Uitspraken

Bij het wijzen van dit vonnis heeft de rechtbank rekening gehouden met de inhoud van de volgende processtukken, uit welke opsomming ook het procesverloop blijkt:

• -

  de dagvaarding van 16 juli 2014 tegen de eerste rolzitting van de rechtbank van 6 augustus 2014, met de producties 1 t/m 18 van de VVE Berliozrode;

• -

  de conclusie van antwoord van 29 oktober 2014 van Atrium Vastgoedmanagement BV, met haar producties 1 t/m 6;

• -

  de conclusie van antwoord (met “exceptie van onbevoegdheid”) van 29 oktober 2014 van [gedaagde 2] Coatings BV, met haar productie 1;

• -

  de incidentele conclusie van antwoord van de VVE Berliozrode van 12 november 2014, met haar producties 19a en 19b (opnieuw genummerd door de rechtbank);

• -

  het vonnis van de rechtbank in het incident en in de hoofdzaak van 10 december 2014;

• -

  de beschikkingen met (nadere) datumbepaling van de rechtbank van 16 februari 2015 en 18 maart 2015;

• -

  het door de rechtbank opgemaakte proces-verbaal van de comparitie van partijen van 2 juli 2015, met de daarbij behorende en daarin door de rechtbank genoemde 2 bijlagen;

• -

  de (fax)brief van mr. Verhaegh van 15 juli 2015 met drie opmerkingen over de inhoud van punt 5 van het proces-verbaal van de zitting van 2 juli 2015.

De vonnisdatum is uitgesteld tot vandaag, 25 november 2015.

De VVE Berliozrode is de vereniging van eigenaren van de gemeenschappelijke gedeelten en van de appartementsrechten aan de Berliozrode 1 t/m 46 te Zoetermeer. Het gaat om een appartementencomplex uit bouwjaar 1976 bestaande uit twee gebouwen, met 35 woningen, 32 parkeerplaatsen en 9 bergingen. Atrium Vastgoedmanagement BV drijft een onderneming te Den Haag die zich richt op professioneel vastgoedmanagement, waaronder het beheer voor verenigingen van eigenaren. [gedaagde 2] Coatings BV drijft een onderneming te Den Haag die zich richt op de groothandel in professionele verfproducten.

De VVE Berliozrode heeft in augustus 2007 een beheerovereenkomst gesloten met Atrium Vastgoedmanagement BV, waarbij de VVE Berliozrode aan Atrium Vastgoedmanagement BV het beheer heeft opgedragen van de in de splitsingsakte van de VVE Berliozrode gedefinieerde gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het complex. Volgens die beheerovereenkomst moest Atrium Vastgoedmanagement BV voor een jaarlijks per 1 juli te indexeren vaste vergoeding van € 4.855,- plus BTW (prijspeil 1 juli 2007) de in bijlage A van de beheerovereenkomst omschreven standaarddiensten A1 t/m A10 aan de VVE Berliozrode leveren. De in bijlage B van de overeenkomst omschreven aanvullende diensten konden worden geleverd tegen betaling van een aanvullende vergoeding.

In 2009 waren de houten en betonnen onderdelen van de voorzijden van het appartementencomplex aan de Berliozrode 1 t/m 46 toe aan groot schilderonderhoud. Atrium Vastgoedmanagement BV heeft aan [gedaagde 2] Coatings BV verzocht om daartoe aan haar kosteloos een zogenoemd verftechnisch advies uit te brengen. Op 14 mei 2009 heeft de toenmalige vakadviseur [dhr.B] van [gedaagde 2] Coatings BV aan de toenmalige accountmanager en adjunct-directeur [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV dat kosteloze verftechnisch advies voor het benodigde groot schilderonderhoud aan de Berliozrode 1 t/m 46 uitgebracht. Dat kosteloze advies van 18 bladzijden plus bijlagen van [gedaagde 2] Coatings BV draagt als titel Werkschema 2837 en beoogt vooral te bereiken dat het in te schakelen schildersbedrijf de geadviseerde verfproducten van het merk Caparol van [gedaagde 2] Coatings BV zal inkopen en gebruiken.

Beveta Schilderwerken heeft na 8 maart 2010 nog enige herstelwerkzaamheden verricht. Een garantieverklaring is echter nooit afgegeven door Beveta Schildwerken en/of door [gedaagde 2] Coatings BV aan de VVE Berliozrode. Vervolgens is [dhr.C] , onder meer handelend onder de naam Beveta Schilderwerken, in juni 2010 in staat van faillissement verklaard. Dat faillissement is in juli 2012 bij gebrek aan baten opgeheven.

In oktober 2010 heeft Atrium Vastgoedmanagement BV na klachten een (tweede) inventarisatie van het schilderwerk onder de bewoners gehouden. Daaruit kwamen op 9 van de 35 adressen forse klachten over het schilderwerk van Beveta Schilderwerken naar voren.

De VVE Berliozrode heeft daarna aan Verf Advies Centrum BV opdracht gegeven om vast te stellen of het schilderwerk van Beveta aan de Berliozrode voldoet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen van vakmanschap. Deze prestatiekeuring is uitgevoerd op 23 september 2011 en vastgelegd in een door [dhr.N] van Verf Advies Centrum BV op 9 december 2011 uitgebracht rapport met de titel PrestatieKeuring schilderwerk. Dit rapport van Verf Advies Centrum BV bevat onder meer de volgende bevindingen en conclusies.

Bij brief van 3 april 2012 heeft de toenmalige advocaat mr. Veling namens de VVE Berliozrode aan Atrium Vastgoedmanagement BV dit keuringsrapport van Verf Advies Centrum BV toegezonden en haar onder verwijzing naar de brief van 9 mei 2011 opnieuw aansprakelijk gesteld voor de schade van de VVE Berliozrode. De advocaat mr. Delissen heeft daarop namens Atrium Vastgoedmanagement BV afwijzend gereageerd.

Op 4 mei 2012 heeft mr. Veling namens de VVE Berliozrode bij de toenmalige rechtbank ’s-Gravenhage een verzoekschrift tot het gelasten van een voorlopig deskundigenrapport ingediend om het schilderwerk te laten beoordelen alsmede de kosten van herstel te laten begroten. Mr. Delissen heeft op 16 augustus 2012 namens Atrium Vastgoedmanagement BV daartegen een verweerschrift ingediend. Na de mondelinge behandeling ter zitting van 23 augustus 2012 heeft de rechtbank bij beschikking van 30 augustus 2012 een voorlopig deskundigenonderzoek gelast ter beantwoording van de in rechtsoverweging 4.6 door de rechtbank vermelde vragen en beide partijen verzocht om met een gezamenlijk voorstel voor de te benoemen deskundige te komen. Op gezamenlijke voordracht van beide partijen heeft de rechtbank vervolgens bij beschikking van 29 oktober 2012 tot deskundige benoemd het Centrum voor Onderzoek en Technisch Advies (COT BV) te Haarlem en voor het overige beslist zoals in die beschikking is vermeld.

Op 20 november 2012 heeft de onderzoeker [dhr.O] van COT BV ter plaatse onderzoek gedaan en op 30 januari 2013 heeft hij samen met zijn collega [dhr.P] namens COT BV een schriftelijk rapport uitgebracht aan de rechtbank. Bijlage I bij dat rapport bevat een aantal foto’s, bijlage II een aantal microscopiefoto’s, bijlage III de correspondentie per e-mail tussen [dhr.O] en mr. Veling over het concept-rapport en bijlage IV de correspondentie per e-mail tussen [dhr.O] en mr. Delissen over het concept-rapport. Het rapport van 30 januari 2013 van COT BV bevat voorts de hierna geciteerde resultaten en beantwoording van de gestelde vragen, waarbij de rechtbank voor de leesbaarheid bij de beantwoording door COT BV de gestelde vragen vet heeft afgedrukt.

Bij aangetekende brief van 11 november 2013 heeft mr. Veling namens de VVE Berliozrode aan [gedaagde 2] Coatings BV bericht dat de VVE Berliozrode zich al haar rechten, waaronder het recht op schadevergoeding op welke grondslag dan ook, voorbehield en dat deze brief onder meer diende ter stuiting van eventueel lopende verjaringstermijnen.

In 2013 of 2014 heeft schildersbedrijf [dhr.Q] & Zn. in opdracht van de VVE Berliozrode omvangrijke herstel- en schilderwerkzaamheden verricht aan de voorgevels van beide gebouwen, waarbij verrot hout deels is vervangen door kunststof.

De VVE Berliozrode vordert als eiseres dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad beide gedaagden Atrium Vastgoedmanagement BV en [gedaagde 2] Coatings BV hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan de VVE Berliozrode van € 84.259,91, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 9 mei 2011 en met veroordeling van beide gedaagden in de kosten van deze procedure. De VVE Berliozrode vordert de hoofdsom van € 84.259,91 verkort weergegeven als schadevergoeding voor de twee gestelde wanprestaties van Atrium Vastgoedmanagement BV jegens haar en voor de gestelde wanprestatie of onrechtmatige daad van [gedaagde 2] Coatings BV jegens haar.

Atrium Vastgoedmanagement BV en [gedaagde 2] Coatings BV voeren ieder afzonderlijk gemotiveerd verweer tegen deze vorderingen van de VVE Berliozrode.

De relevante standpunten van de drie procespartijen komen hierna aan de orde bij de beoordeling door de rechtbank van de vorderingen en de daartegen gevoerde verweren.

Naar de kern genomen stelt de VvE Berliozrode dat zij een schade van € 84.259,91 inclusief BTW heeft geleden die is veroorzaakt door twee wanprestaties van Atrium Vastgoedmanagement BV jegens haar onder de beheerovereenkomst. De rechtbank zal hierna de twee gestelde wanprestaties en de daartegen gevoerde verweren beoordelen, met voor zover nodig per gestelde wanprestatie de omvang van de gevorderde schadevergoeding en de daartegen gevoerde verweren.

Volgens de VVE Berliozrode bestaat de eerste gestelde wanprestatie van Atrium Vastgoedmanagement BV jegens haar samengevat uit het betalen van de laatste 30% van de aanneemsom aan Beveta Schilderwerken voordat de formele oplevering van de werkzaamheden had plaatsgevonden, voordat de opleverpunten waren afgehandeld en de garantie was afgegeven en voordat de fotorapportage van het houtrotherstel was afgegeven. Volgens de VVE Berliozrode heeft zij hierdoor een schade geleden van € 20.380,69 inclusief BTW. Zie daartoe ook al de brief van 9 mei 2011, hiervoor door de rechtbank geciteerd bij 2.17.

Atrium Vastgoedmanagement BV heeft hiertegen het verweer gevoerd dat zij samengevat deze 30% van de aanneemsom destijds te goeder trouw heeft betaald en mocht betalen aan Beveta Schilderwerken, omdat uit de bewonersenquête in december 2009 slechts kleine herstelpunten naar voren waren gekomen, omdat het werk was voltooid door Beveta en was goedgekeurd door [gedaagde 2] Coatings BV, en omdat was toegezegd dat het garantiecertificaat onderweg was. Tegen de omvang van de in dit verband gevorderde schade heeft Atrium Vastgoedmanagement BV geen zelfstandig verweer gevoerd.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft Atrium Vastgoedmanagement BV de ten eerste gestelde wanprestatie van meer administratieve aard jegens de VVE Berliozrode gepleegd. Dit door onder de beheerovereenkomst als professioneel VVE beheerder in strijd met de door haarzelf opgestelde opdrachtbevestiging van 18 juni 2009 aan [dhr.C] , onder meer handelend onder de naam Beveta Schilderwerken, eind 2009 20% van de aanneemsom uit te betalen vóórdat formele (voor)oplevering had plaatsgevonden en nog eens 10% vóórdat na vooroplevering de formele opleverpunten waren afgehandeld en het garantiecertificaat was afgegeven door Beveta Schilderwerken en/of [gedaagde 2] Coatings BV.

Deze contractuele bepalingen strekten immers ter bescherming van de belangen van de VVE Berliozrode. Door in strijd met de tekst en strekking daarvan toch voortijdig de laatste 30% van de aanneemsom te betalen aan [dhr.C] , heeft Atrium Vastgoedmanagement BV evident niet de belangen van de VVE Berliozrode gediend maar die van [dhr.C] . Indien Atrium Vastgoedmanagement BV zich had gehouden aan de tekst en strekking van het overeengekomen betalingsschema, zou deze 30% van de aanneemsom nog op de bankrekening van de VVE Berliozrode hebben gestaan en niet zijn verdwenen in de lege faillissementsboedel van [dhr.C] , onder meer h.o.d.n. Beveta Schilderwerken.

