Uitspraken

Aan het vonnis van de rechtbank Den Haag van 17 december 2014 en het arrest van het gerechtshof Den Haag van 1 maart 2016 ontleen ik de volgende feiten.

Het Park Oud Wassenaar (hierna: “park”) is een particulier landgoed waarop zich het landhuis Oud-Wassenaar (hierna: “kasteel”) alsmede vier appartementengebouwen met in totaal 60 appartementen bevinden. De appartementseigenaren zijn tevens voor 1/60e deel eigenaar van het park, de wegen, poorten en de vijver rondom de appartementen. De Stichting heeft het kasteel met erf en toebehoren in 1987 gekocht van de Stichting Kasteel Oud-Wassenaar. Het kasteel heeft door de jaren heen verschillende bestemmingen gehad en wordt sinds het midden van de jaren zeventig van de vorige eeuw geëxploiteerd door B.V. Exploitatie Kasteel Oud-Wassenaar.

Het park en het kasteel waren sinds 1924 eigendom van de familie [van betrokkene 1] . Eén van de leden van deze familie, [betrokkene 1] (hierna: “ [betrokkene 1] ”), heeft het park rondom het kasteel op 22 februari 1974 verkocht en op 14 juli 1975 in eigendom overgedragen aan projectontwikkelaar Maatschappij Voorbereiding Bouwprojecten B.V. (hierna: “Mavob”) die daarop appartementengebouwen heeft gebouwd.

Voor deze levering heeft een nieuwe kadastrale uitmeting plaatsgevonden. Het gedeelte van de grond dat niet was bestemd om te bebouwen, heeft het kadastrale nummer [001] gekregen. Aan het gedeelte van de grond dat wel was bestemd voor bebouwing, werd het kadastrale nummer [002] toegekend. Het gedeelte van het perceel dat niet werd verkocht en in eigendom bleef van [betrokkene 1] (het perceel waarop het kasteel is gebouwd), kreeg het kadastrale nummer [003] .

Aan de rand van het perceel met nummer [001] bevindt zich een strook grond die onderdeel is van een perceel met thans de kadastrale nummers [004] en [005] (verder: “de strook grond”). De strook grond is sinds 1923 van de rest van het perceel gescheiden door een afrastering. In dat jaar heeft de voormalige eigenaar van dit perceel, [betrokkene 2] , met die afrastering de reeds bestaande afrastering, gelegen evenwijdig aan de Lindelaan, in een rechte lijn doorgetrokken naar de vijver van het park. In die tijd is de noordelijke poort (hierna: de noordpoort) gebouwd die sindsdien de toegang vormt tot het park. Op de genoemde strook grond is de helft van de noordpoort gelegen.

Op de strook grond heeft Mavob vóór de oplevering van de appartementengebouwen negen parkeerplaatsen aangelegd als onderdeel van een strook van 20 parkeerplaatsen.

De strook grond was laatstelijk eigendom van [verweerders] , die de strook grond heeft verkocht en op 12 oktober 2009 heeft geleverd aan de Stichting.

Onderdeel 1 klaagt dat het hof ten onrechte heeft overwogen in rov. 2 van het arrest dat de VvE een verklaring voor recht heeft gevorderd dat zij eigenaar is geworden van de strook grond en dat de rechtbank deze vordering heeft toegewezen. De VvE heeft verklaringen voor recht gevorderd dat de (door haar vertegenwoordigde) gezamenlijke appartementseigenaars van de appartementen gelegen aan Park Oud Wassenaar 2 tot en met 61 te Wassenaar – kort gezegd – eigenaar zijn van de strook grond.

Het onderdeel kan wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden nu de overige onderdelen van het middel, zoals hierna te bespreken, mijns inziens niet tot cassatie kunnen leiden.

Onderdeel 2 klaagt dat het hof blijkt heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 3:112 en/of art. 3:117 BW, doordat het in rov. 7 van zijn bestreden arrest ervan is uitgegaan dat de strook grond tot 14 juli 1975 in bezit was van (de rechtsvoorgangers van) [verweerders] . In elk geval is het – althans zonder nadere (maar ontbrekende) motivering – onbegrijpelijk dat het hof hiervan is uitgegaan. Het hof had de op het bezit en eigendom van [betrokkene 1] gerichte stellingen van de VvE (kenbaar) in zijn oordeel moeten betrekken, nu ze essentieel zijn: ze staan er – gelet op art. 3:112 en art. 3:117 BW – aan in de weg dat tot uitgangspunt wordt genomen dat het bezit van de strook grond tot 14 juli 1975 is gebleven bij of teruggevallen naar (rechtsvoorgangers van) [verweerders] .

