Uitspraken

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten.1

[verweerders] hebben het registergoed gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] (gemeente [de gemeente] ) sinds 1973 bewoond. Het huis, een middelgrote Midden-Limburgse hoeve, dateert van ca. 1750 en heeft meer dan 200 jaar een agrarische bestemming gehad. Het bestaat uit verschillende delen die worden aangeduid als respectievelijk de hoeve, het koetshuis en het koetsiershuisje.

[verweerders] hebben het huis na aankoop en vervolgens in 1997 ingrijpend verbouwd.

In 2008 hebben [verweerders] het registergoed te koop aangeboden. [eisers] hebben interesse getoond en de presentatiebrochure gekregen.

[verweerders] hebben de “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” ingevuld en aan [eisers] verstrekt. Daarin is onder meer vermeld:

[eisers] hebben het registergoed tweemaal bezichtigd. Tevens hebben zij op 10 oktober 2008 een inspectie laten uitvoeren door bouwkundig adviesbureau Perfectbouw. Het opgestelde rapport bevat vaststellingen en aanbevelingen.

[verweerders] hebben op 29 oktober 2008 een rapport laten uitbrengen door Protekta omtrent de volgens Perfectbouw aanwezige hout aantastende insecten, houtrot en schimmels. De aangetroffen plekken houtrot zijn door Protekta in 2009 gerepareerd.

Naar aanleiding van de rapporten van Perfectbouw en Protekta is er tussen [eisers] en de verkopend makelaar een uitgebreide e-mailwisseling geweest. In een e-mail van 19 oktober 2008 sommen [eisers] een 15-tal gebreken op die zij op kosten van de verkoper hersteld willen zien, stellende dat “De door de verkoper geuitte claim uitstekend onderhouden aantoonbaar wordt weerlegd door onderstaande gebreken zoals vastgesteld in het bouwkundig onderzoek d.d. 10-10-2008.” Op 1 november 2008 hebben [eisers] meegedeeld van de koop af te gezien.

Naar aanleiding hiervan hebben [verweerders] het registergoed uit de verkoop gehaald om een aantal gebreken zoals geconstateerd door Perfectbouw aan te pakken. Zij hebben onder andere een viertal ramen laten vervangen, schilderwerkzaamheden en werkzaamheden aan het dak laten verrichten.

Nadat [verweerders] het registergoed opnieuw te koop hadden gezet zijn partijen in oktober 2009, op initiatief van [eisers] , wederom gaan onderhandelen. De e-mail waarmee [eisers] zich tot de verkopend makelaar hebben gewend luidt als volgt:

De nieuwe presentatiebrochure, welke aan [eisers] is overhandigd, was vrijwel identiek aan die uit 2008. Toegevoegd is echter de zin “Compleet buitenschilderwerk in 2009”, alsmede de volgende bepalingen:

[eisers] hebben het registergoed in deze ‘tweede ronde’ voorafgaand aan de levering driemaal bezichtigd.

Op 17 oktober 2009 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten. De koopprijs bedroeg € 695.000,-. In de koopakte zijn de volgende bepalingen opgenomen:

Op 3 mei 2010 heeft de levering plaatsgevonden. In de transportakte staat vermeld:

[eisers] , die het gehele complex wilden renoveren, stellen dat zij na de levering diverse gebreken hebben geconstateerd. Zij hebben [verweerders] daarvoor aansprakelijk gesteld. [verweerders] hebben iedere aansprakelijkheid afgewezen.

Alvorens het cassatiemiddel te bespreken geef ik - voor zover relevant voor de onderhavige zaak - het juridisch kader weer met betrekking tot de regeling van conformiteit, zoals neergelegd in art. 7:17 BW. 12

Art. 7:17 lid 1 BW behelst de verplichting voor de verkoper om een zaak af te leveren die in materieel opzicht aan de koopovereenkomst beantwoordt.13 Deze zogenaamde ‘conformiteitseis’ wordt nader uitgewerkt in de overige leden van het wetsartikel. De eerste volzin van art. 7:17 lid 2 BW maakt duidelijk wanneer een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst en er dus sprake is van non-conformiteit:

Uit de eerste volzin van art. 7:17 lid 2 BW volgt dat een conformiteitsoordeel scharniert op de vraag of de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten dat de door hem gekochte zaak bepaalde eigenschappen zou bezitten of juist niet zou hebben.15 Beslissend is derhalve het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper omtrent de eigenschappen van de zaak. Bij het vaststellen van dit verwachtingspatroon is niet alleen de koopovereenkomst van belang, maar spelen alle (relevante) omstandigheden van het geval een rol.16 In de wetgeschiedenis worden als voorbeelden van dergelijke omstandigheden genoemd: de aard van de zaak, de door de verkoper over de zaak gedane mededelingen - beide thans genoemd in art. 7:17 lid 2 BW - de hoogte van de prijs, het soort winkel waarin de zaak is verkocht en de omstandigheden waaronder de koop plaatsvond.17 Ook de wetenschap die de koper heeft of behoort te hebben speelt hierbij een rol. Dit volgt uit het arrest KTDC/Impro, waarin de Hoge Raad, algemeen gezegd, aangeeft dat voor het antwoord op de vraag wat de koper mag verwachten niet alleen van belang is waarvan de verkoper ter zake van de eigenschappen van de zaak uitgaat en hetgeen deze daarover aan de koper heeft medegedeeld, maar ook wat de koper ten tijde van het aangaan van de overeenkomst over deze eigenschappen wist dan wel redelijkerwijs had kunnen weten.18

