Uitspraken

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1

[gedaagde] heeft met ingang van 15 oktober 2003 een huurovereenkomst gesloten met Rock Beheer B.V. voor de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt laatstelijk € 548,12 per maand. Zij staat sinds de aanvang van de huurovereenkomst tot op heden ingeschreven op het adres van de woning.

1.2

[eiser] is eigenaar en verhuurder van de woning. Rock Beheer B.V. (hierna: Rock Beheer) treedt op als lasthebber van [eiser] en als beheerder van de woning.

1.3

In de bij de schriftelijke huurovereenkomst behorende Algemene Voorwaarden (hierna: AV) staat onder meer het volgende:

“(…) 1.1 Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…).

(…)

2.1

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- een schadevergoeding van € 548,12 of hoger vanaf 1 december 2020, per maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning onrechtmatig in gebruik zal houden, vermeerderd met de wettelijke rente zolang [gedaagde] met de voldoening in verzuim is;

- de proceskosten, waaronder de nakosten.

2.2

[eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Hij stelt dat [gedaagde] in 2007 naar India is vertrokken om daar een kindertehuis te gaan leiden. Zij gebruikt de woning derhalve niet en daarmee handelt [gedaagde] sinds 2007 in strijd met art. 1.1. van de bij de huurovereenkomst behorende AV, omdat dat artikel haar verplicht haar hoofdverblijf in de woning te hebben en gedraagt zij zich gedurende 13 jaar niet als goed huurder in de zin van art. 7:213 BW. Het betreft hier een sociale huurwoning die valt binnen het kader van de Huisvestingswet, de huisvestingsverordening en de verdeling van de woningvoorraad van de gemeente Amsterdam. Er is een huisvestingsvergunning vereist, omdat de huurprijs lager ligt dan € 737,14 per maand en het belastbaar jaarinkomen van het huishouden niet hoger mag liggen dan € 45.550,00 per jaar. [eiser] heeft daarmee een maatschappelijke taak en een belang om de sociale huurwoningen die vrij komen aan te bieden op de markt van aspirant huurders en hij behartigt daarmee tevens de belangen van de in Amsterdam ingeschreven woningzoekenden. Er bestaat een grote wachtlijst voor het huren van de onderhavige sociale huurwoning. Daarnaast heeft [gedaagde] in strijd met art. 1.3 van de bij de huurovereenkomst behorende AV en met art. 7:244 BW gehandeld omdat zij de woning - zonder toestemming van [eiser] - geheel of gedeeltelijk aan [naam 1] in gebruik heeft gegeven, dan wel in onderhuur heeft afgestaan. Dit tekortschieten rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming.

2.3

[gedaagde] heeft het volgende verweer gevoerd. Zij stelt in de eerste plaats dat zij ontwikkelingswerker is en uit dien hoofde al jaren in India werkt in een kindertehuis, maar zij betwist dat zij haar hoofdverblijf verplaatst heeft. Zij heeft haar familie in Nederland en haar goederen en administratie in de woning. Zij reist regelmatig op en neer tussen India en Nederland. Zij houdt ook gewoon vakantie, waarbij zij vanuit Nederland bijvoorbeeld twee weken naar Spanje gaat. Zij volgt ook soms een cursus in Nederland en ondergaat regelmatig medische begeleiding en behandelingen in Nederland. In de periode oktober 2012 tot en met juni 2015 had zij een relatie met een Nederlandse partner die in Nederland woont, evenals in 2017/2018. Met deze partners was zij vaak samen in Nederland. Zij verwijst daartoe naar de door haar overgelegde stukken, zie hierboven in rov. 1.8. , die mede de bevestiging vormen dat zij het centrum van haar bestaan, haar hoofdverblijf, nooit heeft verplaatst. Zij stelt dat zij gemiddeld vier à zes maanden per jaar in India was. Bovendien staat in de huurovereenkomst niet dat [gedaagde] verplicht is om haar hoofdverblijf in de woning te hebben. [gedaagde] betwist dat [eiser] een sociale taak heeft in de verhuur van deze woning, hij is geen toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet. [eiser] kan de woning, als deze vrij komt, ook in de vrije sector verhuren.