De daartegen gevoerde verweren van Atrium Vastgoedmanagement BV kunnen niet of onvoldoende afdoen aan dit oordeel van de rechtbank. De in de praktijk gebruikelijke en overeengekomen formele (voor)oplevering, de in de praktijk gebruikelijke en overeengekomen formele (eind)oplevering na afhandeling van de opleverpunten en de in de praktijk kennelijk gebruikelijke en overeengekomen afgifte van het garantiecertificaat hebben in 2009 en 2010 niet plaatsgevonden en zullen ook niet meer plaatsvinden na het faillissement van [dhr.C] . Niet is overeengekomen dat Atrium Vastgoedmanagement BV de laatste 30% van de aanneemsom voordien al mocht betalen, ook niet in de door Atrium Vastgoedmanagement BV gestelde omstandigheden te goeder trouw (zie bij 4.3).

Onduidelijk is dus welke exacte feitelijke schade de VVE Berliozrode door deze eerste wanprestatie van Atrium Vastgoedmanagement BV heeft geleden, te meer omdat uit de inhoud van productie 3 van de VVE Berliozrode blijkt dat destijds ten dele 6% BTW en ten dele 19% BTW door Beveta Schilderwerken aan de VVE Berliozrode in rekening moest worden gebracht, omdat de desbetreffende facturen en betalingsbewijzen in deze procedure niet door partijen zijn geproduceerd en omdat ook ter comparitie dit vraagpunt onduidelijk is gebleven. De door deze eerste wanprestatie geleden schade zal de rechtbank bij deze stand van zaken vooralsnog stellen op minimaal € 20.380,69 (inclusief 6% en/of 19% BTW) en maximaal € 24.253,02 (inclusief 19% BTW).

Overige wanprestaties van meer administratieve aard bij de betalingen door Atrium Vastgoedmanagement BV namens de VVE Berliozrode aan Beveta Schilderwerken met daardoor veroorzaakte extra schadeposten zijn niet of onvoldoende gesteld door de VVE Berliozrode. Reeds daarom zal de rechtbank hier niet nader ingaan op het ontbreken van de overeengekomen fotorapportage van het houtrotherstel door Beveta Schilderwerken en op de hiervoor bij 2.10 t/m 2.12 vastgestelde feiten over kort gezegd het overeengekomen extra houtrotherstel door Beveta Schilderwerken voor € 8.092,- inclusief BTW.

Volgens de VVE Berliozrode bestaat de tweede gestelde wanprestatie van Atrium Vastgoedmanagement BV jegens haar samengevat uit het in strijd met de aanvullende beheerovereenkomst onvoldoende toezien op de kwaliteit van de werkzaamheden door Beveta Schilderwerken, hoewel nu juist was overeengekomen dat Atrium Vastgoedmanagement BV tegen een extra betaling van 4% van de aanneemsom het groot schilderonderhoud voor de VVE Berliozrode nauwlettend zou begeleiden en controleren. Uit de rapportages van Verf Advies Centrum BV en van COT BV blijkt dat Beveta Schilderwerken zeer slecht werk heeft geleverd en in ieder geval de werkzaamheden niet conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV heeft verricht. Daarmee zou Beveta Schilderwerken niet zijn weggekomen indien Atrium Vastgoedmanagement BV die werkzaamheden zoals overeengekomen nauwlettend zou hebben begeleid en gecontroleerd. Daardoor is een schade geleden van € 84.259,91 incl. 19% BTW omdat anders dan COT BV heeft gerapporteerd de gehele betaling voor de 9 bouwlagen en voor het meerwerk aan Beveta Schilderwerken als nutteloos moet worden beschouwd, aldus de VVE Berliozrode.

Atrium Vastgoedmanagement BV heeft hiertegen het primaire verweer gevoerd dat niet is overeengekomen dat zij de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken kwalitatief zou begeleiden en controleren, dat zij daarvoor ook niet de expertise in huis heeft en dat zij die kwaliteitscontrole indirect heeft uitbesteed aan [gedaagde 2] Coatings BV als professionele partij op verfgebied. Atrium Vastgoedmanagement BV was dus volgens haarzelf slechts administratief en logistiek begeleider en intermediair tussen de VVE Berliozrode en [gedaagde 2] Coatings BV bij de tussen die twee partijen overeengekomen kwaliteitscontrole. Subsidiair is verweer gevoerd tegen de omvang van de door de VVE Berliozrode gevorderde schadevergoeding van € 84.259,91, omdat de VVE Berliozrode ten onrechte aan cherry picking uit het rapport van COT BV doet en kort gezegd appels met peren vergelijkt door een veel te hoog bedrag te vorderen, aldus Atrium Vastgoedmanagement BV.

In geschil is derhalve de aard en omvang van de beheerovereenkomst, en meer in het bijzonder of in dit geval is overeengekomen dat Atrium Vastgoedmanagement BV tegen een beloning van 4% van de aanneemsom voor de VVE Berliozrode een deugdelijke kwaliteitscontrole op het groot schilderonderhoud in 2009 door Beveta Schilderwerken moest verrichten of moest doen verrichten. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het gelijk op dit geschilpunt bij de VVE Berliozrode. Daartoe is het volgende doorslaggevend.

In de notulen van 8 juni 2009 of elders is niet vastgelegd welke exacte aanvullende diensten Atrium Vastgoedmanagement BV voor die overeengekomen 4% extra betaling door en voor de VVE Berliozrode zou verrichten. Bij de vereiste uitleg komt het derhalve aan op hetgeen beide partijen over en weer redelijkerwijs op dat punt van elkaar mochten verwachten, mede gelet op hun hoedanigheid en op alle overige omstandigheden van het geval, en met name of in die begeleiding door Atrium Vastgoedmanagement BV tegen betaling van 4% van de aanneemsom wel of geen kwaliteitscontrole op het geadviseerde groot schilderonderhoud was inbegrepen. In de door Atrium Vastgoedmanagement BV zelf geredigeerde bijlage B van de beheerovereenkomst is voor de aanvullende diensten tegen extra betaling kwaliteitscontrole niet uitgesloten. De hiervoor bij 2.3 geciteerde contractuele formuleringen toezicht en voortgangsbewaking, meer/minderwerk beoordeling, oplevering t/m restpunten en bouwkundige of installatie technische diensten mocht de VVE Berliozrode redelijkerwijs opvatten als tegen betaling door haar professioneel beheerder te verrichten kwaliteitscontrole. Die eigen formuleringen doen ook bepaald niet vermoeden dat Atrium Vastgoedmanagement BV daartoe niet de expertise in huis had of kon inhuren. Ook de aan de voorzitter en de twee leden van de technische commissie van de VVE vooraf toegezonden offerte van Beveta Schilderwerken (zie bij 2.6 en 2.7) vermeldt slechts [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV als de persoon met wie Beveta Schildwerken zou moeten afstemmen hoe te werk te gaan bij constatering van houtrot.

