vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
zaaknummer: 9863727 CV EXPL 22-6170
vonnis van: 17 november 2022
vonnis van de kantonrechter
Stichting Sociëteit Vastgoed
gevestigd te Arnhem
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: de Stichting
gemachtigde: mr. N.M. Don
AG Barista I B.V., tevens handelend onder de naam Newday Offices
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: Newday
gemachtigde: mr. D.L.A. van Voskuilen.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- -
dagvaarding van 26 april 2022, met producties;
- -
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
- -
het tussenvonnis van 28 juni 2022 waarin is bepaald dat schriftelijk wordt voort geprocedeerd;
- -
de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie en akte vermindering eis in conventie, met producties;
- -
de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie;
- -
de conclusie van dupliek in reconventie.
Het vonnis is bepaald op heden.
Feiten in conventie en in reconventie
1. In deze procedure staat het volgende vast.
1.1.
In januari 2022 was de Stichting op zoek naar een nieuwe kantoorruimte om te huren. Zij is in contact gekomen met Newday en er heeft een bezichtiging plaatsgevonden in het kantoorverzamelgebouw Newday Offices Arnhem, een van de complexen die Newday exploiteert.
1.2.
De voorzitter van de Stichting, [naam voorzitter] , was aanwezig met haar echtgenoot [naam echtgenoot] . Zij zijn rondgeleid door [naam 1] van Newday. De beoogde ruimte (unit 403) was op de vierde verdieping. Deze verdieping was nog niet ingedeeld, dat zou nog gebeuren. De derde verdieping was wel al ingedeeld, en beide verdiepingen zijn bezichtigd. Tussen partijen is gesproken over een ruimte van 100 m². Aan de Stichting is een plattegrond ter hand gesteld waarop unit 403 is ingetekend op de vierde verdieping met de vermelding: 116 m². Onderaan de plattegrond staat vermeld dat het om bruto oppervlakte gaat. [naam 1] heeft het concept van Newday uitgelegd, inhoudend dat bij het huren van kantoorruimte gebruik gemaakt kan worden van diverse faciliteiten zoals algemene vergaderruimtes, een receptionist, koffie, lunch, wifi en een algemene flexruimte.
1.3.
Partijen zijn het na onderhandeling eens geworden over de huurprijs. Op 5 februari 2022 is de schriftelijke huurovereenkomst door de Stichting getekend. Daarin staat als omschrijving van het gehuurde: Kantoor Unit 403 (ca. 116 vierkante meter VVO). VVO betekent Verhuurbare Vloeroppervlakte. De huuringangsdatum was 1 mei 2022 maar de Stichting mocht al eerder van het gehuurde gebruik maken. Als huurprijs is afgesproken € 1.790,95 per maand te vermeerderen met 5,1% btw(-compensatie), waaronder € 387,23 per maand voor service en € 242,02 per maand voor hospitality. De huurprijs van additionele abonnementen is gesteld op € 160,- per maand te vermeerderen met btw. De totale huurprijs is € 1.950,95 per maand te vermeerderen met btw(-compensatie).
1.4.
Op 28 maart 2022 heeft de Stichting de tussen partijen overeengekomen waarborgsom van € 4.456,96 betaald.
1.5.
In een e-mail van 30 maart 2022 heeft de Stichting aan Newday bericht dat de kantoorruimte nog niet gereed was, onder meer omdat de glazen toegangsdeuren en de toegezegde keuken er nog niet waren. Daardoor moest de Stichting haar verhuizing voor de tweede keer verschuiven, terwijl de locatie waar de Stichting tot dan toe verbleef per 1 april 2022 verlaten moest zijn.
1.6.
Na herhaalde malen vergeefs om de exacte afmetingen van de kantoorunit te hebben gevraagd heeft de Stichting deze zelf ingemeten. Op 8 april 2022 heeft de Stichting Newday bericht dat bij controle was gebleken dat de tijdelijke pantry geen warm water had en de afvoer niet werkte, en dat bij het inmeten van de kantoorunit de vloeroppervlakte 75 m² bleek te zijn. De Stichting heeft meerdere oplossingen genoemd: per direct de huurovereenkomst ontbinden, ontbinding met schadevergoeding of de kantoorunit in gebruik nemen met een lagere huurprijs.
1.7.
Daarop heeft Newday een NEN 2580 meetrapport aan de Stichting gestuurd en toegelicht dat de VVO meters bij Newday bestaan uit de meters binnen het eigen kantoor plus pro rata toebedeling van de algemene ruimtes van het kantoorverzamelgebouw. In het NEN rapport staat dat de netto oppervlakte van de kantoorunit 80 m² is.