In de tweede plaatst betwist zij dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat zij [naam 1] vanaf 20 november 2019 enige tijd in haar woning heeft laten logeren met zijn kinderen. In de periode dat [naam 1] in haar woning verbleef is zij ook niet vertrokken uit de woning. Zij hielp hem in een noodsituatie en zij deelden de kosten, waarbij geen sprake was van een financieel winstoogmerk. En er was slechts sprake van een tijdelijke situatie. Er is derhalve geen sprake van ernstige wanprestatie die ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Voor zover zij wel tekortschiet, is er geen sprake van zodanig ernstige wanprestatie dat dit tot een ontbinding moet leiden. Daartoe verwijst [gedaagde] naar het zogenaamde “tenzij-arrest” waaruit blijkt dat alle omstandigheden van het geval dienen te worden gewogen: [gedaagde] heeft een laag inkomen, zij kan niet een vrijesectorwoning huren of een woning kopen. Het zou desastreus zijn indien zij deze woning zou verliezen. [gedaagde] heeft bovendien aangegeven dat zij sinds 20 maart 2020 definitief teruggekeerd is, toen is het kindertehuis ontbonden, het project geëindigd. Zij behoort tot de risicogroep, moest in quarantaine en kon daardoor niet in de woning, waar [naam 1] op dat moment was en heeft daarom tijdelijk bij haar ouders gelogeerd. Kortom, de vorderingen moeten worden afwezen.

3.1

Aan de orde is de vraag of [gedaagde] zodanig tekort geschoten is in de nakoming van verplichtingen op grond van de huurovereenkomst dan wel de wet, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [eiser] verwijt [gedaagde] enerzijds dat zij in strijd met art. 1.1. AV, dan wel art. 7:213 BW de woning sinds 2007 niet haar hoofdverblijf in de woning heeft, althans de woning niet of nauwelijks bewoont, anderzijds dat zij de woning in strijd met art. 1.3 AV en art. 7:244 BW zonder toestemming van [eiser] heeft onderverhuurd aan [naam 1] . De kantonrechter zal deze onderwerpen achtereenvolgens beoordelen.

Niet bewonen woning

3.2

Partijen zijn allereerst verdeeld over de vraag of art. 1.1. van de bij de huurovereenkomst behorende AV (zie hierboven in rov. 1.3) [gedaagde] verplicht om haar hoofdverblijf in de woning te hebben.

De kantonrechter is van oordeel dat in art. 1.1. voornoemd niet méér is vastgelegd dan dat [gedaagde] het gehuurde zelf dient te gebruiken overeenkomstig de bestemming, dus als woonruimte. Uit die bewoordingen volgt niet dat op [gedaagde] contractueel de verplichting rust om haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben.

3.3

[eiser] heeft voorts gesteld dat het feit dat [gedaagde] al 13 jaar in het buitenland verblijft, meebrengt dat zij in strijd met het goed huurderschap als bedoeld in art. 7:213 BW handelt.

Bij afwezigheid van een contractuele verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te hebben geldt met betrekking tot het goed huurderschap als bedoeld in art. 7:213 BW het volgende als uitgangspunt. In de uitspraak van HR 22 juni 1984, NJ 1984,766 is overwogen dat van een goed huurder in de zin van art. 7:213 BW verwacht wordt dat hij in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen.

In de uitspraak van 8 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3717 heeft het Hof overwogen dat naast hetgeen in voornoemd arrest van de Hoge Raad is overwogen, onder omstandigheden het (enkele) niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren. Het Hof benadrukt dat het telkens van de concrete omstandigheden van het geval zal afhangen of van een zodanige schending sprake is. In het concrete geval ging het om een sociale huurwoning, waarin de huurder slechts incidenteel verbleef. Daartegenover stond het belang van de verhuurder, een woningcorporatie, die - als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 Woningwet - verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Het Hof overweegt dat daarmee een gewichtig belang van publieke aard wordt gediend, waarmee het nauwelijks voor bewoning gebruiken van de onderhavige woonruimte - waarvoor een wachttijd geldt van acht tot tien jaar - op gespannen voet stond. Daarbij komt, aldus het Hof, dat deze huurster, toen zij de woonruimte in 1986 - op een moment dat, naar algemeen bekend, al sprake was van een gereguleerde sociale woningmarkt - kreeg toebedeeld, moet hebben begrepen dat van haar werd verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zou gaan en blijven bewonen. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend komt het Hof tot de conclusie dat deze huurster onvoldoende rekening heeft gehouden met het voornoemde belang van de woningcorporatie en aldus tekortgeschoten is in haar op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens de verhuurder te gedragen en dat dit een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen als huurder is, dat de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

