Uitspraken

Deze zaak is een vervolg op HR 4 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7691, NJ 2004/195. In principaal en incidenteel beroep komen beide partijen op tegen het door het gerechtshof Amsterdam in het verwijzingsgeding gewezen arrest.

Diverse klachten van het principaal en het incidenteel cassatiemiddel treffen mijns inziens doel.

3.4 [eiser] voert daarnaast aan dat de deskundigen ten onrechte geen rekening hebben gehouden met de WOZ-waarde. De deskundigen hebben diverse redenen aangevoerd om te onderbouwen waarom de WOZ-waarde niet van invloed is op de taxatie. [eiser] is op deze redenen niet ingegaan zodat het hof van de validiteit daarvan uitgaat. [eiser] heeft tegen die achtergrond onvoldoende uitgelegd waarom de door hem genoemde WOZ-waarde van de door hem bewoonde verdieping toch relevant zou zijn. Dat klemt te meer omdat de door hem genoemde WOZ-waarde van NLG 217.000,— per peildatum 1 januari 1999, dus ruim na de onteigeningsdatum, was vastgesteld en de markt ook naar zeggen van [eiser] in die tijd zeer sterk in beweging was. [eiser] kan in elk geval niet worden gevolgd in zijn stelling dat alles wat dienstig kan zijn aan een waardebepaling, gebruikt dient te worden.

3.5 In zijn akte na deskundigenbericht voert [eiser] ook nog aan dat de zolderetage destijds buiten het gemeentelijke distributiesysteem viel, daarom niet door de gemeente geclaimd werd en zeer gewild was zodat huurprijzen konden worden bedongen die boven de wettelijke huurprijzen lagen. [eiser] heeft daarmee echter nog niet bestreden dat huurders een huurverlaging konden krijgen en dat dat risico moet worden verdisconteerd bij de taxatie. De deskundigen hoefden dan ook niet van de door [eiser] opgegeven maandhuur voor de zolder uit te gaan. Dit geldt des te meer omdat kennelijk geen sprake was van een permanente verhuur van de zolder zodat geen sprake was van zekere maandelijkse huurinkomsten.

3.6 [eiser] wijst wat betreft de waardering van het pand tenslotte nog erop dat de in 1997 snel stijgende markt voor koopwoningen niet is terug te vinden in het deskundigenbericht en voorts dat het opmerkelijk is dat het door hem overgelegde taxatierapport van makelaar [A] van 21 augustus 1998, leidend tot een waardering van NLG 450.000,—, nergens wordt genoemd. [eiser] heeft echter nagelaten aan te geven welke consequenties een en ander zou moeten hebben voor de waardering van het pand. Dat klemt te meer omdat het taxatierapport van [A] dateert van bijna tien maanden na de onteigeningsdatum en in dat rapport niet duidelijk wordt gemaakt dat is getaxeerd tegen die onteigeningsdatum, althans tegen een andere datum dan die van het uitbrengen van dat rapport, en, zoals gezegd, de markt destijds sterk in beweging was. Uit dat taxatierapport wordt evenmin duidelijk hoe de daarin genoemde huurwaarden tot stand zijn gekomen en op welke wijze deze een rol hebben gespeeld in de uiteindelijke waardering, en evenmin op welke feiten de opmerking dat in 1985 funderingsherstel heeft plaatsgevonden is gegrond en wat dat funderingsherstel dan zou hebben ingehouden. Het hof gaat gelet op een en ander voorbij aan de inhoud en de conclusie van het rapport van [A] .

3.7 De conclusie van het voorgaande is dat het hof de waardering van het pand door de deskundigen en de daartoe door hen gegeven gronden zal volgen. De deskundigen hebben bij die waardering naar het oordeel van het hof in voldoende mate aandacht besteed aan de huurwaarde van de zolder, de waarde van de eerste verdieping, de huurwaarde van de bedrijfsruimte in het souterrain en de kwaliteit van de fundering.’