Het onderdeel faalt. Het hof heeft in rov. 4 de stelling van de VvE die erop neerkomt dat [betrokkene 1] via Mavob aan de VvE bezit van de strook grond heeft verschaft weergegeven. Het hof is op die stelling ingegaan door te overwegen dat de levering van de grond blijkens de akte van levering alleen betrekking had op perceel [001] en niet op de strook grond. Hiermee heeft het hof mijns inziens aangeduid dat er noch eigendom van de strook grond is geleverd noch bezit daarvan aan Mavob of de VvE is verschaft.1 Hiermee wordt de betwisting in cassatie van het uitgangspunt van het hof dat het bezit van de strook grond bij [verweerders] berustte irrelevant, omdat er sowieso geen bezit van de strook grond door [betrokkene 1] is verschaft.

Onderdeel 3 klaagt dat het hof in rov. 7 van het bestreden arrest blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 3:107 jo. art. 3:108 jo. art. 3:113 lid 2 BW, door te overwegen dat de in rov. 5 opgesomde handelingen en omstandigheden het bezit van [verweerders] niet teniet hebben gedaan, althans is deze overweging onbegrijpelijk.

Bij de bespreking van het onderdeel stel ik het volgende voorop.2 Voor een succesvol beroep op verkrijgende verjaring (zowel in de zin van art. 3:99 BW als art. 3:105 BW), dient sprake te zijn van bezit van het goed op het moment dat de verjaring wordt voltooid. Art. 3:107 lid 1 BW bepaalt dat bezit het houden van een goed voor zichzelf is. Onder ‘houden’ moet worden verstaan het direct of indirect de naar verkeersopvatting, wet en uiterlijke omstandigheden feitelijke macht uitoefenen over een goed (zaak of recht) met de (al dan niet gerechtvaardigde) pretentie rechthebbende te zijn.3 Het in art. 3:107 lid 1 BW opgenomen begrip ‘voor zichzelf’ moet worden geacht het van oudsher aan het bezitsbegrip verbonden exclusiviteitsbegrip tot uitdrukking te brengen. In het geval dat iemand een goed (zaak of recht) voor zichzelf houdt, sluit dat uit dat hij ook een ander als rechthebbende erkent.4

Art. 3:108 BW geeft de criteria aan de hand waarvan moet worden beoordeeld of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf doet of voor een ander. Het artikel bepaalt dat dit dient te worden beoordeeld naar de verkeersopvatting met inachtneming van de regels van art. 3:109-117 BW en overigens op grond van uiterlijke feiten. Het hoofdcriterium voor de vaststelling of iemand een goed houdt is de verkeersopvatting. Dit criterium is primair gericht op uiterlijke feiten en met name de uitoefening van de feitelijke macht.5 De interne wil om als rechthebbende op te treden is voor het zijn van bezitter van geen betekenis.6 Het zijn de uiterlijke feiten, waaraan in het verkeer een erkenning van bezit geknoopt wordt, die voor het zijn van bezitter beslissend zijn.7 Alle omstandigheden van het geval, de aard en bestemming van het goed waarom het gaat, de wijze waarop de bijzondere betrekking tot die zaak is ontstaan, enz. moeten tegen elkaar worden afgewogen. Omstandigheden van juridische aard mogen hierbij in principe niet worden uitgesloten, zoals uitoefening van de feitelijke heerschappij door tussenkomst van een houder, bijvoorbeeld een huurder of pachter.8

Onder het oude recht (art. 1992 BW oud) gold dat voor verkrijging door verjaring sprake moest zijn van openbaar en niet dubbelzinnig bezit.9 Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat deze vereisten thans in het hebben van bezit besloten liggen en deze zijn als zodanig niet meer in de wettekst van art. 3:107 BW e.v. opgenomen.10 Er is sprake van niet dubbelzinnig bezit als eigenaar, wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt, dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178 Baayens-Frunt/Wijers). Zie in deze zin ook het (eerdere) arrest HR 7 maart 1980, NJ 1980, 549, waaruit volgt dat het gestelde bezit niet als ondubbelzinnig kan worden aangemerkt indien niet is gebleken van uiterlijke feiten die de eigenaar van het goed onder de gegeven omstandigheden moest doen begrijpen dat de houder zich als eigenaar beschouwde.11
A-G Rank-Berenschot merkte op in haar conclusie bij HR 18 september 2015, NJ 2016, 78 dat de in art. 3:108 BW genoemde focus op de rechthebbende niet mee brengt dat art. 3:108 BW een onderzoek zou vergen naar de indruk die in een concreet geval bij de rechthebbende is ontstaan, maar dat het er om gaat of bepaalde handelingen van de bezitter op ieder ander die zich rechthebbende acht, de ‘geobjectiveerde rechthebbende’, de indruk moeten maken dat zijn recht bedreigd wordt.12