Uit niets blijkt dat voorafgaand aan of tijdens de besluiten en de aanvullende overeenkomst van 9 juni 2009 van extra begeleiding door Atrium Vastgoedmanagement BV voor 4% van de aanneemsom sprake was van een andere partij dan professioneel beheerder Atrium Vastgoedmanagement BV die voor de VVE Berliozrode de uit de aard der zaak vereiste kwaliteitscontrole t/m de eindoplevering zou (doen) verzorgen. Indien dat alles echter niet de bedoeling van Atrium Vasgoedmanagement BV was geweest, had zij als de meer professionele partij aan de VVE Berliozrode duidelijk, ondubbelzinnig en tijdig moeten laten weten dat die kwaliteitscontrole niet onder de voor 4% van de aanneemsom te verrichten aanvullende diensten viel en dat de VVE Berliozrode die kwaliteitscontrole en dat toezicht op het groot schilderonderhoud conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV dus zelf moest (doen) verrichten door leden van haar eigen technische commissie, door [gedaagde 2] Coatings BV al of niet tegen betaling, of door een door de VVE Berliozrode zelf te betalen andere (verf)technische opzichter, gelet op het met het groot schilderonderhoud gemoeide financieel belang van minimaal ruim € 80.000,-. Een dergelijke disclaimer heeft Atrium Vastgoedmanagement BV voor of op 8 juni 2009 echter niet of onvoldoende aan de VVE Berliozrode duidelijk gemaakt.

Voor en bij het sluiten van de aanvullende overeenkomst van 8 juni 2009 met Atrium Vastgoedmanagement BV van extra begeleiding tegen een extra beloning van 4% van de aanneemsom mocht de VVE Berliozrode gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor bij 4.13 t/m 4.15 heeft overwogen er naar het oordeel van de rechtbank derhalve in beginsel gerechtvaardigd op vertrouwen dat onder die tegen betaling overeengekomen extra begeleiding van Atrium Vastgoedmanagement BV ook de kwaliteitscontrole en het technisch toezicht op het groot schilderonderhoud viel. Dit oordeel wordt bovendien bevestigd door de hierna bij 4.17, 4.18 en 4.19 vermelde overige omstandigheden.

Ter zitting van 2 juli 2015 hebben de gevolmachtigde twee leden [mw.K] en [dhr.L] van de VVE Berliozrode desgevraagd verklaard dat op de algemene ledenvergadering inderdaad veel discussie was over de noodzaak van het door [dhr.A] geadviseerde groot schilderonderhoud van ruim € 80.000,- en wat men voor dat forse bedrag zou krijgen. Volgens deze twee vertegenwoordigers van de VVE Berliozrode heeft [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV toen in de vergadering van 8 juni 2009 gezegd om de leden over de streep te trekken dat hij iedere week zelf op de steigers zou staan om het schilderwerk van Beveta te controleren. Daar zijn meerdere getuigen van. Het staat niet in de notulen, omdat [dhr.A] die zelf heeft opgemaakt, aldus punt 3 van het proces-verbaal van de zitting van 2 juli 2015. De ter zitting aanwezige directeur [dhr.R] van Atrium Vastgoedmanagement heeft die specifieke verklaring van de VVE Berliozrode vervolgens niet of onvoldoende weersproken, zoals blijkt uit punt 4 van het proces-verbaal. Deze aldus procedureel vaststaande specifieke mededeling van [dhr.A] op 8 juni 2009 dat hij iedere week zelf op de steigers zou staan om het schilderwerk van Beveta te controleren - zulks om de aarzelende leden over de streep te trekken om ruim € 80.000,- voor het geadviseerde groot schilderonderhoud uit te geven - bevestigt dat de VVE Berliozrode er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat kwaliteitscontrole onder de door haar professioneel beheerder Atrium Vastgoedmanagement BV tegen betaling te verrichten aanvullende diensten viel.

Dit oordeel van de rechtbank vindt voorts bevestiging in de door Atrium Vastgoedmanagement BV voorafgaand aan deze procedure zelf geredigeerde brief van 26 mei 2011. Daarin is immers onder meer gesteld (zie nader bij 2.18) dat het geadviseerde schildersbedrijf Beveta goede kwaliteit voor een relatief lage prijs leverde en dat de werkzaamheden door Atrium alsmede door [gedaagde 2] Coatings BV nauwlettend zijn begeleid. De conclusie van de verfleverancier luidt dan ook dat het schilderwerk volgens het bestek is uitgevoerd. Hieruit volgt immers ook dat Atrium Vastgoedmanagement BV naar haar toenmalige eigen interpretatie destijds ook een eigen rol had bij de kwaliteitscontrole op het werk van Beveta Schilderwerken, al dan niet in samenwerking met [gedaagde 2] Coatings BV.

Dit oordeel van de rechtbank vindt tenslotte ook bevestiging in het rapport van COT BV van 30 januari 2013. Uit de beantwoording door COT BV van vraag 2 (zie nader de citaten bij 2.22) volgt immers dat het wel of niet geheel kaal maken van geschilderde houten gevelelementen zelfs door een leek kan worden geconstateerd. Dit geldt ook voor het wel of niet herstellen en/of vervangen van opgedragen houtrotherstelwerkzaamheden. (…) Verder is echt tussentijds eenvoudig te controleren of aan basisprincipes, zoals schuren en/of schoonmaken, is voldaan, aldus COT BV. Dit bevestigt met andere woorden dat voor de basale kwaliteitscontrole op de overeengekomen werkzaamheden van Beveta Schilderwerken, anders dan Atrium Vastgoedmanagement BV heeft gesteld, géén bijzondere technische kennis of andere expertise nodig was en dat de VVE Berliozrode die basale kwaliteitscontrole dus ook mocht verwachten van Atrium Vastgoedmanagement BV.