De tweede volzin van art. 7:17 lid 2 BW kleurt vervolgens de in de eerste volzin gegeven algemene regel nader in door het volgende te bepalen :

De omstandigheden van het geval kunnen een onderzoeksplicht voor de koper met zich brengen. De koper die twijfelt dan wel behoort te twijfelen of de zaak bepaalde eigenschappen daadwerkelijk bezit of ontbeert, is gehouden ter zake onderzoek te (laten) verrichten. Deze onderzoeksplicht komt wat betreft het ‘gebruik van de zaak’ tot uitdrukking in de zinsnede “waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen”,20 maar aangenomen wordt dat zij ook reeds in het slot van de eerste volzin (“mocht verwachten”) besloten ligt.21 Schendt de koper zijn onderzoeksplicht, dan komt hem geen beroep op non-conformiteit toe.22 Dit kan weer anders zijn als de verkoper een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, zoals volgt uit het arrest […] /Gemeente Kampen. In dit arrest heeft Hoge Raad de voor dwaling ontwikkelde regel dat een mededelingsplicht in beginsel (behoudens de bijzondere omstandigheden van het geval) voorrang heeft boven een onderzoeksplicht toegepast binnen het kader van het conformiteitsvereiste:23

Uit het voorgaande volgt dat ook in het kader van art. 7:17 BW een mededelingsplicht op de verkoper kan rusten. Of dit inderdaad het geval is, is (opnieuw) afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. De verkoper heeft een mededelingsplicht indien hij beschikt of behoort te beschikken over bepaalde informatie en begrijpt of moet begrijpen dat hij deze informatie aan de koper moet geven om te voorkomen dat deze zich over bepaalde punten een onjuiste voorstelling zou maken.24

Zoals reeds aangestipt, zullen de verwachtingen van de koper ten aanzien van de eigenschappen van de zaak mede worden bepaald door de mededelingen die de verkoper daaromtrent heeft gedaan.25 Uitgangspunt in dit verband is dat de koper in beginsel mag afgaan op de juistheid van deze mededelingen.26 Hij hoeft in beginsel ter zake geen onderzoek te (laten) doen.27 Dit betekent echter niet dat steeds sprake is van non-conformiteit wanneer enige door de verkoper gedane mededelingen feitelijk onjuist blijken: enkel serieuze en concrete inlichtingen kunnen - bij gebleken onjuistheid - in beginsel een beroep op non-conformiteit rechtvaardigen.28 Jansen verwoordt een en ander treffend:29

Uitgangspunt is dus dat de koper in beginsel mag afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper en dat op hem ter zake in beginsel geen onderzoeksplicht rust. De concrete omstandigheden van het geval kunnen met zich brengen dat de koper ondanks de door verkoper gedane mededelingen toch gehouden is nader onderzoek te doen (verrichten).32 A-G Wuisman heeft er in dit verband op gewezen dat het

Ik merk verder nog op dat art. 7:17 BW van regelend recht is in alle gevallen waarin het niet gaat om consumentenkoop. De koop van een onroerende zaak is geen consumentenkoop. Bijgevolg kunnen koper en verkoper van de bepaling afwijken door een andersluidend beding, bijvoorbeeld een garantiebepaling of een exoneratieclausule, in de koopovereenkomst op te nemen. Bij verkoop van vastgoed wordt veelvuldig van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.34

De hiervoor samengevatte rechtspraak maakt m.i. maatwerk mogelijk zodat voldoende recht kan worden gedaan aan redelijke verwachtingen van de koper.

Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen. Onderdeel 3 bevat enkel een voortbouwklacht. Onderdeel 1 gaat over de non-conformiteit wegens de aanwezigheid van asbest in het dakbeschot van het koetsiershuisje en de hoeve. Onderdeel 2 gaat over de kwaliteit van het in 2009 uitgevoerde buitenschilderwerk. Ten aanzien van beide onderwerpen stellen [eisers] dat sprake is van een gebrek dat zij redelijkerwijs niet hoefden te verwachten. Daarbij wordt aan [verweerders] in de kern het verwijt gemaakt, enerzijds, dat wat zij wel hebben meegedeeld onjuist is en, anderzijds, dat zij relevante informatie hebben verzwegen.

[eisers] hebben dienaangaande de bewijslast. Zij zijn het die de rechtsgevolgen van de beweerde tekortkoming inroepen.35 Op basis van de gedingstukken van feitelijke instanties heeft het hof m.i. terecht geoordeeld dat [eisers] daarin niet zijn geslaagd. Met betrekking tot het asbest is m.i. niet aangetoond dat het daarbij gaat om een gebrek dat kopers redelijkerwijs niet hoefden te verwachten. Met betrekking tot de na de levering ontstane bruine vlekken op het buitenschilderwerk - waarvan onduidelijk is hoeveel dat er nu eigenlijk zijn – kan worden betwijfeld of wel is aangetoond dat sprake is van gebrek.

Onderdeel 1 richt rechts- en (vooral) motiveringsklachten tegen de overwegingen van het hof met betrekking tot de gestelde non-conformiteit ten aanzien van de aanwezigheid van asbesthoudende eternitplaten in het dak van het koetsiershuisje en in een deel van het dak van de hoeve (rov. 3.8.1-3.8.6). Het valt daarbij meteen op dat de klachten deze overwegingen uit elkaar trekken in plaats van ze in hun onderlinge samenhang te lezen.36 Kern van het betoog van [eisers] is (a) dat [verweerders] slechts ten aanzien van het koetshuis hadden verklaard dat het dak asbest bevatte zodat [eisers] er van uit mochten gaan dat het dak van de andere delen geen asbest bevatte, en (b) dat [verweerders] aldus onjuiste mededelingen hadden gedaan zodat het beroep op non-conformiteit in beginsel gerechtvaardigd is. Dit alles zou het hof hebben miskend, althans zou zijn oordeel op dit punt onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd oordeel zijn.

