2.1.
Dit geschil gaat over de verkoop van de woning met tuin aan de [adres 1] . [eiser] en [eiseres] hebben deze woning in 2019 gekocht van Apex ams B.V. Zij werden daarbij bijgestaan door de heer [naam 1] als aankoopmakelaar. [gedaagde 1] is werkzaam bij [bedrijf] en trad op als verkoopmakelaar van Apex.
2.3.
Apex heeft de woning in 2014 gekocht van de heer [naam 2] . Hij woont op [adres 2] en was voorheen eigenaar van [adres 2] en [adres 1] . In de leveringsakte na de verkoop van de woning door [naam 2] aan Apex op 4 augustus 2014 is op het achterste deel van de tuin een kwalitatieve verplichting gevestigd. In de leveringsakte wordt [naam 2] “verkoper” genoemd en Apex “koper”. “Het verkochte” is de woning aan [adres 1] . De kwalitatieve verplichting in de leveringsakte luidt als volgt:
VESTIGING KWALITATIEVE VERPLICHTING
1. Verkoper is tevens eigenaar van:
het grachtenpand, met tuinhuis, tuin, ondergrond, erf en verder aanbehoren, naar zijn aard bestemd om te worden bewoond,
staande en gelegen te (…) [woonplaats] aan de [adres 2] (…)
.
2. Een gedeelte van de tuin van het verkochte, zijnde het perceel (…) nummer [nummer 2] , is in gebruik bij verkoper (…).
Teneinde de huidige feitelijke situatie ten aanzien van voormeld gedeelte van de tuin vast te leggen vestigen verkoper en koper bij deze het navolgende beding met kwalitatieve werking als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek:
de eigenaar van het verkochte casu quo de gebruiker van het verkochte heeft de plicht om voor een periode van vijftien (15) jaar ingaande op heden te dulden het uitsluitend gebruik door verkoper van het gedeelte van de tuin behorende bij het verkochte (…).
De vorenbedoelde plicht tot het dulden van het gebruik van voormeld gedeelte tuin zal overgaan op degenen die het verkochte onder bijzondere titel zullen verkrijgen (…).
Alle onderhoudskosten van voormeld gedeelte van de tuin behorende bij het verkochte en andere aan voormeld gedeelte van de tuin toe te rekenen kosten komen geheel voor rekening van koper.
Het is verkoper niet toegestaan om zonder uitdrukkelijke toestemming van koper bebouwing, beplanting of andere aanpassingen aan voormeld gedeelte van de tuin behorende bij het verkochte aan te brengen.
Koper dient af te zien van het plaatsen van een nieuwe erfafscheiding op de erfgrens van het gedeelte van de tuin behorende bij het verkochte en het voormelde grachtenpand aan [adres 1] .
2.4.
In de periode dat Apex eigenaar was van de woning, was het achterste gedeelte van de tuin met een schutting afgescheiden van het voorste gedeelte. Op 13 augustus 2019 hebben [eiser] en [eiseres] de woning en de tuin voor het eerst bezichtigd. Toen hebben zij die afscheiding gezien.
2.5.
In augustus en september 2019 hebben [gedaagde 1] en [naam 1] per e-mail namens hun opdrachtgevers onderhandeld over de koopprijs en de voorwaarden voor verkoop. Daarbij hebben zij ook gemaild over de inhoud en de uitleg van de kwalitatieve verplichting. [gedaagde 1] heeft in een van zijn e-mails de leveringsakte uit 2014 met daarin de tekst van de kwalitatieve verplichting meegestuurd. Ook heeft [gedaagde 1] in zijn e-mail aan [naam 1] van 2 september 2019 geschreven, voor zover van belang:
“(…) Nogmaals voor de goede orde: De buurman van [adres 2] mag het achterste perceel gebruiken door er op te lopen en te zitten. Hij mag hier geen veranderingen aan aanbrengen en zijn eigendommen er stallen. Ook mag hij geen eisen stellen aan de staat en uiterlijk van het perceel. De eigenaar van [adres 1] [ [adres 1] , rb] mag er mee doen wat hij wenst (op een erfafscheiding op de erfgrens na). Hij mag dus verbouwen naar eigen wensen. Omdat de eigenaar van [adres 1] mag bepalen hoe het er uit ziet heeft hij ook de plicht om het te onderhouden. (…)”
2.6.
De koopovereenkomst is op 13 september 2019 bij de notaris ondertekend. Ook op dat moment is nog gesproken over de inhoud van de kwalitatieve verplichting. [gedaagde 1] , [naam 1] en de notaris hebben toen aan [eiseres] bevestigd dat de kwalitatieve verplichting inhield dat [eiser] en [eiseres] medegebruik van het achterste gedeelte van de tuin hadden. Ook is aan de koopovereenkomst een e-mail gehecht van [gedaagde 1] aan de notaris van 11 september 2019, waarin hij heeft geschreven over de kwalitatieve verplichting:
“(…) De bewoner van [adres 1] heeft recht op uitsluitend gebruik en niet op het uitsluitende gebruik. De buurman mag er als het ware op lopen maar hij heeft niet het alleenrecht. De eigenaar [eigenaar] bepaald de staat van het perceel en heeft het onderhoud. (…)”
2.7.
In de koopovereenkomst staat: “Koper is bekend met dat het gedeelte van zijn tuin met kadastraal nummer [nummer 2] gedurende 15 jaar, te rekenen vanaf 4 augustus 2014, in gebruik is bij de bewoner van [adres 1] , een en ander zoals verwoord in het eigendomsbewijs van verkoper”.
2.9.
[eiser] en [eiseres] wilden na levering van de woning de schutting tussen het voorste en het achterste gedeelte van de tuin (deels) verwijderen, zodat zij medegebruik konden maken van het achterste gedeelte van de tuin. Zij hebben in dat verband contact gezocht met [naam 2] . [naam 2] heeft vervolgens aan [eiser] en [eiseres] geschreven dat de kwalitatieve verplichting inhoudt dat zij als kopers van de woning niet gerechtigd zijn wijzigingen in het achterste deel van de tuin aan te brengen.