vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
zaaknummer / rolnummer: C/13/646795 / HA ZA 18-404
[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. J. du Bois te Amsterdam,
1 [gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. S.A.B. Boer te Amsterdam.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd.
2 De feiten
2.1.
[eiser] was tot ongeveer vijf jaar geleden eigenaar van het pand aan de [adres 1] (hierna het pand op nummer 30). [gedaagden] zijn eigenaren van het pand aan de [adres 2] (hierna het pand op nummer 32). De bouwmuur tussen de twee panden is mandelig.
2.2.
In 2008 heeft IFCO Funderingscontrole B.V. (hierna IFCO) in opdracht van [gedaagden] onderzoek gedaan naar de fundering van het pand op nummer 30. In het verslag van dit onderzoek is vermeld dat sprake is van een ongelijkmatige zakking en dat deze wordt verklaard uit het falen van de funderingsconstructie. Omdat het zakkingstempo hoog was en de ongelijkmatige zakking schade door scheurvorming zou gaan veroorzaken, werd funderingsherstel geadviseerd.
2.3.
In 2009 heeft Kamsma Bouwadvies (hierna Kamsma) in opdracht van [gedaagden] onderzoek gedaan naar het pand op nummer 32. Het hiervan gemaakte verslag vermeldt dat aangenomen wordt dat de fundering vervangen moet worden.
2.4.
Omdat [gedaagden] herstelwerkzaamheden wilde doen aan de fundering van de mandelige muur, heeft hij bij brief van 30 mei 2010 aan [eiser] geschreven, voor zover hier van belang:
“Via deze brief wil ik je op de hoogte brengen van de werkzaamheden.
Binnenkort verwacht ik een akkoord te krijgen van de bank voor de financiering van de fundering etc. Dit zal betekenen dat ik de verbouwing kan opzetten. Doel is om per na de bouwvak te beginnen met de sloop werkzaamheden. Daarna zal het herstellen van de fundering, creëren kelderbak, en maken van een dubbele beneden woning beginnen. (…)
Via deze brief zal ik je ook willen vragen of je nog bereid bent om je te houden aan de afspraak die wij een tijd geleden hebben gemaakt aangaande jou aandeel in de kosten van het fundering herstel van onze gezamenlijke bouwmuur.
Daarnaast zal ik je willen vragen of je het nuttig lijkt dat we een gezamenlijke nulmeting laten uitvoeren van jou pand en de etages. Dit om te bepalen of er schade aan jou pand ontstaat tijdens het fundering herstel.
(…)”
2.5.
Op 2 september 2010 heeft Kamsma opnieuw in opdracht van [gedaagden] een inspectie bouwkundige staat uitgevoerd in het pand op nummer 32. Het verslag van het onderzoek luidt, voor zover hier van belang:
“Wel nieuw is de plaatsing van de tijdelijke stutten in het kozijn van het pand er rechts naast (nr 30), vanwege duidelijke spatscheuren van de penant tussen deurkozijn en winkelruit. Het is duidelijk zichtbaar dat er een zakking plaats vindt onder de gemeenschappelijke bouwmuur tussen de beide panden in.
(…)”
2.6.
Op 23 september 2010 heeft Kamsma wederom in opdracht van [gedaagden] een bouwkundige inspectie verricht in het pand op nummer 32. In het daarvan gemaakte verslag is vermeld dat de scheurvorming sinds april 2009 is toegenomen en dat dit het gevolg is van het zakken van de gemeenschappelijke muur tussen de nummers 30 en 32.
2.7.
Op 18 en 20 juli 2011 heeft het bedrijf KakesWaal in opdracht van het bedrijf van [gedaagde sub 1] een bouwkundige vooropname verricht in het pand op nummer 30. Het hiervan gemaakte verslag, gedateerd 21 juli 2011, vermeldt, voor zover hier van belang, voor wat betreft de voorgevel:
- -
de woning op de begane grond is gestut,
- -
er is scheurvorming aan de onderzijde van een raamkozijn op de begane grond,
- -
het metselwerk is ontzet en dat er is scheurvorming aan de rechterbovenzijde van het raamkozijn op de begane grond,
- -
er is trapsgewijze scheurvorming, lopend van de rechterbovenzijde van de entree tot aan de linkeronderzijde van het middelste raamkozijn en de rechteronderzijde van het linker raamkozijn op de eerste verdieping en
- -
de beglazing in het middelste raam op de derde verdieping is op diverse plekken gescheurd.
