds gewijzigd, als wordt voldaan aan het 5%-criterium, met een minimum van € 11.345, dan wel een verandering van meer dan € 113.445.

De (taxateur) van de gemeente zal de waarde van de onroerende zaak opnieuw moeten bekijken. De gemeente zal dan moeten aantonen dat ondanks de aanwezige verontreiniging, ook naar de staat waarin de woning verkeerde bij oplevering in juli 1994 naar de waardepeildatum 1 januari 1992, er gegadigden zouden zijn geweest die bereid waren f 294.000 te betalen. Belanghebbende zal moeten aantonen dat de waarde (veel) lager moet worden vastgesteld. Nu in casu vaststaat dat de vervuiling zal worden betaald door de overheid, moet mijns inziens alleen nog de hoogte van het rompslompforfait worden bepaald. Belanghebbende schat dit op 10% van de vastgestelde waarde. Onlangs heeft Hof Arnhem dit percentage – in goede justitie – ook geschat op 10% (NTFR 2003/1274). Daar moeten partijen dus wel uit kunnen komen zonder Hof Amsterdam hiermee lastig te vallen. Geldt in Friesland niet: sin en wille kin folle tille!

Het eerste middel betoogt dat het Hof de wijziging van het gemeentelijke gedoogbeleid ten onrechte heeft aangemerkt als een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, lid 1, letter c, van de Wet WOZ.

Uit de wetsgeschiedenis weergegeven in de onderdelen 3.2 tot en met 3.9 van de conclusie van de Advocaat-Generaal blijkt dat als bijzondere omstandigheid kan worden aangemerkt de wijziging van een bestemmingsplan, indien deze bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten raakt. De wijziging van het gemeentelijke gedoogbeleid met betrekking tot de in de gemeente Diepenheim gelegen recreatiewoningen kan voor de toepassing van artikel 19, lid 1, letter c, van de Wet WOZ op één lijn worden gesteld met een bestemmingsplanwijziging als evenbedoeld. Het middel, dat van een andere opvatting uitgaat, wordt derhalve tevergeefs voorgesteld.

A-G Ilsink schreef in zijn conclusie bij dat arrest:

(…)

Er is nog maar weinig jurisprudentie met betrekking tot het antwoord op de vraag wat een bijzondere omstandigheid is.

Hof Arnhem oordeelde dat door de aanleg van een rondweg en de mogelijke aanleg van de Betuwelijn niet een nieuwe waardevaststelling op grond van art. 19 Wet WOZ vereist was.(17) Het hof was van mening dat de drempel van ten minste 5 percent met een minimum van ƒ 25.000 niet was overschreden, maar was hiermee dus wel - zij het impliciet - van mening dat zich een bijzondere omstandigheid had voorgedaan.

Hof Amsterdam oordeelde dat de toename van het vliegverkeer boven een woning niet kan worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid.(18)

(…)

Snoijink annoteerde bij dat arrest in BNB 2002/291:

(…) Bijzondere omstandigheden kunnen leiden tot waardebepaling naar de 'staat' waarin de onroerende zaak niet op de waardepeildatum verkeert maar bij het begin van het jaar dat volgt op dat waarin zo'n omstandigheid zich heeft voorgedaan of is gebleken. (…) [Het] woord 'staat' [zou] beter kunnen worden vervangen door 'toestand'. Dit omvat naast de eigenschappen van de onroerende zaak zelf immers tevens de omgevingsfactoren die de waarde beïnvloeden.

Tot die factoren behoort in beginsel zowel de planologische status als de mate waarin het bevoegde gezag er achterheen zit dat tot die status behorende gebruiksvoorschriften worden nageleefd. (…) Nu het genoemde amendement [tot invoering van letter c, A-G] de strakheid van het voormalige verbouwingsartikel heeft verlaten, zal alleen nadere casuïstische jurisprudentie kunnen leren, welke andere beperkende betekenis 'specifiek' en 'bijzondere' nog hebben behalve dat 'algemene prijsfluctuaties' - waardeontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt - niet meedoen. (…)

Monsma heeft bij dat arrest geannoteerd in FED 2002/399:

