Uitspraken

Deze zaak hangt samen met de zaak 19/02697 waarin vandaag ook wordt geconcludeerd.

Deze onteigeningszaak betreft zogenaamde winbare bodembestanddelen. Het middel richt zich onder meer tegen de beslissing van de rechtbank dat de meerwaarde in verband met de aanwezigheid van de bodembestanddelen kan worden vastgesteld door een verdeling van de geschatte nettowinst bij helfte over de eigenaar en de onteigenaar. Volgens de steller van het middel is dit onjuist, omdat verdeling bij helfte alleen in het geval van onwinbare bodembestanddelen uitgangspunt is. Mijns inziens slaagt deze klacht niet.

Een andere klacht van het middel treft echter wel doel, zo meen ik. Volgens de Gemeente hebben de deskundigen gerekend met de opbrengsten van schoon grind, maar is aan de kostenkant uitgegaan van de winning van vuil grind (anders gezegd, met was- en saneringskosten voor het schoonmaken van het grind zou geen rekening zijn gehouden). De rechtbank heeft die stelling in het midden gelaten, zodat van de feitelijke juistheid ervan moet worden uitgegaan. Daarvan uitgaande is het oordeel van de rechtbank niet begrijpelijk.

Het cassatiemiddel bevat vier onderdelen, maar het vierde onderdeel bevat enkel een voortbouwklacht.

Voordat ik de klachten van het middel bespreek, maak ik enkele opmerkingen over het onderscheid tussen winbare en onwinbare bodembestanddelen en de invloed van de aanwezigheid van zulke bodembestanddelen op de hoogte van de schadeloosstelling.

Winbare bodembestanddelen zijn bodembestanddelen die ook de eigenaar zou kunnen winnen (wat onder meer veronderstelt dat te verwachten is dat de daarvoor benodigde ontgrondingsvergunning zou worden verleend3). Onwinbare bodembestanddelen zijn bodembestanddelen die de eigenaar niet zou kunnen winnen maar vrijkomen door de realisering van het werk (bijvoorbeeld: bij het uitgraven van de grond ten behoeve van het werk, komt zand, klei en/of grind vrij).

Het onderscheid tussen beide categorieën berust er vooral op dat wat betreft onwinbare bodembestanddelen op het eerste gezicht het voordeel dat de onteigenaar heeft doordat bij de uitvoering van het werk bodembestanddelen vrijkomen, de eigenaar niet aangaat. Zonder de uitvoering van het werk zou het voordeel niet zijn ontstaan, zodat het voordeel lijkt te moeten worden geëlimineerd. Toch heeft uw Raad steeds aangenomen dat bedoeld voordeel tussen partijen behoort te worden verdeeld en wel bij helfte, op de grond dat het voordeel invloed heeft op de prijsvorming tussen een redelijk handelend verkoper en koper.4

Dat het voordeel van winbare bodembestanddelen de eigenaar ten minste gedeeltelijk toekomt, spreekt vanzelf; de eliminatieregel zit nu niet in de weg, ook niet in schijn. Ook wat betreft winbare bodembestanddelen heeft uw Raad goedgevonden dat het met de winning te behalen voordeel bij helfte wordt gedeeld en wel in de vorm van een opslag bovenop een basiswaarde.5 In de literatuur duikt echter zo nu en dan de opvatting op dat het onderscheid tussen winbare en onwinbare bodembestanddelen een verschil in behandeling zou rechtvaardigen, in de zin dat in beginsel het hele voordeel van de aanwezigheid van de bodembestanddelen aan de eigenaar toekomt.6 Ik meen dat die opvatting op een misverstand berust.