Onderdeel a richt zich tegen het oordeel van het hof in rechtsoverwegingen 3.3 tot en met 3.7 dat het de conclusies van deskundigen overneemt dat de verkoopwaarde van het pand op een bedrag van NLG 350.000,— moet worden vastgesteld. Geklaagd wordt dat het oordeel van het hof onvoldoende begrijpelijk en onvoldoende gemotiveerd is. Er wordt op gewezen dat deskundigen, ten behoeve van hun taxatie van de verkoopwaarde van het pand, aan de eerste verdieping van het pand, gelet op de aan de eerste verdieping toegekende huurprijs van NLG 400,— per maand, kennelijk een huurwaarde van NLG 52.800,— hebben toegekend.4 Dit zou niet te rijmen zijn met de door deskundigen in de procedure vóór verwijzing gehanteerde, en destijds door de rechtbank overgenomen, berekening van de kosten van een gelijkwaardige vervangende woning voor [eiser] , nu daarbij uitgegaan is van een huurwaarde van NLG 100.000,— voor de eerste verdieping, waarbij het hof zich na verwijzing heeft aangesloten.

Deskundigen hebben in het eerste deskundigenrapport met betrekking tot de berekening van de kosten ter vervanging van de eerste verdieping vermeld:5

De rechtbank heeft in zijn vonnis van 13 februari 2002 overgenomen het uitgangspunt van het eerste deskundigenrapport dat aan de eerste verdieping een waarde toekomt van NLG 100.000,—, maar meent dat voor de vervanging uitgegaan moet worden van de aankoop van een appartement met een koopsom van NLG 200.000,— en becijfert de kosten voor een vervangende woning op NLG 93.000,—.6 Het hof gaat in zijn arrest van 3 maart 2020 van ditzelfde bedrag uit.7 Hiermee valt inderdaad niet te rijmen, althans niet zonder nadere toelichting, dat het hof in navolging van het advies van deskundigen van 17 september 2013 bij de vaststelling van de verkoopwaarde voor de eerste verdieping uitgaat van een huurwaarde die rond een bedrag van NLG 52.800,— ligt.8

Van de zijde van de Gemeente9 wordt opgemerkt dat [eiser] in cassatie niet klaagt over de door het hof toegepaste methode om de waarde van de eerste etage te berekenen. Dat de waarderingsmethode niet ter discussie staat, doet er echter niet aan af dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is in het licht van de omstandigheid dat bij de berekening van de kosten van een gelijkwaardige vervangende woning uitgegaan is van een huurwaarde van de eerste etage van NLG 100.000,—.

Van de zijde van de Gemeente10 wordt er verder nog op gewezen dat het hof in rechtsoverweging 3.3, in reactie op hetgeen [eiser] ten aanzien van die verschillende huurwaardes bij het hof had aangevoerd, heeft overwogen dat [eiser] over het hoofd ziet dat deskundigen de onzekere toestand van de fundering mee hebben laten wegen bij de waardebepaling van het pand, en dat het pluspunt van een gedeeltelijk lege oplevering (van de etages die bij [eiser] in gebruik waren, zijnde de eerste verdieping en het souterrain) wegvalt tegen het minpunt van de onzekere toestand van de fundering. De advocaat van de Gemeente maakt hieruit op dat het hof kennelijk van oordeel was dat aan de eerste verdieping een hogere waarde toekomt dan NLG 52.800,—, maar dat die waarde teniet wordt gedaan door de toestand van de fundering van het pand. Nu hiertegen in cassatie niet is opgekomen, zou de klacht ook hierop afstuiten.

Ik meen dat ook dit betoog niet opgaat. Ook wanneer er vanuit wordt gegaan dat het pand meer waard is (doordat de etages die bij [eiser] in gebruik waren leeg konden worden opgeleverd en dus meer waard waren), en dit pluspunt weggestreept kan worden tegen het minpunt van de onzekere toestand van de fundering van het pand, maakt dit niet het oordeel van het hof begrijpelijk. Weliswaar is het hof in plaats van de huurwaarde van NLG 52.800,— dan in feite uitgegaan van een hogere huurwaarde, maar hoe hoog die huurwaarde dan met enige nauwkeurigheid is en hoe die zich verhoudt tot de door deskundigen en rechtbank in het kader van de vergoeding voor een vervangende woning vastgestelde, en door het hof overgenomen,11 huurwaarde van NLG 100.000,— voor de eerste verdieping, blijft dan ten enenmale ondoorzichtig.

De bedoelde klacht van het onderdeel slaagt dus.

