Feiten in conventie en in reconventie
1.1.
Vesteda Project B.V. (rechtsvoorgangster van Vesteda) heeft bij koopovereenkomst van 11 juni 2004 (hierna: de Koopovereenkomst) het in ontwikkeling zijnde project “ [naam VOF] ”, een woontoren gelegen aan de Amsterdamse Zuidas, bestaande uit 174 appartementen en ongeveer 2.155 m2 aan bedrijfsruimte ten behoeve van commerciële voorzieningen, gekocht van [naam VOF] . De woontoren heet thans “New Amsterdam”.
1.2.
Onder de woontoren ligt de (openbare) Mahler parkeergarage (hierna: de garage), waarvan [naam VOF] exploitant/verhuurder was.
1.3.
Vesteda heeft zich bij de koop van de woontoren jegens [naam VOF] verbonden parkeerplaatsen in de garage te huren. In artikel 6 van de Koopovereenkomst is daarover opgenomen:
“Koper verbindt zich om vanaf Oplevering parkeerplaatsen te huren in de parkeergarage onder Project Woontoren [naam VOF] . Hiervoor gelden de volgende voorwaarden
a. (…)
b. Per appartement tenminste één abonnement worden afgenomen;
c. Voor de appartementen geldt voorts: Voor een 24 uurs abonnement (1 per woning) voor een vaste parkeerplaats, zeven dagen per week, geldt een huurprijs van € 1.800 inclusief BTW per jaar, prijspeil 01-10-2003 te indexeren volgens de CPI-index alle huishoudens;
d. Indien meer abonnementen gewenst zijn dan 1 per woning dan zal voor deze extra abonnementen een huurprijs gelden van € 3.273,- inclusief BTW per jaar, prijspeil 01-10-2003 te indexeren volgens de CPI-index alle huishoudens;
e. (…)
f. De Koper heeft behoudens d een voortdurend recht op bovengenoemde abonnementen, waarbij voor de onder c genoemde abonnementen geldt dat de huurverhoging per jaar niet meer mag bedragen dan de CPI-index Alle Huishoudens. (…) Verkoper verplicht zich deze afspraken aan de exploitant en eigenaar van de parkeergarage op te leggen. Verkoper zal daartoe een structuur uitwerken, die de goedkeuring behoeft van Koper.”
1.4.
De garage is geopend in maart 2005.
1.5.
Op 17 september 2008 is tussen [naam VOF] en een rechtsvoorgangster van Vesteda een huurovereenkomst parkeerplaatsen (hierna: de Huurovereenkomst) gesloten. In artikel 1.1 van de Huurovereenkomst is de volgende onderverdeling van de gehuurde parkeerplaatsen gemaakt:
“Categorie A1: 174 vaste parkeerplaatsen (…) bestemd voor de onderverhuur aan bewoners c.q. gebruikers van een of meerdere van de 174 woonappartementen in de woontoren, waarbij geldt dat aan ieder woonappartement één parkeerplaats conform categorie A1 wordt toegekend;
Categorie A2: niet-vaste parkeerplaatsen (dus zwerfplaatsen) ten behoeve van bewoners/gebruikers van de appartementen, die met inachtneming van een opzegtermijn van één maand kunnen worden opgezegd;
Categorie B: niet vaste parkeerplaatsen bestemd voor de onderverhuur aan huurders van de commerciële ruimtes die deel uitmaken van de woontoren.”
1.6.
Op grond van artikel 2.1 van de Huurovereenkomst maken de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte ROZ (hierna: de Algemene Bepalingen) onderdeel uit van de Huurovereenkomst.
1.7.
In de Huurovereenkomst is verder bepaald:
“4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis per parkeerplaats, uitgaande van prijspeil 1 oktober 2003:
Categorie A1: €1.800,- inclusief BTW
Categorie B: € 3.511,- inclusief BTW
Indien huurder meer abonnementen wenst dan 1 per woning dan zal voor deze extra abonnementen (welke extra abonnementen vallen binnen categorie A2) een huurprijs gelden van € 3.273,- inclusief BTW per jaar, prijspeil 01-10-2003 te indexeren volgens CPI-index alle huishoudens. (…)
4.3
De huurprijs wordt jaarlijks per 1 oktober aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 algemene bepalingen, voor het eerst één jaar na de prijspeildatum (1 oktober 2003), derhalve voor het eerst met ingang van 1 oktober 2004.(…)
7.1
Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op: Q-Park Exploitatie B.V.