Voor het perspectief wijs ik er ter inleiding nog op dat volgens een door [eisers] ingebrachte ‘Begroting Herstelkosten’ het verwijderen van het asbest uit het dakbeschot van (kennelijk) het koetsiershuis neer zou komen op een bedrag van € 8.853,98 (zonder pro rata toedeling van de algemene kosten).37

Subonderdeel 1.1 klaagt allereerst dat het hof in de bestreden rechtsoverwegingen (rov. 3.8.1-3.8.6) uitsluitend ingaat op de stelling van [eisers] dat zij op grond van art. 5.4.3 van de koopovereenkomst38 er niet op hoefden te rekenen dat zich ook in het dak van het koetsiershuisje en in een deel van het dak van de hoeve asbesthoudende eternitplaten bevonden. Het hof miskent daar volgens [eisers] mee dat zij ook andere stellingen aan hun vordering ter zake van de non-conformiteit wegens de asbesthoudende eternitplaten ten grondslag hebben gelegd, te weten (onderstreping toegevoegd; A-G):39

Ik merk allereerst op dat de uit art. 24 Rv voortvloeiende binding van de rechter aan de feitelijke grondslag van de vordering een verbod tot aanvulling en uitbreiding van deze grondslag behelst.42 Daarvan is geen sprake als de rechter een bepaalde, door een partij aan zijn vordering, verzoek of verweer ten grondslag gelegde stelling niet in zijn oordeel heeft betrokken. Daarnaast is het vaste rechtspraak dat de rechter niet verplicht is om in te gaan op alle argumenten en stellingen die procespartijen ter ondersteuning van hun standpunt aanvoeren. Alleen als essentieel aan te merken stellingen mag de rechter niet onbehandeld laten of ongemotiveerd verwerpen.43 De klacht over de schending van art. 24 Rv stuit reeds hierop af.

Waar het subonderdeel klaagt over het niet (voldoende) responderen op de genoemde stellingen, kan [eisers] worden toegegeven dat in rov. 3.8.1 de verwijzingen van [eisers] naar de vragenlijst en naar art. 6 van de leveringsakte niet terugkomen. Ik wijs er echter op dat het hof in rov. 3.8.3 en 3.8.444 de kern van de klacht over het asbest in algemene bewoordingen weergeeft,45 zonder enkel naar art. 5.4.3 van de koopovereenkomst te verwijzen, en ook overigens in deze rechtsoverwegingen algemene bewoordingen gebruikt. Het door het subonderdeel gehanteerde uitgangspunt dat het hof uitsluitend ‘werkt’ met art. 5.4.3 van de koopovereenkomst mist daarom feitelijk grondslag.

Verder heeft het hof in rov. 3.8.4 gemotiveerd overwogen dat [eisers] er rekening mee moesten houden dat ook elders in het dakbeschot asbest aanwezig zou kunnen zijn. In dat oordeel ligt besloten dat [eisers] niet (in de door hen voorgestane zin) op de mededelingen van Retara c.s. mochten afgaan. Ook in zoverre kan dus niet gezegd worden dat het hof niet op de stellingen van [eisers] heeft gerespondeerd.

Het subonderdeel voert vervolgens aan dat, zo het hof in hetgeen [eisers] hebben gesteld niet de onder 4.5 genoemde essentiële stellingen zou hebben gelezen, dit oordeel onbegrijpelijk is, nu het door [eisers] gestelde zich niet anders laat verstaan dan dat zij deze stellingen wél hebben betrokken.

Deze motiveringsklacht slaagt evenmin. Uit het enkele feit dat het hof bedoelde stellingen niet (woordelijk) noemt, zoals het de stelling ten aanzien van art. 5.4.3 van de koopovereenkomst wel heeft genoemd, kan niet worden afgeleid dat het deze stellingen niet in het betoog van [eisers] heeft gelezen (getuige reeds rov. 3.8.4).

Het subonderdeel betoogt tot slot dat, indien het hof tot het oordeel is gekomen dat voornoemde stellingen niet essentieel zouden zijn, dit oordeel onjuist dan wel ontoereikend gemotiveerd is. Volgens het subonderdeel heeft het hof (met name) miskend dat mededelingen van de verkoper omtrent de zaak die als serieuze inlichtingen kunnen worden aangemerkt, in het algemeen een beroep op non-conformiteit rechtvaardigen als de werkelijkheid van het gemelde afwijkt.46 Althans heeft het hof, aldus nog steeds het subonderdeel, niet (voldoende) gemotiveerd waarom de door [verweerders] gedane mededelingen als aan de orde gesteld in voornoemde stellingen geen serieuze inlichtingen zouden vormen.

M.i. is het punt niet zozeer of de door (of namens) [verweerders] gedane inlichtingen over de plaats waar zich asbest bevindt als ‘serieuze inlichtingen’ zijn aan te merken, maar of die inlichtingen juist waren en [eisers] daar redelijkerwijs op mochten vertrouwen.47 Daar komt bij dat in rov. 3.8.4 wel degelijk een respons van het hof op de stellingen van [eisers] besloten ligt. Nu ook deze klacht tevergeefs is voorgesteld faalt subonderdeel 1.1 in zijn geheel.