1.8.
Bij brief van 8 april 2022 heeft de Stichting aan Newday haar voornemen kenbaar gemaakt om de huurovereenkomst te vernietigen wegens dwaling c.q. te ontbinden wegens ernstige tekortkoming. In de brief stelt de Stichting dat de kantoorunit veel kleiner was dan overeengekomen, waardoor het gehuurde niet voldeed aan hetgeen de Stichting mocht verwachten. Als de Stichting had geweten dat de kantoorunit slechts een oppervlakte had van 75 m² dan had zij deze nooit gehuurd. Vervolgens heeft de Stichting de huurovereenkomst op 14 april 2022 vernietigd wegens dwaling subsidiair ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming.
1.9.
Bij kort geding vonnis van 21 juni 2022 heeft de kantonrechter de vordering van de Stichting tot terugbetaling van de waarborgsom toegewezen, met rente en kosten, overwegende dat in de bodemprocedure waarschijnlijk het beroep op dwaling zou worden gehonoreerd.
Vordering en verweer in conventie
2. de Stichting vordert na vermindering van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst voor het gehuurde met recht op 14 april 2022 buitengerechtelijk is vernietigd op grond van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW),
subsidiair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst voor het gehuurde met recht op 14 april 2022 buitengerechtelijk is ontbonden op grond van een toerekenbare tekortkoming zijdens Newday zoals bedoeld in artikel 6:265 BW,
II. Newday te veroordelen tot betaling van € 1.664,- exclusief btw als schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 maart 2021 tot aan de voldoening,
met veroordeling van Newday tot betaling van de proceskosten waaronder begrepen de nakosten.
3. De Stichting stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat zij op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is overgegaan tot het sluiten van de huurovereenkomst. Als zij op dat moment had geweten dat het gehuurde slechts een oppervlakte van 75-80 m² had, zou zij de overeenkomst niet zijn aangegaan. Subsidiair beroept zij zich erop dat Newday haar een gehuurde ruimte ter beschikking heeft gesteld die aanzienlijk kleiner is dan in de schriftelijke huurovereenkomst is afgesproken, waardoor Newday toerekenbaar is tekortgeschoten. De Stichting vordert vergoeding van haar schade, bestaande uit extra kosten voor de verhuizing die zij tot drie keer toe op het laatste moment moest afzeggen. Zij verwijst naar een factuur van Pot Verhuizingen d.d. 16 juni 2022, waarop extra verhuiskosten, opslagkosten en annuleringskosten staan van totaal € 1.664,-.
4. Newday voert daartegen aan dat de heer en mevrouw [naam echtgenoot] kennis hebben van de vastgoedsector en dat de Stichting zich in haar zoektocht naar nieuwe kantoorruimte heeft laten bijstaan door [naam directeur] , directeur van makelaarskantoor REBO en [naam 2] , oud locatiemanager van Newday. De term VVO is in de vastgoedsector gebruikelijk. Bij de bezichtiging kon de Stichting bovendien exact bepalen hoe groot de beoogde kantoorruimte was. Twee van de vier lengtewanden stonden er al op de vierde verdieping, en op de derde verdieping hebben de kantoorruimtes qua breedte exact dezelfde afmetingen als die op de vierde. Newday betwist dat zij essentiële informatie voor de Stichting heeft achtergehouden. De heer [naam echtgenoot] heeft zelf indelingstekeningen gemaakt. Bovendien is niet aannemelijk dat de Stichting, indien zij eerder van de netto oppervlakte op de hoogte zou zijn geweest, de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten. De Stichting wilde in april 2022 in eerste instantie een verlaging van de huur.
Volgens Newday zijn partijen overeengekomen dat de Stichting vanaf 1 april 2022 – en niet eerder – haar intrek in het gehuurde mocht nemen. Het was tussen partijen duidelijk dat het gehuurde vanaf die datum wel klaar was om te betrekken maar nog niet geheel af. De ruimte was wel geschikt voor gebruik.
Vordering en verweer in reconventie
5. Newday vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Stichting te veroordelen tot betaling van de overeengekomen huurprijs van € 1.950,95, te vermeerderen met btw, vanaf 1 juni 2022 en steeds per de eerste dag van de volgende maand totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd.
