1 Feiten en procesverloop
1.1
In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan.1
(i) [betrokkene 1] is bestuurder en enig aandeelhouder van [B] B.V. (die op enig moment na naamswijziging [verweerster 1] is gaan heten, daarom verder: [verweerster 1] ) en [verweerster 2] (hierna: [verweerster 2] ).
(ii) [verweerster 1] pachtte na een inschrijvingsprocedure van verpachter [A] B.V. met ingang van 1 december 2008 210 hectare landbouwgrond gelegen te [plaats]. [verweerster 2] had op basis van een schriftelijke overeenkomst van [A] B.V. een bedrijfswoning en een aantal bedrijfsgebouwen om niet in bruikleen. [verweersters]2 hadden in 2008 op de landbouwgrond en gebouwen samen ingeschreven voor een bedrag van € 1.710 per hectare. Bij dezelfde inschrijving hadden [verweersters] voor alleen de grond ingeschreven voor een bedrag van € 1.260.
(iii) In juli 2009 is [A] verkocht en geleverd aan BBL. BBL heeft het landgoed aangekocht om te voorzien in ruilgrond voor uit te plaatsen agrariërs in de omgeving in verband met de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur.
(iv) BBL heeft met [verweerster 1] een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar, eindigend op 31 december 2010, en voor elk volgend jaar steeds een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de duur van één jaar gesloten met betrekking tot de in de overeenkomsten omschreven percelen grond. De laatste eindigde op 31 december 2013. Met [verweerster 2] heeft BBL een bruikleenovereenkomst om niet gesloten, steeds ook voor een periode van één jaar en telkens opgevolgd door een overeenkomst voor de duur van één jaar, ter zake van het gebruik van de bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen. De aanvangspachtprijs in 2010 bedroeg € 982 per hectare. In 2011 bedroeg de pachtprijs € 1.004 en in 2012 en 2013 € 1.024. In die jaren werd respectievelijk 226,03 hectare, 223,38 hectare en in de jaren 2012 en 2013 209,38 hectare aan [verweerster 1] verpacht. BBL verpachtte in die periode tevens een perceel van 5,17 hectare in Duitsland aan [verweerster 1] .
(v) BBL heeft [verweersters] medegedeeld dat zij na 31 december 2013 geen nieuwe pachtovereenkomst en geen nieuwe bruikleenovereenkomst zal sluiten. BBL wenst de gronden te verkopen aan een derde omdat het doel waarvoor het landgoed is gekocht, niet meer actueel is. [verweersters] hebben zich vervolgens beroepen op hoevepacht.
1.2
[verweersters] hebben BBL bij exploot van 16 december 2013 gedagvaard voor de pachtkamer van de rechtbank Limburg en in conventie, samengevat, een verklaring voor recht gevorderd dat de tussen partijen gesloten geliberaliseerde pachtovereenkomst en de bruikleenovereenkomst met betrekking tot de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen tezamen moeten worden aangemerkt als een pachtovereenkomst die gekwalificeerd moet worden als hoevepacht.3 Daartoe voeren [verweersters] , kort gezegd, aan dat ten aanzien van de voorheen met [A] B.V. gesloten pachtovereenkomsten de tegenprestatie voor het gebruik van de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen steeds was verdisconteerd in de overeengekomen pachtprijs en dit door BBL is overgenomen.
1.3
BBL heeft in conventie verweer gevoerd en in reconventie gevorderd, samengevat en voor zover in cassatie van belang4, dat [verweerster 1] de gronden en [verweerster 2] de gebouwen binnen zeven dagen ontruimen en aan BBL ter beschikking stellen, ieder onder verbeurte van een dwangsom, alsmede veroordeling van [verweerster 1] tot vergoeding van de aan de zijde van BBL ontstane schade.5 BBL voert daartoe aan dat de pachtovereenkomst en de bruikleenovereenkomst op 31 december 2013 zijn geëindigd en [verweersters] de gronden en de gebouwen vanaf 1 januari 2014 gebruiken zonder recht of titel.
1.4
Bij eindvonnis van 16 december 2015 heeft de rechtbank de conventionele vordering afgewezen en de reconventionele vorderingen tot ontruiming en schadevergoeding (in enigszins gewijzigde vorm) toegewezen. De rechtbank is van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat BBL bij het sluiten van de overeenkomsten de bedoeling heeft gehad om een hoevepachtovereenkomst te sluiten (rov. 2.5). Daarbij acht de rechtbank van belang dat [verweersters] zich niet eerder dan na de aankondiging van BBL dat de pacht- en bruikleenovereenkomst niet zouden worden voortgezet zich op het standpunt hebben gesteld dat sprake is van hoevepacht (rov. 2.2 en 2.4) en dat [verweersters] bij het sluiten van de overeenkomsten ermee bekend waren dat BBL de bedoeling had om het ontstaan van langdurige pachtovereenkomsten te voorkomen, zodat BBL op enig moment een of meer percelen van het landgoed zou kunnen verkopen (rov. 2.3-2.4).
1.5
[verweersters] zijn van het vonnis van 16 december 2015 in beroep gekomen bij de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.6 Zij hebben tevens de Provincie in het hoger beroep betrokken (zie nader hieronder bij 2). [verweersters] hebben geconcludeerd, kort gezegd, dat het eindvonnis wordt vernietigd, de door hen gevorderde verklaring voor recht alsnog wordt toegewezen en de vorderingen in reconventie alsnog worden afgewezen. BBL en de Provincie hebben verweer gevoerd.
1.6
Bij arrest van 14 februari 2017 heeft het hof het vonnis van 16 december 2015 vernietigd, de in conventie gevorderde verklaring voor recht toegewezen en de reconventionele vorderingen alsnog afgewezen. Het hof heeft daartoe het volgende overwogen:
“4.2 De vraag ligt voor of het samenstel van overeenkomsten kwalificeert als hoevepacht. Artikel 7:313 lid 3 BW bepaalt: “Indien echter tussen dezelfde partijen bij een overeenkomst los land en bij een andere overeenkomst een of meer gebouwen of gedeelten daarvan zijn verpacht, worden de bepalingen omtrent verpachting van hoeven op beide overeenkomsten van toepassing met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten.” Wil sprake zijn van hoevepacht in voormelde zin dan dient aannemelijk te zijn dat er een complex van tenminste een gedeelte van een gebouw en het daarbij behorende land bestaat en dat er een tegenprestatie voor zowel het gebruik van het land als de gebouwen is overeengekomen.
4.3
Op basis van de geliberaliseerde pachtovereenkomsten met BBL beschikte [verweerster 1] over ruim 200 ha grond ten dienste van het landbouwbedrijf van [verweerster c.s.] , dat circa 50% van de grond aanwendde voor laagrenderende en circa 50% voor hoogrenderende gewassen. De bedrijfsgebouwen van [verweerster c.s.] liggen in de nabijheid van de gepachte percelen. De door BBL in gebruik gegeven bedrijfsgebouwen liggen centraal op de gepachte gronden. Bedrijfsgebouwen en grond zijn als een geheel te exploiteren en zijn ook voor landbouwkundige exploitatie door BBL ter beschikking van [verweerster c.s.] gesteld. Het hof wijst voor zoveel nodig op artikel 7 van de bruikleenovereenkomsten waarin staat dat het de bruiklener uitsluitend is toegestaan de bedrijfsruimtes te gebruiken in het kader van agrarische bedrijfsvoering.
4.4
[verweerster c.s.] gebruikt de zogenoemde Jacobsschuur ten behoeve van opslag van door haar geteelde landbouwproducten. Ook gebruikt zij de mestsilo. De Jacobschuur heeft een capaciteit van ongeveer 3600 ton en bestaat uit vier koelingen. [verweerster c.s.] werkt daarnaast op het landgoed samen met [betrokkene 2] , die graszoden teelt op het voormalige [A]. [betrokkene 2] gebruikt een deel van de bedrijfsgebouwen van BBL voor opslag van werktuigen. Vanwege een storm in 2010/2011 en het tenietgaan van (delen van) de bedrijfsgebouwen, stalt [verweerster c.s.] haar werktuigen niet meer in de gebouwen van BBL, maar in haar eigen bedrijfsgebouwen. De bedrijfswoning heeft [verweerster c.s.] anti-kraak in gebruik gegeven aan een werknemer, die toezicht houdt op de bedrijfsgebouwen. Tot slot wordt een deel van de gebouwen gebruikt door BBL voor de opslag van de inschuurlijn en de haspels voor de beregeningsinstallatie die [verweerster c.s.] (en [betrokkene 2] ) gebruiken ten behoeve van hun landbouwactiviteiten. Deze feiten en omstandigheden bieden voldoende aanknopingspunten om de gebouwen en de grond aan te merken als een complex.