In het verlengde van de zojuist besproken klacht voert [eiser] in hetzelfde onderdeel ook aan dat hij, in reactie op het tweede deskundigenrapport, bij het hof heeft aangevoerd dat deskundigen geen aandacht hebben besteed aan de huurwaarde van het destijds bij [eiser] zelf in gebruik zijnde gedeelte (eerste verdieping) en de overige verdiepingen in relatie tot de aan de eerste verdieping toegekende waarde (en de WOZ-waarde met inachtneming van de marktontwikkeling in [plaats] ), terwijl het hof zelf in zijn tussenarrest heeft aangegeven dat deskundigen hieraan in het bijzonder aandacht dienden te besteden. Doordat het hof hierop niet is ingegaan, is het oordeel van het hof volgens de klacht eveneens onvoldoende begrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd.

Voor zover de klacht betrekking heeft op de relatie met de aan de eerste verdieping toegekende waarde van NLG 100.000,—, slaagt in verband met het voorgaande ook deze klacht.

Voor zover de klacht betrekking heeft op de relatie met de WOZ-waarde geldt dat het hof het advies van deskundigen heeft overgenomen dat de WOZ-waarde niet van invloed is op de taxatie (rechtsoverweging 3.4). Daaraan ziet de klacht ten onrechte voorbij.

Onderdeel b klaagt erover dat het hof in navolging van deskundigen aan het pand een waarde heeft toegekend van NLG 350.000,—. Het hof zou dit onbegrijpelijk en onvoldoende hebben gemotiveerd, gelet op de door deskundigen aan het souterrain toegekende waarde van ongeveer NLG 100.000,— en de taxatie door de deskundigen van de eerste verdieping bij de berekening van de kosten van een gelijkwaardige woning voor [eiser] op NLG 100.000,— en de door [eiser] in dat kader ingenomen stellingen waarop het hof niet is ingegaan.

Op de door [eiser] genoemde plaatsen12 worden twee argumenten gegeven waarom deskundigen niet tot een waarde van NLG 350.000,— konden komen. De eerste is dat zij bij de bepaling van de kosten ter vervanging van de eerste etage voor een soortgelijk object uitgegaan zijn van de aankoop van een vervangende woning voor NLG 200.000,—, en dat de eerste etage als woning in een niet gesplitst pand niet NLG 100.000,— maar eerder NLG 150.000,— waard is. Het tweede argument is dat het pand bestaat uit zes bouwlagen,13 en dat wanneer de eerste etage en het souterrain samen al NLG 200.000,— waard zijn, dit op een niet reële waarde van NLG 40.000,— voor de overige etages zou neerkomen.

Deze klacht ligt in het verlengde van onderdeel a. Ook op deze stellingen, die kort gezegd gemotiveerd aangeven waarom deskundigen en het hof van een onjuiste waarde zijn uitgegaan, had het hof voldoende gemotiveerd moeten ingaan. Dit gebrek in de motivering leidt ertoe dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is.

Onderdeel c richt zich tegen het oordeel van het hof in rechtsoverwegingen 3.3 en 3.7 dat in navolging van deskundigen aan het pand een waarde wordt toegekend van ongeveer 11 maal14 de jaarhuur. Dit oordeel zou onvoldoende begrijpelijk en/of onvoldoende zijn gemotiveerd, nu deskundigen hebben aangegeven dat bij de taxatie van een pand als het onteigende uitgegaan dient te worden van ‘11 a 12 keer de huur’ en het hof niet ingegaan is op de stelling15 van [eiser] dat onduidelijk is waarom deskundigen niet gekozen hebben voor een vermenigvuldigingsfactor van 12.

Het hof geeft in rechtsoverweging 3.2 het advies van deskundigen weer. Daarbij geeft het hof aan dat volgens deskundigen bij de taxatie van een pand als het onteigende uitgegaan dient te worden van 11 a 12 keer de huur. Aan het slot van diezelfde rechtsoverweging geeft het hof het advies van deskundigen ten aanzien van de vermenigvuldigingsfactor als volgt weer:

Het hof neemt het advies van deskundigen over, en gaat zelf niet meer in op de vraag waarom uitgegaan is van een factor van (iets minder dan) 11, en niet van 12.

De Gemeente geeft terecht aan dat voorop moet worden gesteld dat het bij een taxatie gaat om een inschatting van de waarde van een goed op basis van verschillende voor de waarde relevante factoren, en dat aan een taxatie inherent is dat daarin intuïtieve elementen schuilen die naar hun aard niet goed zijn te motiveren.16 Een en ander doet er echter niet aan af dat wanneer deskundigen aangeven dat bij de taxatie van een pand als het onteigende uitgegaan dient te worden van 11 a 12 keer de jaarhuur, vervolgens wel een verklaring mag worden verwacht waarom dan in dit specifieke geval van (iets minder dan) 11 keer de jaarhuur wordt uitgegaan (in plaats van bijvoorbeeld het gemiddelde van 11 en 12). Uit het oordeel van het hof (en uit het advies van deskundigen) volgt niet waarom de omstandigheden pleiten om van (iets minder dan) een factor 11 uit te gaan. Ook het pluspunt dat het souterrain en de eerste verdieping leeg kunnen worden opgeleverd en het minpunt van de onzekerheid met betrekking tot de fundering bieden hiervoor geen verklaring, nu deskundigen deze volgens het hof tegen elkaar laten wegvallen.17 Ik meen dat ook deze klacht slaagt.

Onderdeel d richt zich tegen het oordeel van het hof in rechtsoverweging 3.5 dat deskundigen niet hoefden uit te gaan van de door [eiser] opgegeven maandhuur voor de zolder, gelet op het risico dat huurders vanwege de maximale huurprijzen een huurverlaging kunnen krijgen. Dit oordeel zou van een onjuiste rechtsopvatting getuigen, omdat verdiscontering van het risico dat huurders een huurverlaging konden krijgen via de rendementseis dient plaats te vinden (wat zou leiden tot een andere vermenigvuldigingsfactor) en niet via de huurprijs.

De klacht richt zich niet tegen het oordeel van het hof dat het risico dat huurders een lagere huurprijs kunnen krijgen in de taxatie dient te worden verdisconteerd, maar slechts tegen de wijze waarop die verdiscontering heeft plaatsgevonden.18 De onteigeningsrechter is in beginsel vrij om die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is.19 Ik meen dat dit ook geldt voor de vraag op welke wijze het risico van de huurprijsverlaging in de waardering moet worden verdisconteerd. In de context van de onderhavige zaak acht ik het ook zeer wel begrijpelijk dat ervoor gekozen is dit via de huurprijs te doen, en niet via de rendementseis. Voordeel van deze benadering is immers dat voor het gehele pand uitgegaan kan worden van één rendementseis, terwijl anders voor de zolder een andere rendementseis gehanteerd zou dienen te worden dan voor de rest van het pand. Mijns inziens faalt de klacht.

Bij het voorgaande merk ik nog op dat het voor de uitkomst van de taxatie op zichzelf geen verschil behoeft te maken of verdiscontering van het risico via de huurprijs of via de rendementseis plaatsvindt, zolang het risico maar in dezelfde mate in de huurprijs respectievelijk de rendementseis tot uitdrukking komt. Er wordt niet over geklaagd dat in onderhavige zaak die verdiscontering van het risico in de huurprijs wat betreft die mate niet correct zou hebben plaatsgevonden, zodat [eiser] bij de klacht ook geen belang heeft.20

Onderdeel e richt een motiveringsklacht tegen het slot van rechtsoverweging 3.5 van het arrest van het hof. Het hof overweegt daar dat niet uitgegaan kan worden van de door [eiser] gestelde huurprijs voor de zolder, en dat dit geldt ‘des te meer omdat kennelijk geen sprake was van een permanente verhuur van de zolder zodat geen sprake was van zekere maandelijkse huurinkomsten’. Dit oordeel zou onvoldoende begrijpelijk en onvoldoende gemotiveerd zijn, omdat het hof geen kenbare aandacht heeft besteed aan de in het geding gebrachte verklaring van de toenmalig huurder van de zolder.

Deze klacht kan niet slagen, omdat het oordeel van het hof dat niet uitgegaan hoeft te worden van de door [eiser] opgegeven maandhuur voor de zolder reeds afdoende gedragen wordt door het oordeel dat het risico van een huurverlaging in de taxatie moet worden verdisconteerd. Daar voeg ik nog aan toe dat uit de verklaring van de huurder, en meer in het bijzonder de passage ‘Ik was erg blij met deze woning en was er vanuit gegaan daar nog jaren te kunnen wonen’,21 nog niet zonder meer volgt dat de woning permanent was verhuurd.

3.15 Wat er ook zij van een en ander, de gemeente heeft in haar akte na deskundigenbericht laten weten zich geheel in het (tweede) deskundigenbericht te kunnen vinden waarin de deskundigen wederom adviseren een bedrag aan rente te vergoeden in verband met het uitblijven van de betaling. Het hof zal dan ook voorbij gaan aan het verweer nu de gemeente dit kennelijk niet heeft doorgezet.’

