Uitspraken

De rechtbank stelt voorop dat het rapport van Fred Koot Makelaardij onvoldoende is weersproken. Weliswaar heeft [naam 1] verklaard dat hij het appartement sindsdien heeft nagemeten conform de geldende normen en uitkwam op 195 m2, maar die stelling is niet onderbouwd. Dat het er volgens [gedaagden gezamenlijk] op lijkt dat Fred Koot Makelaardij ten onrechte een aftrekpost heeft toegepast voor het trapgat en dat onduidelijk is of Fred Koot Makelaardij de entree als woonoppervlakte heeft meegerekend is evenmin voldoende om te kunnen oordelen dat de meting niet juist is geweest. Het had op de weg van [gedaagden gezamenlijk] gelegen om ten minste nader te specificeren hoe [naam 1] aan de door hem gemeten 195 m2 woonoppervlakte is gekomen. Dat [naam 1] gebruik heeft gemaakt van geijkte meetapparatuur en volgens de NEN2580 norm heeft gemeten, is daartoe onvoldoende. Een vergelijking met het – gespecificeerde – rapport van Fred Koot Makelaardij is daarmee immers nog steeds niet mogelijk. De rechtbank zal daarom als vaststaand aannemen dat het appartement een oppervlakte had van 185 m2 en niet 210 m2, zoals op Funda stond.

Artikel 7:17 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt:

Deze regeling is van regelend recht. [gedaagde sub 1] en [eisers gezamenlijk] hebben in de algemene bepalingen van de koopovereenkomst een andere regeling neergelegd, die – kort gezegd – inhoudt dat een partij zich op een onjuistheid van de door [gedaagde sub 1] opgegeven maat of omschrijving van het appartement kan beroepen, indien die opgave niet te goeder trouw is geschied. Deze tussen [gedaagde sub 1] en [eisers gezamenlijk] in de koopovereenkomst neergelegde afspraak derogeert ook aan de – andersluidende – exoneratieclausele in de verkoopbrochure, voor zover [gedaagde sub 1] zich op deze – al dan niet overeengekomen (waarover hierna meer) – bepaling meent te beroepen.

trad naar buiten, via Funda, de verkoopbrochure en de “te koop” borden en dus naar [eisers gezamenlijk] toe, op als verkoopmakelaar aan de zijde van [gedaagde sub 1] . Zij was ook daadwerkelijk – middellijk of rechtstreeks – ingeschakeld om de advertentie op Funda te plaatsen, de verkoopbrochure op te maken en zij is – naar derden toe – dan ook verantwoordelijk voor de tekst van de advertentie. Zij kan zich er naar die derden toe niet op beroepen dat zij slechts door [naam 1] aangeleverde tekst heeft geplaatst.

De in de NEN2580 neergelegde normen bepalen op welke wijze een redelijk handelend, redelijk bekwaam makelaar de vloeroppervlakte dient te bepalen. Dat heeft [naam 1] – bewust – niet gedaan: hij is in de kennelijk aan [gedaagde sub 2] verstrekte informatie blijven uitgaan van het resultaat van een andere, oudere berekeningswijze, waardoor hij uitkwam op een te groot aantal vierkante meters. [gedaagde sub 2] heeft dat aantal vierkante meters (klakkeloos) overgenomen. Tegenover derden is zij – als makelaar – zelf verantwoordelijk voor de door haar gedane uitingen en zelfs als zij niet op de hoogte was van de fout van [naam 1] , wordt dat niet anders. Dat wil zeggen dat er sprake is van onrechtmatig handelen, (ook) van [gedaagde sub 2] zelf. Of dit tot toewijzing van enige vordering jegens [gedaagde sub 2] zal leiden is afhankelijk van de vraag of (i) [eisers gezamenlijk] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst door [naam 1] erop is gewezen dat het woonoppervlakte minder was dan de geadverteerde 210 m2, hetgeen zal worden beoordeeld na bewijslevering en (ii) of [gedaagde sub 2] zich jegens [eisers gezamenlijk] kan beroepen op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratie, waarover hierna meer.

Tussen partijen is niet in geschil dat de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratie (zie 2.5) zich ook uitstrekt tot de – identieke – informatie die op Funda is geplaatst. [eisers gezamenlijk] betwist wel dat hij de verkoopbrochure heeft ontvangen. Op een niet overeengekomen exoneratie kan [gedaagde sub 2] zich niet beroepen. [gedaagde sub 2] heeft aangeboden te bewijzen dat [eisers gezamenlijk] via We-Transfer de verkoopbrochure heeft ontvangen. De rechtbank zal [gedaagde sub 2] derhalve toelaten tot het bewijs dat de verkoopbrochure door [eisers gezamenlijk] is ontvangen.

[eisers gezamenlijk] stellen dat [gedaagde sub 3] onrechtmatig heeft gehandeld omdat hij niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht door zich niet te houden aan de op hem rustende verplichting de woonoppervlakte van het appartement volgens de NEN2580 norm vast te stellen. In de op Funda en in de verkoopbrochure vermelde informatie staat immers een woonoppervlakte van 210 m2 vermeld en dat staat ook in een taxatierapport van 24 maart 2014 dat [gedaagde sub 3] mede met [naam 1] heeft opgemaakt. Nu een rechtspersoon zelf niet kan meten en taxeren – zo begrijpt de rechtbank [eisers gezamenlijk] – heeft [gedaagde sub 3] dat dus gedaan en dus heeft hij onrechtmatig gehandeld jegens [eisers gezamenlijk]

Vooropgesteld zij dat de betrokkenheid van [gedaagde sub 3] bij de advertentie op Funda en de verkoopbrochure nergens uit blijkt. Deze uitingen zijn door [gedaagde sub 2] gepubliceerd. Het feit dat daarvoor een handeling van een natuurlijk persoon nodig is en dat dat dus door een medewerker van [gedaagde sub 2] zal zijn uitgevoerd is niet voldoende om te kunnen oordelen dat [gedaagde sub 3] – één van de drie medewerkers van [gedaagde sub 2] – een fout heeft gemaakt jegens [eisers gezamenlijk] Nu [gedaagde sub 3] uitdrukkelijk niet als bestuurder van [gedaagde sub 2] in deze procedure is betrokken – en zelfs als dan anders is, door [eisers gezamenlijk] onvoldoende is gesteld om het voor bestuurdersaansprakelijkheid vereiste persoonlijke en ernstige verwijt aan te kunnen nemen – kan de fout in de genoemde uitingen niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde sub 3] leiden.

Het enige verwijt van [eisers gezamenlijk] dat op [gedaagde sub 3] zelf terug te voeren is, is de taxatie van het appartement van 24 maart 2014, die hij blijkens het verslag mede met [naam 1] heeft opgesteld. In dat taxatieverslag is, onder meer, opgenomen:

Indien [gedaagden gezamenlijk] niet slaagt in het hem opgedragen bewijs en [gedaagde sub 2] niet slaagt in het hem opgedragen bewijs, dan komt daarmee vast te staan dat dat [gedaagde sub 1] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dat [gedaagde sub 2] uit onrechtmatige daad aansprakelijk is. Voorshands overweegt de rechtbank als volgt. Een gedeeltelijke ontbinding althans vernietiging komt – kort gezegd – neer op een evenredige vermindering van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid. De rechtbank is voorshands van oordeel dat dit er niet toe zal leiden dat – zoals [eisers gezamenlijk] beoogt – de prestatie aan de zijde van [eisers gezamenlijk] wordt verminderd met 25 maal de uit de overeenkomst te herleiden prijs per vierkante meter. De waarde van het appartement als geheel is afhankelijk van veel factoren. Een appartement dat 25 m2 kleiner is, is daarmee niet automatisch 25 maal de uit de overeenkomst te herleiden prijs per vierkante meter minder waard: vergeleken moet worden wat de marktwaarde van het hypothetische, grotere appartement zou zijn, vergeleken bij de marktwaarde van het appartement zoals dat is verkocht. Nu partijen zich daarover nog niet hebben uitgelaten zullen zij daartoe in de gelegenheid worden gesteld indien de uitkomst van de bewijswaardering daartoe aanleiding geeft.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.