1. De bovenstaande uitspraak van de Hoge Raad is voor de gemeentelijke praktijk van belang. De Hoge Raad stelt de onderhavige wijziging van het gemeentelijke gedoogbeleid voor de toepassing van art. 19 Wet WOZ op één lijn met een bestemmingsplanwijziging. Dat is opmerkelijk, aangezien in de onderhavige situatie juist niet sprake is van een bestemmingsplanwijziging. De gemeente heeft jarenlang afgezien van handhaving van de recreatieve bestemming die voor de onderhavige woning geldt, maar komt bij brief van 31 augustus 1995 op die handelwijze terug. Daarmee neemt de gemeente afstand van de jarenlange gedoogsituatie, maar bevestigt zij wel de bestemming volgens het vigerende bestemmingsplan. Formeel is dus geen sprake van een bestemmingsplanwijziging. Materieel is uiteraard wel van een bestemmingswijziging sprake. Dat de Hoge Raad aan dit laatste gewicht toekent acht ik, gegeven de strekking van artikel 19 Wet WOZ, juist. De materiële bestemmingswijziging die hier aan de orde is zal ongetwijfeld een meer dan marginale waardeverandering tot gevolg hebben.

2. Opmerkelijk is in mijn ogen eveneens dat de onderhavige beleidswijziging geldt als een bijzondere omstandigheid in de zin van art. 19, lid 1, letter c, Wet WOZ nu zij is gelijk te stellen met een bestemmingsplanwijziging. Een bestemmingswijziging is immers een mutatiegrond als bedoeld in artikel 19, eerste lid, letter b, Wet WOZ. Indien reeds op grond van dat laatste artikelonderdeel zou moeten worden besloten tot waardebepaling naar de staat van de zaak op 1 januari 1996, dan zou men aan de vraag of sprake is van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, letter c, Wet WOZ niet behoeven toekomen. Mogelijkerwijs is een en ander terug te voeren op de onduidelijkheid van de wetsgeschiedenis op dit punt.

(…)

De redactie van V-N annoteerde in V-N 2002/36.35:

De wijziging van het beleid van de gemeente met betrekking tot permanente bewoning van recreatiewoningen kan ingrijpende gevolgen hebben voor de waarde van zodanige woningen. Omdat dit niet een meer algemene invloed is op de waarde van de bungalow - zoals bijvoorbeeld een algemene prijsdaling - maar een invloed die zich specifiek en rechtstreeks richt op het object van belanghebbende, dient daarmee rekening te worden gehouden. Vervolgens moet worden beoordeeld of de invloed van zodanige aard is dat voldaan wordt aan de minimumeisen die art. 19 Wet WOZ (tekst 1997) daaraan stelt. Die vraag wordt door de Hoge Raad in dit geval positief beantwoord.

De situatie in bovenstaande casus dient te worden onderscheiden van de thans geldende situatie. Op grond van het huidige art. 19, eerste lid, Wet WOZ moet een verandering die zich tussen de waardepeildatum en het begin van het tijdvak waarvoor de waarde geldt, als gevolg van een specifieke voor de onroerende zaak geleden omstandigheid voordoet, steeds in aanmerking worden genomen. In het eerste WOZ-tijdvak gold nog dat met zo"n wijziging alleen rekening behoefte te worden gehouden indien de waardewijziging tenminste 5 percent met een minimum van f 25 000 dan wel f 250 000 of meer bedroeg.

Literatuur

De Waarderingskamer heeft in de Waarderingsinstructie 1995 geschreven:24

Evenals de wijzigingen van de onroerende zaak zelf, kan ook een bijzondere omstandigheid, specifiek voor een onroerende zaak, leiden tot een waardebepaling in de loop van het tijdvak. Deze bijzondere omstandigheid is geregeld in onderdeel c van artikel 19 van de Wet WOZ. Voor deze bijzondere omstandigheden is dezelfde drempel van belang als bij de wijziging van een object.

De bijzondere omstandigheden bedoeld in artikel 19 kunnen voortvloeien uit verschillende categorieën activiteiten of omstandigheden, zoals:

- wijziging bestemmingsplan;

- verkeersmaatregelen;

- ontstaan of constateren bodemverontreiniging;

- veranderingen ten aanzien van (geluid)hinder;

- veranderde bestemming/gebruik van aangrenzende onroerende zaken.

Bij de genoemde activiteiten of omstandigheden moet wel beoordeeld worden of voldaan is aan de criteria "bijzonder" en "specifiek voor de onroerende zaak geldend".