Er bestaat geen twijfel over dat aan de onteigende het volle bedrag van de werkelijke waarde toekomt, zowel in het geval van onwinbare als van winbare bodembestanddelen. Wat betreft onwinbare bodembestanddelen is in de regel slecht voorstelbaar dat die werkelijke waarde uitsluitend met de vergelijkingsmethode wordt vastgesteld. Er zullen immers doorgaans geen vergelijkingstransacties beschikbaar zijn waarin de unieke combinatie zich voordoet van de aanwezigheid van een vergelijkbare hoeveelheid van dezelfde bodembestanddelen die met de uitvoering van een werk in vergelijkbare mate vrijkomen. Daarom zal de werkwijze van de deskundigen en van de onteigeningsrechter steeds of vrijwel steeds zijn om een basiswaarde vast te stellen, waarover een opslag wordt berekend. De hoogte van die opslag is volgens de hiervoor bedoelde rechtspraak de helft van het voordeel dat de onteigenaar heeft doordat bij de uitvoering van het werk bodembestanddelen vrijkomen. Wat betreft winbare bodembestanddelen is veel gemakkelijker voorstelbaar dat er relevante vergelijkingstransacties beschikbaar zijn. De onderhavige zaak illustreert dat: de eerste drie observaties van de deskundigen (hiervoor onder 2.3 sub c) hebben betrekking op vergelijkingstransacties. Welnu, zijn voldoende vergelijkingstransacties voorhanden om uitsluitend met de vergelijkingsmethode de werkelijke waarde vast te stellen, dan mag men ervan uitgaan dat in de aldus gevonden waarde de meerwaarde in verband met de aanwezigheid van de winbare bodembestanddelen is geïncorporeerd. En die waarde komt inderdaad ten volle aan de eigenaar toe.

Kortom, aan te nemen is dat de meerwaarde in verband met de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen niet meer is dan een gedeelte van de nettowinst dat met de winning kan worden behaald. Welk gedeelte hangt af van de mate waarin de koper ook elders terecht kan. Altijd echter zal de koper iets over willen houden als vergoeding voor zijn inspanningen en ondernemersrisico.

Kortom, als wordt gezegd dat in geval van winbare bodembestanddelen in beginsel het gehele voordeel van de aanwezigheid van de bodembestanddelen aan de eigenaar toekomt, dan is dat alleen in zoverre juist dat de gehele meerwaarde in verband met de aanwezigheid van de bodembestanddelen aan de eigenaar toekomt. Ook is er op dat punt geen verschil met het geval van onwinbare bodembestanddelen. In beide gevallen komt de volle werkelijke waarde aan de eigenaar toe, inclusief de bedoelde meerwaarde. Die meerwaarde is niet meer dan een deel van het voordeel dat bij winning kan worden behaald. Dat deel kan ook in beide gevallen op de helft worden gesteld. In het geval van onwinbare bodembestanddelen is dat vaste rechtspraak. In het geval van winbare bodembestanddelen is dezelfde verdeling toegelaten als ze in het licht van de gegeven omstandigheden passend wordt bevonden.

In deels andere zin laat NJ-annotator E.W.J. de Groot zich uit naar aanleiding van het arrest Beuningse Plas uit 2016.9 Hij zegt dat in geval van winbare bodembestanddelen niet de regel geldt dat het voordeel dat de winning voor de onteigenaar oplevert bij helfte met de onteigende gedeeld moet worden, tenzij bijzondere omstandigheden aanleiding geven voor een andere verdeling. In plaats daarvan leest hij in het arrest Beuningse Plas het uitgangspunt dat de marktwaarde van de grond inclusief bodembestanddelen aan de onteigende toekomt (dit is op zichzelf juist: de werkelijke waarde van de grond inclusief bodembestanddelen komt de eigenaar toe). In geval getaxeerd wordt aan de hand van een basiswaarde vermeerderd met een opslag is verdeling bij helfte volgens De Groot niet uitgesloten, maar dat moet dan worden gemotiveerd (hierin is het verschil gelegen met de wijze waarop ik hiervoor de stand van het recht heb weergegeven). ‘Aangetoond zal moeten worden dat een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper gezien de omstandigheden van het geval een dergelijke verdeling, de onteigening weggedacht, overeengekomen zouden zijn gekomen’, aldus De Groot.

Aan dit laatste voeg ik toe dat bij gebreke van aanwijzingen in andere zin een verdeling bij helfte mijns inziens voor de hand ligt. In ieder geval zullen geen hoge eisen aan de motivering van een verdeling bij helfte kunnen worden gesteld, behalve in het geval dat partijen zich gemotiveerd op omstandigheden hebben beroepen die voor een andere verdeling pleiten. Eventueel is in rechtsoverweging 6.1.8 te lezen dat uw Raad de verdeling bij helfte reeds impliciet als hoofdregel heeft aanvaard (‘factoren en omstandigheden als voor een redelijk handelend verkoper en redelijk handelend koper van zodanig belang dat deze tot een andere verdeling van het voordeel kunnen leiden dan bij helfte’), maar mogelijk is ook de lezing dat uw Raad op die plaats vertrekt vanuit het toelaatbare uitgangspunt van de rechtbank. De praktijk zou ermee gediend zijn als uw Raad deze kwestie thans verheldert.

