Uitspraken

Natuurmonumenten heeft op 23 juni 2020 het besluit genomen om [eiseres] BV geen Samenwerkingsovereenkomst aan te bieden, en vervolgens de huur opgezegd en de ontruiming aangezegd. Daarmee is het spoedeisend belang bij de vorderingen gegeven.

De primaire vordering betreft de ontwikkelovereenkomst, waarmee [eiseres] BV kennelijk doelt op een Samenwerkingsovereenkomst als bedoeld in artikel 20 van de Huurovereenkomst. [eiseres] BV meent dat deze overeenkomst nog slechts op papier hoeft te worden gezet. Natuurmonumenten heeft dat bestreden.

Deze vordering zal worden afgewezen, omdat voorshands niet vast is komen te staan dat er een Samenwerkingsovereenkomst tot stand is gekomen.

[eiseres] BV meent dat uit de e-mail van donderdag 18 juni 2020 van de advocaat van Natuurmonumenten (zie 2.17) blijkt dat er al overeenstemming was over (de essentialia van) een dergelijke overeenkomst. Volgens [eiseres] BV is in de e-mail schriftelijk bevestigd dat partijen (tijdens de bespreking eerder die dag) een compromis over de (essentialia van de) overeenkomst hadden bereikt en dat de definitieve versie van de overeenkomst maandag 22 juni 2020 aan [eiseres] BV zou worden toegestuurd.

Natuurmonumenten heeft er echter terecht op gewezen dat uit de zinnen “Bij de nabespreking is het punt van de tussentijdse huuraanpassing besproken. Natuurmonumenten is akkoord met het op de valreep besproken compromis.” volgt, dat het compromis slechts de tussentijdse huuraanpassing betreft. Ook blijkt uit die e-mail dat er nog een aantal punten openstond, waarop Natuurmonumenten zou reageren. Wel blijkt uit de mail dat er overeenstemming was over de huurprijs (“70k”), maar dat is in het licht van het voorgaande voorshands niet voldoende om aan te nemen dat de bodemrechter zal oordelen dat een overeenkomst tot stand is gekomen.

Subsidiair heeft [eiseres] BV voortzetting van de onderhandelingen gevorderd en, hangende die onderhandelingen, een verbod op beëindiging van de huur en op ontruiming.

Voorop staat dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO)).

Natuurmonumenten heeft als redenen voor het afbreken van de onderhandelingen aangevoerd:
a) de financieringsopzet van [eiseres] BV voldoet niet aan het uitgangspunt dat [betrokkene 2] en [betrokkene 1] ook met eigen geld zouden participeren, waarbij 30% van de investering uit hun eigen vermogen zou komen. Dat is iets anders dan eigen tijd investeren.

b) [eiseres] BV is niet bereid de bijlagen 4 en 5, waarin de uitgangspunten van de samenwerking zijn beschreven, bij de Samenwerkingsovereenkomst te voegen.

c) Er is slechte communicatie en gebrek aan vertrouwen over een weer.

Deze redenen kunnen voorshands de beslissing van Natuurmonumenten om op 23 juni 2020 de onderhandelingen af te breken en de stekker uit het project te trekken niet dragen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Uit de stukken blijkt dat vanaf het begin van de selectieprocedure door [eiseres] BV een financiële opzet is gemaakt (zie onder meer 2.4, de Investeringsanalyse [eiseres] BV van 18 januari 2018), waarin de participatie van [eiseres] BV 30% aan eigen vermogen behelst. Aan de uitgavenkant staan een aantal posten die zien op de aanloopkosten om het project op te starten. Dit ziet deels op externe kosten (zoals haalbaarheidsonderzoek), maar ook op eigen investering in tijd (zoals projectmanagement en coördinatie). In de financiële voorstellen na de gunning komen deze kosten steeds terug. Zie onder meer het financiële overzicht van 25 februari 2020. Het gaat dan niet aan dat Natuurmonumenten pas in juni 2020 [eiseres] BV op verwijtende toon meldt dat zij niet te vertrouwen is en zelf niet gelooft in het project. Daar komt bij dat [eiseres] BV, toen Natuurmonumenten op 22 juni 2020 stelde dat dit voor haar een harde eis was, zich onmiddellijk bereid heeft verklaard om een aanvullend bedrag van € 100.000,00 per partner in te leggen en die toezegging ook uitgevoerd heeft, onderbouwd met een bankafschrift waaruit blijkt dat die bedragen ook daadwerkelijk op de rekening van [eiseres] BV staan en met een verklaring van haar accountant. Gegeven het feit dat partijen zich hadden verbonden om zich maximaal in te spannen om uiterlijk 30 juni 2020 tot een Samenwerkingsovereenkomst te komen had het op de weg van Natuurmonumenten gelegen om deze informatie niet meteen ter zijde te leggen.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat op dit punt sprake is van een misverstand. [eiseres] BV wilde de inhoud van de bijlagen liever in de Samenwerkingsovereenkomst opnemen dan ze eraan hechten. Het is voor beide partijen overzichtelijker als de afspraken die van belang zijn in de overeenkomst zelf staan en niet (verstopt) in een bijlage. Voorshands is dan ook niet gebleken dat de inhoud van de afspraken voor [eiseres] BV onaanvaardbaar was. Integendeel zelfs. Natuurmonumenten had dit kunnen begrijpen. Door hier een groot punt van te maken versterkt zij de indruk dat zij een stok zoekt om de hond te slaan.

De indruk bestaat dat het probleem tussen partijen vooral in de communicatie en het vertrouwen zit. Dit lijkt zijn oorzaak te vinden in het verschil in benadering van het project, ieder vanuit de eigen invalshoek. Natuurmonumenten is een non-profitorganisatie waarbij beslissingen over meerdere schijven lijken te gaan en veel verschillende personen bij het traject betrokken zijn en worden, en waar besluiten in harmonie genomen lijken te moeten worden. Daarbij blijkt dat door Natuurmonumenten telkens weer teruggekomen wordt op zaken waarvan [eiseres] BV de indruk had dat die reeds besloten waren. [betrokkene 2] en [betrokkene 1] daarentegen zijn ondernemers die hun sporen – door Natuurmonumenten onweersproken – hebben verdiend in grotere hotelprojecten op bijzondere plekken, reden waarom het project ook aan hun gegund is. Zoals zij tijdens de mondelinge behandeling ook toegelicht hebben, gaan zij bij de uitvoering van hun projecten moeilijkheden niet uit de weg. Zij proberen die uitdagingen op te lossen, waarbij enige frictie tussen partijen erbij hoort, in hun visie. Waar Natuurmonumenten permanent afstemming en overleg wil, lijkt [eiseres] BV de ondernemersrol zelfstandig binnen de grove kaders die door Natuurmonumenten als verhuurder van het fort zijn gesteld uit te willen voeren. Natuurmonumenten noemt als voorbeelden van waar de samenwerking stroef loopt: de vetvanger, de opzet van de zomercamping en de subsidieaanvraag. Partijen hebben ter zitting over deze kwesties hun visie gegeven. Daaruit komt eerder een beeld naar voren van een verschil in communicatiestijl tussen partijen en (kleine) ergernissen, die niet uitgesproken worden, dan van laakbaar gedrag of evident handelen in strijd met contractuele verplichtingen door [eiseres] BV. Voorshands overtuigen deze voorbeelden van Natuurmonumenten de voorzieningenrechter niet dat een samenwerking niet mogelijk is. Ook het door de provincie halverwege 2019 ingeschakelde Erfgoed Expert Team (EET) lijkt dit patroon te onderschrijven in haar mail aan beide partijen van 6 april 2020 (zie 2.10). Het is in een project als het onderhavige waar veel belangen spelen, ook van derde partijen, zoals de provincie en omwonenden, noodzaak dat uitgesproken wordt wat van de andere partij wordt verwacht.