Subonderdeel 1.2 keert zich tegen het in rov. 3.8.2 (eerste volzin) vervatte oordeel dat [verweerders] “deze stellingen van [eisers] ” gemotiveerd hebben bestreden. Indien dit oordeel (mede) betrekking zou hebben op de stelling van [eisers] dat achteraf bleek dat ook het dak van het koetsiershuisje en een deel van het dak van de hoeve asbesthoudende eternitplaten bevatten, dan is dit oordeel volgens het subonderdeel onbegrijpelijk. Deze stelling zou door [verweerders] namelijk niet, laat staan gemotiveerd, zijn betwist.

Deze klacht mist feitelijke grondslag omdat [verweerders] bedoelde stelling van [eisers] wel degelijk gemotiveerd hebben betwist.48

Subonderdeel 1.3 behelst de klacht dat het hof met zijn weergave van de kern van de klacht van [eisers] in de tweede volzin van rov. 3.8.3 het door [eisers] gestelde heeft gedenatureerd. Deze klacht vitieert ook het oordeel in rov. 3.8.3 (derde volzin) dat de enkele omstandigheid dat in het gekochte méér asbesthoudend materiaal was verwerkt dan door [eisers] werd verwacht, niet zonder meer betekent dat sprake is van non-conformiteit in de zin van art. 7:17 BW.

De klacht faalt. Het hof heeft de kern van de stellingen van [eisers] in rov. 3.8.3 als volgt weergegeven:

Tegen deze achtergrond is de vraag of het hof de stellingen van [eisers] anders heeft opgevat dan kennelijk door hen was bedoeld.49 Dat is niet het geval. Uit het vervolg van rov. 3.8.3 (derde en vijfde volzin) en uit rov. 3.8.4 volgt dat het hof de stellingen van [eisers] wel degelijk in volle omvang onder heeft ogen gezien, zowel op het punt van ‘de mededelingen’ als op het punt van ‘de specifieke locatie van het asbest’. Overigens zie ik niet in hoe de volgens [eisers] juiste weergave van de klacht tot een ander oordeel zou hebben moeten leiden. Het subonderdeel licht dit ook niet toe.

Gelet op dit een en ander blijft, anders dan het slot van het subonderdeel betoogt, ook het in de derde volzin van rov. 3.8.3 vervatte oordeel in stand.

Subonderdeel 1.4 bestempelt als onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd het oordeel in de vierde volzin van rov. 3.8.3. Daar overweegt het hof dat het oordeel dat de aanwezigheid van meer asbesthoudend materiaal dan [eisers] hadden verwacht niet zonder meer betekent dat zij niet geleverd hebben gekregen wat zij op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten, te meer geldt nu die overeenkomst in art. 5.4.3.1 een asbestclausule bevat. Geklaagd wordt dat het hof heeft miskend dat behalve deze asbestclausule eveneens van belang is het direct aan deze clausule voorafgaande art. 5.3.4 van de koopovereenkomst, waarin staat:

[eisers] kunnen daar niet in worden gevolgd. Ten eerste is art. 5.4.3.1 van de koopovereenkomst ruim geformuleerd: “In de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen aanwezig zijn” en: “Koper (…) vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de woning voortvloeien.” Deze asbestclausule heeft dus betrekking op de gehele woning en niet slechts op het koetshuis. Ten tweede bedienen [eisers] zich van een a contrario-redenering, namelijk dat zij erop mochten vertrouwen dat in de in art. 5.4.3 niet genoemde onderdelen van het gekochte geen asbest was verwerkt.51 Ten derde is de (enkele) stelling dat art. 5.4.3 moest worden betrokken bij de toepassing van art. 5.4.3.1 niet van zodanig gewicht dat het hof daarin aanleiding had moeten zien om de asbestclausule toe te passen zoals door het subonderdeel wordt voorgestaan. Het hof kon aan deze stelling op dit punt voorbij gaan. Ten vierde wijs ik op rov. 3.8.4 waar het hof (ten overvloede) overweegt dat [eisers] onvoldoende hebben gesteld om te kunnen concluderen dat [verweerders] expliciet hebben toegezegd dat in het dak boven het koetsiershuisje en boven de hoeve géén asbest aanwezig was (in cassatie onbestreden). Ik voeg daar nog aan toe dat nergens uit blijkt dat [eisers] ooit aan [verweerders] of hun makelaar hebben gevraagd dat laatste te bevestigen.

Kortom, het hof was niet gehouden art. 5.4.3 van de koopovereenkomst in zijn oordeel te betrekken, om vervolgens aan de asbestclausule de door het subonderdeel voorgestane beperkte reikwijdte te geven.

Volgens subonderdeel 1.5 tast hetgeen waarover de subonderdelen 1.1 t/m 1.4 klagen ook het oordeel in de laatste volzin van rov. 3.8.3 aan. Nu geen van de voorgaande subonderdelen echter slaagt, faalt ook deze voortbouwklacht.

De door [eisers] in onderdeel 1 van het middel aangevochten beslissing dat [eisers] er niet van uit mochten gaan dat zich in het dakbeschot van het koetsiershuis en van de hoeve geen asbest zou bevinden wordt, gelet op de in rov. 3.8.3 gebezigde woorden “reeds op grond van het voorgaande”, gedragen door rov. 3.8.3.52 De overwegingen in rov. 3.8.4 zijn in zoverre overwegingen ten overvloede, zoals de zinsnede “mogelijk zou anders moeten worden geoordeeld indien” ook duidelijk maakt. Derhalve is met het falen van subonderdelen 1.1 tot en met 1.5 gegeven dat onderdeel 1 in zijn geheel niet tot cassatie kan leiden. De subonderdelen 1.6 en 1.7, beide gericht tegen rov. 3.8.4 behoeven bij deze stand van zaken geen bespreking. Mocht uw Raad evenwel anders oordelen, dan noopt dat tot behandeling van deze twee laatste subonderdelen, omdat het in rov. 3.8.4 gegeven oordeel de beslissing van het hof ook zelfstandig zou kunnen dragen.