3.4

Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter in de onderhavige zaak het volgende.

Aan [eiser] kan worden toegegeven dat [gedaagde] in de overgelegde publicaties van de Stichting [naam stichting] (rov. 1.5 en 1.6.) diverse malen expliciet zegt dat zij al jaren in India woont en dat daaruit de indruk naar voren komt dat [gedaagde] het grootste deel van het jaar in India is en dus niet of nauwelijks de woning bewoont. Daar staat tegenover dat uit de door [gedaagde] overgelegde stukken blijkt dat zij ook regelmatig in Nederland is. Zoals het Hof in voornoemd arrest overweegt kan het niet of nauwelijks bewonen van een huurwoning schending van de verplichting tot goed huurderschap opleveren, doch het zal telkens van de concrete omstandigheden van het geval afhangen of van een zodanige schending sprake is. Bij de beoordeling daarvan is de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie van belang, maar dit is niet doorslaggevend. Eveneens is van belang waar voor de huurder het zwaartepunt van het bestaan ligt, van welke plaats deze zijn zaken behartigt en de administratie doet (het hoofdverblijf). In samenhang daarmee kan de reden van een verblijf elders van belang zijn, evenals de (daarmee verband houdende) intenties van de huurder. Zo zal bij een huurder met een beroep dat meebrengt dat men vaak in het buitenland verblijft (zoals in sommige gevallen een vertegenwoordiger, een wetenschappelijk onderzoeker, een acteur of - zoals in dit geval - een ontwikkelingswerker), uit het enkele feit dat de huurder langere tijd elders verblijft minder snel kunnen worden geconcludeerd dat hij zijn hoofdverblijf zou hebben verplaatst.

[gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat haar goederen en administratie in de woning aanwezig zijn, dat zij gedurende aan aantal jaren in de periode 2007 tot op heden een partner in Nederland had, dat zij vanuit Nederland vakantie houdt, cursussen volgt en medische behandelingen heeft gehad. Daaruit kan volgens de kantonrechter worden afgeleid dat zij voor wat haar ontwikkelingswerk betreft in het buitenland verbleef, doch dat privé het zwaartepunt van haar bestaan in Nederland en daarmee in de woning is gebleven.

3.5

Voorts heeft [eiser] niet gesteld en is ook overigens niet gebleken dat [gedaagde] , conform hetgeen in de uitspraak van HR 22 juni 1984, NJ 1984,766 is overwogen, niet in staat is geweest om gedurende haar afwezigheid de verantwoordelijkheid voor het gehuurde te dragen. Ook de huur is tot op heden altijd voldaan.

