vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/660519 / KG ZA 19-51 AB/EB
Vonnis in kort geding van 12 februari 2019
de naamloze vennootschap
[eiseres]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 18 januari 2019,
advocaat mr. R.J. van Agteren te Amsterdam,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Q-PARK OPERATIONS NETHERLANDS B.V.,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde,
advocaten mr. S.J. van Leeuwen en mr. G. Abdulla te Utrecht.
Eiseres zal hierna [eiseres] worden genoemd en gedaagde Q-Park.
2 De feiten
2.1.
Met ingang van 1 september 2006 huurt [eiseres] – aanvankelijk als onderhuurder van [naam VOF] en sinds 2012 als huurder – van (rechtsvoorgangers van) Q-Park vijftig vaste parkeerplaatsen en twintig parkeerabonnementen voor niet-vaste parkeerplaatsen in de bij haar kantoorgebouw gelegen parkeergarage [adres] . De vijftig vaste parkeerplaatsen staan 24/7 ter beschikking van [eiseres] . De parkeerabonnementen geven recht op het gebruik van twintig parkeerplaatsen van 07.00 tot 19.00 uur op werkdagen. De afspraken zijn neergelegd in een huurovereenkomst van 22 december 2004 en een “Allonge 1” van 30 juni 2006. In de huurovereenkomst staan voor zover hier van belang de volgende bepalingen:
“(…)
Artikel 1 – Het gehuurde, bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder 50 zelfstandige parkeerplaatsen op niveau -5 in een exclusief en afgesloten gebied, hierna "het gehuurde” genoemd (…)
Artikel 3 – Duur, verlenging en opzegging
3.3 (…)
Verhuurder kan voor het eerst de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de vierde huurperiode derhalve per 31 augustus 2031. (…)
Artikel 20 – Overschrijding parkeertijd
20. Bij overschrijding van de collectieve parkeertijd gedurende werkdagen wordt – op maandbasis gemeten – de eerste 10% niet in rekening gebracht. Daarboven zal het alsdan geldende uurtarief worden doorberekend. (…)”
2.2.
Volgens een overdrachtsformulier heeft [naam VOF] op 30 juni 2006 aan [eiseres] zeventig transponders verstrekt, waarmee de slagboom kan worden geopend die toegang geeft tot de vijftig 24/7 parkeerplaatsen van [eiseres] .
2.3.
Op 21 juli 2006 heeft Q-Park aan [naam VOF] de nummerreeksen gestuurd van in totaal negentig transponders (voor twintig kantoor abonnementen en zeventig zevendaags abonnementen) die in het systeem van Q-Park waren geactiveerd voor [eiseres] .
2.4.
In een e-mail van 17 maart 2010 van [naam VOF] aan [eiseres] staat voor zover hier van belang het volgende:
“Gister hebben we het over 3 dingen gehad:
(…)
De slagboom -4/-5, deze werkt volgens alle partijen goed, het systeem blijft lastig voor de betrokken partijen omdat ze diverse handelingen goed moeten uitvoeren. Bij de overige partijen gaat dit nu wel veel beter. [naam 4] wil hier camera beelden aftappen om dit voor hun nog handzamer te maken. [eiseres] wil dit niet. Kun je wel aangeven of je hier bezwaar tegen hebt als [naam 4] dit doet? Daarnaast hebben jullie aangegeven liever een andere oplossing te zien, om jullie hierin tegemoet te komen is mijn voorstel hierin is:
- Een korting op het kortparkeertarief te geven van 35%. Dit heeft namelijk te maken met het evenwichtspunt tussen kortparkeren en abonnementen. (…)”
2.5.
In de reactie van 8 april 2010 van [eiseres] op deze e-mail staat onder meer het volgende:
“(…) Slagboom -4/-5; deze werkt nu nog steeds niet optimaal, deze week weer hebben medewerkers met een 24 uurs transponder meer dan 10 minuten voor de slagboom vast gestaan. Ook voor cliënten blijft het een hele, bijna onmogelijk, toer oom op -5 te kunnen parkeren
- Voorstel van 35% op kortparkeertarief is voor ons niet voldoende wij zouden 40% kunnen aanvaarden Dit omdat de garage de afgelopen 4 jaar niet op orde is geweest, en nog steeds niet is, en in de nabije toekomst ook nog niet zal zijn. Zie ook de continue werkzaamheden aan de vloeren op alle parkeerlagen en de vele storingen die wij de afgelopen jaren hebben ervaren tot vanochtend aan toe. (…)”
2.6.