Ook de overige primaire verweren van Atrium Vastgoedmanagement BV falen. Uit niets blijkt immers dat zij als professioneel VVE beheerder voor of bij de overeenkomst van 8 juni 2009 voor aanvullende diensten tegen extra betaling de VVE Berliozrode voldoende tijdig zou hebben duidelijk gemaakt dat niet Atrium Vastgoedmanagement BV maar [gedaagde 2] Coatings BV de kwaliteitscontrole voor de VVE Berliozrode zou en moest verrichten, laat staan kosteloos. Dat hebben zowel de VVE Berliozrode als [gedaagde 2] Coatings BV in hun eigen processtuk en ter zitting ook gemotiveerd betwist. Bovendien rijst de vraag welke relevante aanvullende prestaties Atrium Vastgoedmanagement BV dan wel voor 4% van de aanneemsom voor de VVE Berliozrode zou verrichten en feitelijk heeft verricht, gelet op hetgeen volgens art. A9 van bijlage A al was inbegrepen in het jaarlijkse basistarief (zie bij 2.3). Ook uit de feiten en omstandigheden ná 8 juni 2009 volgt tenslotte niet of onvoldoende dat de VVE Berliozrode ondanks al het voorgaande redelijkerwijs had moeten begrijpen dat Atrium Vastgoedmanagement BV zoals zij samengevat tot verweer heeft gesteld (zie bij 4.11) niet de expertise had om de vereiste kwaliteitscontrole op het werk van Beveta Schilderwerken uit te voeren, en/of voor die kwaliteitscontrole slechts als intermediair bedoelde op te treden tussen de VVE Berliozrode en [gedaagde 2] Coatings BV, en/of dat zij die kwaliteitscontrole zonder extra kosten voor de VVE Berliozrode indirect had uitbesteed aan [gedaagde 2] Coatings BV. Dat volgt tenslotte ook niet of onvoldoende uit de door Atrium Vastgoedmanagement BV geredigeerde opdrachtbevestiging van 18 juni 2009: zie daartoe nader bij 2.9.

Uit al het voorgaande bij 4.10 t/m 4.20 volgt dat naar het oordeel van de rechtbank de VVE Berliozrode er in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat haar professioneel beheerder Atrium Vastgoedmanagement BV zou en moest toezien op een kwalitatief goede uitvoering van het groot schilderonderhoud door Beveta Schilderwerk conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV. Ingewikkeld was dat basale toezicht en dat verftechnisch advies niet: het vergt immers vooral tijd en aandacht maar geen bijzondere expertise om erop toe te zien dat al het te schilderen houtwerk door de schilders goed kaal wordt gemaakt, waar nodig vervangen en gevuld, schoongemaakt, geschuurd en in drie lagen wordt gegrond en afgeschilderd.

Niet in geschil is dat het in dit geval aan dat basale voldoende toezicht en aan die vereiste kwaliteitscontrole feitelijk ernstig heeft ontbroken. De bevindingen en de conclusies van zowel Verf Advies Centrum BV als ook COT BV spreken wat dat betreft ook voor zichzelf: zie daartoe kortheidshalve alle voorgaande citaten bij 2.19 en 2.22. Indien Atrium Vastgoedmanagement BV zelf wel goed of ruim voldoende tijdig toezicht had gehouden en/of had laten houden door [gedaagde 2] Coatings BV op de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken in het najaar van 2009, zou de VVE Berliozrode op de desbetreffende opnamedata van ongeveer 2 en 3 jaar nadien niet zijn geconfronteerd met de door deze twee deskundigen vastgestelde ernstige gebreken ten opzichte van de tekst en strekking van het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV. Ook de bij beide deskundigenrapporten behorende metingen en foto’s spreken wat dat betreft boekdelen. Het summiere rapport van 5 april 2011 van [gedaagde 2] Coatings BV (zie bij 2.16) kan in het licht van dat alles niet serieus worden genomen, zoals de VVE Berliozrode niet of onvoldoende weersproken heeft gesteld. Daaruit blijkt overigens wel degelijk van (enige) te herstellen gebreken in het schilderwerk en daarmee van onvoldoende toezicht en onvoldoende kwaliteitscontrole.

Ter zitting van 2 juli 2015 kon desgevraagd slechts directeur [dhr.J] van [gedaagde 2] Coatings BV iets melden over het aantal tussentijdse bezoeken van [dhr.A] en/of [dhr.B] aan het schilderwerk van Beveta Schilderwerk en over de eventueel daarvan gemaakte rapportages of verslagen. Volgens [dhr.J] is [dhr.B] ongeveer 2 of 3 keer langs geweest op het werk aan de Berliozrode, al dan niet samen met [dhr.A] . In bijlage IV bij het rapport van COT BV heeft mr. Delissen namens Atrium Vastgoedmanagement BV hierover voorts gesteld dat er in ieder geval op 14 september, 6 oktober, 20 november en 14 december 2009 bezoeken en inspecties aan de Berliozrode hebben plaatsgevonden. Dat is in dit geval echter evident te weinig en onvoldoende toezicht geweest. Van algemene bekendheid is nu juist dat men voor een behoorlijk toezicht zo niet dagelijks dan toch wekelijks op de steigers moet staan en dan vooral in de beginfase tot en met alle voorbereidende werkzaamheden en het daarna aanbrengen van de eerste grondlaag. De mededelingen in de brief van 26 mei 2011 van Atrium Vastgoedmanagement BV dat de werkzaamheden nauwlettend zijn begeleid door Atrium en [gedaagde 2] Coatings BV en dat het schilderwerk volgens het bestek is uitgevoerd zijn dan ook misplaatst, zoals haar directeur [dhr.R] ter zitting desgevraagd zelf heeft geconcludeerd.

Dit alles betekent dat Atrium Vastgoedmanagement BV naar het oordeel van de rechtbank ook de door de VVE Berliozrode gestelde tweede wanprestatie van meer inhoudelijke aard heeft gepleegd en de daardoor veroorzaakte schade van de VVE Berliozrode moet vergoeden. In geschil is of de door die wanprestatie van onvoldoende toezicht en onvoldoende kwaliteitscontrole veroorzaakte schade het gevorderde bedrag van € 84.259,91 in hoofdsom bedraagt. Over dat geschilpunt oordeelt de rechtbank als volgt.

De rechtbank is het in zoverre eens met de tegen de omvang van de gevorderde schadevergoeding door Atrium Vastgoedmanagement BV gevoerde verweren, dat op grond van het rapport van COT BV niet kan worden geconcludeerd dat al het werk van Beveta Schilderwerken ondermaats is geweest en dat het gehele daarvoor door de VVE Berliozrode uitgegeven bedrag weggegooid geld is geweest. Voor wat betreft het betonwerk volgt uit het rapport van COT BV (zie nader bij 2.22) dat dit werk aan de daaraan te stellen eisen heeft voldaan en dus niet heeft geleden onder de onvoldoende kwaliteitscontrole. Voor wat betreft de houten onderdelen van de beschutte woonlagen volgt uit de beantwoording van vraag 4 in het rapport van COT BV in ieder geval dat het daarvoor door de VVE Berliozrode betaalde bedrag anders dan bij de onbeschutte woonlagen wel deels maar niet geheel weggegooid geld is geweest.

