Uitspraken

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
2 oktober 2015 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),

[P] , verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 22 september 2014 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2014 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats 2] (het object), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2013 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 220.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2014 (de aanslag).

2. Bij brief van 26 maart 2014 heeft eiser tegen de beschikking en aanslag bezwaar gemaakt. Hij heeft hierin gesteld dat de waarde, op basis van de bij hem bekende administratieve gegevens niet hoger kan zijn dan € 175.000.

3. Bij uitspraak op bezwaar van 22 september 2014 is het bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde verlaagd naar € 175.000 en zijn de door eiser in de bezwaarfase gemaakte kosten vergoed.

4. In beroep stelt eiser dat op basis van de nu ter beschikking staande gegevens de WOZ-waarde niet hoger kan zijn dan € 127.000. Eiser heeft daartoe een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van het object wordt getaxeerd op € 127.000.

5. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het betreft een bedrijfsruimte met productieruimte en een kantoorruimte. Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak bedraagt ongeveer 349 m².

6. In geschil is of eiser in zijn beroep kan worden ontvangen, meer specifiek of hij bij zijn beroep een (proces)belang heeft. Zo dit het geval is, is in geschil de waarde van het object op de waardepeildatum.

7. De rechtbank verwerpt het standpunt van verweerder dat het beroep wegens gebrek aan procesbelang niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat niet gesteld of gebleken is dat eiser in de bezwaarfase enige rechten heeft prijsgegeven of een vaststellingsovereenkomst met verweerder heeft gesloten ten aanzien van de WOZ-waarde van het object. Eiser heeft bovendien na de uitspraak op bezwaar gemotiveerd een lagere waarde van het object bepleit. Het voorgaande leidt de rechtbank tevens tot het oordeel dat – anders dan verweerder stelt – geen sprake is van misbruik van procesrecht.

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft verkoop- en verhuurgegevens overgelegd van referentieobjecten en heeft de waarde van het object met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode vastgesteld op € 175.896, uitgaande van een huurwaarde van € 48 per m² en een kapitalisatiefactor van 10,5. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste of te hoge huurwaarde. Voor panden op gelijksoortige locaties ligt de huurwaarde tussen € 57,50 en € 73 per m², zoals blijkt uit de door verweerder aangedragen vergelijkingspanden. Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft verweerder gewezen op vier verkooptransacties van verhuurde bedrijfspanden. Hieruit blijkt dat de kapitalisatiefactor kan liggen tussen 10,8 en 13,2. Daarvan uitgaande is een kapitalisatiefactor van 10,5 niet te hoog bepaald.

9. Eiser heeft de kapitalisatiefactor berekend op afgerond 8,5. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. De rekenmethode die door eiser is gebruikt, is een theoretische methode die uitgaat van enkele aannames. Verweerder heeft zich echter gebaseerd op in de markt rond de waardepeildatum gerealiseerde prijzen. Deze laatste methode verdient bij het bepalen van de WOZ-waarde de voorkeur omdat deze meer recht doet aan de realiteit. Daar komt bij dat eiser een risicofactor van 6,8 heeft gehanteerd maar verweerder met de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat met een lagere risicofactor kan worden volstaan. Bovendien stelt de rechtbank naar aanleiding van hetgeen eiser ter zitting aanvoert vast, dat eiser bij de vaststelling van de risico factor nogmaals met de factor leegstand rekening houdt. Van onjuistheden of gebreken in de berekening van verweerder is de rechtbank ook overigens niet gebleken. Eiser heeft ter zitting nog bepleit dat verweerder ten onrechte niet de daadwerkelijke huurprijs van het object als uitgangspunt heeft genomen. In reactie hierop heeft verweerder verklaard dat eiser geen huurovereenkomst heeft overgelegd en verweerder geen informatie heeft over de totstandkoming van de huurprijs. Nu eiser hieromtrent geen openheid van zaken heeft gegeven, gaat de rechtbank aan deze grief van eiser voorbij.

10. Gelet op het bovenstaande is het beroep ongegrond verklaard.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Rechtsmiddel