6. De standpunten van partijen zijn in reconventie gelijk aan die in conventie.
Beoordeling in conventie en in reconventie
7. Vanwege de samenhang tussen de vorderingen worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.
8. Eerst wordt het beroep van de Stichting op dwaling besproken. Artikel 6:228 BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
9. In dit geval stelt de Stichting dat zij heeft gedwaald over de oppervlakte van de gehuurde kantoorunit. Niet in geschil is dat bij de bezichtiging voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst is gesproken over de huur van een ruimte van 100 m². In het kort geding vonnis staat zelfs dat er is gesproken over minimaal 100 m², maar dat betwist Newday. Daarom wordt daar hierna niet vanuit gegaan. Wel kan worden geconcludeerd dat Newday er voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst mee bekend was dat voor de Stichting de netto oppervlakte van de kantoorunit in zoverre van belang was dat zij een ruimte wilde van zo’n 100 m². En de Stichting mocht ervan uitgaan dat de kantoorunit deze oppervlakte zou hebben, na hetgeen tussen partijen was besproken. Bij de bezichtiging was de kantoorunit nog niet afgebakend, zodat de Stichting niet zelf kon controleren welke oppervlakte deze had. Zij moest dus afgaan op de mededelingen daarover van Newday. Die mededelingen hielden toen niet meer in dan de vermelding op de plattegrond dat de kantoorunit 116 m² bruto oppervlakte heeft. Niet is meegedeeld dat de netto oppervlakte 80 m² is. Dat heeft de Stichting pas gehoord na het aangaan van de huurovereenkomst. Verder is in de huurovereenkomst vermeld dat de oppervlakte ca. 116 m² VVO is. Dit heeft de Stichting kunnen lezen voordat zij de huurovereenkomst tekende, maar ook deze vermelding houdt niet de mededeling in dat de netto oppervlakte 80 m² is.
10. Het verschil tussen de bruto en netto oppervlakte is in dit geval substantieel en het wordt veroorzaakt door het feit dat de bruto oppervlakte mede wordt bepaald door een pro rata toebedeling van de algemene ruimtes van het kantoorverzamelgebouw. Newday voert aan dat de Stichting deskundige adviseurs had en voldoende bekend is met de vastgoedsector om te weten wat VVO betekent. Zij bedoelt daar klaarblijkelijk mee dat zij ervan mocht uitgaan dat de Stichting wist dat de vermelding van de bruto oppervlakte VVO van ca. 116 m² niet betekende dat de netto oppervlakte ca. 100 m² is. Dat is echter onjuist. De Stichting kon immers redelijkerwijs niet weten hoe de pro rata toebedeling van de algemene ruimtes was, ook niet indien zij als deskundig moet worden aangemerkt of van voldoende deskundig advies voorzien. Dit betekent dat Newday ten onrechte niet aan de Stichting heeft meegedeeld dat de kantoorunit geen netto oppervlakte van 100 m² maar een netto oppervlakte van 80 m² heeft. Newday mocht ook niet veronderstellen dat dit verschil voor de Stichting niet van belang was. Gelet op het feit dat tussen partijen bij de bezichtiging is gesproken over een oppervlakte van de kantoorunit van 100 m² is aannemelijk dat de Stichting de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten indien zij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst zou hebben geweten dat de oppervlakte 80 m² is. De omstandigheid dat de heer [naam echtgenoot] zelf indelingstekeningen heeft gemaakt maakt dit niet anders. Deze waren, zo heeft de Stichting onweersproken aangevoerd, niet op schaal.
De conclusie is dat de Stichting de overeenkomst met recht heeft vernietigd wegens dwaling. De in conventie (primair) gevorderde verklaring van recht zal daarom worden toegewezen.
11. De conventionele vordering van de Stichting die strekt tot vergoeding van haar schade bestaande uit extra verhuiskosten is niet toewijsbaar. De vernietiging van de overeenkomst raakt immers ook de afspraken die over het in gebruik nemen van het gehuurde zijn gemaakt, en dan is er geen sprake meer van een tekortkoming in de nakoming daarvan (vgl Hoge Raad 11 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA3765).
12. Ook de reconventionele vordering, die gegrond is op nakoming van de huurovereenkomst, moet worden afgewezen.
13. Newday zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, in conventie en in reconventie. In conventie bestaan de kosten tot heden aan de zijde van de Stichting uit € 103,33 aan explootkosten, € 514,00 aan griffierecht en € 622,00 aan salaris van de gemachtigde, totaal € 1.239,33. In reconventie worden de kosten, wegens samenhang met de conventie, begroot op nihil.
In conventie:
verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met recht op 14 april 2022 buitengerechtelijk is vernietigd op grond van dwaling zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a BW;
veroordeelt Newday in de kosten van het geding aan de zijde van de Stichting gevallen, tot heden begroot op € 1.239,33, voor zover van toepassing inclusief btw;
veroordeelt Newday in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,- aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