4.5
[verweerster c.s.] heeft gemotiveerd aangevoerd dat in de pachtprijs per hectare een vergoeding is begrepen voor het gebruik van de gebouwen. Zij heeft verwezen naar de getuigenverklaringen uit het voorlopig getuigenverhoor (producties 3 en 5 bij inleidende dagvaarding), in het bijzonder naar de getuigenverklaring van [betrokkene 3] en [betrokkene 4] . In productie 11 bij inleidende dagvaarding heeft [verweerster c.s.] voorgerekend dat de van BBL gehuurde aantallen hectares pachtgrond, inclusief het perceel te Duitsland, verminderd met een vaste huur voor gebouwen en mestsilo van € 70.000 per jaar, salderen tot een pachtprijs van € 698 per hectare in de jaren 2011 tot en met 2013. De pachtprijs voor de gebouwen is marktconform omdat alleen de Jacobsschuur en mestsilo voldoende doelmatig zijn, aldus [verweerster c.s.] . Daarnaast heeft [verweerster c.s.] aangevoerd dat in 2010 een perceel van 1,1 ha is bijgepacht van BBL waarvoor BBL een bedrag van € 700 per hectare heeft gerekend. Bij de vermindering van het areaal met 14 ha in 2012, is de totale pachtprijs ten opzichte van 2011 verlaagd met € 9.764, dat wil zeggen € 698 per ha, terwijl in de pachtovereenkomst voor 2012 een bedrag van € 1.024 per hectare is genoemd. Tot slot voert [verweerster c.s.] mede onder verwijzing naar de getuigenverhoren aan dat zijn accountant in 2010 bij de onderhandelingen met BBL over de pachtprijs is uitgegaan van een opbouw van de pachtprijs van € 700 per hectare voor het land en € 70.000 voor de huur van gebouwen. Omgerekend naar een pachtprijs per hectare kwam dat toen neer op een bedrag van € 998,28, welk bedrag [verweerster c.s.] bereid was te betalen.
4.6
BBL heeft hier tegenover aangevoerd dat in 2010 op zijn initiatief (uiteindelijk) een bedrag van € 982 is afgesproken per hectare, maar is het antwoord schuldig gebleven op de vraag hoe dit bedrag tot stand is gekomen. De door hem gemaakte vergelijking met de pachtprijzen die de andere pachters bereid waren te betalen, gaat mank omdat deze pachters, [betrokkene 2] en [betrokkene 5] , op het landgoed op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten respectievelijk graszoden en rozen telen waarvoor doorgaans andere (hogere) bedragen worden gehanteerd dan voor akkerbouw. Bovendien heeft BBL niet weersproken dat de grondkwaliteit verschilt. BBL is voorts het antwoord schuldig gebleven op de vraag hoe de pachtprijswijzigingen in de jaren 2011 - 2013 verklaard kunnen worden, terwijl productie 11 daarvoor een rekenkundige verklaring biedt. Dat hij een vermindering in 2012 van € 700 ‘wel genoeg’ vond omdat de vrijgekomen percelen voor een hogere prijs aan [betrokkene 2] of [betrokkene 5] verpacht konden worden, is onvoldoende redengevend. Tot slot heeft BBL - als professioneel verpachter - niet gemotiveerd betwist dat de genoemde pachtprijs voor de gebouwen marktconform is.
4.7
Nu dat onvoldoende gemotiveerd is betwist, staat vast dat een tegenprestatie voor de gebouwen is verdisconteerd in de pachtsom voor de grond, zodat op beide overeenkomsten uit hoofde van artikel 7:313 lid 3 BW de bepalingen omtrent verpachting van hoeven van toepassing zijn met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten. De overeenkomsten zijn laatstelijk gesloten in januari 2013, met ingang van 1 januari 2013, zodat beide overeenkomsten vanaf dat tijdstip voor de duur van 12 jaar zijn gaan gelden.
4.8
Het hof acht bij dit alles niet relevant dat de pachtovereenkomst voor los land is gesloten met [verweerster 1] en de bruikleenovereenkomst voor de bedrijfsgebouwen met [verweerster 2] . Zoals [verweerster c.s.] onweersproken heeft toegelicht is destijds met [A] een ontduikingsconstructie uitgedacht waarbij het nodig leek beide overeenkomsten op naam van verschillende vennootschappen te stellen. Nadat BBL eigenaar was geworden, heeft BBL aanvankelijk (in 2010) [verweerster c.s.] Landbouw op beide overeenkomsten vermeld, maar na een opmerking daarover van de controller van [verweerster c.s.] de bruikleenovereenkomst alsnog op naam van [verweerster 2] gesteld. Het feit dat met twee vennootschappen is gecontracteerd, had kennelijk ook voor BBL geen andere achtergrond dan voortzetten van wat daarvoor gebruikelijk was. Tot slot berust de zeggenschap in [verweerster 1] en [verweerster 2] uiteindelijk geheel bij [betrokkene 1] , die feitelijk alle (contractuele) handelingen heeft verricht. In zoverre worden beide vennootschappen aangemerkt als dezelfde (weder)partij als bedoeld in artikel 7:313 lid 3 BW.
4.9
BBL heeft als verweer aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [verweerster c.s.] zich beroept op hoevepacht. Bij de beoordeling van dit verweer stelt het hof het volgende voorop. Artikel 7:313 lid 3 BW is van dwingend recht (artikel 7:399 BW) en beoogt ontduiking van de bepalingen van hoevepacht tegen te gaan. Daarom is een bijzondere in acht te nemen terughoudendheid geboden, meer nog dan in gewone gevallen van toepassing van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid reeds geldt.
4.10
[verweerster c.s.] en BBL zijn beide professionele partijen. Daarom mag worden aangenomen dat zij zich bij het aangaan van het samenstel van de eenjarige pacht- en bruikleenovereenkomsten bewust zijn geweest van de risico’s die daaraan kleefden in verband met de bepalingen omtrent hoevepacht. Beide partijen hebben kennelijk het maximaal mogelijke proberen te halen uit de gegeven omstandigheid dat de gronden van BBL beschikbaar moesten blijven voor ruilgrond. Voor [verweerster c.s.] gold dat zij de gronden en gebouwen die voor haar bedrijfsvoering zeer gunstig lagen, door sluiting van de overeenkomsten kon blijven gebruiken en voor BBL dat het zijn handen vrijhield en een hogere prijs kon bedingen dan de reguliere pachtprijs. Zolang partijen beide baat hadden bij deze constructie, bestond geen risico dat de pachter hoevepacht zou claimen. Dat risico heeft zich echter verwezenlijkt nadat BBL te kennen heeft gegeven de grond - niet aan te wenden als ruilgrond maar - te verkopen. Juist omdat dit een en ander inherent is aan de keuze van partijen voor dit samenstel van overeenkomsten, zijn de omstandigheden dat [verweerster c.s.] heeft ingestemd met die constructie, weet had van de belangen van BBL en niet eerder een beroep heeft gedaan op hoevepacht, geen valide argumenten voor toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW. De risico’s die BBL heeft gelopen door deze constructie aan te gaan, dienen voor haar eigen rekening te blijven. Daarbij overweegt het hof nog dat aan BBL alternatieven ten dienste stonden waarmee het zijn persoonlijke belangen had kunnen dienen, zoals kortdurende hoevepacht (artikel 7:325 lid 3 BW).
4.11
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet het hof evenmin aanleiding om bepaalde rechtsgevolgen (voorkeursrecht, duur of prijs) van hoevepacht voor [verweerster c.s.] bij voorbaat uit te sluiten. Ook dat betoog faalt.”
1.7
BBL en de Provincie hebben bij procesinleiding, ingediend op 13 april 2017 (gevolgd door een herstelprocesinleiding van 14 april 2017), tijdig7 cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van 14 februari 2017. [verweersters] hebben een verweerschrift ingediend, waarin zij hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten. BBL en de Provincie hebben gerepliceerd.
2 Bespreking van het cassatiemiddel
2.1
Het cassatiemiddel bevat een inleiding (die geen klachten bevat) en drie onderdelen met verschillende subonderdelen. Onderdeel 1 ziet op de kwalificatie van het samenstel van de overeenkomsten als hoevepacht en de maatstaf die het hof daarbij heeft gehanteerd. Onderdeel 2 klaagt in de kern dat het hof [verweerster 1] en [verweerster 2] ten onrechte heeft aangemerkt als ‘dezelfde partij’ als bedoeld in artikel 7:313 lid 3 BW. Onderdeel 3 heeft ten slotte betrekking op de verwerping van het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.
2.2
De Provincie heeft naar mijn mening geen belang bij de behandeling van deze klachten.