In de reactie van [naam VOF] van 3 mei 2010 staat onder meer het volgende:
“(…) De 35% kan ik helaas niet verlagen tot 40% aangezien ik dan verlies ga leiden. De aanpassing zoals door ons voorgesteld om jullie een reductie te geven is reeds een wijziging op het contract en geeft al problemen voor M4 in de exploitatie. (…)”
2.7.
Uiteindelijk is [eiseres] akkoord gegaan met een korting van 35%. De afspraak is als volgt vastgelegd in een brief van [naam VOF] van 28 mei 2010:
“(…) Na maart 2010 zal [eiseres] de kort parkeerrekeningen volledig betalen tegen een gereduceerd tarief van 65% van het in die periode geldende uurtarief in de garage. (…)”
2.8.
Op 4 juli 2012 heeft [eiseres] per e-mail “de kortingsafspraak van de parkeergarage Mahler zuidas” aan Q-Park toegezonden. In reactie daarop heeft
Q-Park op 17 juli 2012 geantwoord dat zij die afspraak zal respecteren tot
31 december 2012. Daarop heeft [eiseres] als volgt gereageerd, in een e-mail van 20 juli 2012:
“Wij zijn tevreden met de huidige kortingsafspraak en het loopt tot 31/08/2016. Maar wij zijn natuurlijk bereid voor een nieuwe afspraak als dit kan leiden tot nog meer korting dan wat we nu al hebben.”
2.9.
In een brief aan [eiseres] van 17 mei 2013 heeft Q-Park haar voornemen aangekondigd om de slagboom naar de verdiepingen -4 en -5 te verwijderen ter verbetering, omdat dit de exploitatie van de parkeergarage ten goede zou komen.
2.10.
Op 26 juli 2018 heeft Q-Park gebruik gemaakt van de mogelijkheid om verhoging van de huurprijs tot het contractuele maximum in gang te zetten. In de desbetreffende brief, waarin zij uiteenzet dat de maximale huurprijs minder dan de helft bedraagt van de markthuurprijs voor dit soort parkeerplaatsen, heeft zij tevens aangekondigd dat zij van plan is de afspraken voor een zogenaamde poolconstructie (meer toegangspassen dan abonnementen) per 1 oktober 2018 te beëindigen. Zij heeft daaraan toegevoegd dat voortzetting van de poolconstructie tot de mogelijkheden behoort, mits overeenstemming wordt bereikt over de commerciële condities.
2.11.
[eiseres] heeft ingestemd met de voorgestelde huurverhoging per 1 oktober 2019, maar verzet zich tegen beëindiging van de poolregeling. De door Q-Park gestelde voorwaarden voor voortzetting van de regeling (het nieuwe basistarief vermeerderd met een pooltoeslag van 50% van dat tarief per abonnement per jaar) waren voor haar niet acceptabel.
2.12.
In een brief van 18 september 2018 van Q-Park aan [eiseres] staat onder andere de volgende passage:
“Op dit moment gebruikt [eiseres] voor die 50 parkeerplaatsen 75 parkeerpassen (buiten de 20 parkeerpassen bestemd voor de 20 kantoorabonnementen) zonder dat daarvoor een zogenaamde ‘poolregeling’ is getroffen. Wij zijn, zoals aangekondigd in onze brief van 26 juli jl., voornemens om die ‘ongeregelde’ regeling te beëindigen per 1 oktober a.s. tenzij daarvoor een nadere (tarief-)afspraak wordt gemaakt. Die beëindiging zal
– behoudens dus een nadere afspraak – plaatsvinden middels het blokkeren van 25 van de 75 parkeerkaarten. (…)”
2.13.
Op 9 oktober 2018 hebben partijen overlegd. De volgende dag heeft Q-Park het volgens haar besprokene bevestigd in een e-mail. Daarin staat onder meer het volgende:
“(…) De kortingsregeling zoals in 2010 afgesproken met [naam VOF] zal worden beëindigd; (…)”
2.14.
Het antwoord van [eiseres] van 12 oktober 2018 luidt voor zover hier van belang als volgt:
“(…) Wij zien geen enkele redenen waarom de kortingsregeling beëindigd zou moeten worden. Ik snap dat Q Park dat graag wil, maar wij zien daar geen enkele juridische grond voor, daar het verbonden is aan het doorlopende huurcontract. (…)”
2.15.
In een brief van 23 november 2018 heeft Q-Park aan [eiseres] laten weten dat zij, om [eiseres] de tijd te geven de nodige maatregelen te treffen, het gebruik van de transponders niet zal beëindigen per 1 oktober 2018, maar op 31 december 2018. Zij heeft [eiseres] gevraagd door te geven welke twintig kaartnummers mogen worden geblokkeerd, bij gebreke waarvan Q-Park zelf een keuze zal maken.