Van toewijzing van het door de door VVE Berliozrode specifiek als voor alle 9 woonlagen nutteloos uitgegeven geld gevorderde bedrag van € 84.259,91 kan reeds daarom geen sprake zijn, nog daargelaten dat de rechtbank het er vooralsnog voor houdt dat beheerder Atrium Vastgoedmanagement BV in ieder geval heeft bewaakt dat de VVE Berliozrode voor dit groot schilderonderhoud niet nog meer heeft uitgegeven dan in totaal
€ 81.000,- (of € 82.000,-) zoals is vastgelegd in de notulen van 8 juni 2009 en in de correspondentie van september 2009, zie daartoe de citaten hiervoor bij 2.8, 2.10 en 2.11. Onduidelijk is overigens in de procestukken en ter zitting gebleven welk exact bedrag de VVE Berliozrode feitelijk in totaal heeft uitgegeven inclusief 6% en/of 19% BTW, inclusief 4% begeleidingskosten en inclusief extra houtrotreparaties, zulks bij gebreke van door beide partijen geproduceerde facturen en betalingsbewijzen.

Voor wat betreft de beantwoording van vraag 4 overtuigt het rapport van COT BV de rechtbank voorts niet, hetgeen zich wellicht mede laat verklaren door de achteraf bezien minder gelukkig geformuleerde vraag aan een technisch deskundige naar de schade. Een antwoord op de gevraagde begroting van de herstelkosten ligt wel op de weg van zo’n deskundige, maar geeft COT BV niet. Een antwoord op de relevante vraag naar kort gezegd ingrijpender en kostbaarder herstelwerk dan het normale onderhoudswerk geeft COT BV welbeschouwd ook niet. In plaats daarvan komt COT BV bij de beantwoording van vraag 4 en in bijlage III in de correspondentie met mr. Veling met onnavolgbare en rechtens onjuiste redeneringen over een absoluut onderscheid in schade tussen beschutte en onbeschutte woonlagen. De daaraan verbonden conclusies zijn ook strijdig met de eigen bevindingen van COT BV dat het betonwerk wel in orde was en dat ook bij de beschutte woonlagen - zo begrijpt de rechtbank althans - het houtwerk in strijd met het verftechnisch advies in relevante mate niet was ontdaan van oude verflagen. Ook kloppen de conclusies van COT BV van een schade van € 7.867,33 exclusief BTW per bouwlaag cijfermatig niet, reeds omdat de VVE Berliozrode met Beveta Schilderwerken volgens de opdrachtbevestiging van Atrium Vastgoedmanagement niet € 64.006,- exclusief BTW (zie het citaat van COT BV bij 2.22) was overeengekomen maar € 68.506,- exclusief BTW (zie bij 2.9) en voor de totale opdracht maximaal € 81.000,- of € 82.000,- inclusief BTW en begeleidingskosten (zie 2.8).

Bij deze procedurele stand van zaken en bij gebreke van overige vaststaande financiële gegevens zal de rechtbank nu zelf de door het onvoldoende toezicht van Atrium Vastgoedmanagement BV veroorzaakte schade van de VVE Berliozrode schattenderwijs vaststellen op de voet van art. 6:97 BW. Uitgangspunt behoort te zijn dat bij de hier door de VVE Berliozrode gevorderde civielrechtelijke schade - het geleden verlies in de zin van art. 6:96 BW - een vergelijking moet worden gemaakt tussen de reële financiële situatie waarin de VVE Berliozrode nu verkeert en de hypothetische financiële situatie waarin de VVE Berliozrode zou hebben verkeerd indien Atrium Vastgoedmanagement BV wel voldoende nauwlettend toezicht op de werkzaamheden zou hebben gehouden of doen houden en Beveta Schilderwerken derhalve vóór het eigen faillissement de werkzaamheden (alsnog) wel zou hebben uitgevoerd conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV.

In dat laatste hypothetische geval zou de VVE Berliozrode naar het oordeel van de rechtbank 5 jaar na de juiste (want goed gecontroleerde) werkzaamheden van Beveta Schilderwerken hebben kunnen volstaan met een kleine onderhoudsbeurt van het schilderwerk aan de houten voorzijden van de beide gebouwen. Dan had zij dus niet in 2013 of 2014 aan schildersbedrijf [dhr.Q] & Zn opdracht moeten geven tot opnieuw groot schilderhoud aan diezelfde voorzijden met kennelijk ook ingrijpend herstelwerk van verrotte houten onderdelen en vervanging daarvan door kunststof. [mw.K] heeft ter zitting desgevraagd gezegd dat de werkzaamheden van schildersbedrijf [dhr.Q] de VVE Berliozrode ongeveer € 115.000 hebben gekost, maar betalingsbewijzen van het exacte bedrag en een nauwkeurige omschrijving van alle daarvoor verrichte werkzaamheden ontbreken. Wel concludeert de rechtbank uit de rapportage van Verf Advies Centrum BV (zie nader bij 2.19) dat bij die steekproeven 2 jaar na dato het schilderwerk op 7 van de 18 geteste onderdelen niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen van goed vakmanschap en dat nagenoeg het gehele werk moet worden gecorrigeerd. Dit geldt naar de rechtbank begrijpt grotendeels dus ook voor de beschut gelegen houten onderdelen.

Alle hiervoor bij 4.21 t/m 4.29 vermelde omstandigheden in overweging genomen schat de rechtbank de door het onvoldoende toezicht van Atrium Vastgoedmanagement BV veroorzaakte schade van de VVE Berliozrode nu op afgerond € 54.000,-, dat is 2/3de deel van het naar de rechtbank aanneemt in totaal voor het groot onderhoud in 2009 door de VVE Berliozrode inclusief BTW en inclusief begeleidingskosten uitgegeven bedrag van
€ 81.000,-. In zoverre was dit naar schatting van de rechtbank weggegooid geld en heeft de VVE Berliozrode deze € 54.000,- in 2013 of 2014 opnieuw moeten uitgeven aan het geschatte extra groot onderhoud door schildersbedrijf [dhr.Q] & Zn dat nodig was wegens de onderhavige wanprestaties van Beveta Schilderwerken en Atrium Vastgoedmanagement BV jegens de VVE Berliozrode. Voor het resterende 1/3de deel van het uitgegeven bedrag van € 81.000,- : 3 = € 27.000,- is er daarentegen naar de schatting van de rechtbank geen verlies geleden door de VVE Berliozrode in de zin van art. 6:96 BW, omdat Beveta Schilderwerken ondanks het onvoldoende toezicht door Atrium Vastgoedmanagement BV naar de rechtbank uit het rapport van COT BV concludeert het betonwerk wel voldoende goed heeft verricht en er bij de beschutte woonlagen door het op zichzelf niet conform de opdracht verrichte schilderwerk niet of nauwelijks relevante extra houtrot is ontstaan ten opzichte van de in 2009 daar al bestaande houtrot. Daarvoor heeft de VVE Berliozrode dus geen extra geld moeten uitgeven aan schildersbedrijf [dhr.Q] & Zn in 2013 of 2014.