Aan de achtergevel, die niet bereikbaar was maar is gefotografeerd vanuit de ramen van het appartement op de tweede verdieping, is sprake van zware scheurvorming aan de onderzijde van de raamkozijnen.
Aan de binnenzijde zijn op de overlopen scheuren in de voorgevel geconstateerd en hellende vloeren, terwijl op de tweede verdieping in de badkamer beschadigingen aan het tegelwerk zichtbaar zijn, en op meerdere plaatsen aansluitscheuren tussen wand en plafond worden geconstateerd. Op de zolderverdieping zijn eveneens aansluitscheuren tussen de wanden en de plafonds waargenomen. In het hele pand waren op veel plaatsen voorzetwanden aanwezig. De begane grond en de eerste en derde verdieping konden niet van binnen worden geïnspecteerd omdat de bewoners niet aanwezig waren en niet hadden gereageerd op de afsprakenbrief van KakesWaal.
2.8.
Bij e-mail van 4 oktober 2011 heeft [gedaagde sub 1] aan de makelaar van [eiser] geschreven, voor zover hier van belang:
“in het 2e werkblad tref je de kosten die ik allemaal ga maken. Een deel hiervan heb ik toegerekend aan [eiser] . Een deel van de koste, is nog onzeker (…) het ziet ernaar uit dat deze hoger worden dan ik heb begroot. (…)”
2.9.
Bij e-mail van 25 oktober 2011 heeft de makelaar van [eiser] de mail van [gedaagde sub 1] beantwoord en vragen gesteld over het doorberekenen van bepaalde kosten. De e-mail luidt, voor zover hier van belang:
“Wij hebben een paar punten van kosten die je hebt doorberekend waar wij ons afvragen of die wel van toepassing zijn.
Stempelwerk is niet uitgevoerd.
Staalwerk onduidelijk, meer uitleg over.
Boringen waarom deze kosten.
Stutten van het pand is niet gedaan.
Storten beton werkvloer is niet van toepassing.
Onvoorzien niet van toepassing.
Winst en risico voor HGBC niet van toepassing.
Staalwerk/vlechtenwerk/heiwerk waarom deze 3 posten is allemaal staalwerk.
(…)”
2.10.
In november 2011 zijn [gedaagden] gestart met werkzaamheden aan de fundering en de aanleg van een kelderbak onder het pand op nummer 32. Op 13 november 2011 ontstonden scheuren doordat de gemeenschappelijke muur zich verplaatste ten opzichte van de fundering. Op dezelfde dag zijn er horizontale stempels geplaatst ter voorkoming van het verder afglijden van de muur. Vervolgens is enkele weken later een tafel stut constructie geplaatst.
2.11.
In februari 2012, nadat de ruwbouwwerkzaamheden waren afgerond, heeft KakesWaal een na-opname van het pand op nummer 30 gemaakt waarbij binnen in het pand meer ruimtes bij het onderzoek zijn betrokken dan bij de vooropname. Het verslag daarvan, gedateerd op 24 februari 2012, vermeldt meer scheuren dan de vooropname.
2.12.
Een bouwkundig rapport van het bedrijf Growin van 2 april 2013 vermeldt dat door de funderingswerkzaamheden op nummer 32 sprake is van een ernstige verzakking van de linker bouwmuur en achtergevel van nummer 30. Hierdoor, aldus Growin, zijn er veel scheuren in de linker bouwmuur, scheidingsmuren en de achtergevel ontstaan. Het rapport vermeldt verder dat de verzakking van de achtergevel zo ernstig is dat een groot aantal kozijnen zijn ontzet, dat ramen niet meer open kunnen en de houtverbindingen open zijn gaan staan. Growin heeft de herstelkosten geschat op € 67.500 exclusief btw.
2.13.
Bij brief van 1 oktober 2013 heeft de toenmalige raadsman van [eiser] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de schade aan het pand op nummer 30 stellende dat deze het gevolg is van de werkzaamheden aan de fundering die onvoldoende zorgvuldig zijn verricht.
2.14.
In november 2013 heeft [eiser] het pand op nummer 30 verkocht voor € 411.000
2.15.
Bij brief van 24 december 2013 heeft de toenmalige raadsman van [eiser] [gedaagden] opnieuw aansprakelijk gesteld. De schade van [eiser] door de funderingswerkzaamheden wordt in de brief inclusief rente en kosten begroot op € 192.230,16.