Het geding in eerste aanleg vond plaats tussen [verweersters] en BBL. In overleg met BBL en de Provincie hebben [verweersters] ook de Provincie in het geding in hoger beroep betrokken, omdat BBL de eigendom van de gronden aan de Provincie zou overdragen en partijen het wenselijk achten dat de nieuwe eigenaar in de procedure partij is en gebonden aan de uitkomst daarvan. Daartoe is de Provincie door middel van de appeldagvaarding opgeroepen met toepassing van artikel 353 jo 118 Rv (MvG nrs. 2-4). BBL en de Provincie hebben vervolgens vermeld dat inmiddels was besloten om de gronden niet (althans niet op korte termijn) aan de Provincie over te dragen (MvA nrs. 3.1-3.2). Ter zitting is bevestigd dat de overdracht niet ophanden is. Het hof oordeelt daarom dat [verweersters] geen belang hebben bij de beoordeling van hun grieven en vorderingen jegens de Provincie (rov. 4.1).8 Het hof beoordeelt vervolgens alleen de rechtsbetrekking tussen [verweersters] en BBL en beperkt zijn dictum (ook voor wat betreft de kostenveroordeling) tot die partijen.
Hieruit volgt dat het in cassatie bestreden arrest niet ziet op een rechtsbetrekking tussen de Provincie en [verweersters] Uit de in cassatie onbestreden rov. 4.1 van het arrest volgt verder dat de Provincie er geen belang bij heeft dat tussen haar en [verweersters] wordt vastgesteld hoe de rechtsbetrekking tussen BBL en [verweersters] luidt.9 Ik beperk mijn bespreking van het middel daarom verder tot de rechtsbetrekking tussen BBL en [verweersters]
2.3
Voordat ik de klachten van het middel bespreek, maak ik ter inleiding enige opmerkingen over (i) de kwalificatie van een overeenkomst als pachtovereenkomst, (ii) mede in het licht van het Timeshare-arrest, (iii) het verschil tussen hoevepacht en andere vormen pacht en (iv) de herkwalificatie op de voet van artikel 7:313 lid 3 BW van pacht van los land en van gebouwen als hoevepacht.
(i) Kwalificatie als pachtovereenkomst
2.4
Pacht wordt in artikel 7:311 BW gedefinieerd als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Kwalificeert een overeenkomst als pacht, dan zijn in beginsel de (merendeels semidwingendrechtelijke)10 bepalingen van titel 7.5 BW van toepassing die vergaande bescherming bieden aan de pachter.
2.5
Een overeenkomst kwalificeert als een pachtovereenkomst indien de inhoud van de tussen partijen overeengekomen rechten en verplichtingen beantwoordt aan de definitie van artikel 7:311 BW.11 De vraag of er met betrekking tot deze elementen BW wilsovereenstemming bestaat, moet worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf.12Daarbij kan mede van belang zijn op welke wijze aan de overeenkomst uitvoering wordt gegeven. In vergelijkbare zin heeft de Pachtkamer van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in vaste rechtspraak bepaald dat het bij de beantwoording van de vraag of sprake is van pacht aankomt op ‘het overeengekomen gebruik, zoals geworden en goedgevonden’.13
2.6
Voor de kwalificatie is niet beslissend welke benaming partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven en evenmin of zij die kwalificatie (en de gevolgen daarvan) hebben gewild.14 De benaming van de overeenkomst en motieven van partijen kunnen in grensgevallen mogelijk wel gewicht in de schaal leggen bij toepassing van de hierna te bespreken ‘alsgeheeltoets’ of bij de vraag of een beroep op pachtbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.15
(ii) Voldoen aan de vereisten voor pacht, toch geen pachtovereenkomst (alsgeheel-toets)
2.7.1
De Hoge Raad heeft in het Timeshare-arrest met betrekking tot de vraag of een aantal overeenkomsten kwalificeerde als huurovereenkomsten, kort gezegd, het volgende overwogen. 16
(i) Het hangt van de omstandigheden van het geval af of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden gekwalificeerd (rov. 4.3).
(ii) Niet beslissend is of de overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt (rov. 4.4).
(iii) Het oordeel van het hof in die zaak dat de onderhavige feiten, in onderling verband en samenhang bezien, zo weinig overlaten van de huuraspecten van de overeenkomsten dat de huurbepalingen daarop niet van toepassing zijn, getuigde niet van een onjuiste rechtsopvatting. Ook indien elk afzonderlijk aspect op zichzelf niet onverenigbaar zou behoeven te zijn met het aannemen van huur, heeft het hof deze aspecten in onderling verband en samenhang beschouwd en, zonder miskenning van de hiervoor bedoelde maatstaf, op grond van het samenstel van feiten en omstandigheden kunnen aannemen dat de huurbepalingen op de overeenkomsten niet van toepassing zijn (rov. 4.5).
2.7.2
Deze maatstaf biedt de mogelijkheid om overeenkomsten die in hun geheel bezien te weinig gelijkenis met huur vertonen, uit te sluiten van de toepasselijkheid van het beschermende huurregime, ook al bestaat strikt genomen wilsovereenstemming over de elementen van artikel 7:201 BW. 17
2.8.1
Ook bij pacht kan van de maatstaf van het Timeshare-arrest (door Valk de ‘alsgeheeltoets’ genoemd) worden toegepast: ‘het kan zich voordoen dat weliswaar aan alle afzonderlijke elementen van de definitie van artikel 7:311 BW is voldaan, maar de rechtsverhouding tegelijk andere kenmerken draagt die zo ver afstaan van wat de wetgever voor ogen heeft gehad, dat de kwalificatie van pacht niet passend is’.18 Een aantal malen is geoordeeld dat partijen niet pacht, maar iets anders voor ogen heeft gestaan.
2.8.2
De zaak Oude Lansink/Dekker c.s., waarover de Centrale Grondkamer moest oordelen, betrof een constructie die strekte tot herfinanciering van een varkensbedrijf.19 Een in financiële moeilijkheden verkerende eigenaar van een varkensbedrijf had, in overleg met zijn bank, zijn bedrijf, inclusief woonhuis en bedrijfsopstallen, verkocht en geleverd aan een derde. Partijen waren overeengekomen dat verkoper gedurende negen maanden na de levering een terugkooprecht had met betrekking tot het verkochte en dat verkoper gedurende die termijn gerechtigd was om het verkochte tegen een vergoeding te gebruiken en te exploiteren. De bedoeling was dat de verkoper die periode zou benutten om alternatieve financiering voor zijn bedrijf te vinden. Ofschoon het beding op grond waarvan de verkoper gedurende bepaalde tijd gerechtigd was om de tot het varkensbedrijf behorende onroerende zaak te gebruiken tegen betaling van een vergoeding, beantwoordde aan alle elementen van de wettelijke definitie van pacht, oordeelde de Centrale Grondkamer, na vooropstelling van de maatstaf uit het Timeshare-arrest, dat, gelet op de inhoud en strekking van de overeenkomst, van een pachtovereenkomst geen sprake was. De strekking van de overeenkomst was klaarblijkelijk vooral om de verkoper de gelegenheid te bieden om zijn varkensbedrijf te herfinancieren, aldus de Centrale Grondkamer.20
De Centrale Grondkamer wees het verzoek tot goedkeuring van de overeenkomst als pachtovereenkomst overigens ook af, omdat het beroep op pachtbescherming onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid biedt in dergelijke situaties dus ook een mogelijkheid voor een genuanceerde beoordeling.21
2.8.3
In de zaak Vrenken c.s./Meevis c.s. was de vraag of de inbreng en terbeschikkingstelling van pluimveestallen aan een vennootschap onder firma, waarvan de eigenaars van de pluimveestallen samen met een derde vennoten waren en waarvoor de eigenaars een vergoeding ontvingen in de vorm van een winstaandeel, kwalificeerde als een pachtovereenkomst.22 De consequentie van een bevestigend antwoord op deze vraag was dat de bank de verhypothekeerde pluimveestallen niet pachtvrij zou kunnen uitwinnen. De Pachtkamer van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was van oordeel dat de inhoud en strekking van de overeenkomst niet van dien aard zijn dat deze in geheel beschouwd is aan te merken als een pachtovereenkomst. Daartoe overwoog het hof onder meer, dat de omstandigheid dat een vennootschap onder firma bestaat weliswaar niet uitsluit dat er tevens sprake kan zijn van pacht, maar dat aan de hand het Timeshare-arrest moet worden beoordeeld of sprake is van pacht. Dat was volgens het hof niet het geval:
“4.6 Een en ander overziende is niet vol te houden dat de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als een pachtovereenkomst kan worden aangemerkt. Feitelijk vond de exploitatie van de ingebrachte onroerende zaken (vrijwel) uitsluitend plaats voor rekening van de vennoten van wie de inbreng afkomstig was. Terbeschikkingstelling en gebruik zijn aldus (vrijwel) volledig in dezelfde hand, geheel anders dan waarvan artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek uitgaat en dan past bij de aard van de regels met betrekking tot pacht. Van een pachtovereenkomst is dan ook geen sprake.(…)”
2.9
Indien de rechter na toetsing aan de maatstaf van het Timeshare-arrest oordeelt dat de overeenkomst niet als geheel moet worden aangemerkt als één bepaald type overeenkomst (zoals huur of timeshare), dan is denkbaar dat de overeenkomst gemengd van aard is, omdat zij zowel elementen van de ene overeenkomst bevat als van een andere. In dat geval kan worden onderzocht of zij kan worden gesplitst in afzonderlijke overeenkomsten. Is dat laatste niet het geval dan dient in beginsel aan de hand van artikel 6:215 BW te worden beoordeeld welke rechtsgevolgen aan de gemengde overeenkomst dienen te worden verbonden.23
(iii) Pacht van los land, van gebouwen of hoevepacht; geliberaliseerde pacht
2.10.1
Indien is vastgesteld dat een overeenkomst (mede) een pachtovereenkomst is, kan vervolgens een onderscheid worden gemaakt tussen pacht van een hoeve, pacht van los land en pacht van gebouwen (zie artikel 7:313 BW).