Ik kom nu tot mijn bespreking van het cassatiemiddel.

Alle onderdelen van dat middel richten zich tegen één van de vier observaties in het licht waarvan deskundigen mede op basis van hun ervaring en intuïtie de werkelijke waarde hebben begroot (zie hiervoor onder 2.3 sub c), welke begroting de rechtbank heeft overgenomen. Van de zijde van Onteigenden wordt ten onrechte aangevoerd dat de Gemeente geen belang bij haar cassatieberoep zou hebben, omdat de overige drie observaties de uitkomst zelfstandig dragen en de bestreden observatie slechts als controleberekening is gebruikt.11 Uit het rapport van de deskundigen blijkt dat de observaties tezamen het fundament van hun taxatie vormen.12 Uit de uitdrukkelijke keuze van de rechtbank voor een ‘gemengde methode’ (rechtsoverweging 2.17.1) volgt dat ook de rechtbank zijn beslissing omtrent de werkelijke waarde mede op de vierde observatie van de deskundigen heeft gebaseerd: de eerste drie observaties zien op vergelijkingstransacties, de vierde op een residueel berekende opslag bovenop de comparatief begrote agrarische waarde (vergelijk nogmaals hiervoor onder 2.3 sub c).

Onderdeel IA leest in rechtsoverwegingen 2.16.1, 2.17 en 2.17.1 het oordeel dat sprake is van een situatie van ‘bijzondere geschiktheid’. Volgens het onderdeel getuigt dit om twee redenen van een onjuiste rechtsopvatting: (a) omdat een situatie van ‘bijzondere geschiktheid’ zich alleen kan voordoen als de bijzondere kwaliteit niet mede het doel is maar uitsluitend dienstbaar is aan het doel van de onteigening, en (b) omdat ‘bijzondere geschiktheid’ een comparatief begrip is en een bijzondere kwaliteit veronderstelt in relatie tot de kwaliteit die soortgelijke zaken hebben die in de regel voor het desbetreffende doel worden gebezigd. In een bestemmingsplanonteigening, waarbij ontgronding (mede) de bestemming en de winning van bodembestanddelen (mede) het doel van de onteigening is, zal volgens de steller van het middel in de regel sprake zijn van zaken met dezelfde althans vergelijkbare kwaliteiten als het onteigende. Aan deze rechtsklachten voegt het onderdeel vervolgens nog een motiveringsklacht toe.

De lezing van het vonnis van de rechtbank waarvan het onderdeel uitgaat, is onjuist, zodat de klachten doel missen. Mét deskundigen is de rechtbank uitgegaan van een complexwaarde (rechtsoverweging 2.7). In dat verband heeft de rechtbank met zoveel woorden overwogen dat uit bodemonderzoek is gebleken dat in het onteigende niet een hoeveelheid bodembestanddelen aanwezig is die significant afwijkt van de hoeveelheid die in andere gronden binnen het complex aanwezig is. De rechtbank heeft dus met de aanduiding ‘bijzondere geschiktheid’ niet voor ogen gehad wat het middel daarin leest. De deskundigen hebben in hun vierde observatie de bedoelde complexwaarde – volgens een gangbare en alleszins toelaatbare aanpak – in twee stappen begroot door te rekenen met (1) een (agrarische) basiswaarde, zijnde een waarde waarbij nog geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van de winbare bodembestanddelen, en (2) een opslag voor de bodembestanddelen. Het is deze opslag die de rechtbank met de aanduiding ‘bijzondere geschiktheid’ voor ogen heeft gehad. Die aanduiding – die overigens alleen in rechtsoverweging 2.17.1 voorkomt – kan men eventueel verwarrend noemen, omdat het begrip bijzondere geschiktheid in het onteigeningsrecht veelal een andere betekenis heeft,13 maar dat neemt niet weg dat uit het vonnis voldoende duidelijk is hoe het door de rechtbank is bedoeld, zeker wanneer dat vonnis wordt gelezen in samenhang met de inhoud van het deskundigenadvies dat het volgt.14

Onderdeel IB bouwt voort op de onjuiste lezing van het vonnis van de rechtbank van het voorgaande onderdeel. Ik verwijs naar wat hiervoor naar aanleiding van onderdeel IA is opgemerkt.

