Uitspraken

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1

Diamond Design huurt van Unibail-Rodamco een unit in het winkelcentrum Stadshart Amstelveen, te Amstelveen (hierna: het winkelcentrum), gelegen op het centrale binnenplein, nr. 86 (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is een soort kiosk die geplaatst is op het binnenplein van het winkelcentrum. In totaal stonden op het centrale binnenplein drie van dergelijke kiosken, thans staan er nog twee.

1.2

De huurovereenkomst tussen Diamond Design en een rechtsvoorganger van Unibail-Rodamco is ingegaan op 1 maart 1989 voor de duur van 10 jaar en is daarna telkens verlengd voor 5 jaar.

1.3

In de tweede helft van de jaren negentig heeft een ingrijpende herontwikkeling en uitbreiding van het winkelcentrum plaatsgevonden, welke in 1998 is afgerond.

1.4

In 2005 is het winkelcentrum verkocht aan Unibail-Rodamco.

1.5

In 2012 en 2013 zijn vernieuwingen aangebracht in het winkelcentrum.

1.6

Unibail-Rodamco heeft de huurovereenkomst bij brief van 12 februari 2013 opgezegd tegen 1 maart 2014, primair op grond van dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:296 lid 4 jo. lid 1 sub b BW, subsidiair op grond van de belangenafweging in de zin van art. 7:296 lid 3 BW.

In conventie

2.1

Unibail-Rodamco vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

3.1

De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

3.2

Er is sprake van een opzegging in een geval als bedoeld in artikel 7:300, lid 2 BW, op welke opzegging ingevolge het derde lid van dat artikel de artikelen 7:295 tot en met 7:299 BW van overeenkomstige toepassing zijn.

Nu Unibail-Rodamco van Diamond Design niet binnen zes weken na de opzegging een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat zij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kon Unibail-Rodamco gelet op artikel 7:295, lid 2 BW op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Gegeven het eveneens van overeenkomstige toepassing zijnde derde en vierde lid van artikel 7:296 BW dient eerst te worden beoordeeld of de in het vierde lid aangeduide verplichte toewijzingsgrond, omschreven in lid 1, sub b, zich voordoet en zo niet, dan dient de in lid 3 bedoelde belangenafweging plaats te vinden.

Het dringend nodig hebben van het verhuurde om dit persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen (art. 7:296 lid 1, sub b BW)

3.3

Unibail-Rodamco moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296, lid 1, sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden, zijn:

Ad a. persoonlijk in gebruik nemen

3.4

Niet betwist wordt dat Unibail-Rodamco het gehuurde zelf in gebruik zal nemen, althans dat zij met het slopen van het gehuurde haar eigen belang dient. Aan dit vereiste is derhalve voldaan.

Ad b. sprake van duurzaam in gebruik nemen

3.5

Op grond van art. 7:296 lid 1 sub b BW wordt onder duurzaam gebruik begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder “renovatie” wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan (art. 7:220 lid 2 BW). Diamond Design heeft niet betwist dat de plannen van Unibail-Rodamco tot het uitbreiden en samenvoegen van winkelunits, alsmede het aanbrengen van zogenaamde “iconic fronts”, en het slopen van de kiosken om daarmee een ruimer binnenplein te creëren als een renovatie in voormelde zin kunnen worden aangemerkt. Uit het feit dat het gehuurde volledig wordt gesloopt en er geen vervangende unit voor terugkomt, volgt dat sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Ad c. het gehuurde dringend nodig hebben

3.6

De vraag of Unibail-Rodamco het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. (HR 24 februari 1989, NJ 1989, 435) Unibail-Rodamco moet het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk maken en behoeft dit niet aan te tonen met objectieve gegevens. De dringende noodzaak van eigen gebruik kan zeer wel gelegen zijn in algemene bedrijfseconomische overwegingen. (HR 14 november 1997, NJ 1998, 148).

3.7

Diamond Design heeft in de eerste plaats betwist dat Unibail-Rodamco het gehuurde dringend nodig heeft, althans dat Unibail-Rodamco serieuze plannen tot renovatie heeft, omdat de renovatieplannen “in de ijskast” zijn gezet, nadat omwonenden zich tegen de plannen hebben verzet en de gemeente haar instemming met de plannen heeft ingetrokken. Dit verweer treft geen doel. Unibail-Rodamco heeft ter zitting weliswaar erkend dat haar plannen om het winkelcentrum aan de buitenkant uit te breiden - hetgeen consequenties heeft voor omwonenden - “in de ijskast” zijn gezet, doch zij heeft tevens aangevoerd dat het plan dat in deze procedure aan de orde is betrekking heeft op wijzigingen aan de binnenkant van het winkelcentrum. Deze plannen worden wel degelijk uitgevoerd en zijn deels zelfs al uitgevoerd.

Ook het standpunt van Diamond Design dat dringendheid ontbreekt, omdat Unibail-Rodamco geen vergunningen voor de geplande renovatie heeft of kan krijgen, verwerpt de kantonrechter: Unibail-Rodamco heeft ter zitting aangevoerd dat de vergunningen, voor zover vereist, zijn afgegeven. Nu Diamond Design haar standpunt dat benodigde vergunningen ontbreken niet nader heeft onderbouwd en uit de foto’s, die bij de stukken zijn gevoegd dan wel ter zitting zijn getoond, blijkt dat een deel van de puien reeds is uitgebreid, moet het er naar het oordeel van de kantonrechter voor gehouden worden dat Unibail-Rodamco, zoal zij stelt, de benodigde vergunningen, voor zover vereist, heeft verkregen.

3.8

Het verweer van Diamond Design dat de aanwezigheid van de kiosken niet in de weg staat aan de zichtbaarheid van de winkels aan het plein en dat het winkelcentrum ook mét aanwezigheid van de kiosken aantrekkelijk genoeg is voor de grote publiekstrekkers, omdat deze al in het winkelcentrum gevestigd zíjn, treft evenmin doel. Unibail-Rodamco heeft, aan de hand van de door haar overgelegde foto’s voldoende aannemelijk gemaakt, niet alleen dat met het naar voren komen van de puien de afstand tussen de omliggende winkels en de kiosken aanzienlijk kleiner wordt en er - bij instandhouding van de kiosken - geen goede doorgang meer mogelijk is, doch ook dat de kiosken het zicht op de winkels aan het plein belemmeren en dat daarmee tevens het effect van de “iconic shopfronts” teniet wordt gedaan.

3.9

Unibail-Rodamco heeft gesteld dat er bedrijfseconomische motieven ten grondslag liggen aan haar voornemen tot de renovatie en de sloop van de unit, bestaande uit zowel strategische als financiële belangen aan de zijde van Unibail-Rodamco. Het winkelcentrum is weliswaar een van de grootste winkelcentra van Nederland, doch kent ook aanzienlijke bedreigingen, welke Unibail-Rodamco het hoofd wil bieden door een gestructureerde en ingrijpende aanpak, zoals hiervoor omschreven. De beoogde aanpak is derhalve dringend noodzakelijk, aldus Unibail-Rodamco.

De kantonrechter is van oordeel dat hetgeen Unibail-Rodamco aan bedrijfseconomische motieven naar voren heeft gebracht, voldoende grond vormt om een dringende noodzaak van eigen gebruik aan te nemen en dat Unibail-Rodamco een en ander deugdelijk en concreet heeft onderbouwd.

Het standpunt van Diamond Design dat niet aannemelijk is dat de renovatie urgent en noodzakelijk is, omdat het winkelcentrum in 2013 tot beste winkelcentrum van Nederland is uitgeroepen, er in 2012 en 2013 ook allerlei vernieuwingen zijn doorgevoerd en er een perfecte mix van branches is, maakt dit niet anders. Wat daarvan zij, dit doet niet af aan het feit dat de dringende noodzaak voor Unibail-Rodamco het gehuurde te slopen reeds gelegen is in het feit dat er door het naar voren komen van de puilijn de afstand tussen de omliggende winkels en de kiosken aanzienlijk kleiner wordt en er - bij instandhouding van de kiosken - geen goede doorgang meer mogelijk is.

Op grond van het voorgaande kan van Unibail-Rodamco niet verlangd worden dat zij nog concreter dan zij reeds heeft gedaan onderbouwt tot welke rendementstoename de voorgenomen renovatie zal leiden, en evenmin dat zij specifiek onderbouwt dat de renovatie zal leiden tot grotere bezoekersaantallen.

Tenslotte ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan te nemen dat Unibail-Rodamco de

huur uitsluitend heeft opgezegd om van Diamond Design als huurder af te zijn.

3.10

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Unibail-Rodamco aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft en aldus is voldaan aan de vereisten van art. 7:296 lid 4 jo. lid 1 sub b BW. De vordering in conventie tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst is derhalve in beginsel toewijsbaar.

Tevens ligt in het vorenstaande besloten dat de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW achterwege kan blijven.

3.11

Diamond Design heeft in haar conclusie van antwoord in conventie nog naar voren gebracht dat hem geen vervangende unit door Unibail-Rodamco is aangeboden. Afgezien van het feit dat indien wordt aangenomen dat sprake is van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik, geen verplichting voor Unibail-Rodamco bestaat om een andere unit aan te bieden, heeft Unibail-Rodamco ter zitting onbetwist naar voren gebracht dat zij Diamond Design wel degelijk een vervangende unit heeft aangeboden, doch dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen, onder meer omdat Diamond Design de aangeboden unit niet groot genoeg vond.

3.12

Uit het hiervoor overwogene volgt dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden toegewezen.

Verhuis- en inrichtingskosten/tijdstip van beëindiging en ontruiming

3.13

Diamond Design heeft voor het geval de vordering tot beëindiging wordt toegewezen in reconventie gevorderd dat de kantonrechter een tegemoetkoming toekent in haar verhuis- en inrichtingskosten. Diamond Design raamt de kosten van verhuizing en herinrichting op

€ 497.952,00, terwijl Unibail-Rodamco meent dat een vergoeding van € 3.967,20 voldoende is.

In de eerste plaats dient daartoe vast komen te staan dat Diamond Design haar winkel daadwerkelijk zal verhuizen en elders voortzetten. Voorts ligt het, gelet op het feit dat de over en weer door partijen genoemde bedragen zeer uiteenlopen, op de weg van Diamond Design om de door haar gestelde verhuis- en inrichtingskosten te onderbouwen. Tevens dient zij te reageren op het voorts door Unibail-Rodamco gestelde ten aanzien van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

De kantonrechter acht het noodzakelijk dat Diamond Design bij akte op het voorgaande ingaat en dat zij de volgende gegevens overlegt, welke gegevens in aanmerking genomen kunnen worden bij de vaststelling van de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten:

Met betrekking tot de verhuiskosten:

a. een kostenindicatie van een verhuisbedrijf, met daarin een opgave van de verhuiskosten voor de in het gehuurde gevestigde onderneming van Diamond Design naar een winkelruimte elders;

Met betrekking tot de inrichtingskosten:

b. een gespecificeerde en met stukken onderbouwde begroting van de kosten van het inrichten van een nieuwe bedrijfsruimte, bij voorkeur gebaseerd op een in de branche als gebruikelijk te hanteren – eveneens duidelijk onderbouwde - berekeningsmethode; in deze begroting dient tevens begrepen te zijn in hoeverre de huidige inventaris hergebruikt kan worden;

c. een gespecificeerde opgave van de boekwaarde van de huidige inventaris.

Vervolgens zal Unibail-Rodamco gelegenheid worden gegeven om bij antwoordakte op de over te leggen gegevens te reageren.

3.14

Aangezien Unibail-Rodamco ter zitting afstand heeft gedaan van haar bevoegdheid op grond van art. 7:297 lid 2 BW de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken na vaststelling van het bedrag van de tegemoetkoming, kan de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde moet worden ontruimd thans reeds worden bepaald. De kantonrechter stelt die datum vast op 1 november 2014.

Uitvoerbaar bij voorraadverklaring

3.15

Voor de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van dit deel van het vonnis is echter geen plaats, nu het verweer van Diamond Design in haar beide onderdelen niet als kennelijk ongegrond kan worden aangemerkt.

Conclusie

3.16

Het voorgaande leidt er toe dat de vordering in conventie zal worden toegewezen, alsmede dat de vordering in reconventie voor zover het de uitvoerbaar bij voorraadverklaring betreft zal worden toegewezen. De vordering in reconventie betrekking hebbend op de verhuis- en inrichtingskosten zal worden aangehouden, alsmede de beslissing omtrent de proceskostenveroordeling.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie: