Uitspraken

Eiseres heeft allereerst aangevoerd dat het pand aan de [adres winkel] niet is gesplitst. Verweerder heeft dus ten onrechte de waarde van de winkel afzonderlijk van de bovenliggende etages vastgesteld. In het verleden werd de waarde voor het hele pand als geheel vastgesteld.

Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de winkel een zelfstandig object is.

De rechtbank gaat ervan uit dat de winkel een afzonderlijke onroerende zaak is in de zin van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Hiervoor is van belang dat de winkel afzonderlijk van de bovenliggende etages wordt verhuurd. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de winkel is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat het pand niet is gesplitst in appartementsrechten, is in dat verband niet van belang. Dit blijkt uit vaste rechtspraak, bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004 (gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:HR:2004:AO9861. Waar in deze uitspraak een ECLI-nummer is vermeld, is de betreffende uitspraak te vinden op www.rechtspraak.nl).

Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde die verweerder heeft vastgesteld niet in verhouding staat tot de WOZ-waarde in de voorgaande jaren.

De rechtbank overweegt dat het doel en de strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Het is dus slechts van belang of de waarde voor het jaar 2015 in overeenstemming is met de wet. Aan de verhouding tot de waarde voor het jaar 2014 komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Zonder nadere uitleg is een andere waarderingsmethode gehanteerd dan voorgaande jaren. Verweerder had moeten uitgaan van een vergelijking met de verkoopprijzen van vergelijkbare panden, niet van de huurprijzen.

De rechtbank stelt voorop dat de waarde in het economisch verkeer voor niet-woningen op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan worden bepaald op verschillende manieren. De huurwaardekapitalisatiemethode is een van die manieren, de vergelijkingsmethode is een andere. Uiteindelijk staat echter niet de gebruikte methode ter discussie, maar de uitkomst daarvan. Dit blijkt ook uit het arrest van Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Dat betekent dat het ook niet van belang is of verweerder in het verleden een andere methode heeft gehanteerd. Overigens is de rechtbank van oordeel dat de huurwaardekapitalisatiemethode in dit geval een geschikte methode lijkt, omdat de winkel ook daadwerkelijk commercieel wordt verhuurd.

Eiseres heeft verder nog aangevoerd dat verweerder de waarde niet heeft onderbouwd, ook al had zij daar in bezwaar om verzocht.

De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep een taxatierapport heeft overgelegd ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde. Het is vaste rechtspraak dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure de waarde te onderbouwen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van strijd met de goede procesorde, omdat verweerder het taxatierapport op 1 augustus 2016 heeft ingediend en eiseres nog de gelegenheid heeft gehad om daarop te reageren.

Daarnaast heeft eiseres aangevoerd dat de huurprijzen waarvan verweerder is uitgegaan veel te hoog zijn. Deze zijn voor haar niet te controleren. De huren staan in geen verhouding tot het huurcontract dat zij met haar huurder heeft. Zij kan dit huurcontract niet zomaar opzeggen of de huur verhogen. De huur wordt alleen jaarlijks geïndexeerd.

Verweerder heeft toegelicht dat de huurovereenkomst tussen eiseres en haar huurder niet de huidige huurwaarde vertegenwoordigt. De huurder huurt al sinds 1 maart 2003. De indexering van deze huurovereenkomst heeft niet de werkelijke huurwaardestijging gevolgd.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus voldoende heeft gemotiveerd waarom hij niet is uitgegaan van de huurovereenkomst tussen eiseres en haar huurder, maar van huurovereenkomsten die zijn gesloten binnen ongeveer een jaar rondom de waardepeildatum.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde die hij voorstaat verwezen naar het taxatierapport van 1 augustus 2016, opgemaakt door taxateur J.C. Brijde. Naast gegevens van de winkel van eiseres bevat dit rapport gegevens van de volgende winkels waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is afgesloten:

De taxateur heeft ter zitting een toelichting gegeven op de door hem gebruikte panden en zijn berekening. De huurwaarde is bepaald door vergelijking met winkels waarvan de huursommen zijn overeengekomen rond de waardepeildatum. De vergelijkingspanden die verweerder heeft gebruikt zijn voldoende bruikbaar. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat deze objecten wat betreft type, ligging en omvang voldoende vergelijkbaar zijn met de winkel. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de winkel, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De huurprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de winkel. De taxateur heeft toegelicht dat de verkoopcijfers van de twee panden aan de [adres] beter bruikbaar zijn dan het verkoopcijfer van het pand aan de [adres] . Met name de kapitalisatiefactor die is gehanteerd voor de winkel van eiseres, is aan de lage kant.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting van de taxateur ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dit betekent dat het beroep van eiseres ongegrond is.