2.16.
Verder overleg tussen partijen heeft niets opgeleverd en Q-Park is overgegaan tot het blokkeren van twintig transponders.
4 De beoordeling
4.1.
De vordering strekt tot nakoming van volgens [eiseres] gemaakte afspraken.
Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.2.
[eiseres] is van mening dat de transponders een onlosmakelijk deel van de huurovereenkomst vormen en niet zomaar mogen worden geblokkeerd. Volgens [eiseres] gaat het om een weinig elegante poging van Q-Park om, nu zij de huur slechts in beperkte mate mag verhogen, op een andere manier extra inkomsten te genereren. Q-Park ziet dat anders. De extra transponders die tot dusverre kosteloos aan [eiseres] zijn verstrekt, moeten volgens haar worden gezien als een gunst die [eiseres] destijds is verleend en die naar zijn aard niet kan worden afgedwongen.
4.3.
Eigenlijk is het enige dat met zekerheid over de transponders kan worden gezegd, dat deze in 2006 met medeweten en goedkeuren van de (onder)verhuurder aan [eiseres] zijn verstrekt en dat [eiseres] de transponders dus niet onrechtmatig onder zich heeft. Zelfs over de vraag hoeveel transponders [eiseres] nu precies onder zich heeft verschillen partijen van mening; Q-Park gaat uit van vijfennegentig, [eiseres] van negentig. De stukken zijn hierover niet eenduidig. In ieder geval heeft [eiseres] er meer dan het aantal gehuurde parkeerplaatsen en abonnementen.
4.4.
In de huurovereenkomst en de Allonge 1 wordt met geen woord gerept over de transponders of een poolregeling. [eiseres] meent dat artikel 20 van de huurovereenkomst de basis vormt voor de poolregeling. Die bepaling gaat over de overschrijding van de collectieve parkeertijd gedurende werkdagen en de afspraak dat de eerste 10% van die overschrijding niet in rekening wordt gebracht. [eiseres] legt een en ander zo uit dat het verstrekken van méér transponders per parkeerplaats logisch is omdat deze extra transponders het efficiënte “dubbelgebruik” van de parkeerplaatsen faciliteren en de 10% regeling accommoderen. Q-Park betwist dat. Zij stelt dat per parkeerplaats in beginsel één transponder wordt afgegeven, en meerdere transponders alleen tegen bijbetaling.
4.5.
Het bestaan van de 10%-regeling is op zichzelf genomen onvoldoende om uit te kunnen gaan van een recht van [eiseres] op meerdere transponders per parkeerplaats. Ook bij één transponder per parkeerplaats kan immers de collectieve parkeertijd worden overschreden, in welk geval de 10%-regeling in werking treedt.
4.6.
[eiseres] heeft in de dagvaarding betoogd dat de parkeernormen die gelden bij de bouw van kantoorruimte (en ook golden voor de ontwikkelaar [naam VOF] bij dit kantoorgebouw) “dubbelgebruik” van parkeerplaatsen tot uitgangspunt nemen bij het vaststellen van het aantal norm-parkeerplaatsen per vierkante meter kantoorruimte. Dat betoog heeft zij echter niet verder uitgewerkt of met stukken gestaafd, zodat van de juistheid daarvan voorshands niet kan worden uitgegaan.
4.7.
Zonder nader onderzoek naar de feiten, waarvoor in kort geding geen ruimte is, kan niet worden vastgesteld op welke grondslag de transponders aan [eiseres] zijn verstrekt en of het Q-Park is toegestaan het gebruik daarvan met inachtneming van een redelijke termijn te beëindigen. In ieder geval is voorshands niet aannemelijk geworden dat Q-Park verplicht is de extra transponders kosteloos te blijven verstrekken zolang de huurovereenkomst geldt.
4.8.
Een indicatie van het tegendeel is dat, zoals Q-Park heeft aangevoerd, [eiseres] door de vele extra transponders feitelijk meer parkeerplaatsen tegelijk kan gebruiken dan de zeventig waarop zij recht heeft. [eiseres] legt de 10%-regeling weliswaar zo uit dat zij daardoor in feite recht heeft op het gebruik van 77 parkeerplaatsen, maar dat zijn er nog steeds geen negentig of vijfennegentig.
4.9.
Daarbij komt dat de extra transponders tegen betaling gewoon beschikbaar zijn. [eiseres] kan de facturen voor het gebruik daarvan onder protest betalen en over haar gehoudenheid daartoe een bodemprocedure starten. Haar belang bij deze vordering is dus in feite alleen financieel van aard, wat de noodzaak tot ingrijpen in kort geding beperkt.
