Uitspraken

Verzoek van Rijswijk Wonen onder zaaknummer 4550238/15-50694

Dit verzoek is ingediend voor het geval het bestuur van de VvE het standpunt inneemt dat op de algemene ledenvergadering van 21 september 2015 een besluit is aangenomen tot aankoop, realisatie en/of financiering van het glazen huis.

Naar het oordeel van de kantonrechter valt uit de notulen niet af te leiden dat een dergelijk besluit is genomen. Er is slechts een voorstel in stemming gebracht, inhoudende dat de VvE eigenaar wordt van het glazen huis en daartoe een lening aan zichzelf verstrekt. Dit voorstel is met meerderheid van stemmen afgewezen.

Nu de VvE in haar verweerschrift het standpunt inneemt dat op deze algemene ledenvergadering geen besluit tot aankoop, realisatie en/of financiering is genomen, zal dit verzoek van Rijswijk Wonen – bij gemis aan feitelijke grondslag – worden afgewezen.

Verzoeken van Rijswijk Wonen onder zaaknummer 4704651/15-50849

Rijswijk Wonen stelt ter nadere toelichting op haar primaire verzoek tot vernietiging van de besluiten, hiervoor geciteerd onder 2.15 onder a en b, dat ten onrechte is aangenomen dat voor een besluit tot verwijdering van het glazen huis een gekwalificeerde meerderheid van twee/derde van de stemmen als bedoeld in artikel 52 lid 8 van het modelreglement nodig is. Van een verbouwing of het wegbreken van een installatie als bedoeld in dit artikel is volgens Rijswijk Wonen geen sprake. De ontmoetingsruimte is niet aard- en nagelvast met de vloer verbonden en verwijdering zal geen schade veroorzaken. Dit maakt de ontmoetingsruimte een roerende zaak in de zin van artikel 3:3 lid 2 BW. Voor een besluit tot verwijdering daarvan volstaat een gewone meerderheid van stemmen.

De VvE voert als verweer aan dat verwijdering van de ontmoetingsruimte valt onder het begrip verbouwing als bedoeld in voormeld artikel. Voor een daartoe strekkend besluit is derhalve een gekwalificeerde meerderheid nodig. Daarbij is het onderscheid roerend/onroerend niet van belang. Voor zover dat wel het geval is, moet de ontmoetingsruimte als onroerend worden aangemerkt, omdat het hier gaat om een bouwkundige voorziening die tocht en kou weghoudt van de gebruikers en is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven.

Nu partijen verschillen over de uitleg van het begrip verbouwing in artikel 52 lid 8 van het modelreglement dat onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte, dient de kantonrechter deze bepaling uit te leggen. De akte van splitsing is naar zijn aard bestemd de rechtspositie van derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van toekomstige eigenaren van appartementsrechten, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud van dat document. De bewoordingen van de splitsingsakte dienen dan ook naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van de splitsingsakte. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de akte is opgesteld is daarbij, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, van groot belang, maar ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg.

Een verbouwing is volgens de taalkundige betekenis een bouwkundige voorziening. Dit houdt volgens de kantonrechter in dat een wijziging in een gebouw en de constructie daarvan wordt aangebracht. De enkele plaatsing van objecten in een gebouw, die eenvoudig te verwijderen zijn, kan daar niet onder geschaard worden. Een andere uitleg laat zich ook moeilijk verenigen met het vereiste van een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Niet aannemelijk is immers dat plaatsing van eenvoudig te verwijderen objecten aan dit besluitvormingsproces zou zijn onderworpen.

In dit geval staat vast dat het glazen huis niet aard- en nagelvast met het appartementencomplex is verbonden en dat het zonder schade aan het appartementencomplex verwijderd kan worden. Voor elektriciteit en water in het glazen huis zijn geen aparte voorzieningen aangebracht; daarvoor wordt gebruik gemaakt van de voorzieningen van het appartementencomplex. Voor plaatsing en verwijdering van het glazen huis is derhalve geen constructieve wijziging van het appartementencomplex nodig. Hiervan uitgaande is de kantonrechter van oordeel dat verwijdering van het glazen huis niet als een verbouwing in de zin van artikel 52 lid 8 van het modelreglement dient te worden beschouwd. Of het glazen huis onroerend is geworden, mogelijk als gevolg van de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven, maakt dat niet anders. Deze goederenrechtelijke consequentie acht de kantonrechter niet van doorslaggevende betekenis bij de uitleg van deze tussen de appartementseigenaren geldende bepaling.