Deze door de rechtbank aldus geschatte schade van in hoofdsom € 54.000,- door de tweede wanprestatie van Atrium Vastgoedmanagement BV is in omvang aanzienlijk groter dan de door de eerste wanprestatie veroorzaakte schade van minimaal € 20.380,69 en maximaal € 24.253,02 inclusief BTW (zie daartoe hiervoor bij 4.8). Deze schadebedragen vloeien echter wel voort uit hetzelfde feitencomplex in 2009 en 2010. Toewijzing van beide schadebedragen cumulatief ligt daarom niet voor de hand en is ook niet of onvoldoende gevorderd. Daarom zal de rechtbank het hoogste bedrag van beide door de VVE Berliozrode kennelijk primair en subsidiair gestelde schadebedragen toewijzen, dat is in hoofdsom gelet op al het voorgaande € 54.000,-. De daarover gevorderde wettelijke rente met ingang van 9 mei 2011 is niet weersproken door Atrium Vastgoedmanagement BV en voorts toewijsbaar, omdat de daartoe relevante verzuimdatum gelet op het bepaalde in de wetsartikelen 6:119 BW en 6:83 onder b BW in dit geval feitelijk hoe dan ook is gelegen ruim vóór 9 mei 2011. Meer of andere mogelijke schadeposten in de zin van art. 6:96 BW zijn door de VVE Berliozrode niet concreet gesteld en reeds daarom nu niet toewijsbaar.

De rechtbank zal Atrium Vastgoedmanagement BV als de in relevante mate in het ongelijk gestelde partij voorts veroordelen tot betaling van de proceskosten van de VVE Berliozrode tot dusver, die door de rechtbank worden begroot op € 52,95 (50% van de dagvaardingskosten van € 105,90 inclusief BTW, omdat die ene dagvaarding ook is uitgebracht tegen [gedaagde 2] Coatings BV) plus € 946,- voor betaald griffierecht (50% van het door de VVE Berliozrode betaalde griffierecht van € 1.892-, omdat daarvoor ook haar afzonderlijke zaak tegen [gedaagde 2] Coatings BV door de rechtbank is behandeld en beoordeeld) plus € 1.788,- voor forfaitair salaris advocaat, dat is in totaal dus € 2.786,95. Zoals gevorderd en daarna onweersproken gelaten zal de rechtbank ook de twee hiervoor vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Naar de kern genomen stelt de VVE Berliozrode dat zij een schade heeft geleden van € 84.259,91 inclusief BTW die is veroorzaakt door wanprestatie of onrechtmatige daad van [gedaagde 2] Coatings BV jegens haar, die bestaat uit onvoldoende toezicht op en onvoldoende kwaliteitscontrole door [gedaagde 2] Coatings BV van het groot schilderonderhoud door Beveta Schilderwerken. [gedaagde 2] Coatings BV voert daartegen meerdere verweren, die hierna bij de beoordeling door de rechtbank voor zover nodig aan de orde komen.

De VVE Berliozrode meent zelf dat er geen overeenkomst bestond tussen haar en [gedaagde 2] Coatings BV, maar baseert haar vordering tot schadevergoeding zekerheidshalve toch op wanprestatie voor het geval dat de rechtbank in navolging van de stellingen van Atrium Vastgoedmanagement BV zal oordelen dat er wel een overeenkomst tussen de VVE Berliozrode en [gedaagde 2] Coatings BV bestond die strekte tot het houden van toezicht door [gedaagde 2] Coatings BV op het groot schilderonderhoud door Beveta Schilderwerken in 2009.

[gedaagde 2] Coatings BV betwist dat er een overeenkomst bestond tussen haar en de VVE Berliozrode van welke aard dan ook. Zij fungeert volgens haar slechts als verfleverancier die ter bevordering van de verkoop en het juiste gebruik van haar professionele verfproducten kosteloos verftechnische adviezen levert en zo mogelijk garantiecertificaten afgeeft op de kwaliteit van haar producten en op de juistheid van haar adviezen, aldus begrijpt de rechtbank. Zij heeft zich derhalve niet verbonden tot het houden van toezicht op en/of kwaliteitscontrole van de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken, niet jegens Atrium Vastgoedmanagement BV en niet jegens de VVE Berliozrode.

De rechtbank concludeert dat uit niets blijkt dat er een overeenkomst van welke aard dan ook bestond tussen de VVE Berliozrode en [gedaagde 2] Coatings BV. Daarom zullen de vorderingen van de VVE Berliozrode moeten worden afgewezen, voor zover zij zijn gebaseerd op wanprestatie van [gedaagde 2] Coatings BV.

De VVE Berliozrode baseert haar vorderingen tegen [gedaagde 2] Coatings BV voorts op onrechtmatige daad jegens haar. De VVE Berliozrode baseert die onrechtmatige daad op de stelling van Atrium Vastgoedmanagement BV dat deze VVE beheerder [gedaagde 2] Coatings BV had opgedragen of verzocht om de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken inhoudelijk periodiek te controleren, op de mededeling van directeur [dhr.J] aan COT BV dat er door [gedaagde 2] Coatings BV periodieke opleverrapporten of bezoekrapporten van de Berliozrode zijn opgemaakt en op het feit dat [gedaagde 2] Coatings BV op 5 april 2011 een uitgestelde opleverrapportage heeft opgesteld. Daaruit concludeert de VVE Berliozrode dat [gedaagde 2] Coatings BV kennelijk toch in opdracht of op verzoek van Atrium Vastgoedmanagement BV de verplichting op zich heeft genomen om de werkzaamheden van Beveta Schilderwerkzaamheden periodiek te begeleiden en te controleren en om die werkzaamheden conform haar verftechnisch advies bij oplevering inhoudelijk goed te keuren. Gelet op de vernietigende conclusies van de rapportages van Verf Advies Centrum BV en van COT BV heeft [gedaagde 2] Coatings BV bij haar periodieke controles de evidente belangen de VVE Berliozrode verwaarloosd en daarmee onrechtmatig jegens haar gehandeld, aldus begrijpt de rechtbank de VVE Berliozrode.