7.2
Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient huurder zich voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst met de beheerder te verstaan.(…)
8.3
De algemene voorwaarden behorende bij stallingsovereenkomsten voor abonnementhouders van Q-Park zijn van toepassing op het gebruik van het gehuurde. Huurder zal deze voorwaarden ook opleggen aan de gebruikers van de parkeerplaatsen.(…)
11. Voor zover hiervan in deze overeenkomst niet uitdrukkelijk is afweken, gelden de afspraken tussen verhuurder en huurder zoals vastgelegd in artikel 6 van de op 11 juni 2004 gesloten koopovereenkomst onverkort. Indien verhuurder de eigendom c.q. exploitatie van de parkeergarage overdraagt aan een derde is verhuurder verplicht de rechten en verplichtingen zoals vastgelegd in artikel 6 van de hiervoor genoemde koopovereenkomst over te dragen en op te leggen aan deze derde. (…)
12. Huurder is gerechtigd om de 198 gehuurde parkeerplaatsen onder te verhuren aan andere bewoners/ gebruikers van de woontoren, waaronder de gebruikers van de commerciële ruimtes. Alle bepalingen uit de onderhuurovereenkomst dienen te vallen binnen de bepalingen van de hoofdhuurovereenkomst met uitzondering van de huurprijs. Huurder en verhuurder komen het volgende overeen met betrekking tot de huurprijs. Huurder is vrij om een voor haar acceptabele tegenprestatie met deze huurders overeen te komen.
Onderverhuur aan andere personen / partijen is eveneens toegestaan, mits verhuurder niet verhuurd tegen een tarief dat ligt onder de tarieven die verhuurder hanteert bij verhuur van parkeerplaatsen. Dit om een oneerlijke concurrentie tussen huurder en verhuurder te voorkomen. Huurder is gerechtigd om aan deze andere personen en partijen een incentive te geven. (…)”. Huurder dient op verzoek van verhuurder, verhuurder te voorzien van een kopie van de onderhuurovereenkomst(en). (…)”
1.8.
In de toepasselijke Algemene Bepalingen is onder meer bepaald:
“(…) 7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
8.1
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan (…).”
8.2
Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder (…) een direct opeisbare boete (…)
1.9.
In de toepasselijke Algemene Voorwaarden behorende bij de Stallingsvoorwaarden voor abonnementhouders van Q-Park 2008 (hierna de Algemene Voorwaarden) is onder meer bepaald:
“Abonnementhouder: De eigenaar/gebruiker van een voertuig, dat in of op de parkeeraccomodatie is gebracht.(…)
1. Betaling van het parkeergeld zoals overeengekomen in de stallingsovereenkomst dient bij vooruitbetaling te worden voldaan (…)
2. Tariefwijziging
2.1.
De abonnementhouder zal tenminste 1 kalendermaand voor de ingangsdatum een schriftelijke mededeling ontvangen van de eigenaar over voorgenomen tariefverhogingen. De eigenaar is vrij tot het aanpassen van het tarief (…)
2.2.
Mocht de abonnementhouder niet wensen in te stemmen met een tariefverhoging, dan kan hij de overeenkomst schriftelijk beëindigen(…)”
1.10.
Er zijn tussen Vesteda en [naam VOF] drie Allonges op de Huurovereenkomst overeengekomen.
1.11.
Met ingang van 15 maart 2012 heeft Q-Park de exploitatie alsmede de rechten en verplichtingen onder de Huurovereenkomst overgenomen van [naam VOF] .
1.12.
In een 4e Allonge bij de Huurovereenkomst (tussen de rechtsvoorgangster van Q-Park en Vesteda) van 30 oktober 2015 is onder meer bepaald:
“Artikel 1 In afwijking van hetgeen is vastgelegd in de 2e allonge (…) wordt het aantal parkeerabonnementen op basis van de poolvoorwaarden verhoogd van 174 naar 176. (…) De 176 parkeerplaatsen waarop de abonnementhouder recht heeft op basis van de poolvoorwaarden bevinden zich in een, middels bordjes waarop de naam “New Amsterdam” is aangegeven, gereserveerd gebied, gelegen op de -4 verdieping van de parkeergarage. (…)
Artikel 2 Aan de abonnementhouder zullen door de exploitant 50 extra toegangsmiddelen worden verstrekt waarmee van de parkeergarage gebruik kan worden gemaakt op basis van de poolvoorwaarden.
Artikel 4. Het recht van onderverhuur van de abonnementen op basis van de poolvoorwaarden geldt uitsluitend voor bewoners en andere gebruikers van gebouw New Amsterdam.
Artikel 5 Het recht op huur van 174 abonnementen voor zwerfplaatsen, in de huurovereenkomst van 1 september 2008 categorie A2 genoemd, komt hiermee te vervallen.
Artikel 8 De hiervoor genoemde afspraken gaan in op 1 december 2015(…)”
1.13.
Vesteda heeft vanaf het begin parkeerplaatsen onderverhuurd aan bewoners en gebruikers van de woontoren. Verder heeft zij parkeerplaatsen onderverhuurd aan ABN Amrobank en Palladyne. Deze onderhuurovereenkomsten zijn per 1 juni respectievelijk 1 juli 2019 opgezegd. Ook heeft Vesteda parkeerplaatsen onderverhuurd aan Corporate Housing Factory (hierna: CHF), die een aantal woningen en kantoorruimte in de woontoren bezit, die deze parkeerplaatsen op haar beurt heeft onderverhuurd aan VEON.
1.14.
Bij brief van 19 maart 2019 heeft Q-Park Vesteda verzocht een kopie van de door haar gesloten onderhuurovereenkomsten te verstrekken en de insteekmapjes op de bebording in de parkeergarage te verwijderen.
1.15.