Uit het voorgaande volgt dat voor het besluit tot verwijdering van het glazen huis geen gekwalificeerde meerderheid nodig is. Het besluit inhoudende de vaststelling op de algemene ledenvergadering van 30 november 2015 dat de voorstellen, hiervoor vermeld onder 15 sub a en b, niet zijn aangenomen omdat niet een gekwalificeerde meerderheid van twee/derde van de stemmen is behaald, zal de kantonrechter vernietigen, op grond van strijd met artikel 52 lid 8 van het modelreglement.

Het verzoek van Rijswijk Wonen te bepalen dat beide voorstellen strekkende tot verwijdering alsnog zijn aangenomen in de algemene ledenvergadering van 30 november 2015, wordt afgewezen, omdat de wet daarvoor geen grondslag biedt.

Nu het primaire verzoek deels wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan het subsidiaire verzoek tot een vervangende machtiging.

Of het uiteindelijk zal komen tot verwijdering van het glazen huis, zal mede afhangen van verdere besluitvorming in de VvE.

Verzoek van [verzoeker] onder zaaknummer 4710308/15-50850

Rijswijk Wonen heeft als verweer aangevoerd dat op de algemene ledenvergadering van 24 februari 2015 geen besluit tot realisatie van het glazen huis tot stand is gekomen. In deze vergadering heeft [D] namens Rijswijk Wonen kritische vragen gesteld en meegedeeld dat het voorstel nader uitgewerkt dient te worden, waarna een definitief voorstel aan de huurders zal worden voorgelegd. Dit laatste met name omdat huurders in het verleden overlast hebben ervaren van de bijeenkomsten in de partytent. [D] heeft zich namens Rijswijk Wonen onthouden van stemmen omdat hij het enthousiasme van de particuliere eigenaren niet direct teniet wilde doen en mogelijk in een nieuw voorstel wel aan de bezwaren van Rijswijk Wonen tegemoet zou worden gekomen. In de vergadering is slechts besloten dat het zinvol is dat er een ontmoetingsruimte komt. Het definitieve voorstel zou terugkomen in een nieuwe algemene ledenvergadering. Het bestuur was ermee bekend dat geen besluit tot realisatie van het glazen huis was genomen. Dit heeft Rijswijk Wonen in de daarop volgende algemene ledenvergaderingen en brieven duidelijk gecommuniceerd, waarbij zij heeft gewaarschuwd voor persoonlijke aansprakelijkheid van het bestuur. Tevens is na aanvang van de werkzaamheden een kort geding aangekondigd. Niettemin is het glazen huis geplaatst en zijn de kosten daarvan ten bedrage van € 30.000,- betaald uit de reservekas van de VvE. Door eigenrichting toe te passen heeft het bestuur haar taak onbehoorlijk vervuld, waarvan haar een ernstig verwijt valt te maken.

Voorts voert Rijswijk Wonen aan dat zij zich met recht en met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid verzet tegen het glazen huis, waarbij zij wijst op technische aspecten, overlast, het beheer van het glazen huis, strijd met de regels van de Woningwet 2015, de kosten, de ongewenste precedentwerking en verhuur- en verkoopbaarheid. Rijswijk Wonen heeft als alternatief voor het glazen huis onder nader overeen te komen voorwaarden één van de leegstaande ruimtes in de plint van De Sfinx ter beschikking gesteld. Deze ruimte is volledig casco, zodat daarin nog voorzieningen getroffen moeten worden, waarvoor Rijswijk Wonen echter geen financiële middelen ter beschikking kan stellen.

Voorop staat dat de kantonrechter niet in de beoordeling kan treden of de kosten van het glazen huis verhaald kunnen worden op de bestuurders van de VvE. Dit oordeel is voorbehouden aan de rechter, aan wie een daartoe strekkende vordering zal worden voorgelegd. In dit kader blijft de beoordeling beperkt tot de vraag of het besluit van de algemene ledenvergadering tot verhaal van de kosten op de bestuurders wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid vernietigd dient te worden. Daarbij dient beoordeeld te worden of bij het nemen van dit besluit alle in aanmerking komende belangen naar redelijkheid en billijkheid zijn afgewogen en de nodige zorgvuldigheid in acht is genomen.

