RECHTBANK AMSTERDAM
zaaknummer: 8215346 KK EXPL 19-1178
vonnis van: 15 januari 2020
vonnis van de kantonrechterkort geding
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. W.M. van Agt
de vereniging Vereniging van Eigenaars [naam gebouw]
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: de VVE
gemachtigde: mr. J. van Sonsbeek
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 12 december 2019 heeft [eiseres] de VVE gedagvaard. Aan de dagvaarding zijn bijlagen gehecht. Ook de VVE heeft stukken ingediend.
Op 8 januari 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voorafgaand daaraan heeft [eiseres] nadere stukken in het geding gebracht. [eiseres] is verschenen met haar gemachtigde. Namens de VVE zijn verschenen de heer [naam 1] , mevrouw [naam 2] en de heer [naam 3] - allen bestuurder - vergezeld door de gemachtigde. Tevens is de heer [naam 4] , beheerder van de VVE, verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en de gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiseres] is eigenaar van een appartementsrecht aan de [adres] . Dit appartement (verder: het appartement) maakt deel uit van een groter complex van in totaal 18 appartementsrechten. De eigenaren van die appartementsrechten vormen samen de VVE.
1.2.
Sinds de oplevering van het gebouw waarin het appartement gelegen is, zijn er verschillende lekkages geweest. In 2009 zijn reparaties uitgevoerd. In 2014 is in opdracht van de VVE een rapport opgemaakt, waarna werkzaamheden zijn uitgevoerd aan dilatatievoegen.
1.3.
Op 25 januari 2017 is in opdracht van de VVE een rapport opgemaakt. Over de oorzaak van lekkage en herstel vermeldt dat rapport: Na divers onderzoek verricht te hebben is vastgesteld dat hemelwater via de aansluitingen tussen de gevelkozijnen en het metselwerk van de achtergevel in de spouw dringt. (…) De aansluitingen tussen de kozijnen en het metselwerk dienen van een waterkerende constructie te worden voorzien.
1.4.
Op 6 december 2017 is op verzoek van de VVE een offerte opgemaakt voor herstelwerkzaamheden. Deze sluit op € 16.360,88 inclusief BTW per appartement op de bovenste verdieping (waarvan er 9 zijn).
1.5.
Na een ledenvergadering zijn nieuwe offertes opgevraagd, waarvan de goedkoopste uitkomt op een totaalprijs van € 120.691,45 inclusief BTW voor 9 appartementen.
1.6.
Na een volgende ledenvergadering op 25 januari 2018 is besloten tot het aanbrengen van vijf zogenoemde bypasses van de hemelwaterafvoeren.
1.7.
Bij brief van 6 april 2018 heeft de gemachtigde van [eiseres] aangedrongen op het uitvoeren van definitieve en duurzame herstelwerkzaamheden. Daarbij is er op aangedrongen Bureau voor Bouwpathologie onderzoek te laten doen naar de daarvoor benodigde werkzaamheden.
1.8.
Op 25 juni 2018 heeft de VVE opdracht gegeven aan Bureau voor Bouwpathologie onderzoek uit te voeren aan het appartement van [eiseres] . In de opdracht staat vermeld dat in het appartement lekkage aanwezig is nadat de noodoverstorten zijn geplaatst. De door de VVE gegeven opdracht is niet uitgevoerd.
1.9.
Op 12 juli 2019 heeft Bureau voor Bouwpathologie in opdracht van (de gemachtigde van) [eiseres] een rapport opgemaakt. Dit rapport ziet op onderzoek (…) naar de lekkage in de woning (…) aan de [adres] .
In dit rapport staat onder het kopje “Analyse & Conclusie”:
Aangezien het loodwerk in de achtergevel zich in de watervoerende laag bevindt, kan het regenwater door capillaire werking onder/achter het lood binnen komen. Daarnaast is er een te lage opstand aangetroffen, deze dient namelijk minimaal 10 centimeter boven de balkontegels te zijn. Dit zijn de voornaamste oorzaken van de optredende lekkages.
1.10.
De factuur voor het rapport van Bureau voor Bouwpathologie is door [eiseres] voldaan. Het gaat daarbij om een bedrag van € 3.938,55.
1.11.
Op de vergadering van de VVE van 15 oktober 2019 is onder meer het volgende besluit genomen:
De vergadering van eigenaars machtigt het bestuur om de herstelwerkzaamheden te betalen indien de kosten meer blijken te zijn dan de begrootte €1500,- en boven het mandaat van het bestuur uitkomen.
1.12.
Op 7 januari 2020 heeft de VVE opdracht gegeven tot uitvoering van herstelwerkzaamheden aan het appartement, op basis van een opdrachtbevestiging van Dirkzwager Bouw van 24 december 2019.
Vordering en verweer
2. [eiseres] vordert – kort gezegd – herstel van lekkages binnen 7 dagen na het vonnis op straffe van een dwangsom, veroordeling van de VVE tot betaling van een voorschot van € 6.659,55 aan schade ten gevolge van lekkages, veroordeling van de VVE tot betaling van onderzoekskosten van € 3.938,55 en ten slotte betaling van proceskosten.