Subonderdeel 1.6 bestrijdt het in de eerste volzin van rov. 3.8.4 vervatte oordeel “dat mogelijk anders zou moeten worden geoordeeld indien door [verweerders] expliciet zou zijn toegezegd dat in het dak boven het koetsiershuisje en boven de hoeve géén asbest aanwezig was.” Volgens het subonderdeel miskent het hof aldus dat serieuze inlichtingen bij gebleken onjuistheid in het algemeen een beroep op non-conformiteit rechtvaardigen,53 althans heeft het hof niet (voldoende) gemotiveerd waarom de door [verweerders] gedane mededelingen geen serieuze inlichtingen zouden vormen. Gezien de door [verweerders] gegeven serieuze inlichtingen aan [eisers] was “een expliciete toezegging” niet vereist om non-conformiteit aan te nemen.

Ook deze klacht is ongegrond. Het subonderdeel gaat er namelijk aan voorbij dat het hof in het vervolg van rov. 3.8.4 oordeelt dat [eisers] er, gelet op verschillende feiten en omstandigheden, (eerder) rekening mee moesten houden dat ook elders in het dakbeschot asbest aanwezig zou kunnen zijn. In dit oordeel ligt een verwerping besloten van de stelling van [eisers] dat zij er op grond van de (serieuze) mededelingen van [verweerders] op mochten vertrouwen dat enkel in het dak boven het koetshuis asbest aanwezig was, welke stelling het subonderdeel ten onrechte tot (vaststaand) uitgangspunt verheft.

Subonderdeel 1.7 komt op tegen het zo juist reeds weergegeven vervolg van rov. 3.8.4. Het hof verwijst daarbij naar het - in opdracht van [eisers] opgestelde - rapport van Perfectbouw en naar door [verweerders] verstrekte foto’s en andere informatie waaruit blijkt dat het dak van het koesthuis één geheel vormt met het koetsiershuisje en met 1/3 deel van het dak van de hoeve en dat dit dak in 1973 geheel is gerenoveerd.

De eerste pijlen van het subonderdeel zijn gericht op het oordeel dat [eisers] er rekening mee moesten houden dat ook elders in de dakbedekking sprake zou kunnen zijn van asbest. Het hof zou hebben miskend dat [eisers] gezien de mededeling van [verweerders] dat het dak van het koetshuis asbest bevatte erop mochten vertrouwen dat de rest van het dakbeschot asbestvrij was.

Deze klacht vormt in de kern een herhaling van subonderdeel 1 en faalt om dezelfde reden. Aan de verwerping van het betoog van [eisers] dat zij op grond van de mededelingen van [verweerders] mochten verwachten dat alleen het dak van het koetshuis asbest bevatte, heeft het hof verschillende feiten en omstandigheden van het concrete geval ten grondslag gelegd54 die maken dat [eisers] er niet op mochten rekenen dat alleen het dak van het koetshuis asbest zou bevatten.

De onder 1 weergegeven stelling gaat niet op. Op p. 3 van het rapport staat vermeld dat de vraag of er asbesthoudende materialen in of buiten de woning aanwezig zijn door de verkoper en/of de makelaar met “Ja” is beantwoord. De inspecteur heeft daarbij de opmerking geplaatst: “Dakbeschot, vermoedelijk rookgasafvoer.” Op p. 5 van het rapport wordt voorts vermeld: “De opstal verkeerd in redelijke conditie. Het dakbeschot is van asbesthoudende materialen. (…).” Aldus wordt in het rapport van Perfectbouw wel degelijk een melding gedaan van een ‘asbesthoudend dakbeschot anders dan boven het koetshuis’, zij het in algemene termen. Of deze vermeldingen (mede) voldoende zijn om te kunnen oordelen dat [eisers] er rekening mee moesten houden dat ook in het dak van het koetsiershuisje en (een deel van) de hoeve asbest zou kunnen zijn verwerkt, kan in het midden blijven, nu daarover niet wordt geklaagd (en het hof overigens algemeen spreekt van asbest “op andere plaatsen”).

Dan de stelling onder 2. Inderdaad heeft het voorbehoud in het rapport van Perfectbouw waarop het hof wijst,55 een algemeen en abstract karakter. In zoverre volgt uit dat voorbehoud op zichzelf niet dat [eisers] er (concreet) rekening mee moesten houden dat ook elders in het dakbeschot asbest verwerkt zou kunnen zijn. Maar dat overweegt het hof ook niet. Uit het woord “bovendien”, waarmee het hof zijn bestreden overweging begint, blijkt dat het hof dit voorbehoud niet als een zelfstandige omstandigheid (in de door het subonderdeel voorgestane zin) aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd, maar veeleer als voortbouwend op het gegeven dat in het rapport van Perfectbouw melding wordt gemaakt van asbesthoudend dakbeschot anders dan boven het koetshuis. Dat het hof dit betrekt in zijn oordeel dat [eisers] rekening moesten houden met asbest op andere plaatsen dan in het dakbeschot van het koetshuis is niet onbegrijpelijk.