3.6

[eiser] heeft voorts gesteld dat het niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte een schending van de verplichting tot goed huurderschap oplevert, omdat de woning een sociale huurwoning is, waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is en dat [eiser] een sociale taak en daarmee een belang heeft om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van schaarse sociale huurwoningen. Voor zover [eiser] zich op dit punt beroept op voornoemd arrest van het Hof Amsterdam, gaat dat beroep al niet op, omdat hij als verhuurder niet een toegelaten instelling als bedoeld in art. 70 Woningwet is en derhalve niet wettelijk de taak heeft om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van goedkope schaarse woonruimte. [eiser] heeft voorts in het geheel niet onderbouwd dat er voor hem een verplichting bestaat om de woning te verhuren voor een huurprijs, waarbij een huisvestingsvergunning vereist is. Dat had op zijn weg gelegen, temeer nu [gedaagde] ter zitting - onbetwist door [eiser] - naar voren heeft gebracht dat [eiser] een gelijksoortige woning onder haar aan twee studenten verhuurt voor € 1.600,00 per maand. [eiser] heeft weliswaar ter zitting aangeboden schriftelijk vast te leggen dat hij de woning opnieuw als sociale huurwoning zal verhuren, maar daaraan gaat de kantonrechter voorbij, al is het maar omdat niet duidelijk is wie de naleving daarvan zou moeten controleren. Vooralsnog valt niet uit te sluiten dat [eiser] in de huidige overspannen woningmarkt de woning voor een aanzienlijk hoger bedrag dan de liberalisatiegrens zal (kunnen) verhuren. Dat brengt mee dat [eiser] zich niet kan beroepen op het belang dat een woningcorporatie heeft bij het toezien op een rechtvaardige verdeling van schaarse goedkopere woningen.

3.7

Een en ander laat onverlet dat het ongebruikt laten van een woning van een particuliere verhuurder in de huidige woningmarkt onder omstandigheden schending van art. 7:213 BW zou kunnen opleveren. In de onderhavige zaak is de kantonrechter echter van oordeel dat op grond van de hierboven geschetste omstandigheden, in onderling verband gewogen, geen sprake is van schending van het goed huurderschap als bedoeld in art. 7:213 BW, althans niet in zodanige mate dat op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Het gehuurde in onderhuur/gebruik geven

3.8

Als onbetwist staat vast dat [gedaagde] de woning geheel of gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan [naam 1] en zijn kinderen. Nu zowel [naam 1] als [gedaagde] zelf hebben erkend dat zij de huurkosten in die periode deelden, kan worden aangenomen dat [gedaagde] de woning aan [naam 1] heeft onderverhuurd.

[gedaagde] heeft niet betwist dat zij daarvoor geen toestemming heeft gekregen van [eiser] , aldus heeft zij gehandeld in strijd met art. 1.3 van de bij de huurovereenkomst behorende AV (zie hierboven in rov. 1.3) en zij is op dit punt derhalve tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De vraag is of die tekortkoming in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolg (ontruiming) rechtvaardigt. Uit de uitspraak van HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (het zg. tenzij-arrest) volgt dat de hoofdregel en de tenzij-bepaling in art. 6:265 lid 1 BW tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. De inhoudelijke maatstaf dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, stoelt op de redelijkheid en billijkheid. Naast de in art. 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn.

3.9

Met toepassing van de door de Hoge Raad in voornoemd arrest gegeven uitleg van art. 6:265 lid 1 BW stelt de kantonrechter in de onderhavige zaak vast dat [gedaagde] weliswaar het onderverhuur-verbod heeft geschonden, doch dat niet is komen vast te staan dat de periode waarin dit is gebeurd langer heeft geduurd dan een beperkte periode van enige maanden, tot begin mei 2020. Tegenover het belang van [eiser] dat contractsbepalingen worden nagekomen, staat het belang van [gedaagde] om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden, zeker nu zij ter zitting heeft aangegeven dat het kindertehuis, althans het project in India als gevolg van de corona-crisis is opgeheven en zij daarom vooralsnog voor onbepaalde tijd terug in Nederland en in haar woning is. Gelet daarop acht de kantonrechter de tekortkoming ter zake van het in strijd met de huurovereenkomst onderverhuren van de woning van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd te achten.

Conclusie

3.10

Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen volgt dat het standpunt van [eiser] dat [gedaagde] contractueel verplicht was haar hoofdverblijf in de woning te hebben en in strijd daarmee gehandeld heeft, dan wel dat zij in strijd met het goed huurderschap als bedoeld in art. 7:213 BW heeft gehandeld, wordt afgewezen. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met het onderhuurverbod in art. 1.3 van de bij de huurovereenkomst behorende AV, doch de kantonrechter is van oordeel dat, gelet op alle omstandigheden van het geval, deze tekortkoming van onvoldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd te achten. Dat betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

3.11

[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

BESLISSING

De kantonrechter: