Huur. Dringend eigen gebruik. Verhuurder heeft de huur van woonruimte met stallen en schuur opgezegd vanwege het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst van het verhuurde.
Verhuurster wil tevens het verhuurde zelf gaan bewonen en haar paarden daar kunnen stallen. De kantonrechter oordeelt dat verhuurster geen dringend belang heeft bij het eigen gebruik van het verhuurde.
- dagvaarding van 25 juni 2013 met producties - antwoord met producties; - instructievonnis; - dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2013. Partijen zijn in persoon verschenen, ieder vergezeld door de gemachtigde. Ter voorbereiding op de comparitie hebben zij elk nadere stukken toegezonden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Mr Blauw heeft schriftelijke aantekeningen overgelegd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[gedaagde 1] is uit hoofde van een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 20 februari 1997 medehuurder van het woonhuis met stallen en schuur aan de [adres], hierna “het verhuurde”. Voor hem waren zijn 1 inmiddels overleden ouders huurders. Evenals zijn vader hebben [gedaagden gezamenlijk] het houden van paarden als hobby.
1.2.
De Gemeente Amsterdam is eigenaar van de bij het verhuurde behorende grond. De huurprijs is thans € 430,17 per maand.
1.3.
[eiseres] heeft het recht van erfpacht op de ondergrond van het verhuurde in december 2009 voor een bedrag van € 160.000,- gekocht op een openbare veiling. Dit recht is haar op 14 januari 2010 geleverd. De erfpachtcanon bedraagt, zoals blijkt uit de Opgave Veilcondities en de Notariële Veilingvoorwaarden, € 8.212,47 per jaar.
1.4.
[eiseres] is eigenaar van een ‘chalet’ in Hollandsche Rading, dat zij op 9 november 2010 heeft gekocht en op 26 februari 2013 op Marktplaats te huur heeft aangeboden met de aantekening ‘beschikbaar per 1 april 2013’.
1.5.
Bij brief van haar gemachtigde van 23 april 2013 aan [gedaagden gezamenlijk] heeft [eiseres] de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik opgezegd tegen 1 november 2013. [gedaagde 1] heeft bij brief van 31 mei 2013 laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging.
1.6.
Op 13 juni 2013 is ten name van [eiseres] een Aanvraagformulier Agrarische Bedrijven tot het verkrijgen van een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 gedaan, waarin als haar adres de [adres 2] is ingevuld. Uit kadastrale gegevens blijkt dat de besloten vennootschap [bedrijf] dit object op 1 maart 2013 voor een bedrag van € 635.000,- heeft gekocht.
1.7.
Op dit adres in [adres 2] is ‘[bedrijf 2]’ gevestigd, dat volgens inschrijving in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel een vestiging is van [bedrijf]Van deze vennootschap, een beleggingsinstelling in financiële activa, is [vader], de vader van [eiseres], enig bestuurder.
1.8.
In een op 20 september 2013 gedateerde en ondertekende verklaring van [vader] staat onder meer:
(…) Mijn dochter heeft het pand aan de [adres] gekocht. Zij kon hiervoor geen hypothecaire lening krijgen. Haar aanvraag werd door de bank afgewezen. Ik heb toen geld geleend en dat geld aan mijn dochter geleend. Mijn dochter betaalt mij hiervoor rente (4% per jaar). (…) De boerderij in [adres 2] is een beleggingsobject van [bedrijf]. (…) de suggestie dat mijn dochter op de boerderij een paardenpension zou zijn begonnen en dat ik de boerderij voor haar zou hebben gekocht is dus niet juist. De boerderij is door [bedrijf] aangekocht met de bedoeling om deze als pensionstal door te verkopen.
Het geschil
2.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 november 2013 of een andere te bepalen datum zal eindigen; II. [gedaagden gezamenlijk] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en daartoe een termijn zal bepalen; III. [gedaagden gezamenlijk] zal veroordelen in de proceskosten.
3.
Daartoe stelt [eiseres] dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, aangezien er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten, die zij stelt op € 16.129,98 per jaar en de huuropbrengst van het verhuurde, te weten € 5.162,04 per jaar. Van haar kan niet worden verlangd dat zij de huurverhouding voortzet.