In het slot van het onderdeel15 kan nog de klacht worden gelezen dat de rechtbank met de begroting van de werkelijke waarde aan de hand van een agrarische basiswaarde vermeerderd met een opslag voor de bodembestanddelen heeft miskend dat wanneer agrarisch gebruik en gebruik als winningsgrond elkaar uitsluiten, van het gebruik moet worden uitgegaan dat aan de grond de hoogste waarde geeft. Deze klacht slaagt niet. Tegen een taxatie aan de hand van een agrarische basiswaarde vermeerderd met een opslag voor de bodembestanddelen bestaat slechts bezwaar indien bij de vaststelling van de hoogte van de opslag geen rekening zou worden gehouden met de omstandigheid dat na winning van de bodembestanddelen agrarisch gebruik van de grond niet meer mogelijk is. De aanpak die rekent met een (agrarische) basiswaarde en een opslag kan dus zelf niet het probleem zijn; eventueel is de hoogte van de opslag dat wel. Dat de deskundigen bij het bepalen van de hoogte van de opslag hebben miskend dat na winning van de bodembestanddelen agrarisch gebruik van de grond niet meer mogelijk is (met als gevolg dat de gronden een lagere waarde hebben dan de agrarische waarde), lees ik in de klacht niet. Zou een dergelijke klacht al bedoeld zijn, dan ontbreekt een behoorlijke toelichting op de klacht.

Ten overvloede het volgende. Uit bijlage 4 bij het advies van de deskundigen blijkt dat zij ervan uit zijn gegaan dat na winning van de bodembestanddelen de gronden onder meer als natuurterrein en voor ‘rode ontwikkelingen’ (dus bebouwing) zullen worden verkocht; slechts wat betreft 12 hectare (van in totaal 262 hectare, dus minder dan 5% van de gronden) is uitgegaan van verkoop als landbouwgrond. Hieruit volgt dat de deskundigen zich rekenschap hebben gegeven van de onverenigbaarheid van agrarisch gebruik met gebruik als winningsgrond.16

Ook onderdeel IC bouwt deels voort op de hiervoor bedoelde onjuiste lezing van het vonnis van de rechtbank. Ik lees in het onderdeel nog twee nadere klachten. Volgens de eerste klacht is de rechtbank uitgegaan van de aanwezigheid van onwinbare bodembestanddelen in plaats van winbare bodembestanddelen. Volgens de tweede klacht is het oordeel van de rechtbank dat de nettowinst bij helfte moet worden verdeeld in ieder geval onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd.

De klacht dat de rechtbank uitgegaan is van de aanwezigheid van onwinbare bodembestanddelen mist feitelijke grondslag. Uit rechtsoverwegingen 2.8, 2.16, 2.16.1 en 2.17 blijkt dat de rechtbank uit is gegaan van de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen, zij het ook dat de rechtbank met de deskundigen geen aanleiding heeft gezien voor een andere verdeling van het voordeel voor de onteigenaar dan in gevallen van onwinbare bodembestanddelen gebruikelijk. Ook de deskundigen zijn uitgegaan van de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen.17

Ook de onder 3.22 als tweede aangeduide klacht treft geen doel. In de schriftelijke toelichting van de zijde van de Gemeente wordt een beroep gedaan op het arrest Beuningse Plas.18 De Gemeente leest in dat arrest dat voor onwinbare bodembestanddelen niet de regel geldt dat het voordeel bij helfte wordt verdeeld. Een verdeling bij helfte is echter ook in het geval van winbare bodembestanddelen niet ongebruikelijk. Net als in de zaak Grind- en zandwinlocatie Stevol19 (zie hiervoor onder 3.9) kan in het midden blijven of de rechtbank terecht heeft aangenomen dat de rechtspraak van uw Raad ook wat betreft winbare bodembestanddelen het uitgangspunt kent dat het voordeel dat met winning kan worden behaald bij helfte wordt verdeeld, omdat het (deels impliciete) oordeel van de rechtbank dat die verdeling in het onderhavige geval billijk is en dat er geen aanleiding is voor een andere verdeling, niet onjuist of onbegrijpelijk is. Intussen zou uw Raad de praktijk kunnen dienen door te verduidelijken dat verdeling bij helfte het uitgangspunt is, of althans tot uitgangspunt mag worden genomen. Vergelijk wat hiervoor onder 3.5 e.v. is gezegd.