Ik acht evenmin onbegrijpelijk dat het hof de onder 3 bestreden omstandigheden aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd. Daargelaten dat in de procesinleiding niet wordt aangegeven waarom het oordeel van het hof in het licht van de genoemde stellingen aan een motiveringsgebrek zou lijden, ligt de verwerping van de door het subonderdeel genoemde stellingen in de overweging van het hof besloten. Het hof overweegt immers niet alleen dat [verweerders] in voldoende mate hebben onderbouwd dat het dak van het koetshuis samen met het dak van het koetsiershuisje en 1/3 deel van de hoeve één geheel vormt, maar spreekt heel algemeen van “het dak”, in welke algemeenheid de verwerping van de stellingen besloten ligt.

Op grond van het voorgaande concludeer ik dat geen van de aangevoerde klachten slaagt, zodat onderdeel 1 niet tot cassatie kan leiden.

Ter voorlichting van uw Raad wijs ik nog op een arrest van het gerechtshof Arnhem uit 2010 over een vergelijkbare problematiek waarin anders is geoordeeld.56 Ook in die zaak zat in het gekochte object meer asbest dan kopers stelden te mogen verwachten en bevatte de koopovereenkomst nagenoeg gelijkluidende bepalingen over de aanwezigheid van asbest. Dat in die zaak het oordeel anders uitpakte laat zich echter goed verklaren: het asbest bleek all over the place te zitten, zelfs in de binnenwanden. Daarin boren was zonder veiligheidsmaatregelen niet verantwoord en normaal gebruik als woonhuis was niet mogelijk. Een dergelijke situatie doet zich in de onderhavige zaak niet voor.

Onderdeel 2 bestrijdt het oordeel in rov. 3.9.3 over de gestelde non-conformiteit ten aanzien van het buitenschilderwerk. Ter inleiding van de klachten wordt een aantal stellingen van [eisers] ter zake van het buitenschilderwerk opgesomd, waarnaar in de subonderdelen 2.1, 2.2 en 2.3 wordt verwezen.57 Samengevat komen die stellingen op het volgende neer: i) in de (tweede) verkoopbrochure58 wordt gesproken van “compleet schilderwerk” in 2009, terwijl de muren slechts zijn overgeschilderd; en ii) de geschilderde buitenmuren vertonen bruine verkleuringen.

Subonderdeel 2.1 stelt voorop dat, gezien de mededeling in de verkoopbrochure, van non-conformiteit moet worden aangenomen indien in werkelijkheid in 2009 geen compleet buitenschilderwerk is uitgevoerd. Het subonderdeel betoogt dat de non-conformiteit vaststaat, omdat de rechtbank - in hoger beroep onbestreden – met [eisers] heeft geoordeeld dat van compleet buitenschilderwerk in 2009 geen sprake was.59 Het oordeel van het hof dat wat betreft het buitenschilderwerk geen sprake is van non-conformiteit (rov. 3.9.3) is dan ook onjuist en/of onvoldoende gemotiveerd, aldus het subonderdeel.

Het komt mij voor dat het subonderdeel de termen ‘compleet buitenschilderwerk’ uit de verkoopbrochure een inhoud tracht te geven die niet erg voor de hand ligt, namelijk dat het schilderwerk van de muren van en rond het huis van scratch af aan zou zijn gedaan (dus compleet met het afbranden van oude verflagen, het prepareren van de ondergrond, etc.). De term compleet wordt dan heel letterlijk en kwalitatief uitgelegd. Het ligt m.i. meer voor de hand dat bedoeld is dat het schilderwerk van het gehele (‘complete’) huis in goede staat verkeert zodat het er weer even tegen kan. Dat is ook waar de rechtbank van uit is gegaan.60

Bij de beantwoording van de conformiteitsvraag van art. 7:17 BW gaat het er ook niet alleen om of de afgeleverde zaak afwijkt van de zaak die het onderwerp van de overeenkomst vormt,61 maar komt het (zoals uiteengezet onder 3.3) eveneens aan op de vraag of de koper redelijkerwijs met deze afwijking rekening moest houden: mocht de koper - gelet op alle omstandigheden van het concrete geval - verwachten dat de zaak bepaalde eigenschappen zou bezitten of juist niet zou bezitten? Hieraan ziet het subonderdeel - dat in de kern betoogt dat de non-conformiteit voor wat betreft het buitenschilderwerk een gegeven is - voorbij.

Subonderdeel 2.2 bestempelt als onbegrijpelijk de tweede volzin van rov. 3.9.3, waarin het hof oordeelt dat [eisers] niet dan wel onvoldoende betwist hebben dat het schilderwerk van de gevels ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak deugdelijk was. Betoogd wordt dat uit de stellingen, zoals samengevat in de procesinleiding (p. 11-13), volgt “dat [eisers] gemotiveerd gesteld hebben dat dit schilderwerk ten tijde van deze aankoop ondeugdelijk was, wat zich niet anders laat verstaan, dan dat zij wél betwist hebben dat dit schilderwerk toen deugdelijk geweest zou zijn.”