Uiteraard kan overeenstemming tussen partijen niet worden afgedwongen, maar anderzijds mag men niet te lichtvaardig stoppen. Dat geldt in het algemeen en zeker hier, waar Natuurmonumenten na een traject dat inmiddels 2,5 jaar loopt al voor de uiterste datum de stekker er uittrekt, terwijl zij zich verbonden heeft zich maximaal in te spannen. Daarbij weegt mee dat beide partijen tijd en geld geïnvesteerd hebben in het project en dat op dit moment door [eiseres] BV ook daadwerkelijk activiteiten op het Fort plaatsvinden in aanloop naar de geplande verbouwing van het Fort teneinde de definitieve bestemming te realiseren. Voorts weegt mee dat het niet een “normale” businesstransactie is. Natuurmonumenten is na een eerste grootschalige renovatie al jaren doende om het Fort een bestemming te geven, waarbij zij conform haar doelstelling cultureel erfgoed met leden en bezoekers kan delen. Eerdere pogingen daartoe zijn gestrand en in 2017 is de selectieprocedure in gang gezet die uiteindelijk geleid heeft tot de gunning aan [eiseres] BV begin 2018. De jaren daarna zijn door beide partijen enorme stappen gezet, haalbaarheidsonderzoeken gedaan en (bouw)plannen gemaakt en uitgewerkt. Om nu in dit stadium op deze wijze de stekker eruit te trekken past niet. Op Natuurmonumenten rust de plicht om zich tot het maximale in te spannen en niet lichtvaardig een dergelijke beslissing te nemen. Zij heeft daarbij ook de ruimere belangen van de vereniging en haar leden, alsmede van derden, zoals de provincie en omwonenden mee te wegen. Dit brengt mee dat zij zich meer dan maximaal zal moeten inspannen om dit project succesvol af te ronden en zich niet moet laten leiden door kleine ergernissen en details, maar de grote lijn en de belangen die daarbij spelen in het oog moet houden. Tijdens de mondelinge behandeling kon de voorzieningenrechter zich niet aan de indruk onttrekken dat de betrokkenen bij Natuurmonumenten de hakken in het zand hebben gezet, dat zij vinden het gelijk aan hun zijde te hebben en dat zij er geen zin meer in hebben. De heldere observaties van het EET uit april 2020 werden daarbij bevestigd.

Natuurmonumenten stelt dat zij zich altijd de mogelijkheid heeft voorbehouden om in het project niet verder te gaan met [eiseres] BV. Dat mag zo zijn, maar betekent echter niet dat zij zonder goede gronden het project kan stoppen. Zij heeft het gerechtvaardigd vertrouwen bij [eiseres] BV gewekt dat zij zich maximaal zou inspannen - en heeft zich daartoe ook expliciet contractueel verplicht - en dat heeft zij niet gedaan.

Samenvattend is het tijdstip en de manier waarop Natuurmonumenten op 23 juni 2020 de stekker uit het project heeft getrokken, getoetst aan de onder 4.7 genoemde maatstaf, onaanvaardbaar.

Daarbij wordt benadrukt dat Natuurmonumenten als belangrijke reden voor het stoppen haar gebrek aan vertrouwen in [eiseres] BV heeft gegeven. De andere redenen van Natuurmonumenten overtuigen de voorzieningenrechter niet. Nu de schuld of oorzaak voor de vertrouwensbreuk echter voor een belangrijk deel bij Natuurmonumenten zelf ligt, is dat geen afdoende reden voor het afbreken van de onderhandelingen. Temeer niet nu [eiseres] BV bereid was en is om met Natuurmonumenten samen te werken en achter de realisatie van het project staat en er in gelooft.

De subsidiaire vordering zal gezien het voorgaande als volgt worden toegewezen. Partijen dienen de onderhandelingen te hervatten onder leiding van een mediator. Deze mediator zal daarbij nadrukkelijk aandacht dienen te geven aan het hiervoor onder 4.12 Ad c. vermelde over de communicatie en het vertrouwen. Beide partijen dienen zich daarbij maximaal in te spannen om te komen tot een Samenwerkingsovereenkomst als bedoeld in artikel 20 van de Huurovereenkomst.
Om te voorkomen dat het meteen in het begin al strandt bij de keuze van een voor beide partijen aanvaardbare mediator, wordt als volgt bepaald. Natuurmonumenten dient binnen een week na betekening van dit vonnis schriftelijk drie volgens haar geschikte mediators voor te dragen aan [eiseres] BV. De voor te dragen mediators dienen te zijn opgenomen in het kwaliteitsregister van de Mediators Federatie Nederland (een zgn. MfN registermediator) en hebben bij voorkeur affiniteit met het herbestemmen van monumenten en/of de samenwerking tussen een non-profitorganisatie en ondernemers). [eiseres] BV dient vervolgens één van deze mediators te kiezen, waarna beide partijen de betreffende mediator zullen aanzoeken en een kopie van dit vonnis ter hand zullen stellen. De kosten dienen door partijen bij helfte gedragen te worden. Het door [eiseres] BV geopperde voorstel om ter verduidelijking en afbakening van de rollen van partijen de verantwoordelijkheid voor het verbouwen van het casco bij Natuurmonumenten te leggen en die voor de inbouw bij [eiseres] BV, komt de voorzieningenrechter niet onverstandig voor; dit voorstel kan ook onderwerp van gesprek zijn tijdens de mediation.

Tijdens de onderhandelingen dient Natuurmonumenten uiteraard de – reeds tegen 2 november 2020 opgezegde – Huurovereenkomst na te (blijven) komen en mag zij [eiseres] BV niet ontruimen.

Nu beide partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden verrekend, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.