(…)

Uit de Vakstudie:25

In artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ is bepaald dat indien de waarde van een onroerende zaak na de waardepeildatum verandering ondergaat als gevolg van een, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, de invloed van deze omstandigheid bij de bepaling van de waarde tot uitdrukking moet komen. Dit lid heeft tot doel waardeveranderingen die niet voortkomen uit een verandering van de objectafbakening of uit een wijziging van het object (bouw, verbouwing, verbetering, afbraak, vernietiging of wijziging van de bestemming), toch in de waardering te laten doorwerken. Daarbij kan het zowel gaan om bijzondere omstandigheden die waardeverhogend werken als om bijzondere omstandigheden die moeten leiden tot een lagere waarde.

Uit de toelichting tijdens het debat in de Tweede Kamer door een van de indieners van het amendement dat leidde tot opneming van deze mutatiegrond in het toenmalige artikel 19 van de Wet WOZ, blijkt dat er met name mee beoogd is de waardedrukkende invloed van reeds aanwezige bodemverontreiniging in aanmerking te nemen. Daarbij gaat het dus om reeds aanwezige maar pas tussen waardepeildatum en het begin van het tijdvak ontdekte verontreiniging.

De enige concrete voorbeelden die worden genoemd bij de parlementaire behandeling zijn bodemverontreiniging, bestemmingsplan, verkeersmaatregelen en geluidshinder. Het instorten van de woningmarkt is genoemd als een omstandigheid die niet valt onder de specifieke voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.

Bij bodemverontreiniging is het ontstaan daarvan een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. Uit de jurisprudentie omtrent bodemverontreiniging die in het kader van de onroerendezaakbelastingen is gewezen, blijkt dat indien de verontreiniging op de waardepeildatum aanwezig was, maar pas daarna bekend wordt, er aanleiding kan zijn de beschikking ambtshalve te verminderen op de voet van het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ (Stb. 1990, 30). Immers in dat geval bestond er bij het nemen van de beschikking een onjuiste opvatting over de staat van de zaak op de waardepeildatum, die er toe kan hebben geleid dat de waarde tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Zie daaromtrent voorts aant. 4.3.1.

Als een bijzondere omstandigheid die moet worden gerekend tot de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt, dient ook te worden gerekend de wijze waarop deze wordt geëxploiteerd, dat wil zeggen in de commerciële sfeer dan wel in de niet-commerciële sfeer. Een verandering van de wijze van exploitatie moet leiden tot een herwaardering van de onroerende zaak. Vergelijk HR 17 februari 1999, nr. 33 844, Belastingblad 1999, p. 395.

Van Leijenhorst e.a. schrijven:26

Tussentijdse wijziging

Het is mogelijk dat er tussen de waardepeildatum en het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, iets gebeurd waardoor de waarde van de onroerende zaak wijzigt (tussentijdse wijziging). Betreft het een in de wet genoemde tussentijdse wijziging, dan wordt de waarde van de zaak niet bepaald naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert maar naar de staat waarin de zaak verkeert bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Het begin van het kalenderjaar wordt in deze gevallen ook wel de toestands(peil)datum genoemd. Als zich in de loop van 2016 een in de wet genoemde tussentijdse wijziging heeft voorgedaan, is de toestandspeildatum voor het kalenderjaar 2017 1 januari 2017.

De in de wet genoemde tussentijdse wijzigingen zijn:

(…)

Bij de eerste drie tussentijdse wijzigingen (opgaan in een andere onroerende zaak, bouw, verbouw enzovoort en bestemmingswijziging) kan men zich gemakkelijk iets voorstellen. Moeilijker is dat met betrekking tot de vierde tussentijdse wijziging: de verandering in waarde als gevolg van een specifieke voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Daarom is hierna een aantal voorbeelden van de vierde tussentijdse wijziging uit de jurisprudentie opgenomen.

