RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummers: AWB 11/1167 en AWB 12/127
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 april 2012 in de zaken tussen
[naam eiser], te [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. T.H. Huisman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Opmeer, verweerder
(gemachtigden: R. Elings en P. Visser).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaken aan [adres 1] te [plaatsnaam 1] (eisers object) en [adres 2] te [plaatsnaam 2] (eisers woning) voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op respectievelijk € 2.908.000 en € 480.000.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
13 april 2011 (de bestreden uitspraak) ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2012. Eiser en verweerder zijn ter zitting vertegenwoordigd door hun gemachtigde(n).
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1 Eiser is eigenaar van het object aan [adres 1] te [plaatsnaam 1]. Het object is een productiehal en is in gebruik als productielocatie van diervoeding. Het object heeft een bruto vloeroppervlak van 7.025 m² en is gebouwd omstreeks 1978.
1.2 Eiser is ook eigenaar van de woning aan [adres 2] te [plaatsnaam 2]. De woning is een vrijstaande bedrijfswoning met een inhoud van 765 m³ en staat op een perceel van ongeveer 1.510 m². Bij de woning behoort een aangebouwde garage met zadeldak van 40 m². De woning is eveneens gebouwd omstreeks 1978.
1.3 Eisers object en eisers woning zijn gelegen op het bedrijventerrein [naam bedrijventerrein] te Opmeer.
2. De bestreden uitspraak op bezwaar gaat over de WOZ-waarde van eisers object en eisers woning voor het belastingjaar 2011. Verweerder heeft eiser op grond van die waarden aangeslagen voor de OZB als eigenaar van het object en de woning. De waardepeildatum is
1 januari 2010.
Geschil en beoordeling
3. Verweerder stelt in de bestreden uitspraak dat na controle is gebleken dat de vastgestelde WOZ-waarde voor eisers object marktconform is en dat er geen aanleiding is om de waarde te verlagen. Daarnaast stelt verweerder dat de taxateur heeft geconstateerd dat de bij de waardevaststelling gehanteerde kapitalisatiefactor op een juiste wijze is vastgesteld en dat er geen aanleiding is om deze factor te wijzigen.
Voorts stelt verweerder in de bestreden uitspraak dat hij eisers woning overeenkomstig de Wet WOZ heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode. Bij de waardering is voldoende rekening gehouden met de afwijkende ligging van eisers woning ten opzichte van de ligging van de referentiewoningen. Ook is rekening gehouden met de verschillen in grootte en bouwkundige staat, voor zover deze verschillen van invloed zijn op de waarde. Verweerder stelt dat uit de vergelijking met de referentiewoningen blijkt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde voor eisers woning marktconform is en niet te hoog.
4. Eiser voert, onder verwijzing naar de door hem aangevoerde bezwaargronden, aan dat de waarde van zijn object te hoog is vastgesteld. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat zijn object in gebruik is voor de productie van diervoeding en praktisch geen alternatieve gebruiksmogelijkheden heeft. De door verweerder berekende huurwaarde acht eiser te hoog. Ook de gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor van 8,9 is te hoog, gelet op de gebruiksmogelijkheden, aard en ouderdom van het object. Eiser vindt een kapitalisatiefactor van 7,6 meer in overeenstemming met de markt voor dit soort objecten. Eiser staat een waarde van € 2.055.000 voor zijn object voor.
Voorts stelt eiser dat verweerder de WOZ-waarde van zijn bedrijfswoning eveneens te hoog heeft vastgesteld. Eiser staat een waarde van € 158.000 voor. Volgens eiser is zijn woning vrijwel onverkoopbaar vanwege de ligging nabij de diervoedingfabriek. De fabriek veroorzaakt geluidsoverlast en er is overlast van af- en aanrijdende vrachtauto’s. De woning wordt al jaren niet bewoond of anderszins gebruikt. Om de woning weer bewoonbaar te maken is volgens eiser een investering van circa € 70.000 exclusief btw vereist. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar met zijn bedrijfswoning, omdat de referentiewoningen vrijstaande villa’s / landhuizen zijn.
Tot slot stelt eiser dat verweerder in de bestreden uitspraak niet of nauwelijks ingaat op de door hem aangevoerde bezwaargronden tegen de hoogte van de vastgestelde WOZ waarden. De gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor heeft verweerder op geen enkele wijze onderbouwd met verkoop- en huurtransacties van vergelijkbare objecten in de omgeving. Eiser stelt zich daarom op het standpunt dat de bestreden uitspraak vanwege motiveringsgebreken niet in stand kan blijven. Eiser verzoekt om vergoeding van zijn proceskosten.
5. In het verweerschrift erkent verweerder dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd. Verweerder verzoekt de rechtbank de bestreden uitspraak te vernietigen en zelf in de zaak te voorzien.
Voor de waardering van eisers object heeft verweerder het rond de waardpeildatum gerealiseerde verkoopcijfer van het referentieobject [referentiewoning 1] gebruikt. Aan dit referentieobject kent verweerder een hogere huurwaarde per vierkante meter toe, omdat dit object kleiner en dus makkelijker verhuurbaar is. Aan de kantoorruimte kent verweerder een lagere huurwaarde per vierkante meter toe, omdat deze ruimte zich op de verdieping bevindt. Omdat eisers object groter is dan dit referentieobject, schat verweerder het leegstandsrisico bij eisers object hoger in. Verweerders taxateur bepaalt de waarde van eisers object op
€ 2.755.000. Nu deze waarde lager is dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde verzoekt verweerder de rechtbank de waarde van eisers object te bepalen op dit bedrag.
Ter onderbouwing van de voor eisers woning vastgestelde waarde wijst verweerder op het verkoopcijfer van de referentiewoning [referentiewoning 2]. De door verweerders taxateur bepaalde waarde voor eisers woning ligt hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde. Verweerder ziet daarom geen reden voor verlaging van de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde.
Ten aanzien van eisers verzoek om vergoeding van proceskosten verzoekt verweerder de rechtbank deze vergoeding te beperken tot uitsluitend vergoeding van het griffierecht, omdat gemachtigde van eiser in dienst is van eiser.
6. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat in de bestreden uitspraak niet concreet wordt ingegaan op de door eiser ingediende bezwaargronden. Verweerder miskent daarmee het zorgvuldigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de uit artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht. Gelet hierop zal het beroep gegrond worden verklaard en de bestreden uitspraak worden vernietigd.
7. De rechtbank zal, om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen over de waarde van eisers object te komen, beoordelen of er aanleiding is om zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-waarde van eisers object vast te stellen. Voorts zal de rechtbank beoordelen of verweerder de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld en de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar voor wat betreft de woning in stand kunnen blijven.
8. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
9. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Ten aanzien van de door verweerder voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde overweegt de rechtbank als volgt.
11. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.
12. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [referentiewoning 3], [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] onvoldoende vergelijkbaar zijn met eisers bedrijfswoning. Het verschil in ligging is daarvoor te groot. De referentiewoningen [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] zijn gelegen in woonwijken en zijn bovendien geen bedrijfswoningen. De referentiewoning [referentiewoning 5] is weliswaar net als eisers woning een bedrijfswoning, maar deze referentiewoning is gelegen aan een doorgaande weg en niet op een industrieterrein. Dit betekent dat deze referentiewoningen niet kunnen worden gebruikt als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning. De rechtbank laat deze referentiewoningen daarom buiten beschouwing. De referentiewoning [referentiewoning 2] is wel voldoende vergelijkbaar met eisers woning. Deze referentiewoning, die ongeveer drie maanden vóór de waardepeildatum is verkocht voor € 485.000, is evenals eisers woning een bedrijfswoning die is gelegen op het industrieterrein [naam bedrijventerrein]. De woningen zijn van een vergelijkbaar bouwjaar. Dat er verschillen zijn tussen eisers woning en deze referentiewoning wat betreft inhoud en grondoppervlakte doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder met die verschillen voldoende rekening houdt. De verkoopprijs van deze referentiewoning, die niet te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd, kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
13. Naar het oordeel van de rechtbank is de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog vastgesteld. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.
In de in het verweerschrift opgenomen matrix heeft verweerder door middel van vierkante en kubieke meterprijzen de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd. Verweerder heeft voor [referentiewoning 2], die 85 m³ minder inhoud heeft dan eisers woning, een fors hogere kubieke meterprijs gehanteerd (€ 75 verschil per m3), omdat deze woning er beter afgewerkt en onderhouden uitziet dan eisers woning. Voor zover aannemelijk is dat eisers woning in een slechte staat van onderhoud verkeert, heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden. De – niet nader onderbouwde – stelling dat de woning al jaren niet wordt bewoond en zonder investering niet bewoonbaar is, is daartoe onvoldoende.
Het perceel van de referentiewoning [referentiewoning 2] is 725 m² kleiner dan het perceel van eisers woning. Gelet op de zogenoemde ‘wet van de afnemende meeropbrengst’ acht de rechtbank het juist dat verweerder voor eisers perceel met een lagere vierkante meterprijs heeft gerekend dan voor [referentiewoning 2]. Verweerder heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet tekort gedaan door voor eisers perceel uit te gaan van een vierkante meterprijs die € 82 lager ligt per vierkante meter dan bij de referentiewoning.
Gelet op de verschillen in objectkenmerken tussen eisers woning en de woning [referentiewoning 2] en de omstandigheid dat eisers woning een garage heeft, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde voldoende heeft onderbouwd. De voor eisers woning vastgestelde waarde ligt zelfs € 5.000 lager dan de verkoopprijs van [referentiewoning 2], terwijl eisers woning over meer inhoud, een aanzienlijk groter perceel en een garage beschikt. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde nog verder onder deze verkoopprijs dient te worden vastgesteld. Voorts heeft eiser niet aannemelijk gemaakt, dat de overlast van de diervoedingsproductie en de af- en aanrijdende vrachtauto’s tot verlaging van de waarde van eisers bedrijfswoning moet leiden. [referentiewoning 2] is op hetzelfde industrieterrein gelegen en zal vanwege die ligging eveneens overlast ondervinden. In de verkoopprijs van deze referentiewoning is de ligging verdisconteerd.
14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot het oordeel dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven voor zover het de vaststelling van de WOZ-waarde van eisers woning betreft.
15. Ten aanzien van de door verweerder vastgestelde waarde voor eisers object
overweegt de rechtbank als volgt.
16. Verweerder stelt zich in het verweerschrift thans op het standpunt dat de WOZ waarde van eisers object moet worden vastgesteld op een bedrag van € 2.755.000 en dat de in de bestreden uitspraak vastgestelde WOZ-waarde van eisers object te hoog is. Verweerder heeft de voorgestelde waarde van € 2.755.000 onderbouwd met een taxatierapport gedateerd 27 oktober 2011.
17. Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van eisers object heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit houdt in dat de waarde wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. Deze wijze van waardebepaling is tussen partijen niet in geschil en acht de rechtbank ook juist.
18. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van eisers object heeft herleid uit de verkoopprijs van het referentieobject [referentiewoning 1] te Hoogwoud. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder desgevraagd verklaard dat geen rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoop- of huurcijfers van andere vergelijkbare objecten bekend zijn. De rechtbank is van oordeel dat het referentieobject [referentiewoning 1] voldoende vergelijkbaar is met eisers object om de vastgestelde waarde van eisers object te kunnen onderbouwen. Dit referentieobject is ruim zes maanden na de waardepeildatum verkocht voor € 550.000. Het is in gebruik als werkplaats/garage, is evenals eisers object gelegen op een bedrijventerrein en ook de ligging is vergelijkbaar. Een verschil is dat eisers object 5.590 m² meer bruto vloeroppervlakte heeft dan dit referentieobject. Dit verschil maakt echter niet dat eisers object voor de waardebepaling niet met dit referentieobject vergelijkbaar is. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening houdt met dit verschil. De verkoopprijs van dit referentieobject kon verweerder dus gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van eisers object.
19. Tussen partijen is de door verweerder voor eisers object berekende huurwaarde in geschil. Eiser vindt de door verweerder voor zijn object vastgestelde huurwaarde te hoog, omdat het verschil met de huurwaarde van het referentieobject minimaal is. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat hij de huurwaarde van de verschillende onderdelen van eisers object heeft herleid uit de verkoopprijs van het referentieobject [referentiewoning 1] en dat hij daarbij rekening heeft gehouden met de verschillen in objectkenmerken en de omstandigheid dat eisers object ouder is. Verweerder stelt dat eisers object weliswaar een groot pand is, maar dat het object wel gunstig is gelegen op een bedrijventerrein vlakbij de rijksweg A7. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om eisers object na enkele bouwkundige investeringen in kleinere units te verdelen. Verder is de aanwezigheid van koel-/vriescellen en een kantoor op de begane grond in eisers object een meerwaarde voor dit object. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde totale huurwaarde voor eisers object is terug te voeren op marktgegevens. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat de gehanteerde huurwaarde voor eisers object eveneens in lijn is met de huurwaarde per vierkante meter van het object [referentiewoning 6], dat in juni 2008 voor € 675.000 is overgedragen. Daarnaast acht de rechtbank van belang dat eisers object niet uitsluitend hoeft te worden gebruikt voor de productie van diervoeding, maar dat na verwijdering van de productielijnen eisers object voor verschillende gebruiksmogelijkheden kan worden aangewend. Het bestemmingsplan staat dit toe. Ook hecht de rechtbank belang aan het ter zitting bekend geworden huurcijfer van eisers object. Eisers gemachtigde heeft desgevraagd verklaard dat kort vóór de waardepeildatum een huurprijs voor het object van ongeveer € 300.000 per jaar is gerealiseerd. Gelet op deze huurprijs ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de door verweerder berekende huurwaarde te hoog is.
20.1 Voorts houdt de hoogte van de kapitalisatiefactor vanwege het verschil in het door partijen aangenomen leegstandsrisico partijen verdeeld. Verweerder gaat uit van een leegstandsrisico van 7,5%. Eiser stelt dat een leegstandsrisico van 10% moet worden aangenomen, omdat zijn object vanwege de grootte moeilijk verhuurbaar is. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat het door hem gehanteerde percentage neerkomt op een leegstand van negen maanden in een periode van tien jaar. Verweerder wijst er daarbij op dat het leegstandsrisico dat hij heeft gehanteerd voor eisers object 50% hoger ligt dan het voor het referentieobject [referentiewoning 1] gehanteerde leegstandsrisico. De rechtbank overweegt dat eisers gemachtigde ter zitting heeft verklaard dat eisers object in het jaar 2009 is verhuurd aan een andere huurder. Hoewel het volgens de gemachtigde van eiser moeilijk was om een opvolger te vinden, heeft de overgang van de vorige huurder naar de huidige huurder slechts twee tot drie maanden geduurd. Gelet op deze omstandigheid is de rechtbank van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat verweerder het leegstandsrisico van eisers object te laag heeft ingeschat.
20.2 Daarnaast betwist eiser verweerders berekening van de zogenoemde ‘yield’. De yield is de som van het risicovrije rendement en de risico-opslag die wordt gehanteerd bij de berekening van de netto kapitalisatiefactor. Eiser stelt dat het door verweerder bepaalde risico-opslag van 4,1% veel te laag is. Eiser stelt dat uit de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor blijkt dat de risico-opslag voor bedrijven varieert tussen de 3,4% (laag) en 6,3% (hoog). Het gemiddelde van deze twee cijfers, 4,85%, dient volgens eiser gehanteerd te worden bij de berekening van de yield. Verweerder stelt daartegenover dat een hogere risico-opslag niet aan de orde is, omdat eisers object een goede ligging heeft. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn redenering. De enkele stelling van eiser dat moet worden uitgegaan van een gemiddeld percentage voor de risico-opslag kan niet leiden tot het oordeel dat de risico-opslag voor eisers object te laag is.
21. Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat de door verweerder in het verweerschrift voorgestane waarde van € 2.755.000 niet te hoog is. De rechtbank ziet daarom aanleiding de WOZ-waarde van eisers object voor het belastingjaar 2011, uitgaande van de waardepeildatum 1 januari 2010, vast te stellen op € 2.755.000 en te bepalen dat deze uitspraak, voor zover het gaat om het object van eiser, in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
22. Op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb is de rechtbank bij uitsluiting bevoegd een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank, en van het bezwaar of van het administratief beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat niet alleen de kosten zelf redelijk moeten zijn, willen zij voor vergoeding in aanmerking komen maar dat ook het maken van de kosten als zodanig redelijk moet zijn geweest.
22.1 De rechtbank kan niet inzien dat eiser voor de behandeling van het bezwaar en het beroep rechtsbijstand nodig heeft gehad. Hiertoe overweegt de rechtbank dat eisers gemachtigde ter zitting heeft verklaard dat eiser aandeelhouder is van het kantoor waar gemachtigde van eiser werkzaam is en dat hij samenwerkt met eiser. Voorts heeft eisers gemachtigde verklaard dat eiser zelf ook actief is op de onroerendgoedmarkt en zich ook bezig houdt met zaken die betrekking hebben op de Wet WOZ. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiser, gezien zijn eigen deskundigheid, zonder meer geacht kan worden te beschikken over de kennis en expertise die nodig zijn om een bezwaar- of beroepschrift op te stellen en het door hem ingenomen standpunt ter zitting te verdedigen. Ook als sprake is geweest van adviseren, kan de rechtbank dit niet anders zien. Collegiaal advies is nog geen beroepsmatig verleende rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De rechtbank zal daarom geen proceskostenveroordeling uitspreken. Wel dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar in stand blijven voor zover deze betrekking hebben op de vastgestelde WOZ-waarde voor eisers woning;
- stelt de WOZ-waarde van het object van eiser voor het belastingjaar 2011 vast op € 2.755.000;
- vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting voor het object van eiser tot een aanslag berekend naar een waarde van € 2.755.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de voor het object van eiser vastgestelde waarde;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.A. Swildens, voorzitter, mr. T. Luigjes en
mr. drs. W.P. van der Haak, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M. Dittmer, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2012.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer).
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
