Uitspraken

zaakgegevens 614220 \ CV EXPL 09-2026 \ HB/91/rz

uitspraak van 21 oktober 2009

[huurder], handelende onder de naam [handelsnaam]

wonende te Wadenoijen

eisende partij in conventie

gedaagde partij in reconventie en voorwaardelijke reconventie

gemachtigde mr. G.W. Boogaard

de publiekrechtelijke rechtspersoon Waterschap Rivierenland

gevestigd te Tiel

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie en voorwaardelijke reconventie

schriftelijk procederend

1. Het verloop van de procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis d.d. 17 juni 2009

- hetgeen is besproken ter comparitie op 3 september 2009 en de daarvan door de griffier gemaakte aantekeningen

2. De vaststaande feiten

2.1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist.

Artikel 3.2. van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste een maand.

De verhuurder zal dan slechts kunnen opzeggen als hij het gehuurde om zuiveringstechnische redenen nodig heeft.”

in conventie:

3.1. [huurder] vordert :

a. een verklaring voor recht dat de opzegging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, gedateerd 20 februari 2008/26 maart 2008 nietig is en dat deze huurovereenkomst mitsdien onverminderd voortduurt tot tenminste

1 mei 2013;

b. de veroordeling van Waterschap Rivierenland in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis tot de dag der voldoening;

in reconventie:

3.4. Waterschap Rivierenland vordert:

a. de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan en met veroordeling van [huurder] om deze ruimte, met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevindt binnen vier weken na de betekening van dit vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere termijn, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Waterschap Rivierenland te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Waterschap Rivierenland bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [huurder];

b. [huurder] te veroordelen om aan Waterschap Rivierenland te betalen het bedrag van € 310,76 als schadevergoeding, gelijk aan de maandelijkse huur op grond van de huurovereenkomst, voor iedere maand of gedeelte van een maand, dat [huurder] na de dag van ontbinding in het gehuurde is gebleven tot aan de dag waarop [huurder] het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd en verlaten;

c. [huurder] te veroordelen in de kosten van deze procedure;

in voorwaardelijke reconventie:

3.7. Waterschap Rivierenland vordert

a. de ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrek-king tot onderhavige bedrijfsruimte wegens onvoorziene omstandigheden per de datum van het te dezen te wijzen vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere datum, met veroordeling van [huurder] om deze bedrijfsruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin op daarop bevindt, binnen vier weken na de betekening van dit vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere termijn, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Waterschap Rivierenland te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Waterschap Rivierenland bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [huurder];

b. [huurder] te veroordelen om aan Waterschap Rivierenland te betalen het bedrag van € 310,76 als schadevergoeding, gelijk aan de maandelijkse huur op grond van de huurovereenkomst, voor iedere maand of gedeelte van een maand, dat [huurder] na de dag van ontbinding in het gehuurde is gebleven tot aan de dag waarop [huurder] het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd en verlaten;’

c. [huurder] te veroordelen in de kosten van deze procedure;

in conventie:

4.1. Waterschap Rivierenland heeft de huur opgezegd tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van de opzegtermijn omdat zij het gehuurde zelf nodig heeft. Zij heeft daarbij een beroep gedaan op artikel 3.2. van de huurovereenkomst waarin is vermeld dat de huur door de verhuurder slechts opgezegd kan worden wanneer zij het gehuurde om “zuiveringstechnische redenen” zelf nodig heeft. Zij heeft daarbij aangevoerd dat het feit dat na het opgaan van het Zuiveringsschap in het Waterschap “zuiveringstechnische redenen” gelezen dienen te worden als “waterschapstaken”.

4.2. [huurder] heeft aangevoerd dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst de betreffende bepaling in de overeenkomst is opgenomen omdat daarmee werd vastgelegd dat [huurder] de onroerende zaak tot in lengte van dagen zou (moeten) kunnen gebruiken. Uitzondering zou slechts zijn indien eigen gebruik door het Zuiveringsschap werkelijk onontkoombaar zou zijn. Die stellingname is door Waterschap Rivierenland niet weersproken.

De kantonrechter is van oordeel dat de (gewijzigde) interpretatie van het begrip “zuiveringstechnische zaken”, zoals gesteld door Waterschap Rivierenland, niet juist is. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract nadere aan- of invulling behoeft, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Gelet op alle omstandigheden van het geval moet ervan worden uitgegaan dat bij het aangaan van de huurovereenkomst partijen een beperkte opzeggingsmogelijkheid voor het Zuiveringsschap voor ogen heeft gestaan. Deze opzeggingsgrond, geschreven op de (wettelijke) taak van het Zuiveringsschap en daardoor ook inhoudelijk bepaald, kan niet gewijzigd worden omdat nadien een bij het aangaan van de overeenkomst onvoorzienbare omstandigheid heeft plaatsgevonden, namelijk de fusie met het Waterschap. Deze fusie verandert op zich niets aan het huurcontract.

in reconventie:

4.4. Uit hetgeen hiervoor reeds onder 4.2. is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de opzegging van de huurovereenkomst bij brief van 20 februari 2008 geen effect heeft. Daaruit vloeit voort dat er geen grond bestaat een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst is geëindigd en de ontruiming te bepalen, zoals Waterschap Rivierenland in reconventie gevorderd heeft. Deze vordering wordt afgewezen.

Immers, Waterschap Rivierenland heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat op grond van artikel 7:295 lid 2 BW een tijdstip dient te worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst is geëindigd. Artikel 7:295 BW gaat uit van een rechtsgeldige (maar niet geaccepteerde) opzegging, hetgeen in casu niet het geval is.

Terzijde wordt nog opgemerkt dat artikel 7:295 BW deel uitmaakt van de afdeling 290-bedrijfsruimte in het BW terwijl partijen het er over eens zijn dat in dit geval sprake is van een artikel 230a BW bedrijfsruimte.

in voorwaardelijke reconventie

4.5 Deze vordering van Waterschap Rivierenland betreft een beroep tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering eveneens dient te worden afgewezen omdat de door Waterschap Rivierenland aangevoerde omstandigheden, zoals het eigen gebruik van de loods voor opslag van materiaal voor dijkbescherming waarvoor elders geen plaats is, niet van dien aard is dat die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, ook al gaat het hier om een belangrijke publieke taak. Waterschap Rivierenland heeft als gevolg van beleidsmatige beslissingen een plan gemaakt waarbij zij tot een herschikking van de haar toebehorende onroerende zaken is gekomen. Besloten is dat bepaalde onroerende zaken zouden worden afgestoten waardoor zij behoefte krijgt aan opslagruimte elders. Van enige noodzaak het gehuurde te gebruiken is niet gebleken. Het feit dat [huurder] ook heeft aangevoerd dat hij bereid is mee te werken aan een grondige renovatie van het gehuurde maakt ook dat dat niet een reden kan zijn die tot ontbinding van de huurovereenkomst zou moeten leiden.

in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:

4.6. Waterschap Rivierenland zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

5. De beslissing.

De kantonrechter:

in conventie:

5.1. verklaart voor recht dat de opzegging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, gedateerd 20 februari 2008/26 maart 2008 nietig is en dat deze huurovereenkomst mitsdien onverminderd voortduurt tot tenminste 1 mei 2013;

in reconventie:

5.2. wijst de vordering af;

in voorwaardelijke reconventie:

5.3. wijst de vordering af;

in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

5.4. veroordeelt Waterschap Rivierenland in de kosten van deze procedures, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 85,98 voor explootkosten, € 297 ,- voor vast recht en € 600,- voor salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der voldoening;