Op grond van art. 3:112 BW wordt bezit verkregen door inbezitneming, door overdracht of door opvolging onder algemene titel.13 Art. 3:113 lid 1 BW bepaalt dat men een goed in bezit neemt door zich daar de feitelijke macht over te verschaffen. Maatstaf daarbij vormt art. 3:108 BW. Dit betekent dat de machtsuitoefening van dien aard moet zijn dat deze naar verkeersopvatting als bezit kan worden gekwalificeerd.14 Voorts bepaalt lid 2 van art. 3:113 BW dat in geval een goed in het bezit van een ander is, enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor een inbezitneming onvoldoende zijn. Hiermee wordt volgens de parlementaire geschiedenis tot uitdrukking gebracht dat inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, slechts kan bestaan in een zodanige machtsuitoefening, dat naar verkeersopvatting de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan gelden. De machtsuitoefening van de inbezitnemer moet die van de oorspronkelijke bezitter teniet doen; eerst dan staat deze machtsuitoefening niet meer op zichzelf.15 Omdat een onroerende zaak op grond van art. 5:24 BW altijd een eigenaar heeft16, geldt voor inbezitneming daarvan altijd het vereiste van art. 3:113 lid 2 BW. Dit betekent dat machtsuitoefening van de inbezitnemer die van de oorspronkelijke bezitter geheel teniet moet doen. Van inbezitneming is in beginsel geen sprake als de oorspronkelijke bezitter nog macht behoudt over het goed.17 Er worden zowel in de rechtspraak als in de literatuur hoge eisen gesteld aan de inbezitneming van onroerende zaken.18

Tegen de achtergrond van hetgeen ik hiervoor heb aangeduid, meen ik dat het hof geen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 3:107 jo. 3:108 jo. 3:113 lid 2 BW, noch dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is. Het hof heeft over van deze door de VvE gestelde bezitsdaden geoordeeld dat deze onvoldoende zijn om aangemerkt te worden als inbezitneming van de strook grond waarmee het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet is gedaan. Het hof heeft daarbij gewicht toegekend aan het feit dat de door de VvE gestelde bezitsdaden op zichzelf geen verandering hebben gebracht in de feitelijke situatie van de strook grond die sinds 1923 in ongewijzigde vorm bestond. Van een handeling waaruit naar buiten zou moeten blijken en [verweerders] had kunnen afleiden dat de gezamenlijke appartementseigenaars de strook grond op enig moment voor zichzelf zijn gaan houden met de pretentie daarvan eigenaar te zijn, is geen sprake geweest, aldus het hof. Het hof heeft in dat kader geoordeeld dat de aanwezigheid van de parkeerplaatsen, de lantaarnpalen, de elektriciteitsleidingen en de asfaltlaag op de Kasteellaan tot uiting brengt dat de strook grond gebruikt wordt ten dienste van het park, het kasteel en/of de appartementen. Uit deze overwegingen van het hof volgt dat het bezit van de strook grond door de VvE niet als ondubbelzinnig is te beschouwen, zodat reeds hierom geen sprake is van bezit van de strook grond door de VvE in de zin van art. 3:107 jo. 108 BW, of inbezitneming in de zin van art. 3:113 lid 2 BW. Het hof heeft met dit oordeel geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel is evenmin onbegrijpelijk. Het onderdeel faalt.

Onderdeel 4 klaagt dat het hof in rov. 7 van het arrest blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 3:99 BW respectievelijk art. 3:105 jo. art. 3:306 BW, althans is zijn beslissing onbegrijpelijk (ook indien – met het hof – zou worden aangenomen dat (de rechtsvoorgangers van) [verweerders] op 14 juli 1975 nog bezitter (waren) was van de strook grond), doordat het gewicht heeft toegekend aan het feit dat [verweerders] op 16 mei 1997 een recht van opstal heeft verleend aan Nuon ten behoeve van de bouw van een transformatorstation. Door aldus te overwegen, heeft het hof miskend, dat als (een rechtsvoorganger van) [verweerders] op 14 juli 1975 respectievelijk vóór 16 mei 1987 (art. 3:99 BW) of 16 mei 1977 (art. 3:105 jo. art. 3:306 BW) het bezit van de strook grond had verloren, (die rechtsvoorganger van) [verweerders] in elk geval tussen 1 januari 1993 (art. 93 Overgangswet NBW) en 16 mei 1997 van rechtswege ook de eigendom van de strook grond heeft verloren ten gunste van de gezamenlijke appartementseigenaars. Dat [verweerders] op 16 mei 1997 nog een bezitsdaad ten laste van die strook grond heeft verricht, kan daar dan niets aan hebben afgedaan.

Het onderdeel gaat uit van een onjuiste lezing van rov. 7 van ’s hofs arrest. Het hof heeft in rov. 7 van zijn arrest vastgesteld dat de door de VvE verrichte handelingen en omstandigheden onvoldoende zijn om aangemerkt te worden als inbezitneming van de strook grond waarmee het bezit van de oorspronkelijk bezitter teniet is gegaan. [verweerders] heeft het eigendom van de strook grond derhalve niet verloren. Ter bevestiging hiervan verwijst het hof, gelet op de door hem gebruikte formulering kennelijk ten overvloede, naar de omstandigheid dat de gezamenlijke appartementseigenaars niet geklaagd hebben toen op de strook grond een transformatorstation is gebouwd, waartoe door [verweerders] aan Nuon een recht van opstal is verleend. Het hof heeft daaruit kennelijk afgeleid dat de gezamenlijke appartementseigenaars geen eigendom pretendeerde van de strook grond en het bezit daarvan door [verweerders] dus niet teniet was gegaan, nu de ongevraagde aanleg van een transformatorstation door een derde als een aanzienlijke inbreuk op een eigendomsrecht mag worden beschouwd, waartegen een eigenaar/bezitter (zeer waarschijnlijk) bezwaar zou maken. Anders dan het onderdeel tot uitgangspunt neemt, heeft het hof dus niet zozeer gewicht toegekend aan het feit dat [verweerders] een opstalrecht heeft verleend aan Nuon, maar aan het feit dat de gezamenlijke appartementseigenaren niet zijn opgekomen tegen de inbreuk op het door hen gepretendeerde eigendomsrecht. Dat het transformatorstation en het aan Nuon verleende opstalrecht van later datum zijn dan de door de gezamenlijke appartementseigenaren genoemde data waarop [verweerders] het eigendom van de strook grond door verjaring aan de gezamenlijke appartementseigenaars zou zijn verloren, doet aan het voorgaande niet af. Immers, het hof heeft uit het feit dat de gezamenlijke appartementseigenaren niet zijn opgekomen tegen de aanleg van het transformatorstation kennelijk afgeleid dat zij toen kennelijk geen bezit van de strook grond pretendeerde. Het oordeel van het hof is niet onbegrijpelijk. Het onderdeel faalt wegens gebrek aan feitelijke grondslag.

Onderdeel 5 klaagt dat het hof de bezitsdaad van [verweerders] bestaande uit de vestiging van het opstalrecht en de daarop voortbouwende oprichting van het transformatorstation heeft betrokken op de gehele strook grond. Daardoor heeft het hof uit het oog verloren dat de strook grond bestaat uit twee kadastrale percelen, immers de percelen [004] en [005]. Het transformatorstation is opgericht op het kadastrale perceel [004] . De bewuste bezitsdaad betreft dus alleen dit kadastrale perceel. Zij kan niet worden toegerekend aan het perceel [005]. De bezitsdaad met betrekking tot perceel [004] impliceert niet dat [verweerders] ook een bezitsdaad heeft verricht met betrekking tot (respectievelijk bezitter is gebleven van) het kadastrale perceel [005]. Door wel aldus te beslissen, heeft het hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 3:107 lid 1 BW, althans is zijn beslissing onbegrijpelijk.

[verweerders] heeft, gelet op wat ik in 3.10 heb aangenomen, het bezit van de strook grond niet verloren. Eventuele latere bezitsdaden van [verweerders] met betrekking tot een deel van de strook grond – het plaatsen van het transformatorstation op het kadastrale perceel [004] – brachten in dit reeds bij [verweerders] aanwezige bezit van de strook grond dan ook geen verandering aan. De overweging van het hof ten aanzien van het transformatorstation is, zoals ik in 3.12 aangaf, een overweging ten overvloede die slechts ondersteuning biedt aan het feit dat [verweerders] zijn bezit van de strook grond niet is verloren en daar ongestoord de macht over heeft uitgeoefend. Het onderdeel geeft dan ook geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is evenmin onbegrijpelijk. Het onderdeel faalt.