Onderdeel ID bevat een rechtsklacht en een motiveringsklacht. Er wordt over geklaagd dat het in navolging van deskundigen gegeven oordeel van de rechtbank dat de nettowinst op € 10,40 moet worden begroot onjuist, althans onbegrijpelijk is. Miskend zou zijn dat bij de berekening van de nettowinst geen rekening gehouden had mogen worden met de verwervingskosten voor de agrarische waarde. Daarvoor wordt als argument naar voren gebracht dat bij winbare bodembestanddelen een redelijk handelend koper geen rekening zal houden met de verwervingskosten, omdat de gronden na ontgronding geen waarde meer zullen hebben en een willekeurige verkrijger dus ook geen bedrag voor de agrarische waarde zou willen betalen.

Deze klachten kunnen niet slagen. De deskundigen hebben gerekend met de verwervingskosten voor de agrarische waarde. Daar staat echter tegenover dat aan de opbrengstenkant een post is opgenomen met een lagere waarde van de grond ná ontgronding (vergelijk hiervoor onder 3.7). Er is door deskundigen dus rekening gehouden met een waardedaling als gevolg van de ontgronding. Het oordeel van de rechtbank is niet onjuist of onbegrijpelijk.

Onderdeel IIA voert aan dat onbegrijpelijk is dat de rechtbank in rechtsoverweging 2.17 enerzijds overweegt dat de stelling van de Gemeente juist is dat ‘de waarde van de grond zijn plafond vindt in de uitkomst onderaan de streep van de residuele berekening’, terwijl zij anderzijds de werkelijke waarde toch hoger (op € 11,50 in plaats van € 10,40) vaststelt. Hiermee zou de rechtbank bovendien het perspectief van de ‘redelijk handelend koper’ bij de totstandkoming van de werkelijke waarde van het onteigende, en (daarmee) de betekenis van het begrip ‘werkelijke waarde’ als bedoeld in artikel 40b lid 2 Ow hebben miskend.

De rechtbank heeft vanwege de gevoeligheid van de residuele methode – in navolging van de deskundigen – daarom gebruik gemaakt van een gemengde methode. Die gemengde methode berust hier op vier verschillende observaties (waarvan er drie vergelijkingstransacties betreffen en de vierde deels, namelijk wat betreft de berekende opslag, op de residuele methode berust). Het oordeel van het hof is niet onjuist of onbegrijpelijk.

Onderdeel IIB faalt op dezelfde gronden.

Onderdeel III klaagt over de begrijpelijkheid van het oordeel van de rechtbank in verband met een stelling van de Gemeente met betrekking tot de door deskundigen toegepaste, en door de rechtbank overgenomen, residuele berekening die onderdeel uitmaakt van de vierde observatie. Aangevoerd wordt dat de Gemeente er in de fase van de totstandkoming van het deskundigenbericht en bij pleidooi op heeft gewezen dat bij de residuele berekening ten onrechte aan de opbrengstenkant van gewassen grind is uitgegaan, terwijl daarentegen aan de kostenkant van vuil grind is uitgegaan.20

Omdat de rechtbank in het midden heeft gelaten of inderdaad aan de opbrengstenkant van schoon grind is uitgegaan en aan de kostenkant van vuil grind, moet van de feitelijke juistheid van die stelling in cassatie worden uitgegaan. Gegeven dit uitgangspunt is het oordeel van de rechtbank, zoals mede gebaseerd op de vierde observatie van de deskundigen, inderdaad onbegrijpelijk.

Ook indien de rechtbank zich bij deze reactie heeft aangesloten, biedt dit niet een begrijpelijke respons op de stelling van de Gemeente. De berekening van Sweco waarover deskundigen spreken, betreft de exploitatieraming die van de zijde van de Gemeente is overgelegd.22 De deskundigen hebben in hun advies gezegd mogelijkheden te zien voor hogere opbrengsten dan waarvan Sweco uitgaat.23 Als juist is dat zij daarbij van schoon grind zijn uitgegaan (hun reactie bij pleidooi lijkt dat te bevestigen), terwijl de exploitatieraming van Sweco van de afzet van vuil grind uitging (met de opmerking dat de klassering niet was vermeld, laten de deskundigen dat als een mogelijkheid open), lijkt een correctie op die raming nodig. Als het anders is, had de Gemeente in ieder geval recht op een begrijpelijke uitleg door de deskundigen en een dito motivering door de rechtbank. Naar aanleiding van de reactie van deskundigen nader nog: dat voor een andere wijze van winning kan worden gekozen, sluit allerminst de mogelijkheid uit dat aan die andere wijze van winning extra kosten zijn verbonden, waarmee dan evenzeer rekening moet worden gehouden als met extra opbrengsten.

De voortbouwklacht van onderdeel IV behoeft geen bespreking.