2.10.2
Een hoeve is een complex bestaande uit een of meer gebouwen of gedeelten daarvan en het daarbij horende land, dienende tot uitoefening van de landbouw (artikel 7:313 lid 1 BW).
Aangenomen wordt dat de wetgever met ‘complex’ en gebouwen en ‘het daarbij behorende land’ heeft beoogd dat de gebouwen en grond gezamenlijk een ‘landbouwkundige eenheid’ moeten vormen, in de zin dat de exploitatie van het land in relevante mate vanuit het gebouw plaatsvindt (anders gezegd: het gebouw moet dienstbaar zijn aan de exploitatie van het land). Het gebouw dient voor de exploitatie van het land een meer dan bijkomstige betekenis te hebben; het gebouw moet zodanig zijn dat met behulp ervan de exploitatie van het land min of meer volledig kan worden verricht (de enkele aanwezigheid van een schuurtje of kippenhok is dus niet voldoende voor de kwalificatie als hoeve). Niet is vereist dat een woonhuis deel uitmaakt van het gepachte. Evenmin is vereist dat land en gebouwen aaneengesloten of in elkaars onmiddellijke nabijheid zijn gelegen; wél is nodig dat gebouwen en land als één geheel kunnen worden geëxploiteerd en voor een zodanig exploitatie aan de pachter ter beschikking zijn gesteld. 24
2.10.3
Van pacht van los land of pacht van gebouwen is sprake indien de pachtovereenkomst enkel ziet op het land of op gebouwen, onverschillig of het verpachte land of het gebouw een complex vormt samen met een of meer niet mede verpachte gebouwen of land.25
2.11
Het onderscheid tussen pacht van los land, van gebouwen en van hoeven is van belang voor de rechtsgevolgen van de pachtovereenkomst. De eerste daarvan is de duur van de pachtovereenkomst. In geval van pacht van los land is de wettelijke duur van de overeenkomst in beginsel zes jaren (artikel 7:325 lid 1 BW) en hetzelfde geldt voor pacht van alleen gebouwen (artikel 7:313 lid 2 BW). De wettelijke duur van hoevepacht bedraagt (voor de eerste termijn) twaalf jaren (artikel 7:325 lid 1 BW). Aan het verschil in tijdsduur ligt ten grondslag de gedachte dat voor de pachter van een hoeve, gezien diens afhankelijkheid van de hoeve en de daarin gedane noodzakelijke investeringen, van groot belang is dat langere tijd kan worden gepacht.26 Pachtovereenkomsten met deze duur worden telkens van rechtswege voor een termijn van zes jaren verlengd (artikel 7:325 lid 5 BW), behoudens opzegging op bepaalde gronden of ontbinding. De Grondkamer kan overigens goedkeuring verlenen voor een kortere (aanvangs)duur (artikel 7:325 lid 3 BW).
2.12
Voorts geldt dat de van ‘reguliere pacht’ te onderscheiden pachtvormen, in het bijzonder de geliberaliseerde pacht (artikel 7:397 BW), alleen van toepassing zijn op pacht van los land en niet op pacht van gebouwen of een hoeve (zie artikel 7:397 lid 1 BW).27
De geliberaliseerde pachtovereenkomst, waarin partijen erin toestemmen dat groot deel van de (semi)dwingendrechtelijke bepalingen van titel 7.5 BW – zoals artikel 7:325 BW met betrekking tot de duur van de pachtovereenkomst en artikel 7:327 en 7:333 BW met betrekking tot de gereguleerde maximale pachtprijs – buiten toepassing blijven, biedt partijen de mogelijkheid om los land voor kortere tijd te (ver)pachten tegen een vrij onderhandelbare prijs.28 Dit brengt mee dat de prijzen bij geliberaliseerde pacht aanzienlijk hoger liggen dan de gereguleerde maximale prijzen bij reguliere pacht, zodat zich bij vrijwel iedere grondeigenaar een voorkeur heeft afgetekend voor geliberaliseerde pacht en in de pachtpraktijk geliberaliseerde pacht thans de hoofdregel is en reguliere pacht de uitzondering.29 Is sprake van verpachting van een hoeve dan is evenwel enkel reguliere pacht mogelijk.
(iv) Herkwalificatie van een samenstel van pachtovereenkomsten voor los land respectievelijk voor gebouwen als hoevepachtovereenkomsten (art. 7:313 lid 3 BW)
2.13
Artikel 7:313 lid 3 BW bevat een regeling die ontduiking van de hoevepachtbepalingen moet tegengaan:
“Indien echter tussen dezelfde partijen bij één overeenkomst los land en bij een andere overeenkomst een of meer gebouwen of gedeelten daarvan zijn verpacht, worden de bepalingen omtrent verpachting van hoeven op beide overeenkomsten van toepassing met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten.”
2.14
De voorloper van deze bepaling was opgenomen in artikel 1 lid 3 Pachtwet 1958. Uit de wordingsgeschiedenis van deze bepaling volgt dat er volgens de wetgever geen redelijke grond bestaat voor een verschil in behandeling tussen een pachtovereenkomst met betrekking tot een hoeve en het geval, dat tussen dezelfde partijen twee afzonderlijke pachtovereenkomsten worden aangegaan onderscheidenlijk ten aanzien van een perceel los land en een of meer afzonderlijke gebouwen. Teneinde te voorkomen dat partijen de pachttermijn voor de hoeve zouden “ontgaan” door twee pachtovereenkomsten op verschillende tijdstippen te sluiten, is afgezien van het in de aanvankelijk voorgestelde tekst opgenomen vereiste dat de dezelfde partijen de overeenkomsten tegelijkertijd zijn aangegaan.30
In titel 7.5 BW, die per 1 september 2007 in werking is getreden ter vervanging van de Pachtwet, is de bepaling van artikel 1 lid 3 Pachtwet ongewijzigd gehandhaafd.31
2.15
Hoewel artikel 7:313 lid 3 BW dit niet expliciet vermeldt, moet – gelet op de strekking van de bepaling: het voorkomen van het “ontgaan” van de pachttermijn voor de hoeve – worden verondersteld dat vereist is dat het afzonderlijk verpachte land en de gebouwen een complex vormen in de zin van artikel 7:313 lid 1 BW.32
2.16
Toepassing van artikel 7:313 lid 3 BW brengt mee dat, hoewel sprake blijft van twee afzonderlijke overeenkomsten,33 op de pachtovereenkomst van los land en op de pachtovereenkomst voor gebouwen “de bepalingen omtrent de verpachting van hoeven” van toepassing worden. Daaruit volgt dat voor beide overeenkomsten de duur van twaalf jaren gaat gelden.34
2.17
Een combinatie van een overeenkomst van (geliberaliseerde) pacht voor los land en een overeenkomst van bruikleen voor gebouwen, die een ‘complex’ vormen, is mogelijk zonder dat krachtens artikel 7:313 lid 3 BW de bepalingen voor hoevepacht van toepassing zijn. Dan moet er daadwerkelijk sprake zijn van bruikleen (ingevolge artikel 7A:1777 BW, kort gezegd: ‘ingebruikgeving om niet’).
Indien echter door middel van een overeengekomen hogere pachtprijs voor het land in feite tevens een vergoeding voor het gebruik van de gebouwen wordt afgesproken, teneinde aan de (semi)dwingendrechtelijke regeling van reguliere pacht te ontkomen, dan is er wel een tegenprestatie voor het gebruik van de gebouwen. Dan dient – indien ook overigens aan omschrijving van pacht in de zin van artikel 7:311 BW is voldaan – de overeenkomst voor het gebruik van de gebouwen te worden gekwalificeerd als pacht, ook al hebben partijen haar een bruikleenovereenkomst genoemd. Artikel 7:313 lid 3 BW is in dat geval wel van toepassing.35
2.18
Artikel 7:313 lid 3 BW gaat uit van het geval dat er twee overeenkomsten zijn. Ook indien bij één overeenkomst zowel los land wordt verpacht als gebouwen in bruikleen worden gegeven, kan de overeenkomst worden gekwalificeerd als hoevepacht wanneer blijkt dat in werkelijkheid van bruikleen geen sprake is. In de zaak Koni B.V./Verheul-de Jong kwalificeerde de Centrale Grondkamer een door partijen als geliberaliseerde pacht aangemerkte overeenkomst, waarin tevens de op het verpachte land bevindende opstallen ‘om niet’ in bruikleen waren gegeven, ambtshalve als een reguliere pachtovereenkomst betreffende een hoeve als bedoeld in artikel 7:313 lid 1 BW. De CG wees daarbij, kort gezegd, op de samenhang tussen de omschrijving van het gepachte en de bepalingen over het gebruik van de gebouwen in de overeenkomst en op het feit dat voor het land een aanzienlijke hogere pachtprijs was overeengekomen dan de gereguleerde plaatselijke pachtprijs.36
2.19.1
De tekst van artikel 7:313 lid 3 BW spreekt voorts van twee pachtovereenkomsten, één voor los land en de andere voor gebouwen, die zijn gesloten “tussen dezelfde partijen”.
