Uitspraken

Onderdeel 1 richt zich tegen rechtsoverwegingen 5.4 en 5.5. Ik citeer eerst die overwegingen:

‘5.4 [eiseressen] heeft de door www.inmeten.com geconstateerde woonoppervlakte van 124 m2 niet weersproken. Nu in het door dit bureau opgemaakte meetrapport ook is vermeld dat dit rapport is gebaseerd op de Meetinstructie, en ook die omstandigheid niet door [eiseressen] is weersproken, staat daarmee vast dat [eiseres 1] de in de verkoopbrochure van de woning vermelde woonoppervlakte niet heeft gebaseerd op deze meetinstructie. Dit is overigens ook als zodanig tijdens het pleidooi erkend door [betrokkene] , bestuurder van [eiseres 3] , die in dit verband heeft verklaard dat hij de gegevens over de woonoppervlakte eenvoudigweg heeft overgenomen van een andere makelaar ( [B] te Apeldoorn), die de woning voorheen in de verkoop had genomen.

Naar het oordeel van het hof rustte echter op [eiseressen] als verkopend NVM-makelaar van de woning een eigen verplichting om de woonoppervlakte van de woning volgens de Meetinstructie in te meten en de aldus berekende woonoppervlakte in haar brochure te vermelden. Nu [eiseres 1] dit heeft nagelaten, heeft zij de voor haar als NVM-makelaar geldende normen overschreden en daarmee zich niet gedragen als een redelijk handelend en redelijk bekwaam NVM-makelaar. Dat is onrechtmatig tegenover [verweerders] , wier belangen juist worden beschermd door de Meetinstructie. Door een (verkeerde) woonoppervlakte in haar brochure te vermelden, heeft [eiseressen] bij [verweerders] de valse verwachting opgewekt dat de vermelde woonoppervlakte in overeenstemming was met de voor de NVM-makelaars geldende Meetinstructie.

[eiseressen] is dan ook gehouden om de schade die [verweerders] als gevolg van dit onrechtmatig handelen heeft geleden te vergoeden. [eiseressen] heeft in dit verband betwist dat een woonoppervlakte van 150 m2 of meer voor [verweerders] een van de doorslaggevende redenen vormde om tot koop van de woning over te gaan en dat deze woonoppervlakte de waarde van de woning mede bepaalt.

Het hof is echter van oordeel dat [verweerders] genoegzaam heeft onderbouwd dat deze woonoppervlakte van 150 m2 voor [verweerders] van belang was, terwijl [eiseres 1] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft weersproken dat alle drie woningen die [verweerders] had geselecteerd om te bezichtigen volgens Funda een woonoppervlakte hadden van minimaal 150 m2.Verder heeft [verweerders] ter zitting tijdens het pleidooi nader toegelicht dat hij dagelijks hinder ondervindt van de te kleine woonoppervlakte (bijvoorbeeld de onmogelijkheid van plaatsing van een kast en bed in de slaapkamer). Afgezien daarvan valt, zonder nadere motivering van de zijde van [eiseressen] die niet is gegeven, niet in te zien waarom de woonoppervlakte een selectiecriterium op Funda zou zijn indien dit criterium niet een zwaarwegende factor vormt voor het bepalen van de prijs van een woning. Het causaal verband tussen normschending en gestelde schade is met het voorgaande voldoende komen vast te staan.’

Mijns inziens kan het onderdeel geen doel treffen. De stand van het recht met betrekking tot inmetende NVM-makelaars wordt bepaald door het recente arrest van uw Raad van 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176. Ik citeer de belangrijkste overwegingen van dat arrest:

‘3.4.1 De onderdelen stellen aldus aan de orde welke betekenis toekomt aan de meetinstructie voor het antwoord op de vraag of een daaraan gebonden makelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper wanneer de makelaar in de verkoopinformatie een woonoppervlakte vermeldt die niet is gemeten volgens de meetinstructie en die afwijkt van de woonoppervlakte die zou hebben geresulteerd uit toepassing van de meetinstructie. Bij de behandeling van de onderdelen wordt het volgende vooropgesteld.