3. [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat al heel lang duidelijk is dat er sprake is van lekkage en dat de VVE die moet laten verhelpen. Er gebeurt alleen niets, zelfs al heeft de VVE tijdens een vergadering op 15 oktober 2019 de benodigde besluiten genomen. Door eerdere lekkages is schade ontstaan. De VVE is daarvoor aansprakelijk. Ook heeft [eiseres] een nader rapport moeten laten opmaken omdat ondanks maatregelen de lekkage niet was verholpen. De kosten daarvan komen als kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade voor vergoeding door de VVE in aanmerking.
4. De VVE voert verweer. Daarop zal hierna, voor zover nodig, worden ingegaan.
Beoordeling
5. In een kort geding geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel. Ter zitting is gebleken dat partijen het over twee van de drie onderwerpen waarover een oordeel is gevraagd in essentie eens zijn: De VVE moet herstelwerkzaamheden verrichten en zij is ook gehouden de tot op heden geleden schade te vergoeden. Voor zover over deze onderwerpen nog geschilpunten resteren zullen die hierna worden besproken. Waar partijen het niet over eens zijn is of de VVE de kosten van het in opdracht van [eiseres] opgemaakte rapport moet dragen.
Resterende geschilpunten herstelwerkzaamheden en gevolgschade
6. De VVE heeft aangevoerd dat inmiddels opdracht is gegeven herstelwerkzaamheden te verrichten. Er is ook al een beoogde datum voor aanvang van de werkzaamheden: 17 februari 2020. Om die reden heeft [eiseres] geen belang bij haar vordering op dit punt, aldus de VVE. Dit standpunt wordt verworpen. Al enige tijd staat vast dat de VVE herstelwerkzaamheden uit moet voeren, maar zij heeft dat niet gedaan. [eiseres] heeft dan het recht nakoming van die verplichting te vorderen (artikel 6:38 Burgerlijk Wetboek (BW)). [eiseres] heeft ook voldoende belang bij die vordering, nu de VVE in ieder geval sinds 15 oktober 2019 een afdoende mandaat had opdracht voor herstel te geven. Die opdracht is er uiteindelijk pas op 7 januari 2020 gekomen. Nu de werkzaamheden nog moeten worden uitgevoerd is het belang ook spoedeisend. De vordering tot uitvoering van herstel zal dan ook worden toegewezen, op straffe van een dwangsom. Nu inmiddels een concrete uitvoeringsdatum is voorzien, zal de dwangsom pas gaan lopen als de beoogde herstelwerkzaamheden op 1 maart 2020 niet gereed zijn. De dwangsom zal wel worden gematigd. Mochten de herstelwerkzaamheden door Dirkzwager Bouw niet afdoende blijken te zijn dan ontstaat een nieuwe situatie, zo heeft ook [eiseres] ter zitting onderkend. Dit vonnis verbindt daaraan geen consequenties.
7. De kosten voor tot op heden geleden gevolgschade zijn eveneens toewijsbaar. Nu deze zijn gebaseerd op een begroting aan de hand van een rapport, zullen deze als voorschot worden toegewezen. Ter zitting is duidelijk geworden dat de door de VVE toegezegde betaling van die kosten – anders dan [eiseres] dacht – los staat van eventuele toekomstige schades. Niettemin is nog steeds niet betaald, zodat ook deze vordering op grond van artikel 6:38 BW toewijsbaar is.
Kosten onderzoek Bureau voor Bouwpathologie
8. De VVE moet ook de kosten voldoen van het in opdracht van [eiseres] opgemaakte rapport. Uit de geschetste gang van zaken blijkt dat de VVE er vanwege hoge kosten in eerste instantie voor heeft gekozen te volstaan met het aanbrengen van bypasses of noodoverstorten. Nadien is er in het appartement opnieuw lekkage ontstaan. Nu uit niets blijkt dat de VVE voornemens was alsnog de eerder geadviseerde werkzaamheden uit te laten voeren, was het reëel dat [eiseres] een nieuw advies liet uitbrengen op basis van de op dat moment bestaande situatie. Op dat moment dacht de VVE daar overigens hetzelfde over, zo blijkt uit het feit dat ook door haar opdracht is gegeven aan Bureau voor Bouwpathologie. Het is dan ook redelijk dat [eiseres] deze kosten heeft gemaakt en ook de omvang van de kosten is redelijk. Anders dan door de VVE bepleit blijkt uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie dat ook [eiseres] opdracht heeft gegeven onderzoek te doen naar enkel haar appartement. Dat er daarbij ook oog is geweest voor de naastgelegen appartementen ligt voor de hand en maakt niet dat de daarmee gemoeide werkzaamheden niet redelijk zijn.
9. De VVE zal daarom ook de kosten van het rapport van Bureau voor Bouwpathologie moeten voldoen.
10. De VVE krijgt ongelijk en moet de proceskosten betalen.
BESLISSING
veroordeelt de VVE tot herstel van de lekkages overeenkomstig de opdrachtbevestiging van Dirkzwager Bouw van 24 december 2019, uiterlijk op
1 maart 2020, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat hieraan niet wordt voldaan, met een maximum van € 10.000,00;
veroordeelt de VVE tot betaling aan [eiseres] van een voorschot van € 6.659,55 aan tot op heden geleden gevolgschade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2019 tot de dag van betaling;
veroordeelt de VVE tot betaling aan [eiseres] van € 3.938,55 aan onderzoekskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2019 tot de dag van betaling;
veroordeelt de VVE in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
exploot € 99,01
salaris € 480,00
griffierecht € 236,00
-----------------
totaal € 815,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt de VVE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat de VVE niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