2.16.
Bij brief van 14 mei 2014 heeft de raadsman van [gedaagden] aan de toenmalige raadsman van [eiser] meegedeeld dat [gedaagden] aansprakelijkheid van de hand wijst omdat het pand op nummer 30 al vóór de werkzaamheden in slechte staat verkeerde. Een groot aantal van de beschadigingen bestond toen al aangezien de zakking al vóór de werkzaamheden was begonnen. In de brief is verder vermeld dat [eiser] op basis van artikel 5:65 BW gehouden is om mee te betalen aan het noodzakelijke funderingsherstel welk voor het deel van [eiser] is becijferd op € 20.646,71 inclusief btw en [eiser] wordt verzocht dit bedrag te voldoen.
2.17.
Bij brief van 24 juli 2017 heeft de raadsvrouw van [eiser] [gedaagden] verzocht aansprakelijkheid te erkennen voor de schade aan het pand op nummer 30.
2.18.
Bij brief van 2 augustus 2017 heeft de raadsman van [gedaagden] daarop geantwoord dat door het tijdsverloop sinds de brief van mei 2014 de indruk is gewekt dat [eiser] zou afzien van de gestelde vordering en dat het de bewijspositie van [gedaagden] heeft benadeeld. Verder heeft de raadsman van [gedaagden] [eiser] gesommeerd om het bedrag van € 20.646,71, vermeerderd met rente, dus € 23.879,38 te voldoen.
3 Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert samengevat – dat [gedaagden] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden veroordeeld tot betaling van € 197.230 vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Daartoe stelt hij dat [gedaagden] onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld door het werk aan de fundering te doen zonder voorafgaande maatregelen. Aldus hebben zij het risico genomen de gemeenschappelijke muur en daarmee ook het pand op nummer 30 zouden verzakken en dat risico heeft zich verwezenlijkt. [gedaagden] wisten dat die risico’s bestonden. Zij wisten dat het pand op nummer 30 in slechte staat verkeerde. Ook heeft [gedaagde sub 1] uit hoofde van zijn werkzaamheden in de bouw meer kennis dan een doorsnee huiseigenaar. Er is schade ontstaan aan het pand van [eiser] . De schade als gevolg van een verminderde verkoopwaarde als gevolg van verminderde huuropbrengsten bedraagt € 75.000. De constructieve schade aan het pand op nummer 30 bedraagt bij een conservatieve begroting zoals berekend door Growin, € 81.675 inclusief btw (€ 67.500 exclusief btw). Daarnaast heeft [eiser] huurinkomsten gederfd ten bedrage van in totaal € 32.215.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.4.
[gedaagden] vorderen na wijziging van eis samengevat - veroordeling van [eiser] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van € 32.637,58, vermeerderd met rente en kosten.
3.5.
[eiser] voert verweer stellende dat in 2010 geen overeenstemming bestond over de hoogte van de kosten of over de verdeling daarvan.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
in conventie
4.1.
[gedaagden] hebben onder meer als verweer aangevoerd dat de schade aan het pand op nummer 30 niet het gevolg is van de werkzaamheden aan de fundering die eind 2011 en begin 2012 hebben plaatsgevonden, maar dat deze schade al aanwezig was vóór dat werk. Zij hebben verder betoogd dat de dragende middenmuur in het pand op nummer 30 in het verleden illegaal was verwijderd en dat daardoor mogelijk verdere schade is ontstaan.
De stelling dat het pand op nummer 30 al vóór het begin van de werkzaamheden in sterke mate was verzakt wordt ondersteund door het rapport dat KakesWaal van juli 2011 (de vooropname, zie 2.7) alsmede door de twee rapporten van Kamsma van september 2010 (zie 2.5 en 2.6). Wanneer het rapport van de na-opname van KakesWaal van februari 2012 (zie 2.11) naast het rapport van de vooropname wordt gelegd, is duidelijk dat een zeer groot deel van de na de werkzaamheden aanwezige beschadigingen aan de muren en de kozijnen van nummer 30 al vóór de werkzaamheden aanwezig was. Ook dit biedt steun aan het verweer van [gedaagden] dat de schade aan het pand op nummer 30 niet het gevolg is van de door hen uitgevoerde werkzaamheden aan de fundering.