Vesteda heeft de overeenkomst met betrekking tot Categorie B-parkeerplaatsen per 21 maart 2019 beëindigd.
1.16.
Op 15 april 2019 heeft Vesteda geanonimiseerde onderhuurovereenkomsten aan Q-Park verstrekt.
1.17.
Bij brief van 20 mei 2019 heeft Q-Park met ingang van 1 juli 2019 een prijsverhoging voor de resterende A1 parkeerplaatsen aangekondigd, waarbij de nieuwe huurprijs van een parkeerplaats is vastgesteld op € 2.441,71 exclusief btw per kwartaal inclusief servicekosten.
1.18.
Bij brief van 3 juni 2019 heeft Vesteda aangegeven niet akkoord te gaan met de huurverhoging.
1.19.
Per 1 juli 2019 heeft Q-Park de huurprijsverhoging voor de parkeerplaatsen aan Vesteda doorgevoerd. Vesteda is de oude huurprijs blijven betalen.
1.20.
Bij brief van 15 juli 2019 heeft notaris mr. K.P. Prick op verzoek van Vesteda een verklaring afgegeven over wat zij ten aanzien van de 82 door Vesteda gestelde onderverhuurovereenkomsten in de administratie van Vesteda heeft aangetroffen.
Geschil
2. Vesteda vordert, na wijziging eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat Q-Park niet gerechtigd is de huurprijzen van de parkeerplaatsen in de parkeergarage te verhogen, anders dan middels de overeengekomen indexering, met veroordeling van Q-Park in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3. Vesteda heeft verder voorwaardelijk gevorderd, namelijk voor zover in reconventie de gevorderde verwijdering van de insteekmapjes wordt toegewezen, primair te verklaren voor recht dat Vesteda bevoegd is om op of boven de parkeervakken van de gehuurde parkeerplaatsen naamsaanduidingen aan te brengen, ofwel in de vorm van insteekmapjes, ofwel in de vorm van nadere bebording, subsidiair Vesteda daartoe te machtigen, meer subsidiair Q-Park te veroordelen tot het plaatsen ervan binnen veertien dagen na vonnisdatum, op straffe van een dwangsom.
4. Vesteda stelt daartoe dat Q-Park niet gerechtigd was de huurprijzen van de parkeerplaatsen te verhogen, anders dan aan de hand van de in de huurovereenkomst overeengekomen indexering. Vesteda stelt deze regeling te zijn overeengekomen om de bewoners/gebruikers van de woontoren in staat te stellen om een betaalbare parkeerplaats bij hun appartement te (blijven) huren.
5. Q-Park heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Op de stellingen van partijen wordt hieronder voor zover van belang nader ingegaan.
6. Q-Park vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. primair: Vesteda te veroordelen tot het binnen veertien dagen na datum vonnis verstrekken aan Q-Park van de kopieën van alle lopende en reeds beëindigde onderhuurovereenkomsten van parkeerplaatsen in de Mahler garage vanaf 15 maart 2012, die zijn aangegaan tussen Vesteda en haar onderhuurders en CHF en haar onderhuurders, op straffe van een dwangsom;
subsidiair: overeenkomstig het primair gevorderde, met dien verstande dat indien en voor zover er onderhuurovereenkomsten ontbreken:
(i) afgifte van de bankafschriften waarop de huurstromen zichtbaar zijn, voorzien van de naam van de onderhuurder, en
(ii) afgifte van alle door Vesteda verstuurde facturen, waarbij Vesteda inzichtelijk maakt welke facturen betrekking (kunnen) hebben op de huur van parkeerplaatsen in de Mahler garage, en
(iii) alle correspondentie waaruit volgt onder welke voorwaarden er is onderverhuurd, en
(iv) alle andere relevante stukken waaruit de huurprijs en/of voorwaarden volgen waartegen wordt onderverhuurd,
een en ander binnen veertien dagen na datum vonnis en op straffe van een dwangsom;
te verklaren voor recht dat het Vesteda niet is toegestaan:
per woonappartement meer dan één parkeerplaats onder te verhuren;
om onderhuur van parkeerplaatsen door haar huurders toe te staan;
parkeerplaatsen onder te verhuren aan gebruikers/huurders van commerciële ruimtes in de woontoren;
parkeerplaatsen onder te verhuren aan derden (niet zijnde gebruikers/bewoners van de woontoren);
Vesteda te veroordelen tot:
beëindiging van de onderhuurovereenkomsten die in strijd zijn met de omschrijving onder a, b, c en/of d, binnen veertien dagen na vonnisdatum, op straffe van een dwangsom;
betaling van de boete van artikel 7 van de Algemene Bepalingen van € 250,00 per dag vanaf 3 oktober 2019 tot aan de datum van het verstrekken van alle onderhuurovereenkomsten, althans tot de datum van het verstrekken van alle onderhuurovereenkomsten waarover zij beschikt, alsmede de afschriften, facturen en correspondentie zoals nader door Q-Park is omschreven;
het vergoeden van de schade die Q-Park heeft geleden ten gevolge van de verhuur, bestaande uit het commerciële tarief van Q-Park, althans afdracht van de winst op grond van artikel 6:104 BW die Vesteda heeft gemaakt, nader op te maken bij staat;
het verwijderen binnen veertien dagen na vonnisdatum en het verwijderd houden van de insteekmapjes, op straffe van een dwangsom;
indien de voorwaardelijke vordering van Vesteda wordt toegewezen, vergoeding van de schade bestaande uit de vervanging/het herstel van de “New Amsterdam” bebording, nader op te maken bij staat;
betaling van de werkelijke (advocaat)kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 mei 2020.
7. Q-Park stelt hiertoe, kort gezegd, dat Vesteda in strijd met de huurovereenkomst parkeerplaatsen heeft onderverhuurd, verplicht is om een kopie van de onderhuurovereenkomsten te verstrekken en in strijd met de huurovereenkomst afwijkende bebording in de parkeergarage heeft aangebracht.
8. Vesteda heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Op de stellingen van partijen wordt hieronder voor zover van belang nader ingegaan.
Beoordeling
in conventie en in reconventie:
9. Gelet op de nauwe samenhang, zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hieronder gezamenlijk worden behandeld.
10. Q-Park heeft in 2019 een aanzienlijke huurverhoging voor de door Vesteda van haar gehuurde parkeerplaatsen doorgevoerd tot een bedrag van € 2.441,71 exclusief btw per kwartaal per parkeerplaats op grond van artikel 2.1. van de Algemene Voorwaarden bij de Huurovereenkomst. Vesteda stelt dat Q-Park niet gerechtigd is om deze huurverhoging door te voeren en verwijst daarbij naar de bepalingen in de Huurovereenkomst zelf.
11. Vaststaat dat Q-Park in 2012 de Huurovereenkomst heeft overgenomen van [naam VOF] . Zij heeft daarmee alle rechten en verplichtingen uit hoofde van de Huurovereenkomst van [naam VOF] jegens Vesteda overgenomen. In de Huurovereenkomst is bepaald dat de afspraken, zoals vastgelegd in artikel 6 van de Koopovereenkomst tussen [naam VOF] en Vesteda, onverkort gelden indien daarvan niet uitdrukkelijk in de Huurovereenkomst is afgeweken. In artikel 4 van de Huurovereenkomst is de aanvangshuurprijs op hetzelfde bedrag bepaald als in artikel 6 van de Koopovereenkomst en is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 van de Algemene Bepalingen, waarin is bepaald dat wijziging van de huurprijs plaatsvindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens CPI Alle Huishoudens. Geconcludeerd wordt dan ook dat in de Huurovereenkomst ten aanzien van de hoogte van de huurprijs en verhoging van de huurprijs niet is afgeweken van artikel 6 van de Koopovereenkomst. In de van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden waar Q-Park zich op beroept, is weliswaar onder 2.1. bepaald dat de eigenaar vrij is tot het aanpassen van het tarief, maar daarmee is niet uitdrukkelijk in de overeenkomst van artikel 6 van de Koopovereenkomst afgeweken. Als partijen dat hadden gewild, hadden zij de afwijking in de Huurovereenkomst zelf moeten opnemen, hetgeen niet is gebeurd. Bovendien geldt dat de Algemene Voorwaarden, anders dan de Algemene Bepalingen die ingevolge artikel 2.1 van de Huurovereenkomst deel uitmaken van de overeenkomst, alleen van toepassing zijn verklaard op het gebruik van het gehuurde. Hieruit wordt afgeleid dat het de bedoeling van partijen is geweest om alleen de bepalingen van de Algemene Voorwaarden die zien op het gebruik van het gehuurde op de Huurovereenkomst van toepassing te laten zijn. Daarbij is in aanmerking genomen dat de Algemene Voorwaarden zich richten tot een abonnementhouder die een stallingsovereenkomst met Q-Park heeft gesloten. Dat is de gebruiker van de parkeerplaats en niet een huurder, zoals Vesteda, die de overeenkomst niet (alleen) ten behoeve van zichzelf heeft gesloten, maar vooral ten behoeve van onderhuurders van de parkeerplaatsen.
12. De in artikel 6 van de Koopovereenkomst neergelegde afspraken tussen [naam VOF] en Vesteda gelden dan ook onverkort voor Q-Park, ook nu zij zelf geen partij was bij de Koopovereenkomst. Als Q-Park niet bekend was met de Koopovereenkomst van 2004, had het op haar weg gelegen daarover vragen te stellen aan [naam VOF] bij het overnemen van de Huurovereenkomst. Als zij dat niet heeft gedaan, komt dat voor haar rekening en kan zij dat Vesteda thans niet tegenwerpen. In de Huurovereenkomst is onomwonden verwezen naar de Koopovereenkomst en in de tekst van artikel 6 van de Koopovereenkomst is expliciet en niet voor meerdere uitleg vatbaar bepaald dat de maximale jaarlijkse verhoging niet meer mag bedragen dan de genoemde CPI-index. Daarmee is marktconforme huurprijsaanpassing uitgesloten tussen partijen. Dat Q-Park tijdens het ondertekenen van de vierde allonge van de Huurovereenkomst in 2015 al de erfpacht over de garage had verworven, maakt dit niet anders, nu [naam VOF] ook ingevolge artikel 6 van de Koopovereenkomst de verplichting had om de verplichtingen van artikel 6 van de Koopovereenkomst op te leggen aan een nieuwe eigenaar/exploitant.