(…)

Opheffing gebruiks- en verhuurverbod kantoorpand vormt grond voor verschuiving van de toestandsdatum

(…)

Tussentijds bekend geworden bodemverontreiniging

(…)

Bodemverontreiniging waarvan omvang pas na waardepeildatum bekend is geworden

(…)

Komst van windmolenpark was al voor waardepeildatum bekend

(…)

Stedenbouwkundig Programma van Eisen

(…)

Geen zicht op bouwvergunning op toestandsdatum

(…)

Het verstrijken van de tweejaarstermijn in de omzetbelasting is een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid

(…)

Verkoop van blote eigendom bij erfpacht is geen bijzondere omstandigheid

(…)

De kans op het verkrijgen van een vrijstelling op het bestemmingsplan is een bijzondere omstandigheid

(…)

Van der Burg e.a. schrijven:27

Ad c. Wanneer sprake is van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid is zeer feitelijk van aard. Wanneer sprake is van een waardeverandering als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, dient de waarde te worden herzien. Het dient derhalve niet te gaan om algemene prijsfluctuaties.

Wat precies onder ‘specifiek voor de onroerende zaak geldend’ en ‘bijzondere omstandigheden’ valt, is zeer feitelijk. De Waardeinstructie 1995 sprak over verschillende omstandigheden welke zouden kunnen leiden tot omstandigheden als bedoeld in art. 19 lid 1 onderdeel c Wet WOZ (thans art. 18 lid 3), zoals wijziging van het bestemmingsplan, verkeersmaatregelen, het ontstaan of constateren van bodemverontreiniging, veranderingen ter zake van (geluids)hinder en verandering van bestemming/gebruik van aangrenzende onroerende zaken.

Zo is bijvoorbeeld uitgemaakt dat de waarde van een woning niet moet worden verminderd in verband met het toegenomen gebruik van de aanvliegroute van Schiphol waaronder de woning is gelegen. De toename van het vliegverkeer bij Schiphol kan bijvoorbeeld niet worden aangemerkt als (onder andere) een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Ook wordt niet aannemelijk gemaakt dat de invloed van de rondweg en een mogelijke aanleg van een noordtak van de Betuwelijn zodanig zijn, dat met inachtneming van de in art. 18 lid 3 onderdeel c, een nieuwe waardevaststelling is geboden. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het toenmalige artikel art. 19 lid 1 onderdeel c Wet WOZ zag op bijzondere omstandigheden die voor bepaalde nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leiden. Geluidsoverlast door een papegaaienverblijf vormde een bijzondere omstandigheid en dus een mutatiegrond, waaraan niet afdoet dat de overlast voor meerdere objecten geldt. De bijzondere omstandigheid behoeft derhalve niet slechts op één object betrekking te hebben. De sloop van een nabijgelegen discotheek is ook als een bijzondere omstandigheid aangemerkt.

De ontdekking van bodemverontreiniging na de waardepeildatum, die evenwel ook op die datum al aanwezig moet zijn geweest, is niet een omstandigheid die volgens art. 19 Wet WOZ kon leiden tot een mutatiegrond. De waarde van een onroerende zaak moet in beginsel worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voorzover die pas later is gebleken. De omstandigheid dat een bodemverontreiniging eerst na de waardepeildatum ontdekt is, neemt derhalve niet weg dat bij de waardering met het waardedrukkende effect daarvan rekening moet worden gehouden, indien die bodemverontreiniging op de waardepeildatum reeds aanwezig was. Omdat de toestand van het object op de waardepeildatum bepalend is en bodemverontreiniging in het object zit, dient reeds bij de initiële waardebepaling rekening met deze omstandigheid te worden gehouden, en niet via art. 18 Wet WOZ. Dit artikel ziet immers slechts op waardeveranderingen die de onroerende zaak na de peildatum ondergaat. Wel kan dit aanleiding geven tot ambtshalve vermindering, aldus de rechter. Afname van bodemverontreiniging en stop van actieve sanering kan daardoor echter wel een bijzondere omstandigheid zijn; deze mutatie leidt dan echter tot waardeverhoging. Ook met de bodemverontreiniging waarvan na de waardepeildatum bekend is geworden dat deze (aanzienlijk) is onderschat, moet wel rekening worden gehouden op grond van (vervallen) art. 19 Wet WOZ. Die onderschatting van de verontreiniging is in casu als waardeverandering de mutatiegrond.

Luchtvervuiling maakt, in tegenstelling tot bodemverontreiniging in het object zelf, geen deel uit van de toestand van het object. Met op de waardepeildatum aanwezige luchtvervuiling moet daarom rekening worden gehouden, ook al was zij toen nog niet bekend. Met de aankondiging van maatregelen om de luchtvervuiling aan te pakken is de negatieve invloed van de aanwezigheid van luchtvervuiling op de waarde van de woning niet tenietgedaan. Het niet meer mogen verhuren of gebruiken van een kantoorpand, omdat deze niet voldoet aan de eisen van brandveiligheid, is ook een mutatiegrond.

