Uitspraken

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2015 in de zaken tussen

[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

De bestreden uitspraken op bezwaar

Zitting

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2015 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 194.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag OZB voor het jaar 2015. Aan eiser is ook de aanslag Watersysteemheffing opgelegd naar een zelfde WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum van € 194.000.

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag OZB. Tevens heeft eiser bezwaar gemaakt tegen de aanslag Watersysteemheffing.

3. Bij uitspraken op bezwaar heeft verweerder de bezwaren van eiser gegrond verklaard. In bezwaar stelt verweerder de WOZ-waarde van de woning lager vast op € 183.000. Dienovereenkomstig verlaagt verweerder de aanslag OZB tot € 324,36 en de aanslag Watersysteemheffing tot € 50,69.

4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een benedenwoning met tuin, berging en parkeerplaats. Het vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 91m2. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 39m².

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum van 1 januari 2014.

6. Het beroepschrift van eiser heeft betrekking op twee aanslagen waartegen afzonderlijk beroep openstaat, daarom worden de aanslagen in deze uitspraak behandeld als twee afzonderlijke zaken met een eigen zaaknummer.

7. Ten aanzien van het beroep tegen de aanslag Watersysteemheffing dient opgemerkt te worden dat het beroepschrift is ingediend voordat verweerder formeel uitspraak op bezwaar heeft gedaan. Gezien de al wel kenbare uitspraak op bezwaar tegen de beschikking WOZ-waarde en de daaraan gekoppelde aanslag OZB kon eiser echter menen dat de beslissing betreffende de aanslag Watersysteemheffing reeds was genomen, aangezien in beide zaken dezelfde WOZ-waarde in geschil is. Eiser is dan ook ontvankelijk in zijn beroep tegen de uitspraak op bezwaar tegen de aanslag Watersysteemheffing.

8. Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die per 1 januari 2014 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de (nader) vastgestelde waarde per 1 januari 2014 van € 183.000 niet te hoog is. Op 27 maart 2015 heeft verweerder aan eiser het taxatieverslag toegezonden met als vergelijkbaar object de [adres] te [woonplaats] (verkocht 4-2-2014, verkoopprijs € 325.000, bruto vloeroppervlakte 142m2, grondoppervlakte 30m2, WOZ-waarde € 342.000).

10. In bezwaar heeft verweerder ter aanvulling en ter nadere onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde daarnaast ook verwezen naar de verkoopcijfers van de volgende twee vergelijkbare objecten:

• -

  [adres] te [woonplaats], verkocht 29-11-2013, verkoopprijs € 177.500, brutovloeroppervlakte 92m2, WOZ-waarde € 178.000;

• -

  [adres] te [woonplaats], verkocht 11-07-2014, verkoopprijs € 190.000, brutovloeroppervlakte 91 m2, WOZ-waarde € 203.000.

11. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder in beroep tevens een taxatierapport met een toelichting daarop overgelegd. In dit rapport zijn de volgende, omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken van drie, naar zijn mening, vergelijkbare objecten vermeld:

object	[adres]	[adres]	[adres]	[adres]
soort object	Benedenwoning	Bovenwoning	Bovenwoning	Bovenwoning
bouwjaar	1979	1979	1979	1979
BVOm2	91	91	115	128
perceelopp.	39
waarde grond	€12.948
berging aangebouwd	€4.500	€4.500	€4.500	€4.500
parkeerplaats	€15.000	€15.000	€15.000	€15.000
totaal waarde onroerende zaak	€183.053	€191.854	€255.825	€249.260
transactieprijs		€190.000	€255.000	€245.000
transactiedatum		11-7-2014	7-2-2014	30-1-2015
ligging	boven gemiddeld	gemiddeld	boven gemiddeld	boven gemiddeld
onderhoudstoestand	onder gemiddeld	gemiddeld	gemiddeld	gemiddeld
kwaliteit/luxe	onder gemiddeld	gemiddeld	gemiddeld	boven gemiddeld
gem. prijs m2	€1.655	€1.894	€2.055	€1.795

12. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met het overleggen van de gegevens als genoemd onder 9, 10 en 11 aannemelijk en inzichtelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Immers, uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk en inzichtelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de vloeroppervlakte, de ligging, de onderhoudstoestand en de kwaliteit/luxe. De rechtbank verwerpt dan ook de beroepsgrond van eiser dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet controleerbaar is.

13. Eiser heeft verzocht om de WOZ-waarden van 8 objecten gelegen aan het Troelstraplein. Verweerder heeft eiser gevraagd om van de verzochte panden er drie aan te wijzen waarvan eiser de gegevens wenst te ontvangen, aangezien verweerder niet zonder meer gegevens kan verstrekken. Eiser heeft op dit verzoek niet gereageerd. Verweerder heeft daarom geen gegevens verstrekt aan eiser. Eiser heeft in beroep ook niet gemotiveerd op welke wijze de WOZ-waarden van deze objecten van belang kunnen zijn voor de waarde bepaling van de woning. Daarnaast heeft eiser aan het niet verstrekken van deze gegevens geen gevolgen verbonden. Reden waarom de rechtbank voorbij gaat aan deze beroepsgrond.

14. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder ten onrechte pas in de beroepsfase gegevens heeft verstrekt. Nog daargelaten dat eiser aan deze grief evenmin gevolgen verbindt blijkt uit de processtukken en de toelichting van verweerder dat op 27 maart 2015 aan eiser een taxatieverslag is verstrekt met daarin gegevens van een vergelijkbare woning en in bezwaar de gegevens zijn verstrekt van nog eens twee andere vergelijkbare woningen. Verweerder heeft dan ook niet pas in beroep gegevens verstrekt. Het taxatierapport heeft verweerder overigens niet eerder dan in beroep kunnen overleggen, aangezien het voordien nog niet was opgesteld. De beroepsgrond van eiser faalt in zoverre.

15. Eveneens gaat de rechtbank voorbij aan de beroepsgronden van eiser dat verweerder in meer algemene zin onzorgvuldig en onjuist handelt, wat daar verder ook van zij, aangezien eiser ook daaraan voor de aanslagen verder geen gevolgen verbindt.

16. De aanslag onroerende zaakbelasting over het jaar 2014 valt buiten het bereik van het onderhavige geschil. De vermindering van deze aanslag heeft dan ook geen invloed op de door de rechter te nemen beslissing in onderhavig geschil.

17. Gelet op wat hiervoor is overwogen zijn de beroepen ongegrond verklaard.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Rechtsmiddel