4.2.
De rechtbank stelt vast dat [eiser] noch de inhoud van de rapporten van KakesWaal, noch de toelichting daarop van [gedaagden] concreet heeft betwist en hij heeft evenmin bestreden dat de dragende muur op de begane grond van nummer 30 illegaal was verwijderd hetgeen tot verdere schade kan hebben geleid.
[eiser] heeft in feite niets tegen dit verweer van [gedaagden] ingebracht, anders dan dat in het rapport van Growin is vermeld dat de schade het gevolg is van de werkzaamheden. Dat is, bij het zeer goed gedocumenteerde verweer van [gedaagden] in dit verband, onvoldoende. Ook geldt dat het onderzoek van Growin pas in maart of april 2013 heeft plaatsgevonden, terwijl de werkzaamheden aan de fundering al in februari 2012 waren afgerond. Het lange tijdsverloop tussen de werkzaamheden en het onderzoek van Growin doet dan ook afbreuk aan de in het rapport getrokken conclusie dat de schade aan het pand op nummer 30 het gevolg is van de funderingswerkzaamheden. Dat [eiser] het geestelijk niet op kon brengen om meteen actie te ondernemen, zoals hij ter comparitie heeft meegedeeld, maakt dat niet anders. Tenslotte wordt overwogen dat in het rapport van Growin niet wordt toegelicht waarop de conclusie wordt gebaseerd dat de schade aan nummer 30 het gevolg is van de funderingswerkzaamheden terwijl uit het rapport evenmin kan worden opgemaakt of de onderzoeker kennis had van de rapporten van KakesWaal van juli 2011 en februari 2012, hetgeen voor hem wellicht een ander licht op de zaak had geworpen.
4.3.
Zelfs indien de werkzaamheden aan de fundering aanvullende schade aan het pand op nummer 30 hebben veroorzaakt geldt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] onzorgvuldig hebben gehandeld. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagden] onvoldoende voorzorgsmaatregelen hebben genomen. Tegenover de betwisting daarvan door [gedaagden] , heeft [eiser] dat echter onvoldoende concreet toegelicht. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagden] ter comparitie hebben toegelicht dat de problemen tijdens het werk waarbij de gemeenschappelijke muur ging schuiven het gevolg waren van de onvoorziene omstandigheid dat de fundering uit minder palen bestond dan gedacht en dat dit pas te zien was toen het werk al aan de gang was. [gedaagden] hebben toen meteen het op dit gebied gespecialiseerde bedrijf FHH erbij gehaald en ervoor gezorgd dat extra werd gestempeld. Deze gang van zaken heeft [eiser] niet bestreden. In dit licht is de enkele stelling van [eiser] dat [gedaagden] meer voorzorgsmaatregelen hadden moeten nemen omdat zij wisten dat het pand op nummer 30 al was verzakt en schade dus kon worden verwacht, onvoldoende om tot de slotsom te komen dat te weinig voorzorgmaatregelen zijn genomen, laat staan dat [gedaagden] onzorgvuldig hebben gehandeld en als opdrachtgevers voor de schade verantwoordelijk kunnen worden gehouden. Het rapport van Growin geeft hierover ook geen informatie.
4.4.
Al met al wordt geoordeeld dat het causaal verband tussen de funderingswerkzaamheden door [gedaagden] en de schade aan het pand op nummer 30 niet is komen vast te staan zodat de vordering zal worden afgewezen.
4.5.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.565,00 voor vastrecht en € 4.804,00 (2 punten x tarief € 2.402,00) voor salaris advocaat.
4.6.
[gedaagden] vorderen betaling van [eiser] ’ deel van de kosten die zij hebben gemaakt voor het herstel van de fundering onder de mandelige muur.
Niet in geschil is dat het funderingsherstel nodig was. Op grond van artikel 5:65 BW moeten alle mede-eigenaars in de kosten van vernieuwing bijdragen. Dat zij zich jegens elkaar overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid moeten gedragen en op zorgvuldige wijze met elkaars belangen om dienen te gaan leidt er in dat geval toe dat zij te goeder trouw met elkaar overleg zullen moeten voeren met als doel tot overeenstemming te komen over de voor het funderingsherstel wezenlijke aspecten. Indien dit overleg niet tot overeenstemming leidt en de eigenaar die het funderingsherstel wil uitvoeren tot opdrachtverlening overgaat, is de andere eigenaar door het enkele ontbreken van overeenstemming op zichzelf niet ontheven van zijn uit artikel 5:65 BW voortvloeiende bijdrageplicht. Wel kan de vaststelling dat een eigenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaar (bijvoorbeeld door geen of onvoldoende overleg te voeren), rechtvaardigen dat de hoogte van de door eerstgenoemde eigenaar te betalen bijdrage in diens nadeel wordt aangepast en onder bijzondere omstandigheden zelfs op nihil wordt gesteld.