4.
[eiseres] voert tevens aan dat zij bij haar ouders is gaan wonen om haar financiële lasten te verminderen. Zij wil in het verhuurde gaan wonen, dat dicht bij haar werk ligt. Bovendien heeft het gehuurde voor haar het voordeel dat zij haar twee paarden aan huis kan stallen, waardoor zij reistijd en reiskosten bespaart. Thans moet zij van het huis van haar ouders een half uur met de auto rijden om de paarden te verzorgen.
5.
[gedaagden gezamenlijk] betwisten dat [eiseres] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij stellen dat de ongunstige verhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst niet aan hen kunnen worden tegengeworpen, nu [eiseres] daarvan op de hoogte was, althans kon zijn, toen zij het verhuurde kocht. Bovendien betwisten zij de hoogte van de gestelde exploitatiekosten, in het bijzonder de kosten van financiering.
6.
Voorts voeren zij aan dat de gehele financiële situatie van [eiseres] bij de beoordeling moet meewegen, in verband waarmee zij wijzen op de eigendom van het hiervoor onder 1.3 bedoelde ‘chalet’. Volgens [gedaagden gezamenlijk] is [eiseres] feitelijk woonachtig in de hiervoor onder 1.6 bedoelde boerderij in [adres 2].
7.
Van een dringend eigen gebruik door [eiseres] is in de visie van [gedaagden gezamenlijk] geen sprake. Zij stellen dat het de bedoeling van [eiseres] is om het verhuurde vrij van huur te verkopen.
Beoordeling
8.
Artikel 7:274 lid 1 onder c BW bepaalt, kort gezegd, dat een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte kan worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als zulk eigen gebruik wordt aangenomen, zal moeten worden afgewogen of het belang van de verhuurder daarbij zo dringend is, dat de belangen van de huurder daarvoor moeten wijken.
9.
[eiseres] heeft het dringende karakter van haar wens om het verhuurde zelf te gaan bewonen primair onderbouwd met een beroep op de financiële situatie waarin zij thans verkeert als gevolg van de omstandigheid dat de exploitatiekosten van het verhuurde volgens haar berekening ongeveer € 10.000,- per jaar hoger zijn dan de huuropbrengst.
10.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] geen dringend belang heeft bij het eigen gebruik van het verhuurde. Daartoe is haar wens om haar paarden aan huis te stallen ten enen male onvoldoende zwaarwegend. De aangevoerde structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst van het verhuurde snijdt in de onderhavige zaak geen hout. De gewenste beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagden gezamenlijk] zal immers niet leiden tot een verbetering in de verhouding tussen kosten en opbrengst, zoals het geval zou zijn bij een voorgenomen renovatie, waarna een hogere huurprijs kan worden bedongen. Indien [eiseres] het verhuurde zou gaan bewonen staat tegenover de gestelde woonlasten weliswaar woongenot, maar niet valt in te zien waarom zij nu juist het verhuurde dringend nodig heeft om er te wonen, terwijl zij woonruimte in Hollandsche Rading bezit en, zoals ter gelegenheid van de comparitie van partijen is gebleken, thans wekelijks enige dagen op de boerderij in [adres 2] verblijft. Bovendien stelt zij bij haar ouders te kunnen verblijven. Daarnaast geldt dat de aan de eigendom van het verhuurde verbonden baten en lasten in de veilingvoorwaarden uiteengezet zijn en [eiseres] daarvan heeft kunnen kennisnemen. Het komt dan voor haar rekening dat zij een verliesgevend object heeft gekocht.
11.
Ten overvloede wordt overwogen dat indien sprake zou zijn van dringend eigen gebruik aan de zijde van [eiseres], de vordering evenmin zou kunnen worden toegewezen. In het licht van hetgeen hiervoor onder 10. is overwogen, zou bij een afweging van de genoemde belangen de weegschaal immers in het voordeel van [gedaagden gezamenlijk] doorslaan.
12.
De conclusie uit het voorgaande is dat de vordering zal worden afgewezen. Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd behoeft verder geen bespreking. [eiseres] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] tot op heden begroot worden op € 1.200,- aan salaris van de gemachtigde;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr E.D. Bonga-Sigmond, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 maart 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
