Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Eigen Haard verhuurt met ingang van 27 oktober 2008 de woning aan de [adres] aan [gedaagde] . Het betreft een sociale huurwoning.
1.2.
De woning maakt onderdeel uit van het (woon)complex [naam wooncomplex] e.o. Het complex bestaat uit zes woonblokken. Deze woonblokken zijn gelegen aan de [adres 1] , [adres] , [adres 2] en [adres 3] .
1.3.
Eigen Haard heeft het voornemen opgevat om renovatiewerkzaamheden in en aan de woningen in het wooncomplex te verrichten. De werkzaamheden zijn gericht op het verbeteren van de isolatie en de ventilatie van de woningen. Eigen Haard heeft daartoe voorstellen gedaan aan de huurders. De huurders hebben een keuze kunnen maken tussen het zogenoemde Comfortpakket of het Pluspakket. Het Pluspakket bestaat uit dezelfde werkzaamheden als het Comfortpakket maar omvat daarnaast het aanbrengen van vier zonnepanelen op het dak, een omvormer en het aanpassen van de groepenkast in de woning.
1.4.
Een brief van 7 april 2019 van Eigen Haard aan [gedaagde] houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
(…)
Ruim 70% van uw buren heeft ingestemd met het verbetervoorstel. Dit betekent dat we gaan beginnen met het project Samen verduurzamen.
Als u dit echt niet wilt?
U krijgt deze aangetekende brief omdat u nee tegen het voorstel heeft gestemd, of omdat wij het formulier van u (nog) niet hebben ontvangen. Omdat 70% van uw buren heeft ingestemd, betekent dit dat wij ook bij u gaan starten met de werkzaamheden. Wilt u dit echt niet? Dan moet u – binnen acht weken na de datum van deze brief – een gerechtelijke procedure tegen ons starten. U moet aantonen dat het voorstel voor u persoonlijk niet redelijk is. Wij hopen natuurlijk dat dit niet nodig is. Tekent u geen bezwaar aan dan wordt u geacht alsnog akkoord te zijn met het voorstel. Wij kunnen ons voorstellen dat dit vragen bij u oproept. Daarom neemt [naam 2] binnenkort contact met u op. Ondanks dat u nee, of (nog) niet gestemd heeft, hopen wij er met u een mooi project van te maken.
(…)
1.5.
Eigen Haard heeft een begin gemaakt met de renovatiewerkzaamheden van de woningen in het wooncomplex. Het begin van de werkzaamheden aan de woning van [gedaagde] staat volgens de planning van de aannemer gepland op 4 november a.s.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
6. [gedaagde] heeft bezwaar tegen de manier waarop Eigen Haard heeft bewerkstelligd dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel. Eigen Haard heeft allerlei toezeggingen gedaan en voordeeltjes geboden aan individuele huurders om hun instemming met het renovatievoorstel te verkrijgen, aldus [gedaagde] .
7. Dit standpunt van [gedaagde] moet aldus worden begrepen dat hij meent dat niet tot uitgangspunt kan worden genomen dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel omdat Eigen Haard de instemming van die huurders op een oneigenlijke manier heeft verkregen.
8. Eigen Haard heeft uiteen gezet dat zij, hoewel het een complexgewijze renovatie betreft, aan iedere huurder, individueel, een redelijk voorstel moet doen. Zij probeert het aangeboden Comfortpakket en het Pluspakket, dat aan alle huurders is voorgelegd, dan ook vergezeld te laten gaan van “maatwerk”. Dat betekent dat zij, waar mogelijk, tegemoet komt aan individuele wensen van huurders (“Kan het kattenluikje terug geplaatst worden?”).
9. Niet aannemelijk is gemaakt dat Eigen Haard op een willekeurige en ondoorzichtige manier “douceurtjes” aan huurders heeft uitgedeeld, alleen om hen met onzuivere bedoelingen te bewegen in te stemmen met het renovatievoorstel en dat dit gebeurd is bij zo’n aantal huurders dat het 70%-criterium niet geacht kan worden te zijn gehaald. Het standpunt van [gedaagde] dat erop neerkomt dat zulks wél het geval is geweest, wordt niet gehonoreerd.
10. [gedaagde] heeft niet binnen acht weken na 7 april 2019 een procedure tegen Eigen Haard aanhangig gemaakt om het oordeel van de rechter te verkrijgen over de vraag of het renovatievoorstel van Eigen Haard wel/niet als redelijk is aan te merken. Hij voert aan dat hem dat niet kan worden tegengeworpen. Hij meende nog in gesprek te zijn met Eigen Haard over het renovatievoorstel en veronderstelde dat de termijn waarbinnen hij een procedure aanhangig moest maken niet zou lopen zolang dat gesprek voortduurde.