2.19.2
De wetsgeschiedenis bevat geen toelichting op het vereiste “dezelfde partijen” als bedoeld in artikel 7:313 lid 3 BW respectievelijk haar voorganger artikel 1 lid 3 Pachtwet. De wetgever heeft bij het ontwerp van artikel 1 lid 3 Pachtwet klaarblijkelijk niet gedacht aan de situatie dat de pachtovereenkomst voor los land wordt gesloten door een andere rechtspersoon dan de pachtovereenkomst voor de bijbehorende gebouwen.
2.20.1
Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de (per 1 september 2007 ingetrokken) Pachtwet en titel 7.5 BW uitgaan van de pachter als een natuurlijk persoon. In de praktijk komt het echter steeds vaker voor dat agrarische ondernemingen worden gedreven in de vorm van een rechtspersoon. 37
2.20.2
Van deze ontwikkeling getuigt de toelichting op de in 1995 ingevoerde bepaling over ‘eenmalige pacht’ in artikel 70f, leden 5 t/m 10, Pachtwet (deze is de voorloper van de geliberaliseerde pacht als bedoeld in artikel 7:397 BW). De eenmaligheid van die pachtvorm gold voor “eenzelfde verpachter” (artikel 70f lid 6). Aanvankelijk was door de verantwoordelijke ministers gesteld dat dit begrip letterlijk moest worden uitgelegd – namelijk als een en dezelfde natuurlijke persoon of rechtspersoon – en dat bij overgang van land aan een andere natuurlijke of rechtspersoon het land opnieuw in twaalfjarige pacht kon worden uitgegeven.38 Naar aanleiding van Kamervragen is nadien echter onderschreven dat “dat de bedoeling van de wetgever niet te eenvoudig moet kunnen worden ondergraven” en dat bepalend zal “moeten zijn of in materiële zin sprake is van voortzetting door dezelfde (rechts-)persoon”.39
2.20.3
Ook in de rechtspraak van de Pachtkamer van het hof Arnhem-Leeuwarden wordt de rechtspersoon voor de toepassing van sommige bepalingen wel vereenzelvigd met de pachter, bijvoorbeeld met betrekking tot de verplichting van de pachter tot persoonlijk gebruik van het gepachte, die besloten ligt in de verplichting van artikel 7:347 BW om zich als een goed pachter te gedragen. Voor een dergelijke vereenzelviging is vereist dat de pachter bestuurder/grootaandeelhouder is van de rechtspersoon en op die manier de feitelijke zeggenschap behoudt.40
2.21
Gezien het voorgaande ligt het in de rede om de woorden “tussen dezelfde partijen” in artikel 7:313 lid 3 BW uit te leggen in het licht van de strekking van deze bepaling. De bepaling bevat daartoe ruimte nu uit de parlementaire geschiedenis niet blijkt van een bewuste keuze van de wetgever om het toepassingsbereik van artikel 7:313 lid 3 BW te beperken tot gevallen waarin de in deze bepaling bedoelde overeenkomsten worden gesloten door formeel “dezelfde partijen”. De bedoeling van de wetgever om met de bepaling ontwijking van (semi)dwingend recht tegen te gaan, pleit er veeleer voor om niet van een dergelijk formeel partijbegrip uit te gaan. Een redelijke wetstoepassing brengt mijns inziens mee dat artikel 7:313 lid 3 BW ook van toepassing kan zijn op een situatie waarin twee afzonderlijke als pachtovereenkomsten voor enerzijds los land en anderzijds gebouwen aan te merken overeenkomsten41 aan pachterszijde worden gesloten42 door twee vennootschappen waarover dezelfde natuurlijke persoon uiteindelijk zeggenschap heeft. Een andere opvatting zou tot gevolg hebben dat partijen de regeling van de hoevepacht in artikel 7:313 lid 3 BW eenvoudig zouden kunnen ontwijken enkel door er rechtspersonen “tussen te schuiven”.
2.22
Tegen deze achtergrond bespreek ik verder het middel.
2.23
Onderdeel 1, dat bestaat uit vier subonderdelen, keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen rov. 4.2-4.7, waarin het hof het samenstel van de tussen partijen gesloten overeenkomsten heeft gekwalificeerd als hoevepacht en daarop op grond van artikel 7:313 lid 3 BW de bepalingen omtrent verpachting van hoeven van toepassing heeft verklaard.
2.24
Volgens subonderdeel 1.1 heeft het hof miskend dat de regeling van artikel 7:313 lid 3 BW uitsluitend van toepassing is in een geval waarin er sprake is twee afzonderlijke pachtovereenkomsten en doet deze situatie zich hier niet voor nu (zoals het hof zelf vaststelt in rov. 2.3) BBL met [verweerster 2] voor de gebouwen een bruikleenovereenkomst heeft gesloten, althans een overeenkomst die door de betrokken partijen zelf is aangemerkt als bruikleenovereenkomst.
2.25
Voor zover deze klacht zelfstandige betekenis heeft naast subonderdeel 1.2 (vgl. de repliek nr. 2) faalt zij. Blijkens rov. 4.2 en 4.7 heeft het hof onderzocht of, en geconcludeerd dat, ook voor het gebruik van de gebouwen een tegenprestatie is overeengekomen. In het oordeel dat op beide overeenkomsten uit hoofde van artikel 7:313 lid 3 BW de bepalingen van hoevepacht van toepassing zijn, ligt besloten dat het hof ook de overeenkomst met betrekking tot de gebouwen heeft gekwalificeerd als een pachtovereenkomst en niet als een bruikleenovereenkomst. Rov. 2.3 doet daaraan niet af, nu het hof daarin slechts weergeeft welke benaming partijen hebben gegeven aan de overeenkomst voor de gebouwen.
2.26
Subonderdeel 1.2 klaagt, kort gezegd, dat het hof bij de (in het kader van de toepassing van artikel 7:313 lid 3 BW te verrichten) kwalificatie van een samenstel van overeenkomsten – in het onderhavige geval bestaande uit één geliberaliseerde pachtovereenkomst met betrekking tot percelen grond en één bruikleenovereenkomst met betrekking tot gebouwen – ten onrechte heeft nagelaten de maatstaf uit het hiervoor besproken Timeshare-arrest (de alsgeheeltoets) toe te passen.43
Het subonderdeel verwijst in dit verband naar het betoog van BBL ter zake van (i) de bedoelingen van partijen ter zake van de looptijd van de overeenkomsten, (ii) de verklaringen en gedragingen van [verweersters] gedurende de looptijd van de overeenkomsten, (iii) de aard van de contractuele verplichtingen bij de bruikleenovereenkomst en (iv) het feit dat [verweerster 2] een deel van de gebouwen niet gebruikt maar daar slechts op past. Aan dit geheel van (essentiële) stellingen is het hof onvoldoende gemotiveerd voorbijgegaan, aldus het subonderdeel.
2.27.1
Als uitgangspunt geldt dat een overeenkomst kwalificeert als een pachtovereenkomst indien de inhoud van de tussen partijen overeengekomen rechten en verplichtingen voldoet aan de wettelijke definitie van pacht in artikel 7:311 BW. Het Timeshare-arrest relativeert dit uitgangspunt. Volgens dit arrest is denkbaar dat een overeenkomst weliswaar elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur (of in dit geval: pacht) is voldaan, maar − in de gegeven omstandigheden gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst − niet van dien aard is dat zij in haar geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.
2.27.2
BBL heeft onder verwijzing naar het Timeshare-arrest in feitelijke instanties aangevoerd, kort gezegd, dat partijen geen hoevepacht voor ogen stond, maar een pachtovereenkomst voor het land en een bruikleenovereenkomst voor de gebouwen, in welk verband BBL heeft bestreden dat voor het gebruik van de gebouwen een tegenprestatie was overeengekomen (MvA nrs. 3.6-3.8).
Uit het Timeshare-arrest volgt niet dat geen sprake is van hoevepacht, louter omdat partijen niet voor ogen stond een dergelijke overeenkomst te sluiten (vgl. BBL s.t. nr. 2.7). Daartoe zal moeten worden geoordeeld dat de gesloten overeenkomsten, kort gezegd, in de gegeven omstandigheden ‘in hun geheel’ niet als hoevepacht kunnen worden aangemerkt.
Het hof heeft geoordeeld dat wel een tegenprestatie voor het gebruik van de gebouwen is overeengekomen, zodat ook in dit opzicht sprake is van pacht. Aan de hand van art. 7:313 lid 3 BW heeft het hof vervolgens geoordeeld dat sprake is van hoevepacht. De overeenkomsten omvatten immers de samenstellende delen van hoevepacht: pacht van (een complex van) land en gebouwen. Het beroep op het Timeshare-arrest is daarmee verworpen.
In het onderhavige geval heeft BBL, naar het hof kennelijk heeft geoordeeld, niet gesteld dat de overeenkomsten (zo veel) meer inhielden dan deze samenstellende delen, dat er toch geen sprake is van hoevepacht (eventueel: ook wanneer er wel sprake zou zijn van een tegenprestatie voor het gebruik van de gebouwen).
Anders dan de rechtsklacht aanvoert, heeft het hof het Timeshare-arrest niet miskend. Gezien het partijdebat lag voor de hand dat het hof heeft onderzocht of artikel 7:313 lid 3 BW van toepassing is.
2.28.1
Het oordeel van het hof is niet onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd in het licht van de stellingen waarop het subonderdeel wijst.
De stelling onder (i) verwijst naar het betoog dat partijen uitgingen van een kortdurend gebruik van land en gebouwen tegen de achtergrond van de uitoefening van de aan BBL opgedragen publieke taken (hervestiging van landbouwbedrijven in het kader van de natuurontwikkelingsprojecten binnen de Ecologische Hoofdstructuur). De stelling onder (ii) ziet op de omstandigheid dat [verweersters] zich tot 13 juni 2013 niet eerder op pachtbescherming heeft beroepen of hoevepacht ter sprake heeft gebracht en zelf ieder jaar aan BBL om verlenging van één jaar hebben verzocht, waaruit kan worden afgeleid dat hun bedoelingen strookten met die van BBL, althans dat die bedoelingen aan [verweersters] bekend waren.
Een en ander betekent mogelijk, zoals BBL heeft gesteld, dat partijen de kwalificatie van hoevepacht niet hebben beoogd. Maar dat is op zichzelf onvoldoende om de overeenkomsten niet als zodanig te kwalificeren indien overigens is voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:313 lid 3 BW. Een andere opvatting zou tot gevolg hebben dat ernstig afbreuk wordt gedaan aan de bescherming die de wetgever aan de pachter heeft willen bieden.
2.28.2
De stelling onder (iii) verwijst naar de in eerste aanleg en hoger beroep aangevoerde omstandigheid dat BBL alle kosten voor groot- en klein onderhoud van de bedrijfsgebouwen en alle kosten voor water, elektriciteit en andere lasten heeft betaald. Volgens BBL illustreert dit dat partijen een ingebruikgeving om niet voor ogen hebben gehad.
Het hof heeft geoordeeld dat vast staat dat een tegenprestatie voor de gebouwen is verdisconteerd in de pachtsom voor de grond (rov. 4.7). In het licht daarvan heeft het hof kennelijk geoordeeld dat het niet nodig was om nog afzonderlijk op deze stelling in te gaan. Dat is niet onbegrijpelijk.
2.28.3
De sub (iv) bedoelde stelling, dat [verweerster 2] van de in bruikleen gegeven gebouwen alleen de Jacobsschuur en de mestsilo gebruikt (zie rov. 4.4) en op de andere gebouwen slechts past, staat op zichzelf niet in de weg aan het oordeel dat sprake is van hoevepacht in de zin van artikel 7:313 lid 3 BW. BBL heeft, naar het hof kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft geoordeeld, niet aangevoerd dat dit element van ‘oppassen’ zodanig overheersend is, dat de overeenkomsten ‘in hun geheel’ niet als hoevepacht kunnen worden aangemerkt.
2.29
Om deze redenen faalt subonderdeel 1.2.
2.30
Subonderdeel 1.3 komt op tegen rov. 4.3 en 4.4, voor zover het hof daarin in het kader van de kwalificatie van het samenstel van de overeenkomsten heeft geoordeeld dat de feiten en omstandigheden voldoende aanknopingspunten bieden om de gebouwen en grond aan te merken als een ‘complex’. Dit oordeel is volgens het subonderdeel rechtens onjuist dan wel onvoldoende gemotiveerd, hetgeen in twee klachten is uitgewerkt.
2.31
Het subonderdeel klaagt in de eerste plaats dat het hof eraan voorbij heeft gezien dat de gebouwen niet met het oog op exploitatie in combinatie met de verpachte grond (landbouwkundige eenheid) in gebruik zijn gegeven, althans dat het hof zonder nadere motivering voorbij is gegaan aan de aldus luidende essentiële stelling van BBL.
2.32
In feitelijke instanties heeft BBL in dit verband aangevoerd dat [verweersters] alleen de mestsilo gebruikt, de opslagloods (de Jacobsschuur) gedeeltelijk gebruikt en de overige gebouwen niet gebruikt.
Het hof heeft rov. 4.2 vooropgesteld dat er voor hoevepacht onder andere sprake moet zijn van een complex van tenminste een gedeelte van een gebouw en het daarbij behorende land. Vervolgens heeft het hof in rov. 4.3 overwogen dat de in gebruik gegeven bedrijfsgebouwen centraal liggen op de verpachte gronden, de bedrijfsgebouwen en de grond als een geheel zijn te exploiteren en ook voor landbouwkundige exploitatie door BBL ter beschikking van [verweerster c.s.] zijn gesteld. In dat verband wijst het hof naar artikel 7 van de bruikleenovereenkomsten waarin staat dat het de bruiklener uitsluitend is toegestaan de bedrijfsruimtes te gebruiken in het kader van agrarische bedrijfsvoering.
Voorts heeft het hof in rov. 4.4 bezien op welke wijze de verschillende in gebruik gegeven bedrijfsgebouwen, zoals de Jacobsschuur en de mestsilo, door [verweersters] worden gebruikt ten behoeve van de landbouwkundige exploitatie van de verpachte grond. Op grond daarvan oordeelt het hof aan het slot van rov. 4.4 dat er voldoende aanknopingspunten zijn om de gebouwen en de grond aan te merken als een complex.
Uit deze overwegingen volgt dat naar het oordeel van het hof BBL de bedrijfsgebouwen ter beschikking heeft gesteld ten behoeve van de landbouwkundige exploitatie van de in pacht gegeven grond, en derhalve als ‘landbouwkundige eenheid’, en is het hof dus niet ongemotiveerd voorbij gegaan aan de stelling van BBL dat daarvan geen sprake zou zijn. De eerste klacht van het subonderdeel faalt.
2.33
Subonderdeel 1.3 bevat in de tweede plaats de klacht dat, zover het oordeel van het hof berust op het wegdenken van het identiteitsverschil tussen [verweerster 1] en [verweerster 2] , dit onjuist en onbegrijpelijk. Deze klacht wordt nader uitgewerkt in onderdeel 2 en zal bij de bespreking van dat onderdeel aan de orde komen.
2.34
Volgens subonderdeel 1.4 is het oordeel in rov. 4.7, dat onvoldoende gemotiveerd is betwist dat een tegenprestatie voor de gebouwen is verdisconteerd in de pachtsom voor de grond, onvoldoende gemotiveerd. De klacht betreft in het bijzonder de aan dit oordeel ten grondslag liggende overwegingen in rov. 4.6, dat BBL het antwoord schuldig is gebleven op de vraag hoe de in 2010 overeengekomen pachtprijs van € 982,- per hectare tot stand is gekomen.
Volgens de klacht ziet het hof eraan voorbij dat BBL gemotiveerd heeft betoogd dat het aanbod dat BBL in 2010 heeft gedaan (conform haar beleid) uitsluitend de cultuurgrond betrof (en dus niet de gebouwen).
Voorts heeft BBL gewezen op de aard van de kavels (groot en zeer optimaal te bewerken), op het feit dat het in dezen gaat om geliberaliseerde pacht en op het feit dat [verweerster 1] een deel van de cultuurgrond in gebruik heeft gegeven (of had kunnen geven) aan derden ten behoeve van zeer renderende teelt.
In dit geheel aan stellingen ligt, volgens het subonderdeel, tevens besloten dat van een marktconforme prijs voor de gebouwen geen sprake is (en kan zijn), zodat ook onbegrijpelijk is het oordeel dat BBL niet gemotiveerd heeft betwist dat de genoemde pachtprijs voor de gebouwen marktconform is.
2.35.1
In rov. 4.5 heeft het hof – in cassatie onbestreden – vastgesteld dat [verweersters] gemotiveerd hebben gesteld dat in de pachtprijs per hectare een vergoeding is begrepen voor het gebruik van de gebouwen. Uit rov. 4.6 volgt dat BBL hiertegenover onvoldoende heeft aangevoerd. Dit oordeel is kennelijk gestoeld op de gedachte dat van BBL, als een professionele verpachter, kan worden verwacht dat zij tegenover het betoog van [verweersters] kan onderbouwen hoe de pachtprijs bij aanvang door BBL concreet is vastgesteld. Volgens het hof is BBL een antwoord op deze vragen schuldig gebleven, althans biedt hetgeen BBL in dat kader heeft aangevoerd daarvoor onvoldoende verklaring. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.44
2.35.2
De stellingen over de aard van de kavels e.d. gaan slechts in op (algemene) uitgangspunten die bij het bepalen van de pachtprijs van belang kunnen zijn, maar bieden geen (rekenkundig) inzicht in de wijze waarop de door BBL aan [verweersters] voorgestelde pachtprijs bij aanvang en de pachtprijswijzigingen in 2011-2013 concreet zijn vastgesteld. Om die reden kon het hof oordelen dat BBL het antwoord schuldig is gebleven op de vraag hoe de in 2010 overeengekomen pachtprijs is tot stand gekomen.
2.35.3
Uit het voorafgaande volgt dat het subonderdeel zich ook vergeefs keert tegen het oordeel dat BBL niet gemotiveerd heeft betwist dat de genoemde pachtprijs voor de gebouwen marktconform is. Subonderdeel 1.4 dient te falen.
2.36
Dit onderdeel richt een rechtsklacht (subonderdeel 2.1) en een motiveringsklacht (subonderdeel 2.2) tegen rov. 4.8.
2.37
Subonderdeel 2.1 ziet in het bijzonder op de overwegingen dat de zeggenschap in [verweerster 1] en [verweerster 2] uiteindelijk geheel berust bij [betrokkene 1] , die feitelijk alle (contractuele) handelingen heeft verricht, en dat beide vennootschappen in zoverre worden aangemerkt als dezelfde (weder)partij als bedoeld in artikel 7:313 lid 3 BW.
Volgens de klacht miskent het hof dat (grote) terughoudendheid dient te worden betracht ten aanzien van het wegdenken van het tussen twee rechtspersonen bestaande identiteitsverschil, dat daarvan slechts onder bijzondere omstandigheden sprake kan zijn en dat dit ook geldt bij de toepassing van artikel 7:313 lid 3 BW, aangezien bij de toepassing relatief verstrekkende gevolgen kan hebben – en in dit geval ook heeft – voor (onder meer) de oorspronkelijke (overeengekomen) duur van de in die bepaling genoemde overeenkomsten.
2.38
Subonderdeel 2.1 faalt (en hetzelfde geldt in zoverre voor subonderdeel 1.3), omdat het oordeel van het hof om beide vennootschappen aan te merken als “dezelfde wederpartij” in de zin van artikel 7:313 lid 3 BW niet getuigt van een onjuiste rechtsopvatting (zie hierboven bij 2.18-2.21).45
2.39
Aanvullend merk ik nog het volgende op. Bij vereenzelviging wordt voor de toepassing van een bepaalde (niet expliciet met rechtspersonen rekening houdende) norm voorbijgegaan aan het identiteitsverschil tussen de betrokken rechtspersoon en een of meer bij die rechtspersoon betrokken (natuurlijke of rechts)personen. Voor het antwoord op de vraag of in een concreet geval vereenzelviging moet plaatsvinden, komt het aan op de uitleg van de toe te passen norm. Vereenzelviging kan aangewezen zijn wanneer het vasthouden aan de afzonderlijke identiteit van de rechtspersoon, gelet op het doel en de strekking van de toe te passen norm en de omstandigheden van het geval, een onbillijk resultaat tot gevolg heeft. 46
Het subonderdeel 2.1 verwijst (in voetnoot 15) onder meer naar de arresten Rainbow/Ontvanger en Resort of the World/Maple Leaf.47 Daarin gaat het evenwel om vereenzelviging in het aansprakelijkheidsrecht indien misbruik is gemaakt van het identiteitsverschil tussen twee rechtspersonen of tussen een natuurlijk persoon en een of meer rechtspersonen teneinde vermogensbestanddelen aan verhaal te onttrekken. In dat verband zal het maken van zodanig misbruik in de regel moeten worden aangemerkt als een onrechtmatige daad, ook van deze rechtspersonen zelf omdat het ongeoorloofde oogmerk van degene die hen beheerst rechtens dient te worden aangemerkt als een oogmerk ook van henzelf. Daarnaast kunnen de omstandigheden van het geval zo uitzonderlijk van aard zijn dat vereenzelviging van de betrokken rechtspersonen - het volledig wegdenken van het identiteitsverschil - de meest aangewezen vorm van redres is. Deze verschijningsvorm van vereenzelviging kan derhalve worden gezien als een afzonderlijk vraagstuk.48
2.40
Ook de problematiek van de ‘samenhangende rechtsverhoudingen’ waarop BBL (s.t. nr. 2.14) wijst,49 dient te worden onderscheiden van de vraag hoe het partij-begrip in artikel 7:313 lid 3 BW dient te worden uitgelegd.
2.41
Subonderdeel 2.2 ziet in het bijzonder op de overwegingen dat [verweersters] onweersproken heeft toegelicht dat destijds met [A] B.V. een ontduikingsconstructie is uitgedacht waarbij het nodig leek beide overeenkomsten op naam van verschillende vennootschappen te stellen en dat het feit dat met twee vennootschappen is gecontracteerd, kennelijk ook voor BBL geen andere achtergrond had dan voortzetten van wat daarvoor gebruikelijk was.
Volgens de klacht zijn deze overwegingen onbegrijpelijk omdat BBL wel degelijk heeft weersproken dat destijds tussen [verweersters] en [A] B.V. een ontduikingsconstructie is afgesproken, althans dat dit voor BBL kenbaar was en dat deze als zodanig door BBL is voortgezet.
2.42.1
De klacht (vgl. ook de repliek nr. 5) berust op een onjuiste lezing van het arrest en faalt daarom bij gebrek aan feitelijke grondslag.
2.42.2
Het hof overweegt dat ( [verweersters] onweersproken hebben toegelicht dat) destijds met [A] B.V. een ontduikingsconstructie was uitgedacht. Deze overweging is niet onbegrijpelijk in het licht van de door het subonderdeel genoemde stellingen van BBL in feitelijke instanties, nu die stellingen in de kern bestrijden dat die constructie voor BBL kenbaar was dan wel door haar is voortgezet.
2.42.3
Het hof constateert vervolgens dat BBL beide overeenkomsten aanvankelijk op naam van [verweerster 1] had gesteld en op verzoek van de controller van [verweersters] de bruikleenovereenkomst alsnog op naam van [verweerster 2] heeft gesteld.
Hieruit leidt het hof af dat het feit dat met twee vennootschappen is gecontracteerd, ook voor BBL kennelijk geen andere achtergrond had dan voortzetten wat daarvoor gebruikelijk was. Hiermee verwijst het hof slechts naar de tenaamstelling van de overeenkomsten. Het feit dat door BBL met twee partijen is gecontracteerd, betekent onder deze omstandigheden daarom niet, zo begrijp ik het hof, dat om die reden artikel 7:313 lid 3 BW geen toepassing zou kunnen vinden.
Daaraan kan worden toegevoegd, dat ook vanuit het perspectief van [verweersters] bezien, het feit dat met twee rechtspersonen is gecontracteerd niet aan toepassing van deze bepaling in de weg staat. Voor hen ging het kennelijk om een ontduikingsconstructie.50 (De vraag of [verweersters] in die omstandigheden wel mogen ‘profiteren’ van de hen door artikel 7:313 lid 3 BW geboden bescherming, komt aan de orde bij onderdeel 3).
2.42.4
Hiermee schrijft het hof, anders dan het subonderdeel veronderstelt, aan BBL geen bewustzijn toe van het bestaan van een door [verweersters] en [A] B.V. opgezette ontduikingsconstructie noch een intentie om deze voort te zetten. Dit staat echter niet in de weg aan de toepassing van artikel 7:313 lid 3 BW gezien het oordeel in rov. 4.5-4.7 over de pachtsom en nu voor BBL kennelijk geen bijzondere betekenis toekwam aan het feit dat in dit geval met twee partijen werd gecontracteerd. Kort gezegd, ook zonder dat BBL om de hoogte was van de ontduikingsconstructie, bracht handhaving van de status quo mee dat met beide overeenkomsten in dit geval sprake was van hoevepacht in de zin van artikel 7:313 lid 3 BW.
2.43
Dit onderdeel richt met drie subonderdelen klachten tegen rov. 4.9-4.11.
2.44
Subonderdeel 3.1 berust op de veronderstelling dat het hof, bij de formulering van het uitgangspunt in rov. 4.9 dat een bijzondere in acht te nemen terughoudendheid is geboden bij de beoordeling van het verweer dat het beroep van [verweersters] op hoevepacht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, voortbouwt op zijn vooronderstelling dat in casu sprake is geweest van een (al dan niet door BBL voortgezette) ontduikingsconstructie. Volgens de klacht is die veronderstelling bestreden met subonderdeel 2.2.
2.45
Het subonderdeel faalt om dezelfde redenen als subonderdeel 2.2. Overigens getuigt het in rov. 4.9 geformuleerde uitgangspunt niet van een onjuiste rechtsopvatting, omdat het (semi)dwingendrechtelijke karakter (zie artikel 7:399 BW) van artikel 7:313 lid 3 BW, alsmede de aard van het daarmee te beschermen belang (het tegengaan van ontduiking van artikel 7:313 lid 1 en artikel 7:325 BW die de pachter bescherming bieden), noopt tot bijzondere terughoudendheid bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.51
2.46
Volgens de eerste klacht van subonderdeel 3.2 heeft het hof zijn beoordeling van het beroep van BBL op beperkende werking van redelijkheid en billijkheid ten onrechte versmald tot een vraagstuk van (louter) risicoverdeling en ten onrechte niet als relevant aangemerkt dat [verweersters] hebben ingestemd met de constructie, weet hadden van de belangen van BBL en niet eerder een beroep hebben gedaan op hoevepacht.
2.47.1
Het middel bestrijdt terecht niet het uitgangspunt in rov. 4.10, dat mag worden aangenomen dat BBL en [verweersters] als professionele partijen zich bewust zijn geweest van de risico’s die kleven aan het samenstel van eenjarige pacht- en bruikleenovereenkomsten. Men kan daarmee aan de (voor BBL) ‘goede’ kant van de scheidslijn tussen hoevepacht en geen hoevepacht blijven, maar dat volgt niet uit het enkele gebruik van dit samenstel van overeenkomsten. Ook speelt een belangrijke rol of de pachtprijs in werkelijkheid mede ziet op het gebruik van de gebouwen (zie rov. 4.5-4.7 en hierboven bij 2.17-2.18).
Aan het gebruik van dit samenstel van overeenkomsten is inherent, zo begrijp ik het hof, dat op een gegeven moment de vraag kan rijzen of niet in werkelijkheid sprake is van hoevepacht. Het is denkbaar de ‘pachter/bruiklener’ zich hierop beroept, omdat hij kan profiteren van de wettelijke bescherming bij hoevepacht.
2.47.2
In de onderhavige zaak is naar het oordeel van het hof, zo blijkt uit rov. 4.10, per saldo niet meer aan de hand dan dat dit risico zich heeft verwezenlijkt. Van bijzondere omstandigheden die het beroep op het dwingende pachtrecht in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken, is volgens het hof niet gebleken. Dat de ‘pachter/bruiklener’ instemt met samenstel van overeenkomsten en zich pas op hoevepacht beroept als de noodzaak zich daartoe volgens hem aandient, past bij een dergelijk geval. Dat geldt ook voor het gegeven dat de ‘pachter/bruiklener’ op de hoogte is van de belangen van de wederpartij bij de afwezigheid van hoevepacht, maar op een gegeven moment ervoor kan kiezen om zijn eigen belang te laten prevaleren en zich te beroepen op de wettelijke bescherming. Die handelwijze kan wellicht opportunistisch genoemd worden, al zal men voorzichtig moeten zijn met dergelijke kwalificaties omdat denkbaar is dat sociaaleconomisch zwakkere partijen nillens willens instemmen met bepaalde overeenkomsten die hen niet de wettelijke bescherming bieden. Als zodanig is dat in beginsel te weinig om een partij de haar door de wet geboden bescherming te ontzeggen. Het argument dat [verweersters] onder deze omstandigheden de bescherming van de wet niet behoren te krijgen (repliek nr. 10, slot) ziet hieraan voorbij.
2.47.3
Het hof heeft het beroep van BBL op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet, zoals de klacht aanvoert, versmalt tot een vraagstuk van (louter) risicoverdeling. Het oordeel dat het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt, getuigt voorts niet van een onjuiste rechtsopvatting.
2.48.1
Volgens de tweede klacht van subonderdeel 3.2 heeft het hof niet gerespondeerd op, kort gezegd, de in de klacht onder (a) t/m (d) bedoelde essentiële stellingen. Deze klacht faalt om de hierna te geven redenen.
2.48.2
Stelling (a), dat [verweersters] zelf hebben meegewerkt aan de Herinrichtingsvisie Wells Meer, strekt er kennelijk toe te onderbouwen dat [verweersters] zich bewust waren van de belangen die met de aankoop van de grond waren gediend en dat het voortgezet gebruik van de grond en gebouwen slechts kortdurend zou zijn.
De stelling onder (b), dat de verpachte staat een zeer aanzienlijke waardevermindering van de gronden tot gevolg had, hetgeen ten laste komt van publieke middelen, verwijst ook naar de voor [verweersters] kenbare belangen van BBL.
De stellingen onder (c), dat mede op initiatief van [verweersters] met twee verschillende vennootschappen is gecontracteerd en dat zij telkens zelf om verlenging van de overeenkomsten hebben verzocht, sluiten nauw aan bij de argumenten dat [verweersters] hebben ingestemd met de constructie en niet eerder een beroep hebben gedaan op hoevepacht.
In de overwegingen van het hof in rov. 4.10 ligt mede een reactie op deze stellingen besloten. Tot een nadere motivering van zijn oordeel was het hof niet gehouden.
2.48.3
De stelling onder (d) houdt in dat [verweerster 2] nimmer heeft bijgedragen aan het onderhoud van de in gebruik gegeven gebouwen of daarvoor vaste lasten hebben betaald.
Gezien het oordeel dat vast staat dat een tegenprestatie voor de gebouwen is verdisconteerd in de pachtsom voor de grond (rov. 4.7), heeft het hof kennelijk geoordeeld dat het in verband met het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet nodig was om nog afzonderlijk op deze stelling in te gaan. Dat is niet onbegrijpelijk.
2.49
Volgens de derde klacht van subonderdeel 3.2 is het hof in rov. 4.13 ten onrechte, althans op onvoldoende gemotiveerde wijze voorbijgegaan aan haar aanbod om de stelling (d) te bewijzen.
2.50
BBL bood bewijs aan “van al haar stellingen en meer in het bijzonder dat voor het gebruik van de gebouwen geen vergoeding is betaald” (MvA nr. 5.1).
Het hof heeft dit aanbod kennelijk, en niet onbegrijpelijk, betrokken op de in rov. 4.5-4.7 behandelde vraag of een tegenprestatie voor de gebouwen is verdisconteerd in de pachtsom voor de grond. Gegeven het oordeel dat dit onvoldoende is betwist, kon het hof in rov. 4.13 oordelen dat niet aan (nadere) bewijslevering wordt toegekomen. De derde klacht van subonderdeel 3.2 faalt hierom.
2.51
Ten slotte komt subonderdeel 3.3 op tegen rov. 4.11. Volgens de klacht is de overweging onbegrijpelijk, voor zover het hof in aanmerking heeft genomen dat BBL het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de bepalingen over de duur van hoevepacht (12 jaar) niet nader heeft toegelicht. In de stellingname van BBL ligt immers onmiskenbaar besloten dat langdurige (hoeve)pacht in de weg staat aan de realisering van de aan BBL opgedragen publieke taken.
2.52
BBL heeft de gronden aangekocht om als ruilgronden te kunnen dienen bij het realiseren van de EHS en wenste deze te verkopen toen dat doel niet meer actueel was (zie rov. 2.2 en 2.5). Het hof wijst hier ook op in rov. 4.10.
Dat BBL blijft zitten met langdurig verpachte gronden en gebouwen heeft het hof verdisconteerd (vgl. rov. 4.10). De stelling dat langdurige (hoeve)pacht, louter daarom, in de weg staat aan de realisering van de aan BBL opgedragen publieke taken, is als zodanig niet aangevoerd in het kader van het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (vgl. de opsomming in de MvA nr. 4.2).
BBL heeft wel in haar weergave van de feiten en achtergronden gesteld dat zij de grond (kennelijk: pachtvrij en dus tegen een hogere prijs) openbaar wil verkopen om met de inkomsten elders grond te verwerven en in te richten voor de EHS (MvA nrs. 2.4 en 2.11). Hierop is ook gewezen in eerste aanleg, in het kader van de door BBL verzochte uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van de door haar gevorderde ontruiming (CvD in conventie tevens CvR in reconventie nrs. 3.3 en 3.10). Hier is dus wel en passant een verband gelegd tussen de afwezigheid van langdurige hoevepacht en de taakstelling van BBL. Nu deze stelling niet verder is uitgewerkt en ook niet in verband is gebracht met het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, is niet onbegrijpelijk dat het hof daarop niet nader is ingegaan en is ook het oordeel in rov. 4.11 niet onbegrijpelijk.
2.53
Ik kom tot de slotsom dat het cassatiemiddel niet slaagt.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