[gedaagde 2] Coatings BV voert hiertegen opnieuw het verweer (zie ook bij 5.3) dat zij slechts fungeert als verfleverancier die ter bevordering van de verkoop en het juiste gebruik van haar professionele verfproducten kosteloos verftechnische adviezen levert en zo mogelijk garantiecertificaten afgeeft op de kwaliteit van haar producten en op de juistheid van haar adviezen, aldus begrijpt de rechtbank. Zij heeft zich derhalve niet verbonden tot het houden van toezicht op en/of kwaliteitscontrole van de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken, niet jegens Atrium Vastgoedmanagement BV en niet jegens de VVE Berliozrode. Aan [gedaagde 2] Coatings BV kan niet worden verweten dat Atrium Vastgoedmanagement BV ten onrechte heeft geschreven dat [gedaagde 2] Coatings BV de werkzaamheden inhoudelijk periodiek heeft gecontroleerd en/of nauwlettend heeft begeleid. De mededeling van directeur [dhr.J] aan de onderzoeker van COT BV over door [gedaagde 2] Coatings BV opgemaakte objectbezoekrapporten berustte op een vergissing van de [dhr.J] . De term uitgestelde opleverrapportage dekt de lading niet: het rapport van 5 april 2011 was slechts een objectbezoekrapport achteraf in opdracht van Atrium Vastgoedmanagement BV, aldus [gedaagde 2] Coatings BV.

Alle aldus aangevoerde argumenten pro en contra afwegende is de rechtbank van oordeel dat in de omstandigheden van dit geval onvoldoende vaststaande zwaarwegende feiten en omstandigheden zijn gebleken die kunnen leiden tot de vergaande conclusie dat [gedaagde 2] Coatings BV kosteloos op zich zou hebben genomen om periodiek, intensief en nauwlettend toe te zien op de kwaliteit van de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken en op een oplevering daarvan conform het eigen verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV. [gedaagde 2] Coatings BV heeft het werk van Beveta Schilderwerken dan ook feitelijk niet intensief gecontroleerd. Naar de rechtbank begrijpt heeft [dhr.B] samen met [dhr.A] in dit geval slechts 2 of 3 keer een tussentijds bezoek aan de Berliozrode gebracht om in de woorden van directeur [dhr.J] ter zitting zo nodig tips voor de schilders te geven. Zie voor die magere frequentie - veel te mager voor een deugdelijke kwaliteitscontrole bij groot schilderonderhoud zoals in dit geval - ook al hetgeen de rechtbank hiervoor bij 4.23 heeft overwogen. Dat betekent dat [gedaagde 2] Coatings BV in dit geval naar het oordeel van de rechtbank alles afwegende niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens de VVE Berliozrode in de door de VVE Berliozrode aan haar vorderingen ten grondslag gelegde betekenis.

Daaraan doet alles afwegende onvoldoende af dat [gedaagde 2] Coatings BV zich als verfleverancier wel op glad ijs begeeft door in het maatschappelijk verkeer zelf mondeling en schriftelijk te spreken van objectbezoekrapporten, uitgestelde opleverrapportage en in de verftechnische adviezen met werkschema’s (zie bij 2.5) de genoemde vakadviseur adviseert en begeleidt de werkzaamheden. Ook nam [gedaagde 2] Coatings BV een onnodig risico als verfleverancier door haar toenmalige verkoopadviseur [dhr.B] in de e-mail correspondentie met Atrium Vastgoedmanagement BV en Beveta Schilderwerken - zie daartoe hiervoor bij 2.13 - een rol te laten spelen bij de beoogde formele oplevering van de werkzaamheden aan de VVE Berliozrode hoewel zij slechts verfleverancier wenst te zijn en geen kwaliteitscontroleur of werkbegeleider. Daarmee worden misvattingen veroorzaakt over de beperkte rol en verantwoordelijkheden van [gedaagde 2] Coatings BV bij (indirecte) verfmarktpartijen zoals Atrium Vastgoedmanagement BV en de VVE Berliozrode. Een en ander behoeft aanpassing voor de toekomst, evenals de gebrekkige formulering van de beoogde exoneratieclausule in de verftechnische adviezen met werkschema’s (zie bij 2.5). Tot aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad jegens de VVE Berliozrode leidt het enkele gebruik door [gedaagde 2] Coatings BV van dergelijke verwarrende of misleidende termen echter alles afwegende in dit geval naar het oordeel van de rechtbank niet.

Het voorgaande betekent dat er in dit geval feitelijk geen gestelde - en ook geen anderszins gebleken - juridische grondslag bestaat om [gedaagde 2] Coatings BV te veroordelen tot het betalen van de gevorderde schadevergoeding aan de VVE Berliozrode. Die vorderingen moeten reeds daarom worden afgewezen. De overige inhoudelijke verweren van [gedaagde 2] Coatings BV kan en zal de rechtbank daarom buiten beoordeling laten.

De rechtbank zal de VVE Berliozrode als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen tot betaling van de proceskosten van [gedaagde 2] Coatings BV tot dusver. De rechtbank begroot die proceskosten op € 1.892,- voor betaald griffierecht plus € 1.788,- voor forfaitair salaris advocaat in de hoofdzaak, maar verminderd met € 894,- voor forfaitair salaris advocaat in het incident dat strekte tot niet-ontvankelijkheid. Daarin werd [gedaagde 2] Coatings BV immers in het ongelijk gesteld bij incidenteel vonnis van 10 december 2014 maar werd de incidentele kostenveroordeling aangehouden tot dit eindvonnis. Dat betekent per saldo een kostenveroordeling van de VVE Berliozrode van € 2.786,-, zoals door [gedaagde 2] Coatings BV bij antwoord geconcludeerd en daarna niet weerlegd uitvoerbaar bij voorraad.

- veroordeelt Atrium Vastgoedmanagement BV tot betaling aan de VVE Berliozrode van een schadevergoeding van € 54.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 9 mei 2011;

- veroordeelt Atrium Vastgoedmanagement BV tot betaling aan de VVE Berliozrode van een bedrag van € 2.786,95 voor de proceskosten tot dusver;

- verklaart de twee voorgaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af al hetgeen door de VVE Berliozrode tegen Atrium Vastgoedmanagement BV meer of anders is gevorderd;

- wijst de vorderingen van de VVE Berliozrode tegen [gedaagde 2] Coatings BV af;

- veroordeelt de VVE Berliozrode tot betaling aan [gedaagde 2] Coatings BV van een bedrag van € 2.786,- voor de proceskosten tot dusver;

- verklaart die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.