11. Dat standpunt kan [gedaagde] niet baten. De termijn van acht weken na 7 april 2019 voor het aanhangig maken van een procedure en de gevolgen van het niet (tijdig) aanhangig maken van die procedure, zijn gebaseerd op artikel 7:220 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW). De informatie die Eigen Haard in haar brief van 7 april jl. daarover aan [gedaagde] heeft gegeven, is juist en volledig. Dat [gedaagde] in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat de termijn van acht weken niet zou lopen zolang hij “nog in gesprek was” met Eigen Haard dient voor zijn risico te komen. Niet gesteld of gebleken is dat Eigen Haard op één of andere manier heeft bijgedragen aan het ontstaan van die onjuiste veronderstelling bij [gedaagde] .
12. Hoewel op de zitting duidelijk is geworden dat [gedaagde] dat anders ervaart, is het niet onredelijk dat Eigen Haard zich er op beroept dat die termijn van acht weken is verstreken. Zij heeft een gerechtvaardigd belang bij handhaving van die wettelijke termijn. Eigen Haard moet namelijk op een gegeven moment duidelijkheid hebben over de vraag welke huurders (geacht worden te) hebben ingestemd met het renovatievoorstel en welke huurders, ondanks dat meer dan 70% van de huurders vóór is, bezwaren houden tegen het renovatievoorstel. Die bezwaren kunnen vervolgens door de rechter onderzocht en beoordeeld worden. Het initiatief tot het tijdig aanhangig maken van een procedure ligt echter bij de huurder, in dit geval [gedaagde] .
13. In verband daarmee heeft Eigen Haard in haar brief van 7 april 2019 aan [gedaagde] dan ook medegedeeld:
- -
dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel;
- -
dat [gedaagde] binnen acht weken na 7 april 2019 een gerechtelijke procedure tegen Eigen Haard aanhangig moest maken als hij geen renovatie wilde;
- -
en dat, als hij geen/niet tijdig een gerechtelijke procedure aanhangig zou maken, hij geacht zou worden met het renovatievoorstel te hebben ingestemd.
De informatieverplichting van Eigen Haard gaat, anders dan [gedaagde] meent, niet zo ver dat Eigen Haard hem ook, ongevraagd, informatie had moeten verstrekken waar en op welke manier hij een gerechtelijke procedure aanhangig kon maken.
14. De slotsom is dat [gedaagde] de gelegenheid heeft gehad zijn bezwaren tegen het renovatievoorstel van Eigen Haard aan de rechter voor te leggen, maar dat hij die gelegenheid onbenut heeft gelaten. De inhoudelijke bezwaren van [gedaagde] tegen het renovatievoorstel van Eigen Haard kunnen niet meer in een bodemprocedure worden beoordeeld. Hij wordt geacht met dat renovatievoorstel te hebben ingestemd. [gedaagde] zal daarom zijn medewerking aan de renovatiewerkzaamheden hebben te verlenen en zal die werkzaamheden moeten gedogen. De daarop gerichte vorderingen van Eigen Haard zijn toewijsbaar als hierna te melden
14. De gevorderde dwangsom is niet toewijsbaar. Met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming heeft Eigen Haard immers reeds een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. Zij heeft niet onderbouwd op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is.
14. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de uitvoering van de werkzaamheden van het Comfortpakket zoals genoemd in 1.18 van de dagvaarding, alsmede de uitvoering van het asbestinventarisatie- onderzoek en de technische- en warme opname in/aan zijn woning aan de [adres] te gedogen en aan de uitvoering van die werkzaamheden alle noodzakelijke medewerking te verlenen;
veroordeelt [gedaagde] de woning tijdelijk, dat wil zeggen gedurende de periode dat Eigen Haard de werkzaamheden als hiervoor sub I genoemd uitvoert, te ontruimen zoals bedoeld in artikel 558 lid 2 Rv., indien en voor zover [gedaagde] weigert om de uitvoering van die werkzaamheden te gedogen en daaraan zijn medewerking te verlenen, zodat Eigen Haard in staat is die werkzaamheden in tijdelijke afwezigheid van gedaagde uit te voeren;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 221,93 aan verschotten en € 480,00 aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