4.7.
[eiser] heeft als verweer aangevoerd dat hij niet heeft ingestemd met de verdeling van de kosten, dat het gevorderde bedrag niet is gespecificeerd en dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] de kosten daadwerkelijk hebben betaald. Zoals hiervóór in 4.6 is overwogen ontheft het enkele feit dat geen overeenstemming is bereikt over de verdeling van de kosten hem niet van de verplichting om mee te betalen aan het herstel van de fundering onder de mandelige muur. [gedaagden] hebben het aan [eiser] toe te rekenen aandeel in de kosten onderbouwd met een als productie 17 door hen in het geding gebracht rapport van Helmers Constructiebureau B.V. (hierna Helmers) waarin is vermeld dat de fundering voor 25,5% het pand op nummer 30 draagt, zodat de eigenaar van dat pand voor dat percentage in de kosten moet delen. Dit percentage heeft [eiser] niet bestreden, zodat daarvan zal worden uitgegaan.
4.8.
[eiser] stelt nu dat niet duidelijk is op welke onderdelen de verdeling 74,5-25,5 van toepassing is. Daarmee gaat hij er evenwel aan voorbij dat op pagina 5 van het rapport van Helmers een lijst is opgenomen van werkzaamheden waarop die verdeling van toepassing is en een lijst van kosten waarop een andere verdeling (50-50) van toepassing is. Ter comparitie heeft de raadsman van [gedaagde sub 1] ter toelichting meegedeeld dat het advies van Helmers luidt dat sommige kosten, zoals de bouwkosten, naar rato van de belasting worden doorberekend terwijl algemene kosten, zoals advieskosten die hoe dan ook gemaakt moeten worden, voor een ander percentage worden doorberekend. Hier heeft [eiser] niets tegenin gebracht, zodat van de door Helmers voorgestelde verdeling zal worden uitgegaan. [eiser] is dan ook gehouden om 25,5% van de redelijke kosten voor het herstel te dragen en 50% van de algemene kosten die met het funderingsherstel samenhangen.
4.9.
Bij akte eisvermeerdering heeft [gedaagden] een overzicht van de voor het funderingsherstel gemaakte kosten in het geding gebracht. Ter comparitie heeft de raadsvrouw van [eiser] betoogd dat zij de akte eisvermeerdering en de daarbij behorende stukken pas op 28 februari 2019 had ontvangen en dus onvoldoende tijd heeft gehad om daarop al tijdens de comparitie op 6 maart 2019 te reageren. De rechtbank stelt vast dat van de zijde van [eiser] niet is gereageerd op het kostenoverzicht, noch op de andere bij eisvermeerdering in het geding gebrachte stukken. Zij zal de zaak verwijzen naar de rol opdat [eiser] in de gelegenheid wordt gesteld om dit bij akte alsnog te doen. [gedaagden] zal daarna een antwoordakte mogen nemen.
4.10.
De rechtbank overweegt reeds nu dat het enkele feit dat [gedaagden] geen bewijsstukken hebben overgelegd van het feit dat zij zelf hebben betaald voor de werkzaamheden onvoldoende is voor de afwijzing van de vordering. Indien en voor zover geoordeeld zal worden dat [eiser] een bedrag moet betalen in verband met zijn aandeel in het funderingsherstel zal hij uitsluitend aan [gedaagden] bevrijdend kunnen betalen. Zij zijn, althans waren ten tijde van het werk, immers de enige mede-eigenaren van de gemeenschappelijke bouwmuur en niet in geschil is dat [gedaagden] het ertoe hebben gebracht dat het herstel heeft plaatsgevonden. Dat rekeningen mogelijk zijn voldaan door vennootschappen van [gedaagden] maakt dat niet anders.
4.11.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Hetgeen hiervoor in de conventie is beslist zal te zijner tijd in een eindvonnis in het dictum worden opgenomen.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