Ik meen dat de keuze die uw Raad met het arrest van 13 juli 2018 heeft gemaakt, in belangrijke mate door rechtspolitieke overwegingen is bepaald, ook al zijn die overwegingen in het arrest niet uitgeschreven. Die overwegingen dunken mij onder meer de volgende te zijn:

1. De vermelding in verkoopinformatie van woon- of gebruiksoppervlaktes van woningen die volgens verschillende methodes zijn bepaald, leidt tot verwarring bij aspirant-kopers.

2. Die verwarring kan er gemakkelijk toe leiden dat woningen met een significant verschillende gebruiksoppervlakte door aspirant-kopers ten onrechte als vergelijkbaar worden aangemerkt (althans wat betreft de gebruiksoppervlakte).

3. Die verwarring kan er evenzeer gemakkelijk toe leiden dat een woning met een vergelijkbare gebruiksoppervlakte als een andere woning door aspirant-kopers ten onrechte als significant ruimer (of krapper) wordt aangemerkt.

4. Dergelijke verwarring is te meer onwenselijk in een tijdperk waarin dankzij internet de onderlinge vergelijking van het woningaanbod gemakkelijker is geworden en die vergelijking bovendien wordt gefaciliteerd door sites zoals Funda. Daarbij verdient opmerking dat aspirant-kopers onder meer op Funda de gebruiksoppervlakte als zoekcriterium kunnen instellen en het lijkt me waarschijnlijk dat zij dit vaak ook zullen doen.

5. De beschikbaarheid en toegankelijkheid van informatie via onder meer Funda vergroot de kans dat aspirant-kopers ménen goed geïnformeerd te zijn, en zij daarom zich bij bezichtigingen op andere kwesties dan de gebruiksoppervlakte menen te kunnen richten.

Al deze overwegingen pleiten voor een strenge benadering van NVM-makelaars die zich onttrekken aan het verenigingsrechtelijk voorschrift dat hen tot toepassing van de meetinstructie verplicht.

Onderdeel 2 is gericht tegen rechtsoverweging 5.8. Het onderdeel betoogt dat het hof op zichzelf terecht tot uitgangspunt neemt dat ter bepaling van de omvang van de schade die ontstaat als gevolg van een onrechtmatige daad een vergelijking moet worden gemaakt tussen de situatie waarin de gelaedeerde thans verkeert en de hypothetische situatie waarin deze zou hebben verkeerd indien het onrechtmatig handelen niet zou hebben plaatsgehad. De wijze waarop het hof dit uitgangspunt vervolgens hanteert, is volgens het onderdeel evenwel in verschillende opzichten onjuist ofwel onbegrijpelijk gemotiveerd. Rechtsoverweging 5.8 luidt als volgt:

‘5.8 Voor de bepaling van de omvang van de schade dient, anders dan [eiseres 1] in haar grieven tot uitgangspunt neemt, een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie waarin [verweerders] zou hebben verkeerd indien [verweerders] juist zou zijn voorgelicht door [eiseressen] en de situatie waarin [verweerders] thans verkeert. Naar het oordeel van het hof dient daarbij geabstraheerd te worden van de waarde die de woning thans volgens [eiseressen] vertegenwoordigt, enerzijds omdat [verweerders] na de aankoop van de woning nog vele verbouwingen aan de woning heeft gedaan, anderzijds omdat [verweerders] gemotiveerd heeft uiteengezet dat hij de woning in het geheel niet gekocht zou hebben indien hij had geweten dat de woonoppervlakte een andere was dan in de verkoopbrochure werd voorgespiegeld. Door de onjuiste voorstelling van zaken is [verweerders] op het verkeerde been gezet en heeft hij een overeenkomst gesloten[2] die hij niet gesloten zou hebben als hem voorafgaand aan de aankoop van de woning de juiste woonoppervlakte zou zijn meegedeeld. Het hof is om die reden van oordeel dat de schade dient te worden bepaald door het waardeverminderende aspect – beoordeeld naar het moment van de aankoop van de woning door [verweerders] – als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m2 in plaats van de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte van 150 m2. Het waardeverminderende aspect kan naar analogie van onder meer HR 28 januari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6460, NJ 2008/55, […] / […] ) ook worden omschreven als het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel, te weten verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot, heeft gemist. Het hof is voornemens om voor de bepaling van dit waardeverminderende aspect een deskundigenbericht te gelasten die de waarde van de woning op de peildatum 18 augustus 2014 zal bepalen op basis van de werkelijke oppervlakte van de woning van 124 m2 en op basis van de aanname dat deze woning een oppervlakte van 150 m2 heeft.’

Die route is als volgt.

1. Bij de begroting van schade is de rechter niet gebonden aan de gewone regels van stelplicht en bewijslast.12

2. Die begroting vindt plaats op de wijze die het meest met de aard van die schade in overeenstemming is (art. 6:97 BW).

3. Er bestaat alle aanleiding om niet te hoge eisen te stellen aan de stellingen van de koper omtrent het causaal verband en de hoogte van de door hem geleden schade. Dat onzeker is wat hij zou hebben gedaan ingeval de makelaar de gebruiksoppervlakte van de woning conform de meetinstructie zou hebben meegedeeld, is immers niet aan hem maar aan de makelaar te wijten.13

4. Voldoende is dat de aspirant-koper stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij over de gebruiksoppervlakte correct zou zijn geïnformeerd, de overeenkomst niet zou hebben gesloten, dan wel een lagere prijs zou hebben geboden en de verkoper met die lagere prijs ook zou hebben ingestemd; niet kan worden verlangd dat de aspirant-koper gedetailleerd de redenen uiteenzet waarom hij en zijn wederpartij aldus zouden hebben gehandeld.14

5. Dat aannemelijk maken volstaat, betekent ook dat bij gebrek aan harde gegevens over bijvoorbeeld concurrerende biedingen van andere gegadigden (vergelijk met betrekking tot zulke biedingen hierna onder 8), er geen enkel bezwaar bestaat tegen een vaststelling op basis van ervaringsregels omtrent gangbaar gedrag van kopers en verkopers.15

6. Dit laatste opent de mogelijkheid van deskundigenbewijs, in die zin dat een deskundige de vraag beantwoordt wat, naar zijn deskundige inschatting en gegeven de marktomstandigheden ten tijde van de koop, een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper met de juiste informatie over de gebruiksoppervlakte zouden hebben gedaan.

7. Zulk deskundigenbewijs wordt niet ontzenuwd door een niet te objectiveren stelling van de verkoper dat hij anders zou hebben gehandeld dan de deskundige inschat.

8. Wat betreft de invloed van eventuele concurrerende biedingen moet worden bedacht dat zulke biedingen niet bepalend kunnen zijn voor zover zij, evenals de bieding van de koper die tot de koopovereenkomst heeft geleid, zijn gedaan naar aanleiding van verkoopinformatie die in strijd is met de meetinstructie.

9. Tegen de achtergrond dat de makelaar een professionele partij is die in strijd met de regels van zijn professie heeft gehandeld, wil ik nog een stapje verder gaan. Niet alleen mogen aan de stellingen van de koper over het causaal verband en (de hoogte van) de schade geen hoge eisen worden gesteld, omgekeerd behoren juist verzwaarde eisen te worden gesteld aan de kwaliteit van de betwisting van dat verband en die schade door de makelaar.16 Met algemeenheden is de makelaar er niet; van hem mag worden verlangd dat hij nauwkeurig uiteenzet waarom in het te beslissen geval het causaal verband ontbreekt, dan wel de schade lager is dan door de koper is gesteld.

10. Bij het voorgaande past dat de rechter die volgens wat onder 6 is gezegd een deskundigenbericht of -verhoor beveelt, gebruik maakt van de ruimte die art. 195 lid 1 Rv hem biedt om de makelaar met het voorschot te belasten en niet de koper (hoewel die ‘de eisende partij’ is in de zin van de hoofdregel van die bepaling).

11. Komt de rechter tot de conclusie dat de schade – hoewel haar bestaan volgens het voorgaande aannemelijk is – niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan staat het hem niet vrij de vordering op die grond af te wijzen. In plaats daarvan is hij verplicht om tot schatting van de schade over te gaan.17

12. In het vermoedelijk betrekkelijk zeldzame geval dat afwijzing van de vordering van de koper op zijn plaats is, omdat moet worden aangenomen dat deze geen enkele schade heeft geleden (wat, volgens het voorgaande, veronderstelt dat ook het bestaan van énige schade niet aannemelijk is geworden), zal het doorgaans in de rede liggen dat de rechter de proceskosten compenseert op de grond dat partijen ieder deels in het ongelijk zijn gesteld.18