In rov. 3.9.3 (tweede volzin) ligt besloten dat, zo in de stellingen van [eisers] een betwisting van de deugdelijkheid van het buitenschilderwerk moet worden gelezen, deze betwisting onvoldoende is: “Door [eisers] is niet dan wel onvoldoende betwist (…)”. Dit oordeel kan niet met succes bestreden worden met de klacht dat [eisers] dit een en ander “wél betwist hebben”: dat de stellingen van [eisers] een dergelijke betwisting (kunnen) behelzen - zij het volgens het hof onvoldoende - komt immers wel degelijk tot uitdrukking in de bestreden overweging. In zoverre acht ik het aldaar gegeven oordeel niet onbegrijpelijk. Dat de stellingen van [eisers] een voldoende betwisting in zouden houden, wordt door het subonderdeel niet gesteld. Het subonderdeel is derhalve tevergeefs voorgesteld. 62

Subonderdeel 2.3 komt op tegen het oordeel van het hof in rov. 3.9.3, luidende:

Het subonderdeel mist doel voor zover het met een rechtsklacht (“onjuist”) beoogt op te komen tegen het oordeel van het hof, zonder dat wordt aangegeven in welk opzicht het hof met zijn bestreden oordeel het recht zou hebben geschonden. Bovendien is het bestreden oordeel van feitelijke aard, zodat dit oordeel in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst.

Aan het subonderdeel kan echter wel worden toegegeven dat in het licht van de stellingen van [eisers] - die behelzen dat de bruine verkleuringen een verborgen gebrek vormen -, niet zonder meer valt in te zien waarom uit het feit dat [eisers] de kwaliteit van de gevels en het schilderwerk hebben kunnen waarnemen (omdat zij de gevels zowel vóór als na de schilderbeurt in 2009 meermaals hebben bezichtigd) mede zou volgen dat geen sprake is van non-conformiteit. Wat is verborgen is immers niet met het blote oog waarneembaar.

Toch ben ik van oordeel dat het subonderdeel niet tot cassatie zou moeten leiden. Daargelaten of in de memorie van grieven nu was betoogd dat [verweerders] de bruine verkleuringen aan [eisers] hadden moeten mededelen,63 kan de bestreden volzin in rov. 3.9.3 zo worden opgevat dat daarin het oordeel besloten ligt dat [eisers] de bruine verkleuringen zelf hadden moeten zien en dat [verweerders] in zoverre niet verweten kan worden dat ze [eisers] niet hebben verteld over de bruine verkleuringen, wat daar verder ook van zij. Dat ligt ook voor de hand: als die verkleuringen steeds terugkomen, dan is aannemelijk dat dergelijke plekken er ook zaten (en dus zichtbaar waren) toen [eisers] bij de eerste onderhandeling in 2008 (vóór het in 2009 uitgevoerde buitenschilderwerk) de gevels hebben bezichtigd. Zo bezien is er dus geen sprake van een verborgen gebrek, zoals ook in het bestreden oordeel van het hof besloten ligt. Tot slot meen ik dat, ook indien de in dit subonderdeel aangevochten volzin geen stand zou houden, de door het hof in rov. 3.9.3 en 3.9.4 gegeven motivering in zijn geheel beschouwd de conclusie kan dragen dat de in hoger beroep aangevoerde grief IV faalt.

Subonderdeel 2.4.1 bestrijdt het oordeel van het hof dat [eisers] gelet op de inhoud van de ouderdomsclausule64“niet mochten verwachten dat de ondergrond van het buitenschilderwerk van dezelfde kwaliteit zou zijn als bij een nieuwbouwwoning” (rov. 3.9.3, vierde volzin). Volgens het subonderdeel miskent het hof dat [verweerders] de mededeling hebben gedaan dat in 2009 sprake is geweest van “compleet buitenschilderwerk”, welke mededeling onmiskenbaar een serieuze inlichting van de verkoper is (klacht 1). Verder klaagt het subonderdeel dat als [eisers] niet mochten verwachten dat de ondergrond van het buitenschilderwerk van nieuwbouwwoningkwaliteit was, daaruit niet volgt “dat [eisers] niet erop mochten vertrouwen dat de ondergrond van het schilderwerk in elk geval van zodanige kwaliteit zou zijn, dat deze ondergrond niet (telkens) tot die bruine verkleuringen zou leiden” (klacht 2). Dit klemt volgens het subonderdeel temeer omdat [eisers] de stelling hebben betrokken dat compleet schilderwerk óók behelst het verwijderen van oude en/of loszittende verflagen en het behoorlijk prepareren van de ondergrond en dat gebreken in de onderlaag moeten worden hersteld of bijgewerkt. Het subonderdeel concludeert dat het oordeel van het hof “derhalve, mede gezien deze stellingen,” onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd is.

Voor zover het subonderdeel, gezien het woord “mede”, zou willen betogen dat het oordeel van het hof onjuist en/of onvoldoende gemotiveerd is op grond van andere stellingen (c.q. feiten en omstandigheden) dan de door het subonderdeel genoemde, loopt het stuk op de eisen van art. 407 lid 2 Rv. Voor het overige heeft ten aanzien van de drie door het onderdeel betrokken klachten het volgende te gelden.

Klacht 1 is tevergeefs voorgesteld. Ik zie niet in waarom het hof met zijn bestreden oordeel zou hebben miskend dat [eisers] mochten afgaan op de volgens hen als serieus aan te merken mededeling van [verweerders] in de verkoopbrochure dat sprake was van “compleet schilderwerk”. Eerder ligt in het oordeel van het hof een verwerping van deze stelling besloten, in die zin dat [eisers] , gelet op de ouderdomsclausule, rekening moesten houden met gebreken in het schilderwerk die het gevolg zijn van de ouderdom van het gekochte registergoed (meer specifiek: de ouderdom van de ondergrond van het buitenschilderwerk), zoals in casu kennelijk de bruine verkleuringen. Een ouderdomsclausule stelt het verwachtingspatroon van de koper naar beneden bij, in die zin dat de koper er gezien de leeftijd van het gekochte, rekening mee moet houden dat aan de woning niet dezelfde eisen mogen worden gesteld als aan een nieuwe woning.65 De charme van een oude hoeve heeft zijn prijs. In de omstandigheden van het geval konden [eisers] dan ook niet redelijkerwijs verwachten dat het schilderwerk zou inhouden dat die muren volledig zouden worden geprepareerd.

