Het geschil
2. CBRE vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de huurovereenkomst te ontbinden dan wel ontbonden te verklaren en [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis. Verder vordert CBRE [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
a. € 10.780,00 aan huurachterstand tot en met 31 maart 2018 en waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;
b. € 1.068,19 aan buitengerechtelijke incassokosten met btw;
c. € 9,30 aan vervallen rente tot de dag van dagvaarding;
d. de proceskosten.
3. CBRE stelt dat [gedaagde 1] c.s. ook na herhaalde sommatie in gebreke is gebleven met betaling van de huur en de waarborgsom. Daarnaast zijn buitengerechtelijke kosten en rente verschuldigd. De achterstand is dusdanig dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is, aldus CBRE.
4. [gedaagde 1] c.s. voert hiertegen onder meer aan dat de huurachterstand inmiddels voor een groot deel is ingelopen. Verder is de waarborgsom niet verschuldigd, omdat deze een onredelijk voordeel voor CBRE oplevert. Dat volgt uit het feit dat de waarborgsom ruim vier maal de kale huur bedraagt en er geen rente over is verschuldigd. Bovendien hebben veel van zijn buren geen waarborgsom hoeven betalen.
5. De stellingen van partijen komen hierna, voor zover van belang, nader aan de orde.
Beoordeling
6. Ter zitting is de hoogte van de huurachterstand met partijen besproken. Volgens CBRE resteert – rekening houdend met door [gedaagde 1] c.s. recent betaalde bedragen – een bedrag aan huur van € 3.638,37, terwijl volgens [gedaagde 1] c.s. nog een huurachterstand bestaat van € 2.555,00.
7. Ter zitting is vastgesteld dat de hoogte van de bedragen verschilt door een betaling van [gedaagde 1] c.s. van € 500,00 van 29 januari 2019, die CBRE nog niet had ontvangen, maar ook omdat partijen bij hun berekening uitgaan van een verschillende huurprijs na 1 juli 2018. Volgens CBRE is vanaf die datum vanwege een huurprijsverhoging een huurprijs van € 1.419,00 per maand verschuldigd. [gedaagde 1] c.s. betwist dat huurverhoging is aangezegd en verwijst naar de laatste akte van CBRE, waaruit volgt dat de huurprijs vanaf 1 juli 2018 € 1.352,05 per maand bedraagt.
8. In de akte uitlating producties van 15 oktober 2018 stelt CBRE zelf dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2018 is verhoogd naar een bedrag van € 1.352,05. Dat is volgens haar bij brief van 25 mei 2018 aan [gedaagde 1] c.s. aangekondigd. Ondanks deze brief stelt CBRE thans dat de huurprijs per 1 juli 2018 is aangepast naar € 1.419,00, als gevolg van het vervallen van de tot dan geldende huurkorting. CBRE heeft haar stelling, die gemotiveerd is betwist door [gedaagde 1] c.s., echter verder niet onderbouwd, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. Bij de berekening van de huurachterstand wordt daarom vanaf 1 juli 2018 een huurprijs gehanteerd van € 1.352,05. Partijen zijn het erover eens dat in dat geval een kale huurachterstand bestaat van € 3.203,20, waarbij overigens (nog) geen rekening is gehouden met de betaling van [gedaagde 1] c.s. van
29 januari 2019.
9. [gedaagde 1] c.s. erkent dat deze achterstand bestaat, zodat dat bedrag zal worden toegewezen. Wanneer CBRE het bedrag van € 500,00 heeft ontvangen dient dat in mindering te worden gebracht.
10. Ten aanzien van het verweer dat de waarborgsom een niet redelijk voordeel voor CBRE oplevert, zodat deze moet worden afgewezen, geldt dat ingevolge artikel 7: 264 BW elk beding, dat is gemaakt in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte en dat niet de huurprijs betreft, voor zover daarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is.
11. Dat [gedaagde 1] c.s. destijds is gewezen op het beding met de waarborgsom en hij daartegen toen geen bezwaar heeft gemaakt heeft nog niet tot gevolg dat hij thans geen beroep kan doen op genoemd artikel.
12. De in de huurovereenkomst opgenomen waarborgsom komt overeen met ruim vier maal de destijds overeengekomen (kale) huurprijs, die op zichzelf al hoog is. In vergelijking met een gebruikelijke waarborgsom van één maand huur is het bedrag aan waarborgsom derhalve fors. Verder is bepaald dat CBRE geen rente over de waarborgsom is verschuldigd. Gevolg is dat CBRE een niet onaanzienlijk economisch voordeel heeft van de bedongen waarborgsom. Ze kan immers beschikken over een (fors) bedrag zonder dat daaraan voor haar kosten zijn verbonden dan wel kan zij het bedrag rentedragend maken terwijl zij aan degene van wie het bedrag afkomstig is, geen rentevergoeding verschuldigd is. CBRE stelt hier tegenover dat het beding is opgenomen om extra zekerheid te bieden vanwege het feit dat [gedaagde 1] c.s. (toentertijd) een eigen onderneming exploiteerde en zijn inkomsten als gevolg daarvan onzeker waren. Echter, ook wanneer daarmee rekening wordt gehouden en thans gebleken is dat CBRE daarvoor voldoende reden had, levert het beding een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW op voor CBRE. Het stellen van de waarborgsom op ruim vier maal de huur zonder enige rentevergoeding wordt gezien de omstandigheden niet proportioneel geacht.
13. Het beding van artikel 12.5.2 is daarom nietig, zij het dat de nietigverklaring tot het onredelijke deel wordt beperkt en de hoogte van de bedongen waarborgsom wordt verlaagd tot twee (thans geldende) huurtermijnen, te weten € 2.704,10. Dat betekent dat [gedaagde 1] c.s. naast de huurachterstand dit bedrag nog moet voldoen aan CBRE.
14. Hoewel het laten ontstaan van een huurachterstand en het niet voldoen van de waarborgsom wezenlijke tekortkomingen zijn aan de zijde van [gedaagde 1] c.s., wordt geoordeeld, gelet op de omstandigheden, dat deze tekortkomingen vooralsnog een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Het niet voldoen van de waarborgsom was immers deels terecht, nu het beding als nietig wordt beoordeeld en de waarborgsom is teruggebracht tot twee maanden huur. Voorts weegt mee dat [gedaagde 1] inmiddels een vaste baan en daarmee vaste inkomsten heeft en dat zijn belangen bij het behoud van de woning groot zijn. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden daarom afgewezen. Daarbij wordt opgemerkt dat bij een herhaald tekortschieten van [gedaagde 1] c.s. anders kan worden geoordeeld.
15. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, omdat deze zijn aangezegd over een te hoog bedrag en daarmee niet is voldaan aan de voorwaarden uit artikel 6:96 BW zoals die gelden vanaf 1 juli 2012. De gevorderde rente wordt wel toegewezen, waarbij de nog te vervallen rente wordt toegewezen over de thans resterende huurachterstand en verschuldigde waarborgsom.
16. [gedaagde 1] c.s. wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om te betalen aan CBRE:
- € 5.907,30 aan achterstallige huur tot en met februari 2019 en waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 maart 2018 tot de dag van voldoening;
- € 9,30 aan rente tot de dag van dagvaarding;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van CBRE begroot op:
€ 476,00 aan griffierecht;
€ 900,00 aan salaris gemachtigde;
€ 105,87 aan exploot van dagvaarding;
------------
€ in totaal
één en ander, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 50,00aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving is betekend;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