13. Vesteda had en heeft bij artikel 6 van de Koopovereenkomst belang, aangezien zij de meeste parkeerplaatsen onlosmakelijk heeft verhuurd met de woningen in de Woontoren. Ook al betreffen de woningen over het algemeen geliberaliseerde woningen, dan nog is het niet eenvoudig om een aanzienlijke verhoging van de huur van de parkeerplaatsen (op korte termijn) door te berekenen aan haar huurders. Q-Park voert daar tegenover aan dat sinds het sluiten van de Huurovereenkomst met [naam VOF] in 2008 de huurprijzen van vergelijkbare woningen en parkeerplaatsen in het Zuidas-gebied aanzienlijk zijn gestegen en dat de huurprijs van de onderhavige parkeerplaatsen, ondersteund door marktonderzoek, niet meer marktconform is. Ook als dit het geval is, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat Vesteda Q-Park houdt aan de Huurovereenkomst en de daarin gemaakte afspraken met betrekking tot de huurprijs. Q-Park had immers bij het overnemen van de Huurovereenkomst kunnen en moeten weten dat de huurprijs van de parkeerplaatsen nimmer meer verhoogd kon worden dan de jaarlijkse indexering. Desondanks heeft zij het contract van [naam VOF] overgenomen.
14. Conclusie van het bovenstaande is dat de door Vesteda gevorderde verklaring voor recht dat Q-Park niet gerechtigd is de huurprijzen van de parkeerplaatsen in de parkeergarage te verhogen, anders dan middels de overeengekomen indexering, toewijsbaar is.
15. Ingevolge artikel 12 van de Huurovereenkomst is Vesteda gerechtigd om de 198 parkeerplaatsen (174 vaste parkeerplaatsen (Categorie A1) en 24 niet-vaste parkeerplaatsen (Categorie B) onder te verhuren aan andere bewoners/ gebruikers van de woontoren, waaronder de gebruikers van de commerciële ruimtes. Onderverhuur aan andere personen/partijen is toegestaan, mits verhuurder niet verhuurt tegen een tarief dat ligt onder de tarieven die verhuurder hanteert bij verhuur van parkeerplaatsen. Huurder dient op direct verzoek van verhuurder, verhuurder te voorzien van een kopie van de onderhuurovereenkomsten. In de tweede allonge is bepaald dat alle 174 A1 parkeerplaatsen deel uitmaken van de pool. Dit hield in dat alle 174 parkeerplaatsen een extra pas kregen om de parkeergarage in en uit te rijden. Indien op een moment hierdoor meer dan 174 parkeerplaatsen gebruikt worden, wordt voor de meer in gebruik genomen parkeerplaatsen het uurtarief van Q-Park bij Vesteda in rekening gebracht. In de tweede allonge is een tweede extra pas aan alle 174 parkeerplaatsen toegekend. In artikel 1 van de vierde allonge is bepaald dat het aantal parkeerabonnementen op basis van poolvoorwaarden wordt verhoogd van 174 naar 176 en in artikel 2 dat 50 extra toegangsmiddelen worden verstrekt, waarmee van de parkeergarage gebruik kan worden gemaakt op basis van de poolvoorwaarden. In artikel 4 van de vierde allonge is bepaald dat het recht van onderverhuur van de abonnementen op basis van de poolvoorwaarden uitsluitend geldt voor bewoners en andere gebruikers van gebouw New Amsterdam. Verder is in artikel 8 bepaald dat de afspraken in deze allonge ingaan per 1 december 2015.
16. Partijen twisten over de uitleg van deze bepalingen. Nu het hier gaat om een zakelijk contract tussen professionele partijen is de tekst van de overeenkomst en de bedoeling die daaruit en uit de overige schriftelijke stukken bij de overeenkomst blijkt bepalend. De overeenkomsten lenen zich immers voor overname door een derde die niet bij de totstandkoming van de afspraken aanwezig is geweest. De door partijen overgelegde verklaringen van [naam 5] , voormalig werkneemster van Vesteda, en [naam 6] , manager Operations bij Q-Park, kunnen voor zover dit niet terugkomt in de tekst van de overeenkomst dan ook niet bijdragen aan de uitleg van de onderhavige bepalingen.