Ook verkeersmaatregelen kunnen bijzondere omstandigheden zijn in de zin van het toenmalige art. 19 Wet WOZ. Zo heeft Hof Arnhem beslist dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat op 1 januari 1997 de invloed van de nieuwe rondweg om de woonplaats van belanghebbende en een mogelijke aanleg van een noordtak van de Betuwelijn, die via belanghebbendes woonplaats zal lopen op minder dan 150 meter van zijn woning, zodanig was, dat met inachtneming van de – destijds geldende – mutatiedrempel in het vervallen art. 19 lid 1 onderdeel c (oud) Wet WOZ niet werd overschreden. Dit impliceert dus dat zich een bijzondere omstandigheid heeft voorgedaan. De bouw van een spoortunnel in de directe omgeving is ook een mutatiegrond. Ook een wijziging van de bestemming van een tegenover een woning gelegen weiland in een sportcomplex met de daarbij behorende overlast, is een mutatiegrond. De bereidverklaring van de gemeente tot legalisering van een illegaal gebouwd eigendom is ook een mutatiegrond op grond van onderdeel c van lid 3 van art. 18 Wet WOZ. Gezien het vooruitzicht op een bestemmingswijziging en de verrichte sloopwerkzaamheden is de rechtbank van oordeel dat art. 18 lid 3 Wet WOZ van toepassing is.

Het aflopen van de tweejaarstermijn bij de BTW na waardepeildatum doch voor het begin van het WOZ-kalenderjaar waardoor BTW geen waardebepalende factor meer is (excl. BTW waarderen dus) is een mutatiegrond ex art. 18 lid 3 onderdeel c Wet WOZ. A-G IJzerman ging ervan uit dat het aflopen van de termijn niet is toe te schrijven aan een externe oorzaak en dus niet onder de reikwijdte van die bepaling valt. De Hoge Raad oordeelt anders. Aan de onderhavige WOZ-objecten zou naar de staat van die objecten op 1 januari 2010 voor de toepassing van de Wet WOZ een lagere waarde in het economische verkeer moeten worden toegekend dan op de waardepeildatum 1 januari 2009, omdat de objecten bij een veronderstelde verkoop naar de staat daarvan op 1 januari 2010 zonder BTW zouden kunnen worden geleverd. Dat vormt een specifiek voor die WOZ-objecten geldende, bijzondere omstandigheid omdat deze objecten inmiddels meer dan twee jaren tevoren in gebruik waren. Aan de voorwaarden voor toepassing van art. 18 lid 3, letter c, Wet WOZ is voldaan.

Het na de waardepeildatum en voor de verkoop van het pand uitgevoerde schilderwerk is geen bijzondere omstandigheid (i.v.m. onderhoud). De waardering op de verkoopprijs is daardoor te hoog.

Op 16 augustus 2012 vond in Loppersum een aardbeving plaats met een kracht van 3,6 op de schaal van Richter. Twee van de drie in geschil zijnde woningen hebben schade geleden door de aardbeving. De WOZ-waarden 2013 waren vastgesteld naar de toestand op de waardepeildatum 1 januari 2012. Volgens de belanghebbenden moet de gemeente bij die waardebepaling rekening houden met de gevolgen van de aardbeving die op 16 augustus 2012 heeft plaatsgevonden. Voor de woningen die schade hebben opgelopen, is sprake van gedeeltelijke vernietiging. De staat van de woningen is dus gewijzigd, en daarom moet rekening worden gehouden met een waardevermindering door de aardbeving ex art. 18 Wet WOZ. Die waardevermindering bestaat voor de twee woningen uit de schade, door het Hof geschat op € 10.000, een imagoschade van 5 percent, en een rompslompschade van € 2.500. Voor de waardevermindering maakt het ingevolge de waarderingsficties niet uit of de schade al dan niet zal worden vergoed. Voor de woning die geen schade heeft opgelopen, houd het hof voor 2013 geen rekening met de gevolgen van de aardbeving, omdat de staat van de woning niet is gewijzigd. Ook acht het hof geen andere, specifiek voor deze woning geldende, bijzondere omstandigheid aanwezig die tot een waardevermindering zou moeten leiden.