Het renteverweer van de Gemeente ziet kennelijk op de rente over eventuele aanvullende bedragen, en niet op rente over bedragen die reeds in het vonnis van de rechtbank van 13 februari 2002 zijn toegewezen.22 Het renteverweer kan derhalve niet tot gevolg hebben dat [eiser] er ten opzichte van het vonnis van de rechtbank op achteruit gaat. Het renteverweer kan dan ook niet in strijd komen met het uitgangspunt dat de uitspraak na verwijzing niet ertoe mag leiden dat het resultaat voor de procespartij die in cassatie vernietiging heeft weten te bewerkstelligen ongunstiger wordt dan in de vernietigde uitspraak,23 het zogenaamde verbod van reformatio in peius.24

Volgens het middel is in de eerste plaats onbegrijpelijk dat het hof uit de instemming van de Gemeente met het tweede deskundigenrapport afleidt dat de Gemeente het renteverweer kennelijk niet doorzet, en geldt in de tweede plaats dat het hof het renteverweer van de Gemeente te beperkt heeft uitgelegd, nu het niet alleen ziet op de periode tot aan het eerste deskundigenrapport maar op een veel langere periode.

De Gemeente wijst allereerst op het procesverloop ten aanzien van het renteverweer. [eiser] heeft pas bij akte van 18 december 2018 op het renteverweer gereageerd, terwijl op dat moment het deskundigenrapport al was gedeponeerd en de Gemeente haar akte na deskundigenbericht al had genomen. Bovendien wijst de Gemeente er op dat zij bij antwoordakte van 12 februari 2019 heeft gepersisteerd bij haar renteverweer, en haar renteverweer zelfs heeft uitgebreid. Reeds in dat licht is zonder nadere motivering inderdaad onbegrijpelijk dat het hof de instemming van de Gemeente met de inhoud van het rapport beschouwt als het niet doorzetten van het renteverweer ten aanzien van de periode tot aan het eerste deskundigenrapport. Daarbij komt dat deskundigen slechts beperkt zijn ingegaan op de rente, en de instemming van de Gemeente voor het overgrote gedeelte niet kan worden beschouwd als het niet doorzetten van het renteverweer. Ook voert de Gemeente terecht aan dat het renteverweer niet beperkt was tot de periode tot aan het eerste deskundigenrapport, maar ook nadrukkelijk zag op periodes daarna.25 De klachten van het middel zijn dus gegrond.

De cassatieadvocaat van [eiser] werpt de vraag op of in verband met de grenzen van de rechtsstrijd in het verwijzingsgeding na cassatie de Gemeente bij zijn incidenteel beroep wel belang heeft.26 Ook in het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 13 februari 2002 is (wettelijke) rente toegewezen over het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat en daartegen is in de eerste cassatieprocedure niet door de Gemeente opgekomen.

Hoewel het karakter van de onteigeningsprocedure verschilt met dat van een reguliere procedure (het verwijzingsgeding is een voortzetting van de procedure in eerste aanleg en niet die van een appel27) en een onteigeningsrechter in de loop van de procedure niet gebonden is aan eerdere eindbeslissingen,28 geldt ook voor de onteigeningsrechter dat hij na verwijzing gebonden is aan in cassatie niet of tevergeefs bestreden beslissingen van de rechter in eerste aanleg.29 Wel kunnen na verwijzing nieuwe feitelijke weren worden aangevoerd indien de uitspraak in cassatie een nieuwe (juridische) ontwikkeling in het geding inluidt waarop partijen niet eerder hebben kunnen inspelen (nova).30

Ik meen dat een beslissing omtrent verschuldigde rente is te beschouwen als een voortbouwende beslissing, zodat de vraag of en in welke mate rente verschuldigd is, na verwijzing wel degelijk nog openligt.

Zou de beslissing omtrent rente toch niet als een voortbouwende beslissing worden gezien, dan geldt dat de Gemeente in de verwijzingsprocedure een nieuw geschilpunt mocht introduceren naar aanleiding van nieuwe feitelijke omstandigheden, namelijk na 13 februari 2002 door toedoen van [eiser] opgetreden vertraging. Ook zo beschouwd heeft de Gemeente bij de klachten in het incidenteel beroep dus wel degelijk belang.