Het bestreden onderdeel uit rov. 7 van het arrest luidt als volgt:

Zoals de VvE in haar toelichting op de klacht heeft geconstateerd, respondeert het hof met zijn oordeel aan het slot van rov. 7 van het arrest op de door de VvE in haar memorie van antwoord ingenomen stelling, die inhoudt dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid van weg en parkeren uitsluitend is gecreëerd ten behoeve van het kasteel (de Monumentenstichting) en zijn bezoekers en dat [verweerders] daarom niet gerechtigd is het park te betreden.20 Zoals het hof m.i. terecht heeft geoordeeld volgt uit het vestigen van een erfdienstbaarheid van weg en parkeren op zichzelf niet dat
[verweerders] niet gerechtigd zou zijn om de strook grond te betreden dan wel dat hij het bezit ervan verloren zou zijn. Anders dan de VvE in haar toelichting betoogt suggereert het oordeel van het hof m.i. niet dat aan de betreding van de strook grond door [verweerders] toestemming van de VvE ten grondslag ligt, waaruit erkenning van een sterker recht van de VvE zou volgen. De gerechtigdheid tot betreding volgt – gelet op het eerste deel van rov. 7 van het arrest – uit het feit dat [verweerders] zijn bezit van de strook grond niet heeft verloren en daarvan dus eigenaar is gebleven. Voor zover de VvE een andere uitleg van het betreffende deel van rov. 7 van het arrest voorstaat, gaat het uit van een onjuiste lezing van het arrest.

Anders dan de toelichting op de klacht betoogt kon, in het kader van het oordeel van het hof dat [verweerders] uit hoofde van eigendom/bezit het recht heeft behouden om de strook grond te betreden, onbesproken blijven of [verweerders] daadwerkelijk zelf gebruik is blijven maken van de strook grond. In het eerste gedeelte van rov. 7 van het arrest heeft het hof immers vastgesteld dat de door de VvE gestelde bezitsdaden niet tot gevolg hebben gehad dat [verweerders] het bezit van de strook grond is verloren aan de VvE. Ik verwijs naar wat ik daar bij de bespreking van onderdeel 3 over heb aangegeven.

De klacht dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is, omdat de kenbare afsluiting van de strook grond voor derden door middel van een bord als bezitsdaad kan worden gekwalificeerd en zij het bezit van [verweerders] teniet kan hebben gedaan als de afsluiting zich in woord en/of daad ook tegen [verweerders] heeft gericht, kan evenmin tot cassatie leiden. Anders dan de klacht betoogt heeft het hof de aanwezigheid van het bord voor de noordpoort van het park (met een tekst die aangeeft dat het terrein waartoe de poort toegang geeft particulier eigendom is en verboden is te betreden met uitzondering van het verkeer voor het kasteel en de flatgebouwen), kennelijk niet opgevat als een bezitsdaad van de VvE. 21 Het hof heeft de aanwezigheid van het bord dan ook niet opgenomen in de opsomming van de door de VvE gestelde bezitsdaden in rov. 5 van het arrest. Tegen deze opsomming is de VvE in cassatie niet opgekomen. Dat het hof kennelijk van oordeel is dat het bord niet als bezitsdaad van de VvE heeft te gelden is niet onbegrijpelijk. In paragraaf 10 van de dagvaarding in eerste aanleg wordt slechts melding gemaakt van de aanwezigheid van het bord, alsmede de tekst daarvan. Niet is gesteld door de VvE dat zij het bord zelf heeft geplaatst en/of dat dit ter afbakening van haar bezit was. Bovendien is de tekst van het bord dermate algemeen van strekking dat [verweerders] , gelet op de toegangsfunctie van de weg waar het bord bij geplaatst is (de weg leidt naar zowel het kasteel, het park als de appartementen), daaruit niet had hoeven opmaken dat zijn bezit van de strook grond door de aanwezigheid van het bord zou worden bedreigd. Dit wordt nog eens onderstreept door de rov. 7 van het arrest waarin het hof oordeelt dat van een handeling waarmee voor [verweerders] niettemin duidelijk moest zijn dat de VvE de strook grond vanaf enig moment voor zichzelf ging houden, met de pretentie daarvan eigenaar te zijn, geen sprake is.

Het onderdeel faalt in zijn geheel.