Klacht 2 houdt in dat de overweging van het hof dat [eisers] gezien de ouderdomsclausule wat betreft de ondergrond van het schilderwerk geen nieuwbouwkwaliteit mochten verwachten, (te) nietszeggend is (in het licht van de stellingen van [eisers] ). Dienaangaande verwijs ik naar hetgeen ik zojuist onder 4.47 heb opgemerkt. Ik voeg daar volledigheidshalve aan toe dat in het bestreden oordeel ligt besloten dat [eisers] , gelet op de ouderdomsclausule, rekening moesten houden met gebreken in het schilderwerk die het gevolg zijn van de ouderdom van de ondergrond van het schilderwerk, waaronder kennelijk de bruine verkleuringen. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk.

Subonderdeel 2.4.2 is gericht tegen de slotalinea van rov. 3.9.3, waarin het hof overweegt:

Allereerst wordt geklaagd dat het hof niet respondeert op de essentiële stelling van [eisers] dat het uitsluitend overschilderen van de buitenmuren, zonder enige vorm van voorbereiding, niet kan worden gekwalificeerd als ‘compleet schilderwerk’. Deze klacht faalt. Ik verwijs om te beginnen naar wat ik naar aanleiding van subonderdeel 2.4.1 heb opgemerkt, te weten dat [eisers] in redelijkheid niet konden verwachten dat het buitenschilderwerk zou zijn verricht op de wijze zoals zij menen dat het had moeten worden gedaan. Daarnaast wijs ik erop dat [eisers] in hoger beroep (ook) hebben gesteld wat volgens hen onder “compleet schilderwerk” dient te worden verstaan.66 Dit laatste kan m.i. moeilijk anders gelezen worden dan dat wordt gesteld wat [eisers] – gelet op de vermelding “compleet schilderwerk 2009” in de verkoopbrochure – van (de kwaliteit van) het schilderwerk mochten verwachten. Het hof heeft dit betoog van [eisers] blijkens de laatste alinea van rov. 3.9.3 ook aldus opgevat.67 Vervolgens heeft het hof deze verwachting van [eisers] ten aanzien van het schilderwerk als ‘niet zonder meer te aanvaarden’ verworpen. Daarmee heeft het hof, zij het summier, gerespondeerd op de stelling dat het uitgevoerde schilderwerk niet is aan te merken als compleet schilderwerk. Bij deze stand van zaken kon het hof in het midden laten wat in het onderhavige geval dan wél als “compleet schilderwerk” had te gelden.

Het subonderdeel stelt vervolgens (tweede klacht) dat het hof miskent dat [eisers] geen bijzondere omstandigheden hoefden te stellen, zulks reeds gezien de door de eerste klacht genoemde stelling dat compleet schilderwerk méér behelst dan het uitsluitend overschilderen van het schilderwerk. Ook deze klacht faalt. Afgezien van de zinsnede “reeds gezien voornoemde stelling”, licht de klacht niet toe waarom het hof heeft miskend dat [eisers] geen bijzondere omstandigheden behoefden te stellen. Indien en voor zover de klacht ertoe strekt dat voornoemde stelling van [eisers] reeds voldoende grond vormde voor het oordeel dat sprake was van non-conformiteit (hetgeen het hof zou hebben miskend door bijzondere omstandigheden te vereisen), dient de klacht te falen omdat - evenals bij subonderdeel 2.1 - er dan aan voorbij wordt gegaan dat de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper centraal staan bij de beantwoording van de conformiteitsvraag van art. 7:17 BW. Het gaat dus om de vraag of [eisers] , gelet op alle omstandigheden van het geval, ‘compleet schilderwerk’ in de door hen kennelijk voorgestane zin mochten verwachten.

De derde klacht omvat de stelling dat het hof “sowieso (‘los’ van gestelde bijzondere omstandigheden)” had moeten vaststellen welke eigenschappen van het gekochte registergoed door [eisers] mochten worden verwacht.

Bij de beoordeling van deze laatste klacht benadruk ik nogmaals (zie hiervóór, onder 4.2) dat het ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv aan de koper is om te stellen en, zo nodig, te bewijzen wat hij op grond van de overeenkomst van de zaak mocht verwachten en dat de afgeleverde zaak niet aan deze verwachtingen beantwoordt. Tegen deze achtergrond ligt het falen van de klacht reeds besloten in mijn beoordeling van de eerste klacht van subonderdeel 2.4.2 (hiervóór, onder 4.50). Het hof heeft in rov. 3.9.3 (laatste alinea) geoordeeld dat [eisers] de door hen ter zake van het schilderwerk gestelde verwachtingen niet zonder meer mochten koesteren. Na de stellingen van [eisers] op dit punt aldus te hebben verworpen, behoefde het hof - mede gelet op de stelplicht en bewijslastverdeling - niet óók nog vast te stellen wat [eisers] wat betreft het schilderwerk dan wél mochten verwachten, om deze verwachtingen dan vervolgens te toetsen aan de werkelijke eigenschappen van het schilderwerk. Nu de derde klacht van een andere opvatting uitgaat, ligt ook deze klacht voor afwijzing gereed.

Alle subonderdelen falen zodat ook onderdeel 2 niet tot cassatie kan leiden.

Onderdeel 3 bevat een voortbouwklacht die het lot van de onderdelen 1 en 2 deelt.