Naar het oordeel van de kantonrechter dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Uit de notulen van de algemene ledenvergadering van 24 februari 2015 blijkt dat aldaar is besloten dat er een ontmoetingsruimte komt en dat een nader voorstel zal worden gemaakt. Gelet op de bezwaren die namens Rijswijk Wonen op deze vergadering naar voren zijn gebracht en gelet op de formulering van het besluit waarin niet is verwezen naar het glazen huis en een nader voorstel is aangekondigd, heeft Rijswijk Wonen in redelijkheid kunnen aannemen dat geen besluit tot plaatsing van dit glazen huis tot stand is gekomen. Tegen deze achtergrond zijn de daarop volgende acties van Rijswijk Wonen te billijken en is er geen grond om het besluit tot verhaal van de gemaakte kosten op de bestuurders te vernietigen dan wel te schorsen. Rijswijk Wonen maakt daarbij – mede gezien de door haar opgeworpen bezwaren tegen het glazen huis, die deels reëel zijn en nog niet zijn opgelost – geen misbruik van haar meerderheidspositie. Het verzoek tot vernietiging van het besluit tot verhaal van de kosten van het glazen huis op de voormalig bestuursleden wordt dan ook afgewezen. De houdbaarheid van het besluit op langere termijn zal mede afhangen van verdere besluitvorming in de VvE met betrekking tot het glazen huis.

Verzoek van [verzoekers] onder zaaknummer 4929143/16-50239

Voorop staat dat een appartementseigenaar met een meerderheidspositie in de vergadering van eigenaars, deze positie mag uitoefenen en zijn stemrechten mag gebruiken bij de totstandkoming van elk besluit. Hierdoor kan de minderheid van de leden worden geconfronteerd met een voor haar onwelgevallig besluit, wat zij zal moeten accepteren. Aan de uitoefening van het stemrecht zijn evenwel de grenzen neergelegd in artikel 3:13 BW verbonden. De kantonrechter is van oordeel dat deze grenzen hier niet zijn overschreden. Gezien de geschillen die in ieder geval in 2015 tussen de particuliere eigenaren enerzijds en Rijswijk Wonen anderzijds zijn gerezen, acht de kantonrechter het gerechtvaardigd dat een nieuw bestuur wordt gevormd met de bedoeling om daarvan een professionele bestuurder deel uit te laten maken. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat door het besluit van de VvE tot verhaal van de kosten van het glazen huis op de bestuursleden in privé een belangenverstrengeling is ontstaan die een wijziging van bestuur rechtvaardigt. Op voorstel van Rijswijk Wonen is VT2000, een professionele partij vertegenwoordigd door [PR] , als bestuurslid benoemd. Nu uit de stukken blijkt dat VT2000 geen andere samenwerkingsverbanden heeft met of anderszins is gelieerd aan Rijswijk Wonen, wordt het daarop gerichte verweer van [verzoekers] verworpen.

Ter zitting hebben [verzoekers] de stelling van Rijswijk Wonen dat geen meerjarenonderhoudsplan tot stand is gekomen gemotiveerd weerlegd. Dit doet echter onvoldoende af aan het belang van Rijswijk Wonen om tot benoeming van een professioneel bestuurslid over te gaan. Dat de wijziging van het bestuur is ingegeven door opleveringsproblemen, zoals [verzoekers] hebben betoogd, is door Rijswijk Wonen gemotiveerd betwist en door [verzoekers] vervolgens niet nader onderbouwd. Aan deze stelling wordt dan ook voorbij gegaan. De stelling van [verzoekers] dat in artikel 2 lid 6 van het huishoudelijk reglement is bepaald dat het bestuur met niet meer dan de helft van de bestuursleden mag aftreden is niet relevant voor de onderhavige beoordeling, omdat daarmee voorbij wordt gegaan aan artikel 53 lid 3 van het modelreglement waarin is bepaald dat het bestuur te allen tijde kan worden ontslagen door de algemene ledenvergadering.

Nu met toetreding van [R] tot het bestuur, als vertegenwoordiger van de particuliere eigenaren, in voldoende mate tegemoet is gekomen aan de belangen van de particuliere eigenaren, acht de kantonrechter het besluit tot ontslag van het bestuur en benoeming van een nieuw bestuur niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het verzoek tot vernietiging dan wel schorsing van dit besluit wordt afgewezen.