17. Uit de tekst van de Huurovereenkomst volgt dat Vesteda gerechtigd was om de 198 parkeerplaatsen onder te verhuren aan wie zij wilde, maar dat onder meer voor derden een ander tarief gold. Uit de tekst van de allonges volgt dat vanaf de eerste allonge is afgesproken dat alle 174 A1 parkeerplaatsen deel uitmaken van de pool met extra toegangspassen. Artikel 4 en 8 van de vierde allonge kan dan ook niet anders worden gelezen dan dat vanaf 1 december 2015 het Vesteda niet langer was toegestaan de A1 parkeerplaatsen onder te verhuren aan anderen dan bewoners of gebruikers van de woontoren. Niet valt in te zien dat, zoals Vesteda aanvoert, artikel 4 betrekking heeft op de 50 extra toegangsmiddelen van artikel 2. In artikel 4 is immers net als in artikel 1 opgenomen: “abonnementen op basis van poolvoorwaarden”, waarvan het aantal in artikel 1 is verhoogd naar 176. Conclusie is dan ook dat artikel 4 betrekking heeft op alle 176 A1 parkeerplaatsen. Bij de vierde allonge zijn de A2 parkeerplaatsen opgezegd. Vanaf 1 december 2015 mocht Vesteda dan ook A1 parkeerplaatsen alleen nog aan (andere) bewoners en gebruikers van de woontoren onderverhuren. Ten aanzien van de B parkeerplaatsen heeft de vierde allonge geen veranderingen gebracht, zodat deze plaatsen nog steeds aan een ieder verhuurd mochten worden volgens de afspraken in de Huurovereenkomst.
18. De gevorderde verklaring voor recht van Q-Park onder b is dan ook niet toewijsbaar. Uit de in artikel 1.1. Categorie A1 beschrijving in de Huurovereenkomst volgt weliswaar dat het aantal gehuurde parkeerplaatsen is afgeleid van het aantal woningen in de woontoren, nu in dat artikel aan ieder woonappartement een parkeerplaats wordt toegekend, maar in artikel 12 is expliciet bepaald dat Vesteda gerechtigd is om onder te verhuren aan andere bewoners. Het is Vesteda dan ook toegestaan om per woonappartement meer dan één parkeerplaats onder te verhuren.
19. Ook de gevorderde verklaring voor recht onder c is niet toewijsbaar. Zoals Q-Park zelf ook stelt is in de Huurovereenkomst en de allonges niet bepaald dat het onderhuurders verboden is om hun huurovereenkomst op hun beurt onder te verhuren. Wel volgt uit artikel 12 van de Huurovereenkomst dat het de bedoeling van partijen is geweest om oneerlijke concurrentie tussen huurder en verhuurder te voorkomen en is daarin bepaald dat de overige bepalingen uit de onderhuurovereenkomst eveneens dienen te vallen binnen de bepalingen van de hoofdhuurovereenkomst. Daaruit wordt geconcludeerd dat het de bedoeling van partijen is geweest dat ook de onderonderhuurovereenkomsten dienen te voldoen aan de voorwaarden die zijn gesteld in de Huurovereenkomst en allonges.
20. De gevorderde verklaring voor recht onder d is evenmin toewijsbaar. In de vierde allonge is bepaald dat de parkeerplaatsen verhuurd mochten worden aan bewoners en gebruikers van de woontoren. Niet valt in te zien dat het daarbij de bedoeling is geweest gebruikers/huurders van commerciële ruimtes in de woontoren uit te sluiten. Als dit wel de bedoeling was geweest was het aan Q-Park geweest om dit ook met zoveel woorden in de allonge op te nemen. Nu dat niet is gebeurd, is Vesteda gerechtigd om ook aan gebruikers/huurders van commerciële ruimtes in de woontoren onder te verhuren.
21. De gevorderde verklaring voor recht onder e is vanaf 1 december 2015 toewijsbaar. Op dat moment is immers ingevolge artikel 8 van de vierde allonge deze allonge ingegaan en in de vierde allonge is bepaald dat alleen nog aan bewoners en gebruikers van de woontoren mag worden onderverhuurd, dus niet meer aan derden, hetgeen tot aan 1 december 2015 op grond van de Huurovereenkomst wel was toegestaan.
22. Vesteda is ingevolge artikel 12 van de Huurovereenkomst verplicht om op verzoek van verhuurder hem te voorzien van een kopie van de onderhuurovereenkomsten. Dit geldt zoals hiervoor overwogen ook voor de onderhuurovereenkomsten van de onderverhuurder, aangezien ook deze vallen binnen de bepalingen van de Huurovereenkomst. Q-Park heeft bij brief van 19 maart 2019 voor het eerst hierop aanspraak gemaakt. Gevolg hiervan is dat Vesteda, zoals zij ook aanvoert, alleen gehouden is de onderhuurovereenkomsten vanaf 19 maart 2014 te verstrekken. Het belang van Q-Park bij het verstrekken van de onderhuurovereenkomsten is immers gelegen in een eventuele schadevordering, die slechts gevorderd kan worden tot vijf jaar terug vanaf het moment dat de onderhuurovereenkomsten zijn opgevraagd. Ook verjaart het recht op nakoming van een verbintenis uit overeenkomst na vijf jaar. Dat Q-Park niet eerder bekend was met de omstandigheid dat in strijd met de Huurovereenkomst en allonges werd onderverhuurd, maakt dit niet anders, nu zij op basis van de Huurovereenkomst te allen tijde gerechtigd was om de onderhuurovereenkomsten op te vragen. Eventuele onwetendheid dient dan ook voor haar rekening te blijven. Vesteda voert nog aan dat Q-Park geen belang heeft bij haar vordering omdat een eventuele schadevordering zal worden afgewezen op grond van de klachtplicht van artikel 6:89 BW. Door de borden in de garage met de namen ABN Amro en Palladyne daarop had Q-Park, volgens Vesteda, kunnen en moeten weten dat Vesteda ook na 1 december 2015 aan derden is blijven verhuren en had zij daarover dus ook kunnen en moeten klagen. Vaststaat echter dat Vesteda na 1 december 2015 nog steeds B-parkeerplaatsen huurde, die zij wel mocht onderverhuren aan derden. De omstandigheid dat Vesteda dus na 1 december 2015 nog onderverhuurde aan ABN Amro en Palladyne, maakt op zichzelf niet dat Q-Park daardoor kon weten dat Vesteda in strijd met de vierde allonge handelde. Conclusie is dan ook dat Q-Park belang heeft bij haar vordering.