4.10.
Al met al is er onvoldoende grond voor toewijzing van de vordering tot reactivering van de transponders.
4.11.
Volgens [eiseres] zijn partijen in 2010 voor het kort-parkeren een korting van 35% op het uurtarief voor bezoekers overeengekomen, die geldt zolang de huurovereenkomst voortduurt. Zij verwijst in dit verband onder meer op de mededelingen van [naam VOF] dat het kortingstarief “te maken [heeft] met het evenwichtspunt tussen kortparkeren en abonnementen” (zie onder 2.4) en dat de korting “een wijziging op het contract” vormt (zie onder 2.6). Q-Park betwist dat de regeling nog geldt, althans dat deze niet opzegbaar is.
4.12.
De bedoeling van het eerste citaat is niet zo duidelijk dat het gelijk van [eiseres] daarop kan worden gebaseerd. Het tweede citaat biedt hiervoor evenmin voldoende houvast. Een korting die na contractsluiting wordt verleend, is altijd een afwijking van een contract, of die nu tijdelijk is of niet.
4.13.
De gestelde afspraak dateert van na de totstandkoming van de huurovereenkomst en de allonge en daarin is dan ook is niets terug te vinden over de korting. Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie tussen [naam VOF] en [eiseres] blijkt dat die partijen op 16 maart 2010 hebben gesproken over de slagboom -4/-5 die gedoe gaf en dat, omdat andere oplossingen voor [eiseres] bezwaarlijk waren, om die reden als tegemoetkoming een korting van 35% op het kortparkeertarief is voorgesteld. In haar reactie op dat voorstel is [eiseres] ingegaan op de problemen die de niet-optimaal werkende slagboom veroorzaakt, en op problemen in de parkeergarage in bredere zin.
4.14.
Volgens [eiseres] vloeit de korting voort uit de wijzigingen die Q-Park wenste in verband met de exploitatie van de parkeergarage en vormt deze een tegemoetkoming voor de verwijdering van de slagboom tot haar parkeerdek. De stelling dat de korting een tegenprestatie is voor de bereidheid van [eiseres] om mee te werken aan het verwijderen van de slagboom – en daarmee het prijsgeven van haar aanspraak op een exclusief gedeelte van de parkeergarage – vindt in deze correspondentie echter geen steun. Van de plannen tot verwijdering van de slagboom blijkt voor het eerst op 17 mei 2013 (zie de onder 2.9 aangehaalde brief). Die plannen dateren dus van ná de afspraak over de korting en deze kan dan ook niet worden aangemerkt als compensatie voor het verlies van de slagboom.
4.15.
De kortingsregeling is volgens [eiseres] ook een oplossing voor het probleem dat haar bezoekers in het verleden niet mochten parkeren in het vrij toegankelijke deel van de garage, maar alleen op het parkeerdek van [eiseres] , achter de slagboom, wat met de nodige perikelen gepaard ging en weinig klantvriendelijk was. Bovendien waren daardoor minder gehuurde plaatsen voor de eigen medewerkers beschikbaar. Hoewel niet kan worden uitgesloten dat dit de reden voor de korting is geweest, biedt de overgelegde correspondentie onvoldoende grond om aan te kunnen nemen dat deze tegemoetkoming geldt zolang de huurovereenkomst loopt.
4.16.
Integendeel, [eiseres] noemt in haar e-mail van 20 juli 2012 een kortingsafspraak die in haar eigen visie tot 31 augustus 2016 loopt. Dat het hier gaat om de 35% kortingsregeling volgt uit de stelling van [eiseres] – in een ander verband – dat de kortingsafspraak blijkens de e-mail van 4 juli 2012, die aan de e-mail van 20 juli 2012 voorafging, ook al eens aan Q-Park is toegezonden. Het bestaan van andere kortingsafspraken waarover het in deze e-mail zou kunnen gaan, is ook niet gesteld of gebleken. Op het verweer van Q-Park, dat uit deze e-mailwisseling blijkt van de beperkte, en inmiddels reeds verstreken geldigheidsduur van de korting, is [eiseres] niet verder ingegaan. Voorshands is onvoldoende aannemelijk geworden dat de korting is overeengekomen voor de gehele huurperiode, zodat Q-Park in kort geding niet kan worden veroordeeld tot het blijven toepassen van die korting.
4.17.
Uit het voorgaande volgt dat de gevraagde voorzieningen moeten worden geweigerd. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Q-Park worden begroot op:
- griffierecht € 639,00
- salaris advocaat 980,00
Totaal € 1.619,00
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