23. Na de brief van 19 maart 2019, heeft Vesteda op 15 april 2019 alle onderhuurovereenkomsten, waarover zij stelt te beschikken, geanonimiseerd aan Q-Park gestuurd. Verder heeft notaris Prick op 15 juli 2019 in opdracht van Vesteda een verklaring afgelegd over de onderhuurovereenkomsten. Vesteda voert aan dat Q-Park op basis van de verstrekte gegevens bekend is geworden met de inhoud van de afspraken met de onderhuurders, de tijdstippen waarop de onderhuurovereenkomsten zijn gesloten en de hoogte van de op die tijdstippen overeengekomen huurprijzen, zodat Q-Park in staat is om te controleren of Vesteda zich aan de verplichtingen van de Huurovereenkomst en de allonges heeft gehouden. Q-Park stelt echter daartegenover dat zij op basis van de geanonimiseerde huurovereenkomsten niet kan controleren of in strijd met de Huurovereenkomst is gehandeld.
24. Met Q-Park wordt geoordeeld dat bekendheid met de identiteit van de onderhuurder is vereist om te kunnen beoordelen of aan de verplichtingen van de Huurovereenkomst is voldaan. In de bevoegdheid om onder te verhuren is immers in de Huurovereenkomst en de allonges een onderscheid gemaakt aan wie op welke voorwaarde mag worden verhuurd. Q-Park heeft dan ook belang bij overlegging van niet-geanonimiseerde huurovereenkomsten en Vesteda kan zich in de onderlinge verhouding niet verschuilen achter de Algemene Verordening Gegevensbescherming. Slotsom is dan ook dat het primair door Q-Park gevorderde onder a toewijsbaar is, met dien verstande dat Vesteda wordt veroordeeld tot het binnen veertien dagen na datum vonnis verstrekken aan Q-park van de kopieën van alle lopende en reeds beëindigde onderhuurovereenkomsten van parkeerplaatsen in de Mahler garage vanaf 19 maart 2014, die zijn aangegaan tussen Vesteda en haar onderhuurders en CHF en haar onderhuurders, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat Vesteda in gebreke blijft hieraan te voldoen met een maximum van € 100.000,00. Vesteda heeft nog wel aangevoerd dat zij een aantal huurovereenkomsten niet in haar bezit heeft, maar dan zal zij deze alsnog dienen te verkrijgen en aan Q-Park dienen te verstrekken, dan wel op andere wijze niet-geanonimiseerd met bewijzen moeten aantonen onder welke voorwaarden aan diegene is onderverhuurd.
25. Q-Park vordert verder onder g Vesteda te veroordelen tot het betalen van de in artikel 7 van de toepasselijke Algemene Bepalingen overeengekomen boete van € 250,00 per dag omdat Vesteda bovengenoemde verplichting uit de Huurovereenkomst tot op heden niet volledig is nagekomen. Vaststaat echter dat partijen tot op heden hebben getwist over de omvang van de verplichting tot het overleggen van de onderhuurovereenkomsten en dat Vesteda wel direct na het verzoek veel onderhuurovereenkomsten geanonimiseerd heeft verstrekt en een notaris een verklaring heeft laten afleggen. Nu daarnaast hiervoor is vastgesteld dat ook Q-Park haar verplichtingen uit de Huurovereenkomst niet is nagekomen door een huurprijsverhoging door te voeren zonder daartoe gerechtigd te zijn, vereist de billijkheid onder deze omstandigheden, zoals Vesteda ook heeft verzocht, klaarblijkelijk matiging van de boete tot nihil. Daarbij is in aanmerking genomen dat Q-Park hierdoor geen schade heeft geleden; zij kan na verstrekking van de onderhuurovereenkomsten alsnog controleren of Vesteda de Huurovereenkomst en allonges heeft nageleefd, en zo niet schadevergoeding vorderen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
26. De vorderingen onder f en h tot beëindiging van de onderhuurovereenkomsten die in strijd zijn met de Huurovereenkomst en allonges en tot vergoeding van geleden schade, zijn onvoldoende bepaald om tot toewijzing daarvan te kunnen komen. Daarvoor is nodig dat Q-Park stelt welke concrete onderhuurovereenkomst strijdig is met de Huurovereenkomst en allonges en dat zij door deze concrete onderhuurovereenkomst(en) schade heeft geleden, hetgeen zij niet heeft gedaan. Ook voor een verwijzing naar de schadestaat procedure is vereist dat aannemelijk is geworden dat daadwerkelijk schade is geleden en waardoor, hetgeen thans niet voldoende kan worden vastgesteld.
27. Vaststaat dat Vesteda de bebording in de garage heeft aangepast door daarop insteekmapjes te plakken waarop de kentekens en/of namen van de onderhuurders staan vermeld. Q-Park stelt dat de borden niet zijn meeverhuurd en dat in de Huurovereenkomst is overeengekomen dat op de bordjes “New Amsterdam” dient te staan. Q-Park wenst een uniforme uitstraling in haar garage, reden waarom zij onder i in reconventie vordert de insteekmapjes te verwijderen.
28. Vesteda heeft daartegen aangevoerd dat aanvankelijk een slagboom was geplaatst voor de -4 verdieping, maar dat deze op 13 juni 2013 is weggehaald. Ook al voor verwijdering van de slagboom, maakten derden gebruik van de door Vesteda gehuurde parkeerplaatsen. Daarom heeft Vesteda al vanaf oktober 2012 plastic insteekmapjes aangebracht op de bestaande bebording, zodat derden geen gebruik zouden maken van de voor Vesteda gereserveerde parkeerplaatsen. Dit is na verwijdering van de slagboom nog belangrijker geworden.
28. Zoals Q-Park terecht stelt kan niet worden geoordeeld dat de borden deel uitmaken van het gehuurde. De borden hangen boven de gehuurde parkeerplaatsen. Vesteda heeft dan ook op grond van de Huurovereenkomst geen recht om insteekmapjes aan te brengen op de borden van de garage. Q-Park heeft, zoals zij is verplicht ingevolge artikel 1 van de vierde allonge, het voor de gehuurde parkeerplaatsen gereserveerde gebied bebord met “New Amsterdam” borden. Een uniforme uitstraling van de garage is voldoende belang voor het instellen van deze vordering. Q-Park is de verplichtingen van de Huurovereenkomst nagekomen en de Huurovereenkomst of allonges geven dan ook Vesteda geen grond om zelf insteekmapjes te bevestigen op borden van Q-Park. Deze reconventionele vordering van Q-Park is dan ook toewijsbaar, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom van € 500,00 per dag zal worden gemaximeerd tot € 50.000,00.
30. In het geval Vesteda wordt veroordeeld tot verwijdering van de insteekmapjes, heeft zij in conventie gevorderd zelf gemachtigd te worden dan wel Q-Park te veroordelen tot het plaatsen van nadere bebording. Zij stelt daartoe dat Q-Park gehouden is om ervoor zorg te dragen dat de door haar gehuurde parkeerplaatsen niet worden bezet door andere gebruikers van de garage. Nu de woontoren New Amsterdam heet, zijn de borden met “New Amsterdam” onvoldoende om garage gebruikers erop te wijzen dat de parkeerplaatsen daaronder gehuurd worden door en vrij moeten blijven voor Vesteda.
31. Vaststaat echter dat Vesteda na het verwijderen van de slagboom in 2013 in de vierde allonge in 2015 is overeengekomen dat het gehuurde gebied werd gereserveerd (enkel) door borden met “New Amsterdam”. Haar stelling dat zij op basis van de Huurovereenkomst ook na 2015 nog verwachtte dat het gehuurde gebied met een slagboom werd afgesloten, gaat daarom niet op. Als zij dat verwachtte, had het in ieder geval op haar weg gelegen om dat in de vierde allonge vast te leggen, hetgeen niet is gebeurd. Na de vierde allonge kan Vesteda dan ook niet meer verwijzen naar de oude situatie en is Q-Park alleen verplicht “New Amsterdam” borden te plaatsen. Anderzijds is Q-Park uit hoofde van onder meer de vierde allonge wel verplicht het gehuurde gebied te reserveren voor Vesteda. Q-Park erkent dat zij nu niet kan voorkomen dat andere gebruikers van de garage soms in het gereserveerde gebied parkeren. Vraag is echter of het plaatsen van naamborden bij de parkeerplaatsen, dit wel voorkomt. Nu contractueel is vastgelegd dat op de borden “New Amsterdam” staat, welke verplichting is nagekomen, is er geen grond om de conventionele vordering van Vesteda tot verandering van de bebording toe te wijzen. Partijen zullen in onderling overleg tot een oplossing moeten komen, waarbij Q-Park ervoor zorg dient te dragen dat de parkeerplaatsen beschikbaar zijn en blijven voor (de onderhuurders van) Vesteda. Nu de conventionele vordering van Vesteda wordt afgewezen, is de voorwaarde waaronder de vordering onder j in reconventie van Q-Park is ingesteld niet vervuld, zodat deze geacht wordt niet te zijn ingesteld en daarop dan ook niet wordt beslist.
32. Q-Park stelt dat volledige kostenvergoeding contractueel is overeengekomen. Wat daar ook van zij, nu partijen zowel in conventie als in reconventie gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld, wordt daarin aanleiding gezien om de proceskosten tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
